岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町（H27年2月6日 1,850万円で売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60�u 1,730万
　岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57�u
　平坦地の約50坪500万円で購入しセキスイで新築
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H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
　　　ノーリフォーム現状貸し
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて
　　　実質36.4％→41.76％→37.92％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
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H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古平屋購入 52坪 250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号　土地購入
　 208坪 坪単価9万円
　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
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H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30年5月31日　南区福島
☆物件17号　 中古購入
　店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入
　H6年築平屋100万円。12/1から家賃３万円。実質25.7％

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.44円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入　(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　

H30年8月9日　東区鉄
☆物件21号　 中古購入　(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30年12月19日　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入
　300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
　表面利回りは8.3％ほど...
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H31年1月11日　北区粟井
☆物件22号　 中古購入　（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入
　1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
　表面8.9％...　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.44円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1年7月1日　南区彦崎
☆借地１号　借地購入
　125坪を１円で...　表面2200万％も上物4棟あり...

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＜イベントのお知らせ＞

７月
☆「勉強会」シロアリについて２日目＆飲み会
　23日（火）18時15分〜
　参加予定（飲み会は２０名で予約中）
　※両方参加
　１シロアリ業者さん１
　２シロアリ業者さん２
　３わたくし
　４ＴＡＫＥさん
　５かたへいさん（初）
　６よーこさん（女性）
　７ＧＭさん
　８まっきーさん
　９りょういちさん
　10ｎｅｖｅｒさん
　11たかぱぱさん
　12ＯＫＯさん
　13かりらさん
　14ひろしさん
　15まさしさん
　16なおとさん
　17ゆういちさん
　18デンチさん
　19いさむさん
　20かりんさん（女性）
　※締め切りました。
　※勉強会のみ
　１じいじさん

７月
2日（火）　12時半〜「視察」妹尾戸建200万円？＆ランチ
5日（金）　12時半〜「見学会」津島ＡＰ＆ランチ１日目
6日（土）　12時半〜「見学会」津島ＡＰ＆ランチ２日目
17日（水）11時半〜　「視察」吉備中央町＆ランチ
19日（金）12時〜　「見学会」倉敷市鳥羽180万円平屋＆ランチ１日目
20日（土）12時〜　「見学会」倉敷市鳥羽180万円平屋＆ランチ２日目
20日（土）18時15分〜「勉強会」シロアリについて１日目（桑田町）
　　　　　20時30分〜「飲み会」イオン岡山６階いつものとこ
23日（火）18時15分〜「勉強会」シロアリについて２日目（桑田町）
　　　　　20時30分〜「飲み会」イオン岡山６階いつものとこ
29日（月）12時半〜　見学会予定

８月
1日（木）　11時〜　　ＨＴさん10万円11号戸建見学＆ランチ
3日（土）　11時半〜　見学会予定
7日（水）　11時〜　「見学会」ayakoさん
8日（木）　DX母ちゃんさん神戸物件見学ツアー（延期）

９月
21日（土）ポールさん＆ふんどし王子さん岡山セミナー＆懇親会

１１月
22日（金）ぺんたさんと物件見学ツアー＆夜は飲み会
23日（土）ぺんたさん岡山セミナー＆懇親会


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


競売にこんなん出てますね。




岡山市中区西川原字城前２４８番１

売却基準価額　　28,899,000円
買受申出保証額　5,780,000円
買受可能価額　　23,119,200円



このサイトから

不動産競売物件情報サイト


この順番にクリックすれば出てきます。

岡山
↓
岡山地方裁判所本庁
↓
岡山市中区(2)





この物件、ＲＣ４階建てで


１フロア６室の計２４室


間取りは、３点ＵＢが２０室、セパレートが４室。






この時代のこのタイプのはよく見かけますね。




ＪＲ西川原駅のすぐ目の前で場所はいい。

グーグルマップ




競売の資料から、賃料を拾ってみましｔが。


　　家賃　共益費　水道代　Ｐ
101
102 28,000　2,000　2,000
103
105 28,000　2,000　2,000
106 27,000　2,000　2,000
107 32,000　2,000　2,000
201 29,000　2,000　2,000
202 29,000　2,000　2,000
203 29,000　2,000　2,000
205 29,000　2,000　2,000
206 29,000　2,000　2,000
207 32,000　2,000　2,000
301 29,000　2,000　2,000
302 29,000　2,000　2,000
303 29,000　2,000　2,000
305 28,000　2,000　2,000
306 29,000　2,000　2,000
307 38,000　2,000　2,000
401 29,000　2,000　2,000
402 29,000　2,000　2,000
403 33,000　記載なし 2,000　5,400
405 29,000　2,000　2,000
406 40,000　込み　込み
407 32,000　2,000　2,000


いま２つ空き。入居率９１.６％。

駐車場は３台中、２台空き。




入居者は就実大学が中心だろうし


駅が目の前だから車は無くてもいいんよね。




これだけ埋まれば単身用としては上々でしょう。



よく埋まってるほうだと思いますよ。


一部家賃の高い部屋があるね。


昔はこの家賃で貸せてたんよね(;´Д｀)



いまの水道代を除く収入は

月７１１,４００円
年８,５３６,８００円




時々、インチキなのがあって


水道代も収入に入れて利回り計算してるからな〜(;´Д｀)


水道代２０００円ごときだと、


毎月持ち出しの可能性が高いのによー(-_-;)





で、仮に

101 28000 2000 2000 5400
103 28000 2000 2000 5400


で埋まったとしたら


プラス月７４,８００円


月７８６,２００円
年９,４３４,４００円



まぁまぁ入ってますなー


ほぼ１０００万円。




なんで２つしか空いていなくて


こんなに収入があるのに破産するんかね？





巷に溢れる投資本を見て


家賃収入約１０００万円！


って舞い上がったとか？(^^;


...


...


...




失敗した理由は登記簿で見つけました。



平成２５年４月２６日に千葉県の個人が購入。



同日に１億円を４.５％でスルガから借入。





たぶん物件価格は１億円だったんでしょうかね...


満室時表面９.４％みたいな感じだったんでしょうか...




平成３年築なんで、買ったときには築２２年。


２０年か２５年か借りたんでしょう。


１億円２０年４.５％なら、月６３.２万円の返済。


２５年でも月５５.５万円の返済...




現状の収入は月７１１,４００円なんで


管理料や固定資産税とかの経費を考えると


そりゃ厳しいでしょうな...





千葉県から自主管理いうわけにはいかんし


水道代は持ち出しになってるだろうし


固定資産税も１００万円級だろうし


リフォーム代はいるし


広告料も２〜３か月は出さんと埋まらんし




どう考えてもお金が残る構造じゃないんよね(;´Д｀)





こんなん売る不動産屋もどうかと思うし


到底回らんのが見えてるのに貸すほうもどうかと思うね...


でも向こうも商売だからな...




結局、買う決断をした人が一番ダメ...


無知にも程がある...





こんな価格じゃ地元民は絶対買わんけど


都会から見たらいい利回りに見えるんだろうね...







さらにダメ押しで


同日付で１６００万円　４.５％...




これは諸費用と修繕に充てたんでしょうな...


諸費用は１億の物件買うのにざっくり７％ぐらいはいるからな...




１.１６億円２０年４.５％なら、月７３.３万円の返済。


２５年でも月６４.４万円の返済...




何度も書くけど、現状の収入は月７１１,４００円


もうダメじゃん...







これでもまだ話終わらんのよ...


さらにさらに同日付で１０００万円　６.１％...





もうめちゃくちゃ(-_-;)



これも修繕費名目なんかな...


フリーローン的な感じかね...


だったら返済はちょっと短めかもな...






しかし、これでよく５年も耐えたね...


しんどかったろうね...


お疲れさん。


きっとこれでよく寝られるよ。


破産しても命まで取られる訳じゃないからね。


また頑張ってやり直したらよろしいが。






こんなん見て、


不動産は怖いとか、ダメとかいう人もいると思うけど


別に不動産自体が悪いわけじゃないし


オーバーローンが悪いわけでもない。







見極める目のない自分が悪いんよ。




わからんのなら手を出されな。


どうしても手を出したいなら


ミスっても大丈夫なレベルにせられー。




それは鉄則じゃと思うわ。





おしまい







☆大家仲間の募集中物件☆
　誰か部屋を探している人がいたら
　okayamaooya@gmail.comへ連絡ください(^^;

☆北区
　津島東平屋　家賃７.９万円
　西長瀬戸建　家賃１１万円
　栢谷平屋　家賃４.９万円→申込中
　久米戸建　南棟　家賃９万円
　横井上平屋　家賃４万円
　辛川市場戸建　家賃５.８万円
　ベルシティ津高　203号　家賃２.４万円
　※つばめ不動産管理

☆中区
　旭東町アパート１階　家賃３.９万円
　百間川コーポ102号　家賃４.２万円
　御成町戸建　家賃４万円

☆南区
　植松平屋３号　家賃５.９万円

☆東区
　西大寺中野本町戸建　家賃５万円
　※ＤＲＨ管理

☆玉野市
　槌ケ原平屋　家賃４万円

☆赤磐市
　下仁保戸建　家賃３.９万円→申込中
　
☆倉敷市
　中島戸建　家賃４.３万円
　玉島陶戸建　家賃５.５万円
　

☆大家仲間の募集前物件☆
・あつおさん　　東区南古都戸建
・あつしさん　　倉敷市日吉町戸建
・ＨＴさん　　　北区関西町平屋
・ＴＡＫＥさん　北区関西町平屋
・まゆさん　　　北区万成東町戸建
・ｍｉｈｏさん　中区湊平屋
・ｒｉｋｏｕさん南区福富西戸建
・ＧＭさん　　　東区西大寺射越戸建
・ｎｅｖｅｒさん北区栢谷戸建１
・ｎｅｖｅｒさん北区栢谷戸建２
・たかぱぱさん　中区平井戸建
・デンチさん　　中区平井戸建
・デンチさん　　北区足守平屋
・デンチさん　　北区足守古民家
・ＯＣさん　　　南区福田戸建
・まさしさん　　北区大窪戸建
・まなかさん　　中区新京橋戸建
・Ｋ只さん　　　南区妹尾平屋
などなど...
※思いつきで書いたので漏れがあったら教えてください(^^;




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました