岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円で賃貸中　3号,4号合わせて　利回り27％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　ボロなので5号も4号と同じ作戦かな？

　基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日は前回の続きで


読者の　ぱぱさん　からご質問

「岡山市の区分マンションは素人には厳しいでしょうか？」


...


実際に法人契約で多い家賃帯は


１０〜１２万円ぐらいが多いです。


岡山駅徒歩圏で築浅で３LDK１０万円なんて


全くトンチンカンなことをいう方も時々います


家賃補助が１０万円までで、あとは自己負担ってパターンが多いので


なるべく自己負担なしでって考えるんでしょうかね。


なので、家賃１０〜１２万円ぐらいだったら


実はそれほど苦労することなく客付けできます


ですが、ライバルも結構な数がいますから


やっぱり、

１、岡山駅に近くて、（若しくは学区がよい）

２、広くて、

３、上層階で、

４、新しいほう　が　有利　ですね。


全部兼ね備えていたらバッチリなんですけど


そんなのは高いのでどうにもなりません


...


一番やっちゃいけないのは


４、新しい　っていうのが一番にきて


中途半端な場所に買ってしまうことです。


新しいっていうメリットはどんどん薄くなっていきますからね。


最近の物件で言うと、柳町の○吹の新築みたいなやつです。


新しくて比較的安いからつい買いたくもなるでしょうが、


こんなのは客付けも困ってくるし


家賃の値下がりも早いですから。


...


２、広くて は、ターゲットに合った広さであればいいので


いたずらに広い必要はないです。


ここは予算の範囲内で調整できます。


...


３、上層階で は、


これもターゲットと場所によっては上層階でなくてもOKです。


１０〜１２万円程度の転勤者ファミリーだったら


上層階でなくても全く問題ないですからね。


ここも予算と相談できます。


...


結局ね、１、岡山駅に近くて、（若しくは学区がよい）。


ここなんですよ。


不動産は場所が命ですから。


場所でリードして


次は、ターゲットに合った　広さ　と　階層。


新しいものはいつか古くなるんですから


新しさだけでは戦えなくなってきます。



つづく





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