2019年04月23日
いわゆるニュータウン。
岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
H18年5月 北区東島田町
☆物件1号 新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
新築ファミリー区分を1,730万で購入。
岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
平坦地の約50坪500万円で購入し
2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し
H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
次はH27年7月16日から3.5万円で
ノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
→ のちに住み始めたようです(゚д゚)
ここももちろんノーリフォーム
H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
+1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて
実質36.4%→41.76%→37.92%
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
----------
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
7号 11/5 自宅に
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月 初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号 中古購入
土地52坪の中古平屋購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地1号に物件16-1,2を新築。
※土地2号(H31.4.22 540万円で売却)
H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
13〜15号,テナント1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...
7/9 めでたく満室に。
H30年5月31日 南区福島
☆物件17号 中古購入
店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
もりてるさんに一部を1万円で貸して
残りはゴミ(端材)置き場にしました。
H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号 中古購入
H6年築平屋建て100万円。12/1から家賃3万円。
実質25.7%になりました(^^;
H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
アパート2号に設置 30年9月28日売電開始
H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号 中古購入 (H31.12月解体)
246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円
固定資産評価は1370万円も解体必須...
H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号 中古購入 (H30.10.27解体→3.31売却)
誰も買わないから20万円で引き取ることに。
31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
31.3.31 300万円で売却
H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号 中古購入 (H31年2月27日売却)
1円で購入→2月に120万円で売却
H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;
H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.44円)
アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始
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<イベントのお知らせ>
☆「視察」総社市平屋&お茶
24日(水)15時〜
参加予定(10名)
1むさしさん
2摂津屋さん
3こーへーさん
4J子さん
5Sさん
6じいじさん
7わたくし
☆「トレジャーハンター」まゆさん戸建&ランチ
25日(木)12時半〜
参加予定(定員10名)
1まゆさん(女性)
2TAKEさん
3HTさん
4Mさん
5つぼさん(初)
6OCさん
7わたくし
☆「相談日」北区
26日(金)12時〜17時
12時〜
13時〜motoさん
14時〜
15時〜
16時〜こももさん
☆「勉強会」桑田町2日目
27日(土)18時〜
参加予定(定員21名。食事は20名で予約中)
1O幡さん 食
2たかさん 食
3HTさん 食
4ゆういちさん 食
5けんさん 食
6namiさん(女性) 食
7ゆたかさん 食
8yasuさん 食
9フランキーさん(初)食
10あらさん(初)食
11みつるさん(初)食
12J子さん(女性)食
13GMさん 食
14デンチさん 食
15かずさん
16よーすけさん 食
17F原Hさん 食
18りょういちさん 食
19なつさん(女性) 食
20N岡さん(女性) 食
21わたくし 食
※初対面も多いでしょうから名刺をお忘れなく(^^;
※満席になりました。
※キャンセル待ち希望の方は個別に連絡ください。
4月
3日(水)11時〜 Mさん大井戸建完成見学&ランチ
4日(木)12時半〜門田文化町200万円戸建見学&
じいじさんDIY完成見学&
たくみさん御成町完成見学&ランチ
5日(金)12時半〜よーすけさん羽島完成&ランチ
8日(月)11時〜 「視察」高梁市美邸見学&花見
10日(水)11時〜「視察」赤磐市美邸見学&花見
11日(木)13時〜「視察」奥田戸建見学&ランチ
15日(月)13時〜「見学会」牟佐9号戸建&ランチ
19日(金)12時半〜「視察」関西町100万円&ランチ
22日(月)12時半〜「視察」原尾島タウンハウス&ランチ
22日(月)19時〜「勉強会」桑田町1日目
23日(火)14時〜「見学会」赤磐16号見学&お茶
24日(水)15時〜「視察」総社市平屋&お茶
25日(木)12時半〜「トレジャーハンター」まゆさん戸建&ランチ
26日(金)12時〜「相談日」北区
27日(土)18時〜「勉強会」桑田町2日目
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
今日は、赤磐の物件16-2号の退去立会い。
昨日売却したばかりの隣の土地2号は
関連記事
2019年04月22日 4年がかり。
早速工事が始まっていました(^^;
さて、16-2号はというとこんな感じ。
1年ちょっととはいえ、きれいなもんです(^^;
一部クロスを貼り替えて掃除いれればOKっぽい。
こんな入居者ばかりなら助かるけどね〜
軽く見学会をして
山陽団地の戸建の見学へ。
山陽団地といえば、
1970年台に小高い丘を造成した、
いわゆるニュータウン。
わたくし1972年生まれですが
子供の頃は結構栄えていた記憶があります。
郊外の夢のマイホームを建てて
かつては5000人以上住んでいたようです。
が、50年近く経ったいまでは...
岡山に限りませんが
ニュータウンってところはどこもいろいろ問題がありますな...
今回の物件も相続絡みで、
遠方から面倒を見切れないので処分したいと...
よくあるパターンです(-_-;)
これからもどんどん増えるでしょうね...
しかし、廃れた郊外の丘陵地で
土地の価値も低い、建物も古い...
丘陵地の築古にありがちな、P1台...
そして当初希望は500万円...
そりゃ売れんでしょうね...
場所とスペックを聞いただけで
無理ってのがすぐ判断できます(-_-;)
まぁそれでも折角のお話しなんで
見に来させてもらった訳ですが
さて、どんな物件でしょうかね...
そんなこんなで現地到着。
なかなかの荒れっぷりです...
大量の荷物...
生活感がそのまま...
風呂、洗面、電気はいいか...
トイレはダメですな...
下水なだけマシだけど...
庭もよく荒れてます(-_-;)
長いこと放置なんでしょうね...
床もふにゃふにゃですわ...
これで500とか言うてたらどうもならんわな...
しかし、立派な家ですよ。
平屋なのに90平米以上ある。
でかい...
もう少し小さくして
駐車場を取っといてくれたらね...
正に夢のマイホームだったんでしょうねー
でも、ここにはお子さんたちは帰ってきませんわね...
やっぱり、自分たちの没後のことも考えて建てないとね...
どうしますかね...
木々を伐採して...
荷物出して...
トイレ直して...
床を直して...
その他もろもろ...
なんぼで直して、なんぼで貸せるかな...
物件、諸費用、リフォーム込みで
トータル300ぐらいに抑えたいけどね...
でも、これをお金にしようと思ってる売主だから
たぶん価格が折り合わんだろうね(-_-;)
おしまい
空き家・空き地のご相談は↓↓↓
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
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運営中物件
H18年5月 北区東島田町
☆物件1号 新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
新築ファミリー区分を1,730万で購入。
岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
平坦地の約50坪500万円で購入し
2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し
H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
次はH27年7月16日から3.5万円で
ノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
→ のちに住み始めたようです(゚д゚)
ここももちろんノーリフォーム
H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
+1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて
実質36.4%→41.76%→37.92%
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
7号 11/5 自宅に
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号 中古購入
土地52坪の中古平屋購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地1号に物件16-1,2を新築。
※土地2号(H31.4.22 540万円で売却)
H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
13〜15号,テナント1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...
7/9 めでたく満室に。
H30年5月31日 南区福島
☆物件17号 中古購入
店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
もりてるさんに一部を1万円で貸して
残りはゴミ(端材)置き場にしました。
H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号 中古購入
H6年築平屋建て100万円。12/1から家賃3万円。
実質25.7%になりました(^^;
H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
アパート2号に設置 30年9月28日売電開始
H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号 中古購入 (H31.12月解体)
246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円
固定資産評価は1370万円も解体必須...
H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号 中古購入 (H30.10.27解体→3.31売却)
誰も買わないから20万円で引き取ることに。
31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
31.3.31 300万円で売却
H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号 中古購入 (H31年2月27日売却)
1円で購入→2月に120万円で売却
H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;
H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.44円)
アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始
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<イベントのお知らせ>
☆「視察」総社市平屋&お茶
24日(水)15時〜
参加予定(10名)
1むさしさん
2摂津屋さん
3こーへーさん
4J子さん
5Sさん
6じいじさん
7わたくし
☆「トレジャーハンター」まゆさん戸建&ランチ
25日(木)12時半〜
参加予定(定員10名)
1まゆさん(女性)
2TAKEさん
3HTさん
4Mさん
5つぼさん(初)
6OCさん
7わたくし
☆「相談日」北区
26日(金)12時〜17時
12時〜
13時〜motoさん
14時〜
15時〜
16時〜こももさん
☆「勉強会」桑田町2日目
27日(土)18時〜
参加予定(定員21名。食事は20名で予約中)
1O幡さん 食
2たかさん 食
3HTさん 食
4ゆういちさん 食
5けんさん 食
6namiさん(女性) 食
7ゆたかさん 食
8yasuさん 食
9フランキーさん(初)食
10あらさん(初)食
11みつるさん(初)食
12J子さん(女性)食
13GMさん 食
14デンチさん 食
15かずさん
16よーすけさん 食
17F原Hさん 食
18りょういちさん 食
19なつさん(女性) 食
20N岡さん(女性) 食
21わたくし 食
※初対面も多いでしょうから名刺をお忘れなく(^^;
※満席になりました。
※キャンセル待ち希望の方は個別に連絡ください。
4月
3日(水)11時〜 Mさん大井戸建完成見学&ランチ
4日(木)12時半〜門田文化町200万円戸建見学&
じいじさんDIY完成見学&
たくみさん御成町完成見学&ランチ
5日(金)12時半〜よーすけさん羽島完成&ランチ
8日(月)11時〜 「視察」高梁市美邸見学&花見
10日(水)11時〜「視察」赤磐市美邸見学&花見
11日(木)13時〜「視察」奥田戸建見学&ランチ
15日(月)13時〜「見学会」牟佐9号戸建&ランチ
19日(金)12時半〜「視察」関西町100万円&ランチ
22日(月)12時半〜「視察」原尾島タウンハウス&ランチ
22日(月)19時〜「勉強会」桑田町1日目
23日(火)14時〜「見学会」赤磐16号見学&お茶
24日(水)15時〜「視察」総社市平屋&お茶
25日(木)12時半〜「トレジャーハンター」まゆさん戸建&ランチ
26日(金)12時〜「相談日」北区
27日(土)18時〜「勉強会」桑田町2日目
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
今日は、赤磐の物件16-2号の退去立会い。
昨日売却したばかりの隣の土地2号は
関連記事
2019年04月22日 4年がかり。
早速工事が始まっていました(^^;
さて、16-2号はというとこんな感じ。
1年ちょっととはいえ、きれいなもんです(^^;
一部クロスを貼り替えて掃除いれればOKっぽい。
こんな入居者ばかりなら助かるけどね〜
軽く見学会をして
山陽団地の戸建の見学へ。
山陽団地といえば、
1970年台に小高い丘を造成した、
いわゆるニュータウン。
わたくし1972年生まれですが
子供の頃は結構栄えていた記憶があります。
郊外の夢のマイホームを建てて
かつては5000人以上住んでいたようです。
が、50年近く経ったいまでは...
岡山に限りませんが
ニュータウンってところはどこもいろいろ問題がありますな...
今回の物件も相続絡みで、
遠方から面倒を見切れないので処分したいと...
よくあるパターンです(-_-;)
これからもどんどん増えるでしょうね...
しかし、廃れた郊外の丘陵地で
土地の価値も低い、建物も古い...
丘陵地の築古にありがちな、P1台...
そして当初希望は500万円...
そりゃ売れんでしょうね...
場所とスペックを聞いただけで
無理ってのがすぐ判断できます(-_-;)
まぁそれでも折角のお話しなんで
見に来させてもらった訳ですが
さて、どんな物件でしょうかね...
そんなこんなで現地到着。
なかなかの荒れっぷりです...
大量の荷物...
生活感がそのまま...
風呂、洗面、電気はいいか...
トイレはダメですな...
下水なだけマシだけど...
庭もよく荒れてます(-_-;)
長いこと放置なんでしょうね...
床もふにゃふにゃですわ...
これで500とか言うてたらどうもならんわな...
しかし、立派な家ですよ。
平屋なのに90平米以上ある。
でかい...
もう少し小さくして
駐車場を取っといてくれたらね...
正に夢のマイホームだったんでしょうねー
でも、ここにはお子さんたちは帰ってきませんわね...
やっぱり、自分たちの没後のことも考えて建てないとね...
どうしますかね...
木々を伐採して...
荷物出して...
トイレ直して...
床を直して...
その他もろもろ...
なんぼで直して、なんぼで貸せるかな...
物件、諸費用、リフォーム込みで
トータル300ぐらいに抑えたいけどね...
でも、これをお金にしようと思ってる売主だから
たぶん価格が折り合わんだろうね(-_-;)
おしまい
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