岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
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　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万
　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

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　　2014年04月09日　あっ、そういえば...


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
　　2016年07月15日　持ってる女


☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...

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　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...
　　2016年07月15日　持ってる女


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
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　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな〜
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
　　2016年08月01日　平屋建て
　　2016年08月03日　２　平屋建て　
　　2016年08月04日　下水道負担金
　　2016年08月05日　連系工事負担金
　　2016年08月07日　土地探し
　　2016年08月08日　２　土地探し
　　2016年08月10日　３　土地探し
　　2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画
　　2016年08月24日　出来栄えと満足度は比例しないですね...
　　2016年08月25日　理由がわかったよ...
　　2016年08月26日　子供のテンションMAX（笑）
　　2016年08月27日　団体ツアー 御一行様
　　2016年08月30日　何かと物入りです。

　

☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１２号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１４号戸建　売却で進行中...

　関連記事
　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。


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＜見学会のお知らせ＞
　OCさん戸建て2号の見学会&ランチ
　実家の近所の空き家を自力で開拓して購入に至った戸建です(^^
　9月19日(月、祝)11時〜
　　参加予定（定員１４名）
　　１よーすけさん
　　２N村さん
　　３N村さん奥さん（女性）
　　４しゅんさん
　　５むーさん娘さん（女性）
　　６ryokoさん（女性）
　　７J子さん
　　８倉敷大家さん
　　９しっし〜
　　10みっちゃん
　　11O幡さん
　　12
　　13OCさん
　　14わたくし


＜イベント一覧＞
　９月　１日（木）１２時半〜 としさん１号＆よーすけさん２号アフター見学会２日目
　９月　３日（土）、４日（日）　復興支援　必殺ツアーin熊本
　９月 １１日（日）１１時〜　　HR田さん３号 赤磐戸建てビフォー見学会＆ランチ
　９月 １３日（火）１２時半〜　I島さんの5万円戸建てアフター見学会&ランチ
　９月 １９日（月祝）１１時〜　OCさん戸建て2号 見学会&ランチ

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


悩んでいます...


どうしてあげたらいいんでしょう...


ある方が、北区清輝橋のワンルームマンションを買いたいそうで...


１９９２年築...

人気のない地域、建物...

２８�uほどのワンルーム...

トイレお風呂は一緒のユニット...

ミニキッチン...

同じ建物内に同種の募集中物件多数...

周辺にもワンルームは腐るほど...



これを３００万円で...


１割ほど指値を入れたいそうですが...


それが通っても２７０万円...


...


それを３．５万円で貸せたとしたら


修繕積立金、管理費、固定資産税、ローンを払って


月に１万円ほど残る計算だそうで...


あくまでも満室でですが...


まぁそもそも３．５万円ではかなり難しいと思いますが...


...


ライバルが腐るほどいる中、


初心者大家が客付けするのもなかなか大変でしょうに...


ほんと腐るほどいるんですよね...


学生を狙いたいみたいなんですけど


学生にとってここより好立地で好条件の物件なんて


山ほどあるんですがね...


...


もちろん、家賃３．５万円でも絶対無理とはいいませんけど


そんな中で自分の物件に注力してもらうには


せめてセパレート工事をするとかね...


もちろん報奨金（広告料）爆弾もいりますわね...


この手の物件なら２か月（７万円）は確実...


２か月なんてもはや当たり前の水準ですから


優先的に特別に振り向いてもらうには３か月（１０万円）以上はいりますね...


...


しかも区分マンションってガス屋さんの協力を得られないんですよね...


築２４年経って、設備はどうなっているんでしょう？


直近に前オーナーで新しくしてくれていればいいんですが...


給湯器、エアコン...


壊れたら自己負担で結構な額が出ていきますわね...


...


そんな区分マンションでも


そこそこの家賃で客付けに自信がある人なら別にいいんです。


生活保護者の獲得に特化しているとか


自分が会社を経営していて


社員を住ませて家賃をもらうとかね。


要は、高めの家賃が安定的に入る仕組みを持っている人なら


お手軽な感じです。


...


その客付力がない一般の方が競争の中でやろうとすると


・リフォームにお金をかける

・家賃下げる

・広告料を増額する


ほんとできることは限られていて


しかもそれらは誰にでもできる愚策...


その存在そのものではオンリーワンにはなれないから


お金をかけるしかないんですよね...


お金をかけるということは手残りがどんどん減っていくことなんですが...


...


２７０万円を投入して
※１５年、２％で借入


その後もお金と労力を大量に投入し


やっとの思いで入居してもらって


ようやく月１万円足らずの手残り...


そして退去の度に同じ苦労を繰り返す...


果たしてどれ程残るというでしょう？


...


特にお金を使うことなく簡単に３．５万円で決まって


退去もその間のトラブルも無いという最高の状態で


月１万円の手残り。


その最高の状態をキープで年１２万円、５年なら６０万円残る計算。


本体価格のみから得られる想定の手残り６０万円


諸費用の明細には

・印紙代　１,０００円
・仲介手数料　１５１,２００円
・登記費用　１５０,０００円
・不動産取得税　５０,０００円
・固定資産税清算金（最初だけ）　２０,０００円
・リフォーム費用　２００,０００円
・火災保険　５０,０００円

計６２２,２００円


と書いています。


これらの初期費用は時期資金を投入するようですが


最高の状態が５年続いてもまだ回収に届かない...


翌年からの固定資産税約３５０００円４年分１４万円


最初の客付けに広告料７万円


も引かないといけないね...


自己資金の完全回収までに７年を要します。


７年後の残債は１５４万円。


１１６万円減った分は得たことになるでしょうが


その間に、給湯器が壊れたら...　−１５万円


エアコンが壊れたら...　−１０万円


一度退去が発生したら...　−３０万円



なんと言っても、築３１年になったトイレ風呂が一緒のワンルームが


７年後に売却するとしたらいくらになりますかね...


そのまま持ち続けるなら


家賃はどうなっていくでしょうね...


...


この方の購入理由の１つが　「損はしそうにないから...」　


厳しいことを言うようですが、考えが甘すぎやしませんかね...


...


もうひとつの理由が

「1軒持ってると銀行の融資がつきやすく、
　5000万くらいのアパートが出た時にも
　何も無い初心者よりは
　融資してもらいやすいので持ってた方がよい」

と不動産屋に言われたから。


確かに、１つ持って２年確定申告していれば


それなりに経験者としてみてもらえるでしょうよ。


でもその程度じゃ５０００万円は無理だと思いますがね。


担保価値のない古い区分を１つ持って


しかも全然儲かっていない人に、５０００万円も貸せんですわね。
（結果貯蓄も増えていない）


もちろん属性が良いとか、１０００万円ぐらい自己資金があるんなら別ですよ。


...


このブログを読んで、考え直してくれたらいいんですがね...


それでも買うというならもう止やしませんが...



おしまい



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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