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ワンルーム区分所有投資について2

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 1月18日 家賃43,000円で募集開始しました!

 1月24日 正式申込 ⇒ 現在審査中

 
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こんばんは。岡山大家です。


今日は、岡山市北区某所の

区分所有マンションで見てみましょう。


これは実際にネットに広告を打ってある物件です

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・場所 JR岡山駅から南へ約1.7km

・交通 路面電車の電停徒歩5分、バス停徒歩2分

・築年 1991年(築21年

・面積 23.12u

・間取り ワンルーム(7.8帖、トイレ・風呂が一緒、ミニキッチン)

・階数 10階建ての4階

価格 300万円

満室想定収入 38万円

想定表面利回り 12.67%

管理費,修繕積立金 11,710円

現況 賃貸中

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一見、よさそうに見えますかね?

価格 300万円 ということで、現金で買えそうな額ですねお金

想定表面利回り 12.67% と悪くない感じです。

しかも、賃貸中なので家賃がすぐに入ってきます。




銀行に 300万円 置いておいても微々たるもんだし、

毎年38万円(毎月約32,000円)入るなら買ってしまおうか
びっくり



どうしましょうはてな



賛否両論あるかもしれませんが、単なる個人的見解を書いていきますね。


まず、

管理費,修繕積立金 11,710円

これは、入居に関わらず、毎月支払いが必要です。

11,710円 × 12ヵ月 = 140,520円

は 満室想定収入 38万円 から 引かねばなりません。

38万円 - 140,520円 = 約24万円




そこから税金が引かれます。

仮に、固定資産評価額が 売買価格(300万)の60%だとすると 180万円

固定資産税(1.4%)、都市計画税(0.3%)で 約3万円


24万円 - 3万円 = 約21万円

利回り 7% で 毎月 約1.75万円 残ります。



300万円の回収に 14.3年 を要します。


購入時の諸費用 が 仮に 売買価格(300万)の7%だとすると 21万円

それも考えると 総投資額 321万円 に対して 利回り 6.5%

321万円の回収に 15.3年 を要します。



ちなみに、これは 約15.3年もの間 満室 で 家賃も維持した 場合の話です。


15.3年間、この状態を維持できると思いますかはてな



気になる点は

・現在すでに築21年。ここからの13年間はどうなのか?
 ⇒家賃は下落し、入居付けは更に難しくなる。

・トイレ・風呂が一緒でミニキッチン(電気コンロ) は全く人気がない。
 ⇒かなりの場所的優位性がないと見向きもされない。

・この年代のマンションは、床がじゅうたんになっていて不人気。
 ⇒現在入居中だが、じゅうたんであればリフォームは必須。

・住宅設備の老朽化が心配。
 ⇒修繕費がかさみそう。(電気コンロ、エアコン、漏水など)

・現在の家賃は32,000円だが、さらに下落する可能性が大
 ⇒確実に下がります。2万〜2.5万のラインまでは確実に下落。

・建物の規模が大きく、オートロック、エレベーターがある。
 ⇒今の修繕積立金で足りるのか?将来増額必至??

・退去があったときのリフォーム費用が心配。
 ⇒入居者に求められない。10万〜20万は確実に必要。

・単身物件は入退去のサイクルが早め。
 ⇒リフォーム費用がかさみそう。


など。


明日は、その後の未来を予想します。


つづく



クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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