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どちらを選びましたか?

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 1月18日 家賃43,000円で募集開始しました!

 まだリフォームはしておりませんが...

  
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こんばんは。岡山大家です。


昨日、あなたはどちらを選びますか? ということでお尋ねしました。


物件A

平成10年築(築14年)の木造2階建てアパート

1K(24u) の 8世帯 で 駐車場は各戸1台

敷地面積は247u(約75坪)

価格は3000万円


満室時家賃 は 月額276,000円

年3,312,000円

満室時表面利回りは 11.04%




物件B

土地は物件Aと同じ 土地価格 1,230万円

新築一戸建て を 2棟 建築

木造2階建て 80u

建築費は 2棟 で 1,800万円

外溝工事 が 170万円

合わせて 3,200万円



満室時家賃 は 月額240,000円

年2,880,000円

満室時表面利回りは 9%



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物件A 3000万円 利回り 11.04%

物件B 3200万円 利回り 9%

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物件Aのほうが、投資額が低く利回りもよく

満室時家賃収入で、年間45万ほど多いですね。



地域性や方針の違いでそれぞれでしょうが、

わたくしは 物件B にします。


主な理由は

・新築は税金が安い(不動産取得税、登録免許税、固定資産税)
・初回募集は、プレミア家賃が取れる
・ファミリーは入居期間が比較的長めで安定的
・人気の学校区であれば入居が途切れない
・建物が新しいので故障などのリスクがほぼ無い
・事業撤退の際に売却がしやすい


などでしょうか。


アパートと違い、入居率が 0% か50% か 100% になってはしまいますが、

「場所」と「間取り」さえ間違えなければ、そんなものはどうにでもなります。


その他、

・自分で場所を探せる
・自分でプランニングができる
・ローンが長く組める


といったことも言えると思います。


税金も100万程度は安く収まるでしょうし、

ローンが長く組めると、キャッシュフローにも大きく影響します。


プランニングの自由度 や 出口戦略の描きやすさ なども考えると

土地が安く手に入る「地方」での投資は、

人気学校区での ローコスト新築戸建て賃貸 はオススメかと思いますが

いかがでしょうか?


表面利回り以外にもたくさん見るところがありますよね。


おしまい



クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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