岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
　　　ノーリフォーム現状貸し
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて
　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約。
　9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む
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H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　土地52坪の中古平屋購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　表面16.8%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、
　坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
　坪8.3万円は周辺の半値。
　満室時想定利回り18%程度。６分の５が空き...
　5/21 外国人のシェアで１つ決まり。
　6/9 また外国人シェア...　あと半分...

H30年5月31日　南区福島
☆物件17号　 中古購入
　店舗兼住居190万円
　誰も買わないから190万円で引き取ることに。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入
　H6年築の平屋建て100万円。

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光４号 18.91kw　18円(税込19.44円)
　　アパート２号に設置

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19号　 中古購入
　246坪に廃墟古民家＆平屋のセットで１円。
　固定資産評価は1370万円も...
　廃墟古民家は解体必須...
　もうひとつは30数年新築未入居の平屋...


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＜イベントのお知らせ＞

７月

☆ayakoさん25万円戸建アフター＆ランチ１日目
　　4日（水）12時〜
　　参加予定（定員１１名）
　　１ayakoさん（女性）
　　２わたくし
　　３ゆうじろうさん※現地直
　　４じいじさん
　　５ロバートＳ田さん
　　６Ｓ波さん
　　７こももさん（女性）
　　８しんやさん
　　９ＯＣさん
　　10
　　11

☆勉強会１日目（火災保険について）
　　4日（水）19時〜
　　参加予定（定員２０名）
　　１Ｉ先生
　　２わたくし
　　３TAKEさん
　　４BLXさん奥さん（女性）
　　５倉敷大家さん
　　６こーへーさん
　　７ＴＫ田さん
　　８たろぽんさん
　　９ひろさん
　　10Ｍさん
　　11Ｋ本さん
　　12とっこさん（女性）
　　13なおとさん
　　14こももさん（女性）
　　15じゅんこさん（女性）
　　16たかぱぱさん
　　17じいじさん
　　18yasuさん
　　19かこちゃん（女性）
　　※３日１５時で締め切りました。

☆ayakoさん25万円戸建アフター＆ランチ２日目
　　7日（土）12時〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１わたくし
　　２よーすけさん
　　３まっきーさん
　　４じゅんこさん（女性）
　　５たろぽんさん
　　６Ｋさん
　　７Ｎ村さん
　　８しっしーさん
　　９
　　10

☆勉強会２日目（火災保険について）
　　7日（土）19時〜
　　参加予定（定員２０名）
　　１Ｉ先生
　　２わたくし
　　３なつさん（女性）
　　４Ｏ幡さん
　　５Ｆ原Ｈさん
　　６むーさん（女性）
　　７よーすけさん
　　８ＨＴさん
　　９まっきーさん
　　10namiさん（女性）
　　11ryokoさん（女性）
　　12あつおさん
　　13Ｂさん
　　14まゆさん（女性）
　　15大工のＴ田さん
　　16たくみさん
　　17Ｋすけさん
　　18ＧＭさん
　　19ラーメンnnwさん
　　20


８月
☆花火大会
　　4日（土）18時〜22時
　　参加予定（定員９０名）
　　ファミリー
　　１りょういちさん　５名
　　２Ｋ本さん　　　　４名
　　３あつさん　　　　６名
　　４ＴＡＫＥさん　　４名
　　５こーへーさん　　４名
　　６ＯＣさん　　　　２名

　　単身
　　１よーすけさん
　　２namiさん（女性）
　　３摂津屋さん
　　４ryokoさん（女性）
　　５わたくし



＜イベント一覧＞

７月
4日（水）12時〜　　ayakoさん25万円戸建アフター＆ランチ１日目
　　　　　19時〜　　勉強会１日目（火災保険について）
7日（土）12時〜　　ayakoさん25万円戸建アフター＆ランチ２日目
　　　　　19時〜　　勉強会２日目（火災保険について）
14日（土）　　　　　見学会（仮）しっしーさん５万円アフター


８月
4日（土）18時〜22時　花火大会

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


昨日登場したＳＢＣのＯさん。
（相場クラッシャー　Souba crusher　by DAIGO）



関連記事
2018年07月02日　相場クラッシャー




南区にテナントを購入されたものの


残置物があるということで


今日は、トレジャーハンター達を招集して


お宝探しをさせてもらった２７日のお話し。





どの程度の残置物でしょうかね〜？


行ってからのお楽しみということで


早速現地到着...


...


...



どーん。




...


...



あっ。違った。


これは名古屋のね。

名古屋の“ゴミ屋敷”でゴミの強制撤去開始
大量で3日ほどかかる見通し
住人男性「納得してない」



さすがにこの状態は残置３兄弟でも引くのでは？(^^;

関連記事
2017年06月20日　残置３兄弟？





そんなこんなでホンモノはこちら(^^;





１階は元々スナックだったんですね。


ミラーボールとか(^^;






３階建てで全部テナント。


残置はそんなに多くないけど


みんなで探し回った成果はこんな感じ。









延長コード、クラッカー、プレステ...

健康器具、チェス、鏡、椅子の脚...



みなさんいろいろ見つけますな(^_^;)




その後は恒例のランチへ。






ＳＢＣのＯさんにも根掘り葉掘り(^^;



どうもこのＳＢＣのＯさん。


極度の心配性...



募集してわずか１〜２週間ほどで


入居が決まらない不安に襲われるらしく


すぐに家賃を下げたがるそうな...




いやいやいやいやいや。



それって早すぎでしょ　ぉお!!(ﾟﾛﾟ屮)屮



もうちょっと落ち着いてください(^_^;)






そんな話をしていると、「広告料」の話しに。



「広告料」ってのは不動産屋が決めてくれた時に払う


リベートみたいなもんですね。



もちろん多けりゃ多いほど不動産屋は喜びます。



よくわかっていない人はここでも読んでね。

関連カテゴリー
広告料であれこれ





この「広告料」。


札幌とか福岡とか賃貸激戦区では


家賃の４か月分とか５か月分とか噂は聞きますけど


岡山では概ね１〜２ヶ月分といったところ。


余程の優良物件以外は１ヶ月分は最低でも必要で


２ヶ月分ぐらいがスタンダード化している昨今...




広告料の高騰は経営を苦しくするので避けたいところ...



しかし、隣の物件の大家が３ヶ月出すのに


こちらが１ヶ月では勝ち目はない...



不動産屋がどちらを優先的に紹介するかなんて


子供でもわかる話し...






そんな「広告料」



ＳＢＣのＯさんの元には


不動産屋から


「今回、広告料３ヶ月でいいですよね？」
「いいてんきさんはいつも３ヶ月なんで」


とかって半ば強制的に３ヶ月で言ってくるらしい...


そんなん言われたら断れんがな(;´Д｀)





えっ？いいてんきさん物件は３ヶ月なんですか？



「ええ...ぼくのところは全部３ヶ月です...」




おいおいおいおいおいおいおい。




ここにも相場クラッシャーがおったがな　ぉお!!(ﾟﾛﾟ屮)屮


...


...




結局こうなるんよね...


類似物件が多いと


差別化するポイントが少ないから...



安い家賃に高い広告料...


不動産屋が決めたくなるんよね...




零細大家はそんなとこで戦うとしんどいわ(;´Д｀)




耐えるためには

・物件の仕入れを安くして資金に余裕を持つ
・リフォームも安くして資金に余裕を持つ
・競合にならない物件で戦う
・退去の少ない物件で戦う


が不可欠。




耐えられない人は逆のパターン。

・物件の仕入れが高い
・管理会社とかにリフォームでぼられる
・競合の多い物件で戦っている
・入退去が多く経費が嵩む





はぁ...細々がんばろ...




おしまい




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