岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　1月18日 家賃43,000円で募集開始しました！

　1月24日　正式申込　⇒　審査通過　⇒　決済完了　⇒　3月1日入居！

　
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こんばんは。岡山大家です。

今日は、昨日の続きです。


倉敷市中庄　1980年築　2ＬＤＫ　63.76�u　Ｐ2台可

の家賃についてですね。


家賃の相談を受けた数ヵ月前に遡ります。

...

Ａ「中庄で2Ｌマンション。いくらで貸せる？」

　私「中庄ですか〜。築何年ですか？」

Ａ「1980年だから、約30年」

　私「面積は？」

Ａ「63�u」

　私「へ〜。2Ｌにしては結構広いですね。Ｐは？」

Ａ「2台いけるよ」

　私「中庄のどのへんですか？」

Ａ「マルナカ（スーパー）のすぐ近く」

　私「ほ〜。結構街中ですね。リフォームは？」

Ａ「内装も外装もするよ」

　私「ふ〜ん。水回りは？」

Ａ「キッチン以外はするよ」

　私「キッチンは？」

Ａ「予算の問題と、まだそこそこ使えそうだから」

　私「なるほどね〜。う〜ん。家賃だけならせいぜい5万前半ですかね〜」

　　「できれば4.8万とか4.9万の表記だと集客的に助かりますけどね〜」

　　「共益費とＰ1台で6万までかな〜。2台目入れて6万前半ですね」

　　「あの辺に住む人はほぼ2台いるでしょ？」

　　「2台で7万とかいったら高過ぎですね」

　　「そこまでいくなら、築浅のアパートにいけますから」

Ａ「そうか〜...」


といった会話がありました。


というわけで、

募集家賃は


家賃　52,000円
共益費　3,000円
駐車場　4,200円（2台目も同じ）

Ｐ1台で　59,200円

Ｐ2台なら　63,400円


予想はいかがでしたか


1部屋に100万以上掛けてリフォームしても

家賃に大きく反映させられないんです



今回は全空き状態からのスタートでしたから、

閑散期ならやや強気な設定だと思います


実際、工事中の1月中旬ぐらいまではほとんど反応がありませんでしたので、

・内見できるようになったこと
・繁忙期パワー

の作用が大きかったですね。


内見できるようになってからは2週間ほどで埋まりました。


一度満室にしてしまうと、少し楽になりますね。



繁忙期は、「あれが決まるか！？」みたいなものまで決まってしまう

恐ろしいパワーを持っているんです（笑）


物件購入・リフォームは、

繁忙期の　1〜3月
第二繁忙期の　9〜10月

のタイミングも意識したほうがよいですね



つづく



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