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リフォーム部屋を見てきました。2

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 1月18日 家賃43,000円で募集開始しました!

 1月24日 正式申込 ⇒ 審査通過 ⇒ 決済完了 ⇒ 3月1日入居!

 
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こんばんは。岡山大家です。

今日は、昨日の続きです。


倉敷市中庄 1980年築 2LDK 63.76u P2台可

の家賃についてですね。


家賃の相談を受けた数ヵ月前に遡ります。

...

A「中庄で2Lマンション。いくらで貸せる?」

 私「中庄ですか〜。築何年ですか?」

A「1980年だから、約30年」

 私「面積は?」

A「63u」

 私「へ〜。2Lにしては結構広いですね。Pは?」

A「2台いけるよ」

 私「中庄のどのへんですか?」

A「マルナカ(スーパー)のすぐ近く」

 私「ほ〜。結構街中ですね。リフォームは?」

A「内装も外装もするよ」

 私「ふ〜ん。水回りは?」

A「キッチン以外はするよ」

 私「キッチンは?」

A「予算の問題と、まだそこそこ使えそうだから」

 私「なるほどね〜。う〜ん。家賃だけならせいぜい5万前半ですかね〜」

  「できれば4.8万とか4.9万の表記だと集客的に助かりますけどね〜」

  「共益費とP1台で6万までかな〜。2台目入れて6万前半ですね」

  「あの辺に住む人はほぼ2台いるでしょ?」

  「2台で7万とかいったら高過ぎですね」

  「そこまでいくなら、築浅のアパートにいけますから」


A「そうか〜...」


といった会話がありました。


というわけで、

募集家賃は


家賃 52,000円
共益費 3,000円
駐車場 4,200円
(2台目も同じ)

P1台で 59,200円

P2台なら 63,400円


予想はいかがでしたかはてな


1部屋に100万以上掛けてリフォームしても

家賃に大きく反映させられないんです悲しい



今回は全空き状態からのスタートでしたから、

閑散期ならやや強気な設定だと思います汗


実際、工事中の1月中旬ぐらいまではほとんど反応がありませんでしたので、

・内見できるようになったこと
・繁忙期パワー


の作用が大きかったですね。


内見できるようになってからは2週間ほどで埋まりました。


一度満室にしてしまうと、少し楽になりますね。



繁忙期は、「あれが決まるか!?」みたいなものまで決まってしまう

恐ろしいパワーを持っているんです(笑)


物件購入・リフォームは、

繁忙期の 1〜3月
第二繁忙期の 9〜10月

のタイミングも意識したほうがよいですね笑顔



つづく



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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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