岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月(34歳)　北区東島田町
　（H27.2.6 1,850万円売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60�u 1,730万
　岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年7月(37歳)　北区津島東　
☆土地１号　土地購入→のちに新築
　約50坪　坪10万円　建築条件付き

H21年11月(37歳)　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57�u積水ハウス
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H23年12月(39歳)　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
　　　H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年1月(39歳)　ブログ開始
H24年4月(39歳)　中区門田本町　
☆土地２号　土地購入→のちに新築
　約80坪　坪15万円

H24年9月(40歳)　中区門田本町　
☆物件6.7号　戸建２棟新築　※電柱１
　三勲学区　3LDK 84�u P台を2棟
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
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H25年7月27日(41歳)　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月(41歳) 　倉敷市水島
☆物件8号　 中古平屋購入 52坪 250万円　R2.9末 解体
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日(42歳)　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
　R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日(42歳)　赤磐市河本
☆土地３号、４号　土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地３号に物件16-1,2を新築。
　　※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日(43歳)　南区植松
☆土地５号　土地購入→のちに新築　※電柱２
　 208坪 坪単価9万円
　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日(43歳)　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月(44歳)　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地5号(南区植松)に新築
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
　テナント　藤原洋菓子店

H28年9月(44歳)　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.7円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日(44歳)　北区二日市
☆土地６号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
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H29年3月28日(44歳)　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日(45歳)　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築
　設計・施工管理　スケール建築設計室

H29年6月(45歳)　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込23.1円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日(45歳)　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入　※電柱１，看板１
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30年5月31日(46歳)　南区福島　
☆物件17号　 中古購入　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日(46歳)　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％

H30年6月7日(46歳)　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.8円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日(46歳)　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　
　物件26,27.28号(kakurega1.2.3)の新築用地に

H30年8月9日(46歳)　東区鉄
☆物件21号　 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30年12月19日(46歳)　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入　10300万円　※電柱１
　300坪の土地にH18年築2棟10戸
　表面利回りは8.3％ほど...
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H31年1月11日(46歳)　北区粟井
☆物件22号　 中古購入（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日(46歳)　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日(46歳)　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1年7月1日(47歳)　南区彦崎
☆借地１号　借地購入　125坪１円...
　年22万円 表面2200万％

R1年9月18日(47歳)　北区津島福居　63万円
☆物件23,24-1.2号　中古購入　
　約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
　（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）

R1年9月30日(47歳)　赤磐市桜が丘東　坪1.26万円
☆土地７号　土地購入
　新築用地として購入
　（R1.10.29 IW本さんにパス）

R1年10月31日(47歳)　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号　中古購入　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
　将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日(47歳)　北区富田
☆物件25号　中古購入　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日(47歳)　北区弓之町
☆物件29号　中古購入　130万円
　裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
　（R2年4月17日かおりんさんにパス）
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R2年1月20日(47歳)　玉野市八浜
☆物件30号　中古購入　10万円
　1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
　（R2年2月7日なつさんにパス）

R2年2月13日(47歳)　倉敷市広江
☆物件31号　中古購入　22万円
　（R2年3月18日まさしさんにパス）

R2年3月31日(47歳)　完成　中区門田本町
☆物件26,27.28号　平屋３棟新築　※電柱３
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
　設計・施工管理　川上宗一建築設計室
　kakurega1.2.3と命名

R2年4月30日(47歳)　北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号　中古購入　633万円
　（R2年10月22日１〇〇〇万円で売却）
　2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%

R2年5月29日(48歳)　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号　中古購入(R2.11.1解体）
　49.52坪 1000万円 1K4戸＆店舗4戸...
　ｱﾊﾟｰﾄ12号新築用地に。

R2年7月16日(48歳)　北区宿
☆物件32号　中古購入　150万円　※電柱１
　不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
　どうしたもんかね...

R2年7月31日(48歳)　中区平井
☆土地８号　土地購入　42.99坪 70万円 坪1.6万円
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで
　引き取ってあげました(^^;

R2年12月15日(48歳)　倉敷市中庄
☆ｱﾊﾟｰﾄ10号　中古購入　130.2坪 4300万円
　H10年築 1K 14戸 満室表面12％ほど
☆太陽光８号 11kw 40円(税込44円）
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2年12月25日(48歳)　備前市東片上
☆物件33号　中古購入　108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの
どうしたもんか...
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R3年1月6日(48歳)　倉敷市串田
☆物件34号　中古購入　75.88坪 19.8万円
ジャングル＆残置山盛りの実質マイナス物件
売主の仲介手数料をこちら負担で引き取り...
R3.2.27 ドンペリさんがサブリースにすべく作業開始

R3年1月13日(48歳)　倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号　中古購入　76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったので
とりあえず引き取ることに(^^;
どうしたもんか...

R3年2月16日(48歳)　北区宿本町
☆ｱﾊﾟｰﾄ11号　中古購入　78.65坪 1000万円 1K10戸　※電柱４
　10戸中2戸だけ入居。解体してガレージハウス３戸新築。

R3年6月15日(49歳)　備前市穂浪
☆土地９号　土地購入　19.71坪 40万円 坪2万円
　月4,000円でＰ１台賃貸中。
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで
　引き取ってあげました(^^;

R3年6月20日(49歳)　北区宿本町
☆物件37号　中古購入　654.9坪 50万円 坪763円
　アパート11号の隣の廃墟。
　道路がダメで土地が死んでたんで狙ってました(^^;
　
R3年8月〇日(49歳)　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ12号　新築
　ガレージハウス３戸



共同購入物件
R1年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)

　R2年2月17日　総社市溝口
　☆共同購入１号ＡＰ　中古購入　2400万円
　　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％

　R2年10月8日　北区京山
　☆共同購入２号ＡＰ　中古購入　1500万円 49.24坪
　　1口50万円 18人34口集まったので追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　表面9.6〜11％程度を想定。出口が楽しみな案件。

　R3年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号戸建　中古購入　560万円 80.72坪
　R3.5.25 解体後に1317万円で売却



R2年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

　R2年12月21日　北区西辛川
　☆共同購入３号戸建　中古購入　680万円 96.68坪
　　昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
　　接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
　　当面は賃貸で運用。
　　時間かけて化けさせてみましょうか(^^;

　R3年3月22日　南区妹尾
　☆共同購入５号戸建　中古　760万円 50.78坪
　　1口20万円。18人が出資(計42口)
　　昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。電柱３
　　R3.8.1から契約開始


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＜イベントのお知らせ＞
4日（水）12時「視察」松浜町ガレージハウス？＆ランチ
5日（木）12時「見学会」あらさん日吉町戸建＆ランチ
6日（金）12時「見学会」麒麟さん東中島町倉庫＆ランチ
8日（日）11時「見学会」Ｔ田さん山崎戸建＆ランチ
10日（火）12時「見学会」ゆういちさん西片上＆
　　　　　　　　りんしょ〜さん浦伊部戸建＆ランチ
14日（土）12時「見学会」いなせさん奥田西町平屋アフター＆
　　　　　　　　建築中ガレージハウス＆ランチ
17日（火）12時「視察」東区沼戸建＆ランチ
18日（水）12時「見学会」かおりんさん北畝アフター＆ランチ
延期20日（金）12時「視察」福成１棟マンション＆ランチ
21日（土）11時「見学会」玉野市田井30万円戸建＆ランチ
25日（水）13時「視察」南区北浦戸建＆ランチ　

８月一覧
☆「見学会」玉野市田井30万円戸建＆ランチ
　21日（土）11時
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし
　２neverさん
　３宇野港のハルさん
　４しいたけさん
　５ゆういちさん
　６のぶさん
　７タマさん
　８バナナさん


☆「視察」南区北浦戸建＆ランチ　
　25日（水）13時


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は北区某所で


築１００年超えの古民家を見てきました。






立派な家ですね〜




庭の管理とかを頼んでいるそうで


空き家なのにずいぶんきれいな感じですΣ（・□・；）




「売りたい」という話しでわたくしのとこにきた訳ですけども


場所が田舎なんで、いい値段にはならんですわね...




もちろん、ボロほど安くはならんですけど(^^;




ボロだとタダに近くなりますけど


なんぼなんでもそのレベルではないので(^^;




場所さえ違えばもっと価格はつくんでしょうが...




でも、それは土地の価格で


いくら立派とはいえ、


「住む」とした場合の古い建物には価格が付かないですね...




もっともっと古くなれば


文化財的な価値や価格が付くことはあるでしょうが...




古くても、突き抜けてしまえば


他が残っていないから、希少性が評価されるわけです。




「新しい」についた価値や価格は失われていくけれど


「希少性」があればある程度維持できると思いますが


いかがでしょうか？







さて、昨日は昨日で、古民家とは真逆の


奥田西町の新築ガレージハウスの内装の打ち合わせでした。





内装ですから、壁と床ですね。


すえちゃんが計測中。







こちらは新築ですからねぇ。


さっきの古民家とは真逆で


まずは「新しい」に価値が付きますね。



古くなるとこれが薄まっていきますわな...





ここは、奥田西町なんで


「場所」にもある程度価値が付きます。



郊外のほうの新築より


こちらのほうが「場所」の価値は保たれやすい。




郊外に行くと土地が安いので


新築しても表面利回りが出やすくて


ついついうっかり変な場所で新築する人多いけど


「新しい」価値が失われたら、残る価値は何だろうね...





さらにここは


「ガレージハウス」という希少性の価値があります。



岡山にはまだまだこういうのは少ないのでね。


でも、今後増えていく可能性は大いにあるので


徐々には価値は薄れていくでしょうね...



それでも、大量生産系の


どこにでもあるメーカー商品に比べると


薄れにくいと思います。







で、話は戻って、内装。




内装ってなかなか難しいんよね...




あまりにも奇抜な色いうわけにもね...





いまどきはアクセントいうことで


一部の面だけおしゃれなのにしたりするけど


ほとんどは「白系」でまとめてるわね...


それをダウンライトで照らしたり...




まぁ色使い的にはどこも似たり寄ったりですわな。




やっぱり「白系」いうのは明るく見えるし


明るいと何かときれいで良く見えるし


白が嫌いなんていないから、万人受けするんでねー




「住む」上で、薄暗いとこなんかイヤだもんね(^^;




だから万人受けする大して変化のない部屋を


ダウンライトやステージングで


変化を付けるということですわな。





ダウンライトやステージングをする人って


実際の意識は薄いか、無意識かもしれんけど


潜在的に「他所と似たり寄ったりだなー」って意識があるんだと思う。




だから後付けで変化させようとしてる。





へそ曲がりなわたくし、ここでも逆張りしてみます(^^;





１階〜２階階段とＬＤＫの大半はこれで。

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床はこれ。

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随分薄暗い？重厚な雰囲気になるんじゃないかと(^^;





隠し部屋はこの色メインで

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床はこれ。

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隠し部屋なんで薄暗い雰囲気大歓迎？(^^;





普通はよく使われる「白系」を


キッチン回り、脱衣所に配置してアクセントに(^^;

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トイレも「白系」はなしで(^^;

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「白系」が中心の物件がほとんどだから


逆に「白系」がアクセントだと


それはそれで面白いんじゃないかと思うんだけどなー





手持ちの武器はこんなところですかねー

「新しい」
「場所」
「希少性」（ガレージ）
「デザイン性」（色使い、間取り）
「可変性」（テナント使用可）




そこらの新築には負けんと思うんだけど


世間の評価がどう出るかは


募集始めてみんとわかりませんな(^^;





おしまい




タマさんの古民家を使った番組の動画です。

第2チャンネルRSK


関連記事
2021年07月01日
TV局がDIYをしてくれることになりましたー
2021年07月10日
得なことは少し。持っていかれるのはどーん。





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H18(06)年5月(34歳)　北区東島田町
　（H27.2.6 1,850万円売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60�u 1,730万
　岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21(09)年7月(37歳)　北区津島東　
☆土地１号　土地購入→のちに新築
　約50坪　坪10万円　建築条件付き

H21(09)年11月(37歳)　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57�u積水ハウス
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H23(11)年12月(39歳)　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24(12)年1月(39歳)　ブログ開始
H24年(12)4月(39歳)　中区門田本町　
☆土地２号　土地購入→のちに新築
　約80坪　坪15万円

H24(12)年9月(40歳)　中区門田本町　
☆物件6.7号　戸建２棟新築　※電柱１
　三勲学区　3LDK 84�u P台を2棟
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
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H25(13)年7月27日(41歳)　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26(14)年4月(41歳) 　倉敷市水島
☆物件8号　 中古平屋購入 52坪 250万円　R2.9末 解体
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26(14)年12月24日(42歳)　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
　R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27(15)年2月13日(42歳)　赤磐市河本
☆土地３号、４号　土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地３号に物件16-1,2を新築。
　　※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27(15)年12月17日(43歳)　南区植松
☆土地５号　土地購入→のちに新築　※電柱２
　 208坪 坪単価9万円
　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28(16)年3月1日(43歳)　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28(16)年9月(44歳)　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地5号(南区植松)に新築
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
　テナント　藤原洋菓子店

H28(16)年9月(44歳)　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.7円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28(16)年11月9日(44歳)　北区二日市
☆土地６号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
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H29(17)年3月28日(44歳)　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29(17)年5月26日(45歳)　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　※土地1号(赤磐市河本)に新築
　設計・施工管理　スケール建築設計室

H29(17)年6月(45歳)　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込23.1円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30(18)年1月11日(45歳)　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入　※電柱１，看板１
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30(18)年5月31日(46歳)　南区福島　
☆物件17号　 中古購入　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で。

H30(18)年6月4日(46歳)　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％

H30(18)年6月7日(46歳)　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.8円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30(18)年6月26日(46歳)　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　
　物件26,27.28号(kakurega1.2.3)の新築用地に

H30(18)年8月9日(46歳)　東区鉄
☆物件21号　 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30(18)年12月19日(46歳)　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入　10300万円　※電柱１
　300坪の土地にH18年築2棟10戸
　表面利回りは8.3％ほど...
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H31(19)年1月11日(46歳)　北区粟井
☆物件22号　 中古購入（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31(19)年2月4日(46歳)　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31(19)年3月31日(46歳)　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1(19)年7月1日(47歳)　南区彦崎
☆借地１号　借地購入　125坪１円...
　年22万円 表面2200万％

R1(19)年9月18日(47歳)　北区津島福居　63万円
☆物件23,24-1.2号　中古購入　
　約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
　（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）

R1(19)年9月30日(47歳)　赤磐市桜が丘東　坪1.26万円
☆土地７号　土地購入
　新築用地として購入
　（R1.10.29 IW本さんにパス）

R1(19)年10月31日(47歳)　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号　中古購入　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから。

R1(19)年10月31日(47歳)　北区富田
☆物件25号　中古購入　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1(19)年12月27日(47歳)　北区弓之町
☆物件29号　中古購入　130万円
　裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
　（R2年4月17日かおりんさんにパス）
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R2(20)年1月20日(47歳)　玉野市八浜
☆物件30号　中古購入　10万円
　1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
　（R2年2月7日なつさんにパス）

R2(20)年2月13日(47歳)　倉敷市広江
☆物件31号　中古購入　22万円
　（R2年3月18日まさしさんにパス）

R2(20)年3月31日(47歳)　完成　中区門田本町
☆物件26,27.28号　平屋３棟新築　※電柱３
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
　設計・施工管理　川上宗一建築設計室
　kakurega1.2.3と命名

R2(20)年4月30日(47歳)　北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号　中古購入　633万円
　（R2年10月22日１〇〇〇万円で売却）
　2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%

R2(20)年5月29日(48歳)　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号　中古購入(R2.11.1解体）
　49.52坪 1000万円 1K4戸＆店舗4戸...
　ｱﾊﾟｰﾄ12号新築用地に。

R2(20)年7月16日(48歳)　北区宿
☆物件32号　中古購入　150万円　※電柱１
　不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...

R2(20)年7月31日(48歳)　中区平井
☆土地８号　土地購入　42.99坪 70万円 坪1.6万円
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで...

R2(20)年12月15日(48歳)　倉敷市中庄
☆ｱﾊﾟｰﾄ10号　中古購入　130.2坪 4300万円
　H10年築 1K 14戸 満室表面12％ほど
☆太陽光８号 11kw 40円(税込44円）
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2(20)年12月25日(48歳)　備前市東片上
☆物件33号　中古購入　108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの...
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R3(21)年1月6日(48歳)　倉敷市串田
☆物件34号　中古購入　75.88坪 19.8万円
ジャングル＆残置山盛りの実質マイナス物件。
R3.2.27 ドンペリさんがサブリースにすべく作業開始

R3(21)年1月13日(48歳)　倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号　中古購入　76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったのでとりあえず引き取る(^^;

R3(21)年2月16日(48歳)　北区宿本町
☆ｱﾊﾟｰﾄ11号　中古購入(R3.9.10解体）
　78.65坪 1000万円 1K10戸　※電柱４
　10戸中2戸だけ入居。
　ｱﾊﾟｰﾄ13号新築用地に。

R3(21)年6月15日(49歳)　備前市穂浪
☆土地９号　土地購入　19.71坪 40万円 坪2万円
　月4,000円でＰ１台賃貸中。
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで...

R3(21)年6月20日(49歳)　北区宿本町
☆物件37号　中古購入　654.9坪 50万円 坪763円
　アパート11号の隣の廃墟。
　道路がダメで土地が死んでたんで狙ってました(^^;

R3(21)年9月21日(49歳)　玉野市八浜　契約
☆物件38号　中古購入　
　23坪＆ボロ家
　誰も買わないんで買いました(^^;

R3(21)年10月20日(49歳)　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ12号　新築
　ガレージハウス３戸



共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)

　R2(20)年2月17日　総社市溝口
　☆共同購入１号ＡＰ　中古購入　2400万円
　　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％

　R2(20)年10月8日　北区京山
　☆共同購入２号ＡＰ　中古購入　1500万円 49.24坪
　　1口50万円 18人34口集まったので追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　あっさり満室で表面10.7％。出口が楽しみな案件。

　R3(21)年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号戸建　中古購入　560万円 80.72坪
　R3.5.25 解体後に1317万円で売却



R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

　R(20)2年12月21日　北区西辛川
　☆共同購入３号戸建　中古購入　680万円 96.68坪
　　昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
　　接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
　　R3.9.1から契約開始 55,000円

　R3(21)年3月22日　南区妹尾
　☆共同購入５号戸建　中古　760万円 50.78坪
　　1口20万円。18人が出資(計42口)
　　昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。電柱３
　　R3.8.1から契約開始 70,000円


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＜イベントのお知らせ＞
「視察」万成東町戸建＆じいじさん谷万成２日目＆お茶
　11日（月）15時
　参加予定（定員１０名）
　１じいじさん
　２わたくし
　３u-kiさん
　４こまっちゃん
　５あゆはこさん
　６タマさん
　７まゆさん（女性）
　８モモさん
　９Ｄさん
　10かこちゃん（女性）
　※満席になりました。


１０月一覧
2日（土）12時「見学会」りんしょ〜さん-132万円戸建見学会＆ランチ
7日（木）12時半「見学会」じいじさん谷万成タダ戸建完成＆ランチ
11日（月）15時「視察」万成東町戸建＆じいじさん谷万成２日目＆お茶
14日（木）15時「見学会」OCさん村にまた戸建が追加＆ランチ
21日（木）12時半「見学会」Gucciiさん福泊戸建アフター＆ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は県庁のあたりでサプライズ花火が上がってましたねー


たまたま近くにいたので


いいアングルで写真撮ろうと移動したら


１５分ぐらいで終わっちゃった(;´Д｀)





さて、奥田西町のガレージハウスが大詰め。


施主支給品をいろいろ持って行ってきました。




郵便ポスト
ワイヤレスTVドアホン
外部照明
紙巻き器
タオル掛け
照明器具
縄梯子
ボルダリング


など...





トイレの紙巻き器やタオル掛なんかは


まぁ概ね場所が決まってるけど


他のものは相談しながらみたいなことでね。





玄関ドアの上に郵便ポストを持ってくるんだけど


玄関ドアが最初のイメージより５ｃｍほど高くなったから


ポストの位置も高くなっちゃってさ(^^;

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中身の取り出しはいいとしても


郵便屋さんにとってはちょっと高すぎる...


でももうしかたない(;・∀・)





それに伴ってTVドアホンの付く位置が決まると思ったけど


意外といい場所に付きそうで。

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１階と２階のそれぞれで出られないとなーと思って


子機のあるやつにしてみました。





外部照明は外部駐車場部分に付けようと思ってね。


これを４個配置。

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ここね、建物内部以外にも３台確保してます。





駐車場もちょっと変わった感じに仕上げたかったんだけど


外構工事って凝りだすとお金かかっちゃうしね(-_-;)




いろいろ考えたんだけど


街中だし、アスファルトがオーソドックスかなーって。




ただ、普通に白線引いても面白くないというか


せっかく建物で変化を出していってるのに


普通の仕上げにはしたくないよな〜(;´Д｀)




ガレージに限らず山ほど新築は見てきたけど


駐車場で雰囲気台無し〜みたいなのもよくあるからね...





で、いろいろ考えた結果、


白線はこんな感じで引いてもらうことに(^^;






ヘリポートのマークです(^^;


調べてみたけど


勝手に地面に書いていいのかもよくわからん(^^;




ヘリがこんなとこに降りてくるわけもないし


ダメなら一部を消せばえぇかと思って(^^;




で、さっきのライトはこんな感じで配置。






ライトアップの効果はもちろんだけど


区画割の目印、バック時の目印になればいいかなー





で、建物の角っこのあたりに


館銘板でこんなのを設置(^^;






物件名は「ヒミツキチ」に決定です(^^;




外壁がガルバリウムだからかなりつけにくいみたいで


なかなか難航中だけど(-_-;)





あとは、縄梯子はこんな感じかーとか

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この照明はリビングにーとか

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今回のボルダリングは


下地がコンクリートじゃないとダメじゃわ〜


って買い直しになったり


ふたを開けてみたらちょこちょこ調整が(;´Д｀)





こっちは普通にはやりたくないから


「あーしたい」「こーしたい」って


突拍子も無いことを思い付きで言ったりするんよね(^^;




でも、職人さんたちは


そんなイレギュラー的なことを頼まれたこともなければ


そんな工事もしたこともないから


数々の混乱に陥れてるらしいです(;'∀')





やっぱり普通のを建てるのが当たり前なんだろうね...




変わったのを造るのはほんと大変だ(;´Д｀)






今日の打ち合わせで不足のものを


明日から神戸のIKEAで買ってこようと思います。




洗面所の照明を３個

洗面所の鏡を３個

トイレの鏡を３個

２階の照明を３個

電球１８個

カーテンレール３本

カーテン


ぐらいかなー




あとはネットで。

ボルダリング３組

追加の照明器具




その後、銀行行っていろいろ押印してきました。


１４，１５日でアスファルト工事が終わって


今月２０日が引き渡し日に。




細々した仕上げは引き渡し以降になるかもなー





そっから見学会したり


不動産屋さんに見てもらったりで


ようやく月末から正式募集開始かな。




普通の新築なら完成までに入居が決まったりするもんだけど


こういう初物はできてみんとなんとも言えんのがつらい(;´Д｀)



家賃設定も難しいしな...




果たして、世間に受け入れられるかどうか...




自分の物件のジャッジはいっつも不安です(-_-;)





おしまい




タマさんの古民家を使った番組の動画です。

第2チャンネルRSK


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TV局がDIYをしてくれることになりましたー
2021年07月10日
得なことは少し。持っていかれるのはどーん。





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倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18(06)年5月(34歳)　北区東島田町
　（H27.2.6 1,850万円売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60�u 1,730万
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H21(09)年7月(37歳)　北区津島東　
☆土地１号　土地購入→のちに新築
　約50坪　坪10万円　建築条件付き

H21(09)年11月(37歳)　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57�u積水ハウス
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H23(11)年12月(39歳)　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
----------
H24(12)年1月(39歳)　ブログ開始
H24年(12)4月(39歳)　中区門田本町　
☆土地２号　土地購入→のちに新築
　約80坪　坪15万円

H24(12)年9月(40歳)　中区門田本町　
☆物件6.7号　戸建２棟新築　※電柱１
　三勲学区　3LDK 84�u P台を2棟
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
----------
H25(13)年7月27日(41歳)　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26(14)年4月(41歳) 　倉敷市水島
☆物件8号　 中古平屋購入 52坪 250万円　R2.9末 解体
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26(14)年12月24日(42歳)　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
　R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27(15)年2月13日(42歳)　赤磐市河本
☆土地３号、４号　土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地３号に物件16-1,2を新築。
　　※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27(15)年12月17日(43歳)　南区植松
☆土地５号　土地購入→のちに新築　※電柱２
　 208坪 坪単価9万円
　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
----------
H28(16)年3月1日(43歳)　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28(16)年9月(44歳)　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地5号(南区植松)に新築
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
　テナント　藤原洋菓子店

H28(16)年9月(44歳)　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.7円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28(16)年11月9日(44歳)　北区二日市
☆土地６号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
----------
H29(17)年3月28日(44歳)　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29(17)年5月26日(45歳)　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　※土地1号(赤磐市河本)に新築
　設計・施工管理　スケール建築設計室

H29(17)年6月(45歳)　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込23.1円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30(18)年1月11日(45歳)　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入　※電柱１，看板１
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30(18)年5月31日(46歳)　南区福島　
☆物件17号　 中古購入　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で。

H30(18)年6月4日(46歳)　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％

H30(18)年6月7日(46歳)　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.8円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30(18)年6月26日(46歳)　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　
　物件26,27.28号(kakurega1.2.3)の新築用地に

H30(18)年8月9日(46歳)　東区鉄
☆物件21号　 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30(18)年12月19日(46歳)　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入　10300万円　※電柱１
　300坪の土地にH18年築2棟10戸
　表面利回りは8.3％ほど...
----------
H31(19)年1月11日(46歳)　北区粟井
☆物件22号　 中古購入（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31(19)年2月4日(46歳)　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31(19)年3月31日(46歳)　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1(19)年7月1日(47歳)　南区彦崎
☆借地１号　借地購入　125坪１円...
　年22万円 表面2200万％

R1(19)年9月18日(47歳)　北区津島福居　63万円
☆物件23,24-1.2号　中古購入　
　約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
　（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）

R1(19)年9月30日(47歳)　赤磐市桜が丘東　坪1.26万円
☆土地７号　土地購入
　新築用地として購入
　（R1.10.29 IW本さんにパス）

R1(19)年10月31日(47歳)　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号　中古購入　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから。

R1(19)年10月31日(47歳)　北区富田
☆物件25号　中古購入　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1(19)年12月27日(47歳)　北区弓之町
☆物件29号　中古購入　130万円
　裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
　（R2年4月17日かおりんさんにパス）
----------
R2(20)年1月20日(47歳)　玉野市八浜
☆物件30号　中古購入　10万円
　1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
　（R2年2月7日なつさんにパス）

R2(20)年2月13日(47歳)　倉敷市広江
☆物件31号　中古購入　22万円
　（R2年3月18日まさしさんにパス）

R2(20)年3月31日(47歳)　完成　中区門田本町
☆物件26,27.28号　平屋３棟新築　※電柱３
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
　設計・施工管理　川上宗一建築設計室
　kakurega1.2.3と命名

R2(20)年4月30日(47歳)　北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号　中古購入　633万円
　（R2年10月22日１〇〇〇万円で売却）
　2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%

R2(20)年5月29日(48歳)　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号　中古購入(R2.11.1解体）
　49.52坪 1000万円 1K4戸＆店舗4戸...
　ｱﾊﾟｰﾄ12号新築用地に。

R2(20)年7月16日(48歳)　北区宿
☆物件32号　中古購入　150万円　※電柱１
　不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...

R2(20)年7月31日(48歳)　中区平井
☆土地８号　土地購入　42.99坪 70万円 坪1.6万円
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで...

R2(20)年12月15日(48歳)　倉敷市中庄
☆ｱﾊﾟｰﾄ10号　中古購入　130.2坪 4300万円
　H10年築 1K 14戸 満室表面12％ほど
☆太陽光８号 11kw 40円(税込44円）
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2(20)年12月25日(48歳)　備前市東片上
☆物件33号　中古購入　108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの...
----------
R3(21)年1月6日(48歳)　倉敷市串田
☆物件34号　中古購入　75.88坪 19.8万円
ジャングル＆残置山盛りの実質マイナス物件。
R3.2.27 ドンペリさんがサブリースにすべく作業開始

R3(21)年1月13日(48歳)　倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号　中古購入　76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったのでとりあえず引き取る(^^;

R3(21)年2月16日(48歳)　北区宿本町
☆ｱﾊﾟｰﾄ11号　中古購入(R3.9.10解体）
　78.65坪 1000万円 1K10戸　※電柱４
　10戸中2戸だけ入居。
　ｱﾊﾟｰﾄ13号新築用地に。

R3(21)年6月15日(49歳)　備前市穂浪
☆土地９号　土地購入　19.71坪 40万円 坪2万円
　月4,000円でＰ１台賃貸中。
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで...

R3(21)年6月20日(49歳)　北区宿本町
☆物件37号　中古購入　654.9坪 50万円 坪763円
　アパート11号の隣の廃墟。
　道路がダメで土地が死んでたんで狙ってました(^^;

R3(21)年9月21日(49歳)　玉野市八浜　契約
☆物件38号　中古購入　
　23坪＆ボロ家
　誰も買わないんで買いました(^^;

R3(21)年10月20日(49歳)　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ12号　新築
　ガレージハウス３戸



共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)

　R2(20)年2月17日　総社市溝口
　☆共同購入１号ＡＰ　中古購入　2400万円
　　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％

　R2(20)年10月8日　北区京山
　☆共同購入２号ＡＰ　中古購入　1500万円 49.24坪
　　1口50万円 18人34口集まったので追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　あっさり満室で表面10.7％。出口が楽しみな案件。

　R3(21)年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号戸建　中古購入　560万円 80.72坪
　R3.5.25 解体後に1317万円で売却



R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

　R(20)2年12月21日　北区西辛川
　☆共同購入３号戸建　中古購入　680万円 96.68坪
　　昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
　　接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
　　R3.9.1から契約開始 55,000円

　R3(21)年3月22日　南区妹尾
　☆共同購入５号戸建　中古　760万円 50.78坪
　　1口20万円。18人が出資(計42口)
　　昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。電柱３
　　R3.8.1から契約開始 70,000円


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＜イベントのお知らせ＞
「視察」万成東町戸建＆じいじさん谷万成２日目＆お茶
　11日（月）15時
　参加予定（定員１０名）
　１じいじさん
　２わたくし
　３u-kiさん
　４こまっちゃん
　５あゆはこさん
　６タマさん
　７まゆさん（女性）
　８モモさん
　９Ｄさん
　10かこちゃん（女性）
　※満席になりました。


１０月一覧
2日（土）12時「見学会」りんしょ〜さん-132万円戸建見学会＆ランチ
7日（木）12時半「見学会」じいじさん谷万成タダ戸建完成＆ランチ
11日（月）15時「視察」万成東町戸建＆じいじさん谷万成２日目＆お茶
14日（木）12時半「見学会」ぽこさん並木町倉庫アフター＆ランチ
14日（木）15時「見学会」OCさん村にまた戸建が追加＆ランチ
16日（土）11時「見学会」りんしょ〜さん浦伊部戸建アフター＆ランチ
21日（木）12時半「見学会」Gucciiさん福泊戸建アフター＆ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は、神戸のIKEAへ出没。




わたくしは新築に付けるものを買いに何度かきていますけども


IKEAって単語は聞いたこともあるし


興味もあるのはあるけど、行ったことはない...




って人が結構いるだろうな〜


と思って４日（月）に、


「この週末にIKEAに行きませんか〜」


って何人か声をかけてみたところ、お暇な方たちが数名(^^;




その週末にIKEA行こうぜーって言っても


なかなか来られんよね(^^;





そのお暇？な方々

よーすけさん
ぐっちーさん
しいたけさん


と４人で、


前日は宝塚で遊んで


夕方には西宮北口でりんしょ〜さんと合流し


阪急西宮ガーデンズを徘徊(^^;





ここは岡山でいうとイオン岡山みたいなとこで


たまたま何度かきたことありますけど


阪急神戸線の西宮北口駅と直結ですごく便利。




関西の住みたい街ランキングでも


２０２０、２０２１年の１位なのです。
※２０１９年は知らないです(^^;


SUUMO住みたい街ランキング2021 関西版
　〜住みたい街（駅）1位は？〜




イオン岡山みたいとはいいつつも


阪急百貨店と一緒に建ってたりで


我々田舎者一行にとっては近未来(^^;





元々は、昔あったプロ野球球団、阪急ブレーブスの本拠地


西宮球場があったところでめちゃ広大(^^;


散策だけで相当疲れます(;・∀・)





で、疲れた身体を


ポートアイランドの神戸ポートピアホテルで癒し


翌日IKEAに出陣という流れ(^^;





まずはIKEA隣の東京インテリアで散策と朝・昼ごはん。




この写真は東京インテリアから


ポートピアホテルとIKEA。




この東京インテリアは平屋建てなのにめちゃ広大でね〜


数年前に中区の太陽家具の跡にもできたよね。




ここは店内にカフェがあるから


１０時半開店で朝ごはんと思ってたら


カフェは１１時から(;・∀・)



それでも店内をうろうろしてたら３０分ぐらいあっという間。





で、食後にここからが本番。


IKEA行ったことある人は体感したと思うけど


なんせここもめちゃ歩かされるからね〜(;´Д｀)


IKEA神戸 ストアマップ




東京インテリアもものすごいけど


IKEAの商品の量も激しい(^^;




なんぼでも見るものがあるからねー




建物の感じもそうなんだけど


もう「倉庫」なんですな。


港近くの巨大倉庫に在庫を置いてそのまま販売。




賢いよねー




効率もいいし、


お客にとって欲しいものがあれば、


そこが倉庫でも関係ないよね。





そんなこんなで、買ったものはこれ。




いつも使ってるカーテンレールね。







普通のだと面白くないからね〜





こんなのも買ってみました。







あとは、洗面所の鏡。





EKNE エークネ
ミラー50x60 cm　\ 1,999





それと、鉄製のプレート。






SVENSÅS スヴェンソース
メモボード, ブラック40x60 cm　\ 1,299



最初から壁に仕込むのもいいけど


後付けで充分かと思って(^^;





今回は物件名が「ヒミツキチ」だけあって


基地感を出したくて


金属系を増やしてみたくてですね(^^;




こんなんも買いましたし。







やっぱねー、見せ方？というか


演出？というか


ドレスアップ的なのは大事だと思うんですよ。





すっぴんできれいな人も


化粧して着飾ったらもっときれいに見えるでしょ。




どうせ見せるなら普段着じゃなくて


よそ行きの格好のほうがいいよねー





おしまい




タマさんの古民家を使った番組の動画です。

第2チャンネルRSK


関連記事
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TV局がDIYをしてくれることになりましたー
2021年07月10日
得なことは少し。持っていかれるのはどーん。





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ぺんちゃん撮影


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18(06)年5月(34歳)　北区東島田町
　（H27.2.6 1,850万円売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60�u 1,730万
　岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21(09)年7月(37歳)　北区津島東　
☆土地１号　土地購入→のちに新築
　約50坪　坪10万円　建築条件付き

H21(09)年11月(37歳)　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57�u積水ハウス
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H23(11)年12月(39歳)　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24(12)年1月(39歳)　ブログ開始
H24年(12)4月(39歳)　中区門田本町　
☆土地２号　土地購入→のちに新築
　約80坪　坪15万円

H24(12)年9月(40歳)　中区門田本町　
☆物件6.7号　戸建２棟新築　※電柱１
　三勲学区　3LDK 84�u P台を2棟
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
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H25(13)年7月27日(41歳)　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26(14)年4月(41歳) 　倉敷市水島
☆物件8号　 中古平屋購入 52坪 250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%
　R2.9末 解体
　R3.10 冷凍車の荷台コンテナを配置して倉庫の賃貸化に変更

H26(14)年12月24日(42歳)　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
　R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27(15)年2月13日(42歳)　赤磐市河本
☆土地３号、４号　土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地３号に物件16-1,2を新築。
　　※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27(15)年12月17日(43歳)　南区植松
☆土地５号　土地購入→のちに新築　※電柱２
　 208坪 坪単価9万円
　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
----------
H28(16)年3月1日(43歳)　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28(16)年9月(44歳)　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地5号(南区植松)に新築
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
　テナント　藤原洋菓子店

H28(16)年9月(44歳)　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.7円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28(16)年11月9日(44歳)　北区二日市
☆土地６号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
----------
H29(17)年3月28日(44歳)　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29(17)年5月26日(45歳)　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　※土地1号(赤磐市河本)に新築
　設計・施工管理　スケール建築設計室

H29(17)年6月(45歳)　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込23.1円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30(18)年1月11日(45歳)　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入　※電柱１，看板１
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30(18)年5月31日(46歳)　南区福島　
☆物件17号　 中古購入　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で。

H30(18)年6月4日(46歳)　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％

H30(18)年6月7日(46歳)　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.8円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30(18)年6月26日(46歳)　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　
　物件26,27.28号(kakurega1.2.3)の新築用地に

H30(18)年8月9日(46歳)　東区鉄
☆物件21号　 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30(18)年12月19日(46歳)　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入　10300万円　※電柱１
　300坪の土地にH18年築2棟10戸
　表面利回りは8.3％ほど...
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H31(19)年1月11日(46歳)　北区粟井
☆物件22号　 中古購入（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31(19)年2月4日(46歳)　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31(19)年3月31日(46歳)　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1(19)年7月1日(47歳)　南区彦崎
☆借地１号　借地購入　125坪１円...
　年22万円 表面2200万％

R1(19)年9月18日(47歳)　北区津島福居　63万円
☆物件23,24-1.2号　中古購入　
　約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
　（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）

R1(19)年9月30日(47歳)　赤磐市桜が丘東　坪1.26万円
☆土地７号　土地購入
　新築用地として購入
　（R1.10.29 IW本さんにパス）

R1(19)年10月31日(47歳)　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号　中古購入　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから。

R1(19)年10月31日(47歳)　北区富田
☆物件25号　中古購入　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1(19)年12月27日(47歳)　北区弓之町
☆物件29号　中古購入　130万円
　裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
　（R2年4月17日かおりんさんにパス）
----------
R2(20)年1月20日(47歳)　玉野市八浜
☆物件30号　中古購入　10万円
　1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
　（R2年2月7日なつさんにパス）

R2(20)年2月13日(47歳)　倉敷市広江
☆物件31号　中古購入　22万円
　（R2年3月18日まさしさんにパス）

R2(20)年3月31日(47歳)　完成　中区門田本町
☆物件26,27.28号　平屋３棟新築　※電柱３
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
　設計・施工管理　川上宗一建築設計室
　kakurega1.2.3と命名

R2(20)年4月30日(47歳)　北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号　中古購入　633万円
　（R2年10月22日１〇〇〇万円で売却）
　2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%

R2(20)年5月29日(48歳)　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号　中古購入(R2.11.1解体）
　49.52坪 1000万円 1K4戸＆店舗4戸...
　ｱﾊﾟｰﾄ12号新築用地に。

R2(20)年7月16日(48歳)　北区宿
☆物件32号　中古購入　150万円　※電柱１
　不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...

R2(20)年7月31日(48歳)　中区平井
☆土地８号　土地購入　42.99坪 70万円 坪1.6万円
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで...

R2(20)年12月15日(48歳)　倉敷市中庄
☆ｱﾊﾟｰﾄ10号　中古購入　130.2坪 4300万円
　H10年築 1K 14戸 満室表面12％ほど
☆太陽光８号 11kw 40円(税込44円）
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2(20)年12月25日(48歳)　備前市東片上
☆物件33号　中古購入　108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの...
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R3(21)年1月6日(48歳)　倉敷市串田
☆物件34号　中古購入　75.88坪 19.8万円
ジャングル＆残置山盛りの実質マイナス物件。
R3.2.27 ドンペリさんがサブリースにすべく作業開始

R3(21)年1月13日(48歳)　倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号　中古購入　76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったのでとりあえず引き取る(^^;

R3(21)年2月16日(48歳)　北区宿本町
☆ｱﾊﾟｰﾄ11号　中古購入(R3.9.10解体）
　78.65坪 1000万円 1K10戸　※電柱４
　10戸中2戸だけ入居。
　ｱﾊﾟｰﾄ13号新築用地に。

R3(21)年6月15日(49歳)　備前市穂浪
☆土地９号　土地購入　19.71坪 40万円 坪2万円
　月4,000円でＰ１台賃貸中。
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで...

R3(21)年6月20日(49歳)　北区宿本町
☆物件37号　中古購入　654.9坪 50万円 坪763円
　アパート11号の隣の廃墟。
　道路がダメで土地が死んでたんで狙ってました(^^;

R3(21)年9月21日(49歳)　玉野市八浜　契約
☆物件38号　中古購入　
　23坪＆ボロ家
　誰も買わないんで買いました(^^;

R3(21)年10月20日(49歳)　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ12号　新築
　ガレージハウス３戸



共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)

　R2(20)年2月17日　総社市溝口
　☆共同購入１号ＡＰ　中古購入　2400万円
　　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％

　R2(20)年10月8日　北区京山
　☆共同購入２号ＡＰ　中古購入　1500万円 49.24坪
　　1口50万円 18人34口集まったので追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　あっさり満室で表面10.7％。出口が楽しみな案件。

　R3(21)年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号戸建　中古購入　560万円 80.72坪
　R3.5.25 解体後に1317万円で売却



R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

　R(20)2年12月21日　北区西辛川
　☆共同購入３号戸建　中古購入　680万円 96.68坪
　　昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
　　接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
　　R3.9.1から契約開始 55,000円

　R3(21)年3月22日　南区妹尾
　☆共同購入５号戸建　中古　760万円 50.78坪
　　1口20万円。18人が出資(計42口)
　　昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。電柱３
　　R3.8.1から契約開始 70,000円


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＜イベントのお知らせ＞
☆「見学会」りんしょ〜さん浦伊部戸建アフター＆ランチ
　16日（土）11時
　参加予定（定員１０名）
　１りんしょ〜さん
　２わたくし
　３タマさん
　４よーすけさん
　５Gucciiさん
　６



１０月一覧
2日（土）12時「見学会」りんしょ〜さん-132万円戸建見学会＆ランチ
7日（木）12時半「見学会」じいじさん谷万成タダ戸建完成＆ランチ
11日（月）15時「視察」万成東町戸建＆じいじさん谷万成２日目＆お茶
14日（木）12時半「見学会」ぽこさん並木町倉庫アフター＆ランチ
14日（木）15時「見学会」OCさん村にまた戸建が追加＆ランチ
16日（土）11時「見学会」りんしょ〜さん浦伊部戸建アフター＆ランチ
19日（火）12時半「見学会」りょうたさん玉野平屋アフター＆ランチ
20日（水）16時「視察」北区牟佐戸建＆お茶
21日（木）12時半「見学会」Gucciiさん福泊戸建アフター＆ランチ
22日（金）12時半「視察」倉敷市中畝戸建＆ランチ
22日（金）16時「見学会」児島ガレージ付き戸建＆お茶



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


高梁市のキャッシュレス決済祭りがもう終了ですねー





PayPay、auPAY、d払いでそれぞれ最大５０００円。




一度のMAX還元が１０００円なので


一番効率がいいのは４０００円の買い物を５回で


それを３つの媒体ですればいいということで


１台のスマホで

PayPay　２００００円使う→還元５０００円
auPAY　２００００円使う→還元５０００円
d払い　２００００円使う→還元５０００円


いうことですな。



家族のスマホがあれば２台３台と同じことができるわけです(^^;




やっぱり２５％還元いうのはデカい(^^;


普段の買い物が２５％引きいうことですからね〜




高梁市ぐらいなら行けない距離でもないしね。


岡山インター〜賀陽インター　２０分　片道９７０円







我が家のある中区から高梁市中心部だと１時間弱。


時間と高速代を掛けてもいいぐらいの買い物ができればね(^^;




ってことで我が家はこんな感じに(^^;






総額４万円ちょいですかね(^^;


４０００円前後の買い物が１０回ですかww




還元額は１万円。




予算的にはまだまだあるので


もっともっと買えばいいんだろうけど


それはそれで大変ですな(^^;






１１月から１か月は


矢掛町と井原市で２５％還元ですね。










このふたつも距離的にはなんとか(^^;


どうせならどちらも同じ日に行ったほうがいいよね(^^;




PayPayだけの還元でMAX５０００円。


家族を巻き込んで２台３台と使い切れればいいね(^^;





１２月から１か月は岡山市で(*´▽｀*)





これは２０％還元でちょっと規模が小さいけど


１回５千円で１０００円還元が２回いうことで


トータルは

PayPay　１００００円使う→還元２０００円
auPAY　１００００円使う→還元２０００円
d払い　１００００円使う→還元２０００円


３万円使って６０００円の還元ですな。



それでもスマホを複数台駆使すれば


それなりの額に(^^)v





なんやかんやお金使うこと多いですな(^^;





こういうのに無頓着な人もすごく多いけど


税金の還付みたいなもんだからね。





使わんとただ単に損なだけじゃろ。






ここまでのわたくしのPayPayの還元額はこんな感じよ。





還元待ちが１２５２３円あるけど


もう３０万円よね。


もう一台のスマホで４万円ほど還元があるし


auPAYとd払いへの還元もなんぼかあるから


スマホ決済の還元額は４０万円近いと思うわ。





これ、自治体の還元とPayPayとかの広告費だからね。






お金持ちには関係ない話しだけど


庶民のくせにこういうのを甘く見てる人は


チャンスにも気づかんだろうし


掴めもせんのじゃないかねー






ほんませこい話しじゃけど


この前IKEA行った時も


関連記事
2021年10月10日　IKEAで買い出し。


IKEA Business Network 誕生記念キャンペーン



いうのをたまたまやってて


１１月３０日までに法人で会員（年会費無料）になったら


３万円以上の買い物で１０％引きいうから


早速入会して、しいたけさんと合算で払って


４０００円以上引いてもらったしww





まぁ庶民には庶民の生き方があるでな。






前置きが長くなったけど


ヘリポートができましたわ(^^;


関連記事
2021年10月08日　物件名は「ヒミツキチ」




まずは下書き。






徐々に書いていってー






じゃーん。







いいじゃん！


普通に縦線が２本あるだけより面白い(*´▽｀*)





あとはこの標識を移動せんといけんけど(^^;





これもお金かかるんで


庶民には大きな痛手ですわ(-_-;)





おしまい




タマさんの古民家を使った番組の動画です。

第2チャンネルRSK


関連記事
2021年07月01日
TV局がDIYをしてくれることになりましたー
2021年07月10日
得なことは少し。持っていかれるのはどーん。





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大家仲間の募集中物件です。※5月25日現在

※ここをクリックで大きくなります。
※業者向けには番地と現地キーナンバーを記載しています。

一覧のほしい業者さんはこちらに連絡ください。
info@okayamaooya.com


















ぺんちゃん撮影


岡山大家撮影

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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18(06)年5月(34歳)　北区東島田町
　（H27.2.6 1,850万円売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60�u 1,730万
　岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21(09)年7月(37歳)　北区津島東　
☆土地１号　土地購入→のちに新築
　約50坪　坪10万円　建築条件付き

H21(09)年11月(37歳)　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57�u積水ハウス
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H23(11)年12月(39歳)　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24(12)年1月(39歳)　ブログ開始
H24年(12)4月(39歳)　中区門田本町　
☆土地２号　土地購入→のちに新築
　約80坪　坪15万円

H24(12)年9月(40歳)　中区門田本町　
☆物件6.7号　戸建２棟新築　※電柱１
　三勲学区　3LDK 84�u P台を2棟
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
----------
H25(13)年7月27日(41歳)　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26(14)年4月(41歳) 　倉敷市水島
☆物件8号　 中古平屋購入 52坪 250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%
　R2.9末 解体
　R3.10 冷凍車の荷台コンテナを配置して倉庫の賃貸化に変更

H26(14)年12月24日(42歳)　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
　R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27(15)年2月13日(42歳)　赤磐市河本
☆土地３号、４号　土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地３号に物件16-1,2を新築。
　　※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27(15)年12月17日(43歳)　南区植松
☆土地５号　土地購入→のちに新築　※電柱２
　 208坪 坪単価9万円
　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28(16)年3月1日(43歳)　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28(16)年9月(44歳)　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築　※自販機
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地5号(南区植松)に新築
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
　テナント　藤原洋菓子店

H28(16)年9月(44歳)　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.7円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28(16)年11月9日(44歳)　北区二日市
☆土地６号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
----------
H29(17)年3月28日(44歳)　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入　※自販機
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29(17)年5月26日(45歳)　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　※土地1号(赤磐市河本)に新築
　設計・施工管理　スケール建築設計室

H29(17)年6月(45歳)　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込23.1円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30(18)年1月11日(45歳)　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入　※電柱１，看板１、自販機
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30(18)年5月31日(46歳)　南区福島　
☆物件17号　 中古購入　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で。

H30(18)年6月4日(46歳)　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％

H30(18)年6月7日(46歳)　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.8円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30(18)年6月26日(46歳)　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　
　物件26,27.28号(kakurega1.2.3)の新築用地に

H30(18)年8月9日(46歳)　東区鉄
☆物件21号　 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30(18)年12月19日(46歳)　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入　10300万円　※電柱１、自販機
　300坪の土地にH18年築2棟10戸
　表面利回りは8.3％ほど...
----------
H31(19)年1月11日(46歳)　北区粟井
☆物件22号　 中古購入（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31(19)年2月4日(46歳)　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31(19)年3月31日(46歳)　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1(19)年7月1日(47歳)　南区彦崎
☆借地１号　借地購入　125坪１円...
　年22万円 表面2200万％

R1(19)年9月18日(47歳)　北区津島福居　63万円
☆物件23,24-1.2号　中古購入　
　約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
　（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）

R1(19)年9月30日(47歳)　赤磐市桜が丘東　坪1.26万円
☆土地７号　土地購入
　新築用地として購入
　（R1.10.29 IW本さんにパス）

R1(19)年10月31日(47歳)　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号　中古購入　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから。

R1(19)年10月31日(47歳)　北区富田
☆物件25号　中古購入　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1(19)年12月27日(47歳)　北区弓之町
☆物件29号　中古購入　130万円
　裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
　（R2年4月17日かおりんさんにパス）
----------
R2(20)年1月20日(47歳)　玉野市八浜
☆物件30号　中古購入　10万円
　1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
　（R2年2月7日なつさんにパス）

R2(20)年2月13日(47歳)　倉敷市広江
☆物件31号　中古購入　22万円
　（R2年3月18日まさしさんにパス）

R2(20)年3月31日(47歳)　完成　中区門田本町
☆物件26,27.28号　平屋３棟新築　※電柱３
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
　設計・施工管理　川上宗一建築設計室
　kakurega1.2.3と命名

R2(20)年4月30日(47歳)　北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号　中古購入　633万円
　（R2年10月22日１〇〇〇万円で売却）
　2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%

R2(20)年5月29日(48歳)　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号　中古購入(R2.11.1解体）
　49.52坪 1000万円 1K4戸＆店舗4戸...
　ｱﾊﾟｰﾄ12号新築用地に。

R2(20)年7月16日(48歳)　北区宿
☆物件32号　中古購入　150万円　※電柱１
　不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...

R2(20)年7月31日(48歳)　中区平井
☆土地８号　土地購入　42.99坪 70万円 坪1.6万円
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで...

R2(20)年12月15日(48歳)　倉敷市中庄
☆ｱﾊﾟｰﾄ10号　中古購入　130.2坪 4300万円
　H10年築 1K 14戸 満室表面12％ほど
☆太陽光８号 11kw 40円(税込44円）
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2(20)年12月25日(48歳)　備前市東片上
☆物件33号　中古購入　108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの...
----------
R3(21)年1月6日(48歳)　倉敷市串田
☆物件34号　中古購入　75.88坪 19.8万円
ジャングル＆残置山盛りの実質マイナス物件。
R3.2.27 ドンペリさんがサブリースにすべく作業開始

R3(21)年1月13日(48歳)　倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号　中古購入　76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったのでとりあえず引き取る(^^;

R3(21)年2月16日(48歳)　北区宿本町
☆ｱﾊﾟｰﾄ11号　中古購入(R3.9.10解体）
　78.65坪 1000万円 1K10戸　※電柱４
　10戸中2戸だけ入居。
　ｱﾊﾟｰﾄ13号新築用地に。

R3(21)年6月15日(49歳)　備前市穂浪
☆土地９号　土地購入　19.71坪 40万円 坪2万円
　月4,000円でＰ１台賃貸中。
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで...

R3(21)年6月20日(49歳)　北区宿本町
☆物件37号　中古購入　654.9坪 50万円 坪763円
　アパート11号の隣の廃墟。
　道路がダメで土地が死んでたんで狙ってました(^^;

R3(21)年10月20日(49歳)　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ12号　新築
　ガレージハウス３戸「ヒミツキチ」と命名

R3(21)年10月29日(49歳)　玉野市八浜
☆物件38号　中古購入　23坪＆ボロ家 40万円
　誰も買わないんで買いました(^^;

R3(21)年10月29日(49歳)　玉野市奥玉
☆物件39号　中古購入　72.1坪＆古民家 10万円
　誰も買わないんで買いました(^^;

R3(21)年11月26日(49歳)　中区平井
☆物件40号　中古購入　26.16坪＆ボロ家　25万円
　売り急いでいたので買いました...
　売買契約書すらないです...



共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)

　R2(20)年2月17日　総社市溝口
　☆共同購入１号　ＡＰ　中古購入　2400万円
　　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％　※電柱２、自販機

　R2(20)年10月8日　北区京山
　☆共同購入２号　ＡＰ　中古購入　1500万円 49.24坪
　　1口50万円 18人34口集まったので追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　あっさり満室で表面10.7％。出口が楽しみな案件。

　R3(21)年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号　戸建　中古購入　560万円 80.72坪
　R3.5.25 解体後に1317万円で売却

　R3(21)年11月30日　玉野市宇藤木
　☆共同購入６号　ＡＰ　中古購入　1300万円 75.05坪
　　1口10万円 25人147口集まったので追加購入
　　H6年築でまだまだきれいなのに...満室想定表面14.5%


R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

　R(20)2年12月21日　北区西辛川
　☆共同購入　３号戸建　中古購入　680万円 96.68坪
　　昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
　　接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
　　R3.9.1から契約開始 55,000円

　R3(21)年3月22日　南区妹尾
　☆共同購入　５号戸建　中古　760万円 50.78坪
　　1口20万円。18人が出資(計42口)
　　昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。電柱３
　　R3.8.1から契約開始 70,000円


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＜イベントのお知らせ＞
☆「視察」玉野市迫間AP＆ランチ
　11日（土）10時半
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし
　２ＲＹさん
　３よーすけさん
　４ゆういちさん
　５ＴＫさん
　６しいたけさん
　７ワンママさん（女性）
　８Ｋさん
　９＠ひろたさん
　10タマさん
　※満席になりました。


１２月一覧
1日（水）12時半「体験会」わたくしの八浜倉庫？内部解体工事体験＆ランチ
1日（水）16時「視察」玉野市玉原戸建＆お茶？
3日（金）12時半「見学会」りんしょ〜さん赤穂４号,10号＆ランチ
3日（金）16時「見学会」yazinさん備前戸建＆お茶
6日（月）12時半「見学会」ぐっちーさん益野戸建アフター＆ランチ
6日（月）15時「視察」古都南方ガレージ付き戸建＆お茶
7日（火）12時半「視察」児島下の町戸建＆ランチ
8日（水）12時半「視察」北区門前古民家＆ランチ
8日（水）16時「視察」北区庭瀬戸建＆お茶
9日（木）11時「体験会」ヒミツキチシャッター番号書き＆ランチ
9日（木）15時半「視察」長船戸建＆お茶
11日（土）10時半「視察」玉野市迫間AP＆ランチ
13日（月）12時半「見学会」まゆ弟さん藤田戸建アフター＆ランチ
14日（火）12時「視察」関西町戸建＆ランチ
15日（水）12時半「見学会」よっさん神田町AP30年入居者退去後＆ランチ
16日（木）15時「体験会」ヒミツキチシャッター番号書き＆ランチ
19,20（日,月）「遠征」おマンデイ会in愛媛　道後温泉！雑談会！
23日（木）13時「見学会」はぴりたさん鶴形新築完成見学＆ランチ
24日（金）15時「見学会」ヒミツキチ完成＆お茶


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


１１月の自販機の成績が届きましたわー





上が植松、下が原尾島。


植松は
１００円　２０４本　２０４０円
２００円　　２１本　　４２０円

原尾島は
１００円　４８８本　４８８０円
２００円　　　１本　　２００円



どの水準が高いのかよくわかりませんけど


原尾島は１００円が４８８本売れてますね〜




植松は半分以下ですけどもそれでも２０４本。


２００円が２１本とはなんか面白い。




これで７３６０円獲得です(^^♪




手出し０円なんで利回り計算ができませんが


仮に１円としたら７３６０％(*´▽｀*)




あとは１６日に福田のアパート３,４号に、


２１日に総社のアパート２号と共同購入１号で設置されます。




わたくしのはこれで４台体制に。


たぶん、４台トータル１万円は超えるでしょうね(^^♪




ボロ家を買ってノーリフォームで１万円とかで貸すのも好きだけど


手数料とか登記とか、毎年の固都税とかかかるから...




やっぱり「場所を持っている」というのはメリットありますねー





しかし、やってみんとわからんもんですね。


でもこれで潜在ニーズを掘り起こしたわけですよ。





「えー、そんなんどうせ大して売れんじゃろ？？」


みたいな発想だとこういうことは起こらないよね。





自分の生活圏、自分のイメージでは見えていない「何か」が


世の中には隠れているわけですな。





「こんな物件貸せるわけない」


そう思ってる人はそこでストップ。




成功できる人は、もう１段２段、或いは３段


深掘りしてると思いますよ。




ど素人のあなたの基準、経験、知識とかたかが知れてますよ。


ごくごく狭い範囲でしかない。




いろんな物件、いろんな人に出会って


視野、可能性を広めていくことをお勧めしますが


それすらできない人が多いのには驚かされます。





まぁ単に「困っていない」んでしょう。


関連記事
2021年11月20日　「困っていない」のが根本らしい。




困ってから動くんじゃ遅い場合が多いと思うんですが


人というのはそういうもんですわね...




自分は、そういう人でいたくないとは思いますが。






さて、今日は「ヒミツキチ」のシャッターのペイント...


のつもりが...


...



...



なんと、そうさんと約束していたのは明日(;´Д｀)




ほんまどうかしとるわ(-_-;)


せっかく来て下さった方には申し訳ないですm(__)m





朝、最後のパーツが届いたんでついでに持っていきました。



これ、階段の電気です。






壁付けのライトなんていくらでもあるんだけど


なるべく薄型がよくて探してたんですよ...




で、いいのが見つかって注文したんだけど


欠品でいつ入るかわからないとのことで(-_-;)




コロナの影響っぽいですね...




第一候補、第二候補が撃沈で


これが第三候補...




まぁモノ的には納得してますけども


無駄に時間がかかりましたよ(-_-;)




１０月末には決済も終わって登記して


すでに返済も始まってるというのに


のんびりしすぎですわな(;・∀・)




これで取付は進むはずなのと


ひとつ問題点も解決していました(^^;




問題点というか「標識」の移動なんですけどね(^^;






これがあると１台止められない(^^;




ってことで、そうさんに許可を取ってもらって移動です。



↓
↓
↓


じゃーん。







もちろん費用はこちら負担ですけども...(-_-;)


なんぼぐらい請求がくるのか恐いです...





まぁそれでもこれで問題なく止められます(^^)v






１台５千円？　年６万円？入るんですから


数十万円の工事代でもそのうち回収できます(^^;





あとは諸々の取り付けと


シャッターのペイントでたぶん完了のはず...




ということで完成見学会は１２月２４日にすることにしました(^^;




年末の予定が詰まっているので


正月休みにでも見学会２日目ができたらと思っています(^^;





ここまで

津島東平屋
門田本町戸建×２
植松平屋、テナント
赤磐平屋
門田本町kakurega


とやってきたけど、なかなかうまくならんね〜(;´Д｀)




今回は初の本格アパート。


で、ガレージハウス。




そこらにあるようなのやっても長期的には勝負にならんし


希少なガレージハウスとはいえ


当然増えていくんだろうしね...




果たしてこの選択が正しかったのかどうかは


神のみぞ知るというところで。





毎回新しいものに挑戦してるから


自分でもやってみんとわからんってとこで


イメージを人に伝えたり、具現化したりするのは


ほんま難しいですわ(-_-;)





今回も満足いく点もたくさんあるけど


こうやっとけばよかったなーってとこもいくつもあるもんね...





次は来年３月完成予定で、


北区宿本町で平屋のガレージハウスに挑戦。





ここは「kakurega2」と名前は決定(^^;





これも賛否割れる物件になると思います(^^;




市場の評価を得られないなら


家賃下げればいいしね...


ゼロにはならんからなんとかなるでしょ(^^;




「kakurega」「ヒミツキチ」を上回る


新たな「作品」にしたいですけどねー




でもやってみんとわからんのです(^^;




おしまい




タマさんの古民家を使った番組の動画です。

第2チャンネルRSK


関連記事
2021年07月01日
TV局がDIYをしてくれることになりましたー
2021年07月10日
得なことは少し。持っていかれるのはどーん。





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ぺんちゃん撮影


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岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18(06)年5月(34歳)　北区東島田町
　（H27.2.6 1,850万円売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60�u 1,730万
　岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21(09)年7月(37歳)　北区津島東　
☆土地１号　土地購入→のちに新築
　約50坪　坪10万円　建築条件付き

H21(09)年11月(37歳)　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57�u積水ハウス
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H23(11)年12月(39歳)　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24(12)年1月(39歳)　ブログ開始
H24年(12)4月(39歳)　中区門田本町　
☆土地２号　土地購入→のちに新築
　約80坪　坪15万円

H24(12)年9月(40歳)　中区門田本町　
☆物件6.7号　戸建２棟新築　※電柱１
　三勲学区　3LDK 84�u P台を2棟
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
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H25(13)年7月27日(41歳)　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26(14)年4月(41歳) 　倉敷市水島
☆物件8号　 中古平屋購入 52坪 250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%
　R2.9末 解体
　R3.10 冷凍車の荷台コンテナを配置して倉庫の賃貸化に変更

H26(14)年12月24日(42歳)　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
　R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27(15)年2月13日(42歳)　赤磐市河本
☆土地３号、４号　土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地３号に物件16-1,2を新築。
　　※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27(15)年12月17日(43歳)　南区植松
☆土地５号　土地購入→のちに新築　※電柱２
　 208坪 坪単価9万円
　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28(16)年3月1日(43歳)　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28(16)年9月(44歳)　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築　※自販機
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地5号(南区植松)に新築
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
　テナント　藤原洋菓子店

H28(16)年9月(44歳)　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.7円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28(16)年11月9日(44歳)　北区二日市
☆土地６号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
----------
H29(17)年3月28日(44歳)　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入　※自販機
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29(17)年5月26日(45歳)　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　※土地1号(赤磐市河本)に新築
　設計・施工管理　スケール建築設計室

H29(17)年6月(45歳)　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込23.1円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30(18)年1月11日(45歳)　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入　※電柱１，看板１、自販機
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30(18)年5月31日(46歳)　南区福島　
☆物件17号　 中古購入　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で。

H30(18)年6月4日(46歳)　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％

H30(18)年6月7日(46歳)　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.8円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30(18)年6月26日(46歳)　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　
　物件26,27.28号(kakurega1.2.3)の新築用地に

H30(18)年8月9日(46歳)　東区鉄
☆物件21号　 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30(18)年12月19日(46歳)　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入　10300万円　※電柱１、自販機
　300坪の土地にH18年築2棟10戸
　表面利回りは8.3％ほど...
----------
H31(19)年1月11日(46歳)　北区粟井
☆物件22号　 中古購入（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31(19)年2月4日(46歳)　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31(19)年3月31日(46歳)　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1(19)年7月1日(47歳)　南区彦崎
☆借地１号　借地購入　125坪１円...
　年22万円 表面2200万％

R1(19)年9月18日(47歳)　北区津島福居　63万円
☆物件23,24-1.2号　中古購入　
　約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
　（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）

R1(19)年9月30日(47歳)　赤磐市桜が丘東　坪1.26万円
☆土地７号　土地購入
　新築用地として購入
　（R1.10.29 IW本さんにパス）

R1(19)年10月31日(47歳)　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号　中古購入　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから。

R1(19)年10月31日(47歳)　北区富田
☆物件25号　中古購入　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1(19)年12月27日(47歳)　北区弓之町
☆物件29号　中古購入　130万円
　裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
　（R2年4月17日かおりんさんにパス）
----------
R2(20)年1月20日(47歳)　玉野市八浜
☆物件30号　中古購入　10万円
　1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
　（R2年2月7日なつさんにパス）

R2(20)年2月13日(47歳)　倉敷市広江
☆物件31号　中古購入　22万円
　（R2年3月18日まさしさんにパス）

R2(20)年3月31日(47歳)　完成　中区門田本町
☆物件26,27.28号　平屋３棟新築　※電柱３
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
　設計・施工管理　川上宗一建築設計室
　kakurega1.2.3と命名

R2(20)年4月30日(47歳)　北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号　中古購入　633万円
　（R2年10月22日１〇〇〇万円で売却）
　2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%

R2(20)年5月29日(48歳)　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号　中古購入(R2.11.1解体）
　49.52坪 1000万円 1K4戸＆店舗4戸...
　ｱﾊﾟｰﾄ12号新築用地に。

R2(20)年7月16日(48歳)　北区宿
☆物件32号　中古購入　150万円　※電柱１
　不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...

R2(20)年7月31日(48歳)　中区平井
☆土地８号　土地購入　42.99坪 70万円 坪1.6万円
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで...

R2(20)年12月15日(48歳)　倉敷市中庄
☆ｱﾊﾟｰﾄ10号　中古購入　130.2坪 4300万円
　H10年築 1K 14戸 満室表面12％ほど
☆太陽光８号 11kw 40円(税込44円）
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2(20)年12月25日(48歳)　備前市東片上
☆物件33号　中古購入　108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの...
----------
R3(21)年1月6日(48歳)　倉敷市串田
☆物件34号　中古購入　75.88坪 19.8万円
ジャングル＆残置山盛りの実質マイナス物件。
R3.2.27 ドンペリさんがサブリースにすべく作業開始

R3(21)年1月13日(48歳)　倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号　中古購入　76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったのでとりあえず引き取る(^^;

R3(21)年2月16日(48歳)　北区宿本町
☆ｱﾊﾟｰﾄ11号　中古購入(R3.9.10解体）
　78.65坪 1000万円 1K10戸　※電柱４
　10戸中2戸だけ入居。
　ｱﾊﾟｰﾄ13号新築用地に。

R3(21)年6月15日(49歳)　備前市穂浪
☆土地９号　土地購入　19.71坪 40万円 坪2万円
　月4,000円でＰ１台賃貸中。
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで...

R3(21)年6月20日(49歳)　北区宿本町
☆物件37号　中古購入　654.9坪 50万円 坪763円
　アパート11号の隣の廃墟。
　道路がダメで土地が死んでたんで狙ってました(^^;

R3(21)年10月20日(49歳)　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ12号　新築
　ガレージハウス３戸「ヒミツキチ」と命名

R3(21)年10月29日(49歳)　玉野市八浜
☆物件38号　中古購入　23坪＆ボロ家 40万円
　誰も買わないんで買いました(^^;

R3(21)年10月29日(49歳)　玉野市奥玉
☆物件39号　中古購入　72.1坪＆古民家 10万円
　誰も買わないんで買いました(^^;

R3(21)年11月26日(49歳)　中区平井
☆物件40号　中古購入　26.16坪＆ボロ家　25万円
　売り急いでいたので買いました...
　売買契約書すらないです...

R3(21)年12月10日(49歳)　北区富原
☆土地10号　土地購入　214.21坪　30万円
　入札にしたけど誰も買わないので買いました...



共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)

　R2(20)年2月17日　総社市溝口
　☆共同購入１号　ＡＰ　中古購入　2400万円
　　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％　※電柱２、自販機

　R2(20)年10月8日　北区京山
　☆共同購入２号　ＡＰ　中古購入　1500万円 49.24坪
　　1口50万円 18人34口集まったので追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　あっさり満室で表面10.7％。出口が楽しみな案件。

　R3(21)年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号　戸建　中古購入　560万円 80.72坪
　R3.5.25 解体後に1317万円で売却

　R3(21)年11月30日　玉野市宇藤木
　☆共同購入６号　ＡＰ　中古購入　1300万円 75.05坪
　　1口10万円 25人147口集まったので追加購入
　　H6年築でまだまだきれいなのに...満室想定表面14.5%


R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

　R(20)2年12月21日　北区西辛川
　☆共同購入　３号戸建　中古購入　680万円 96.68坪
　　昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
　　接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
　　R3.9.1から契約開始 55,000円

　R3(21)年3月22日　南区妹尾
　☆共同購入　５号戸建　中古　760万円 50.78坪
　　1口20万円。18人が出資(計42口)
　　昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。電柱３
　　R3.8.1から契約開始 70,000円


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＜イベントのお知らせ＞
☆「忘年会２」北区本町（８名で予約中）
　31日（金）18時
　参加予定（定員８名）
　１わたくし
　２ドンペリさん
　３りんしょ〜さん
　４なおとさん
　５ホッシーさん
　６yazinさん
　７しのさん
　８
　９
　10
　※増枠しました。


１２月一覧
1日（水）12時半「体験会」わたくしの八浜倉庫？内部解体工事体験＆ランチ
1日（水）16時「視察」玉野市玉原戸建＆お茶？
3日（金）12時半「見学会」りんしょ〜さん赤穂４号,10号＆ランチ
3日（金）16時「見学会」yazinさん備前戸建＆お茶
6日（月）12時半「見学会」ぐっちーさん益野戸建アフター＆ランチ
6日（月）15時「視察」古都南方ガレージ付き戸建＆お茶
7日（火）12時半「視察」児島下の町戸建＆ランチ
8日（水）12時半「視察」北区門前古民家＆ランチ
8日（水）16時「視察」北区庭瀬戸建＆お茶
9日（木）11時「体験会」ヒミツキチシャッター番号書き＆ランチ
9日（木）15時半「視察」長船戸建＆お茶
11日（土）10時半「視察」玉野市迫間AP＆ランチ
13日（月）12時半「見学会」まゆ弟さん藤田戸建アフター＆ランチ
14日（火）15時「視察」関西町戸建＆ランチ
15日（水）12時半「見学会」よっさん神田町AP30年入居者退去後＆ランチ
16日（木）15時「体験会」ヒミツキチシャッター番号書き＆お茶
19,20（日,月）「遠征」おマンデイ会in愛媛　道後温泉！雑談会！
22日（水）16時「見学会」ＯＣさん村４号戸建アフター＆お茶
22日（水）19時「忘年会１」北区平和町（１２名で予約中）
23日（木）13時「見学会」はぴりたさん鶴形新築完成見学＆ランチ
23日（木）16時「視察」北区牟佐戸建＆お茶
24日（金）10時〜「忘年会昼の部」ヒミツキチでのんびりと
24日（金）15時「見学会」ヒミツキチ完成＆お茶
31日（金）18時「忘年会２」北区本町（８名で予約中）



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---



ごきげんよう。ポイ活戦士今日もゆく。


今日はわたくしの「ヒミツキチ」の完成見学会。





まぁ「完成」とはいいつつも


細かいところがもうちょいという感じではありますけどね(^^;




あとは階段の壁の照明と


洗面所の鑑下の棚と


天井の補修ぐらいかな？




買ったものが使えなかったりとか


想定外の出来事とか


細かいハプニングもありましたけども


年内には募集開始しておこうと思って


とりあえず不動産屋さんに声かけてみました(^^;






前回は、倉田のまっきーさんの新築でやりましたねー


関連記事
2021年08月27日　「不動産屋さん向けの見学会」
2021年09月11日　ガレージが７万円で申込になりましたー
2021年09月25日　倉田のガレージハウス見学会でした。





実は、その倉田のガレージハウスは


この「ヒミツキチ」の間取りがベースになっているので


図面で見るとほぼ同じ。




「ヒミツキチ」のノーマル状態とでも言いましょうか。




その時のみなさんの査定はこうでした。


Ｉ社　７.５万円
Ａ社　７.３万円
Ｃ社　７.０万円
Ｈ社　７.０万円
Ｆ社　７万円で出してみて様子見
Ｂ社　６.８万円
Ｊ社　６.５万円　テナント使用ならもう少しプラスで
Ｄ社　６.５万円
Ｅ社　６〜６.５万円いかないぐらい
　　　できれば６.２万円ぐらいがいい
Ｇ社　６〜６.５万円


最高７.５万円

最低６万円





結果は、ひとつが住居で７万円、


もうひとつが事務所使用で７.７万円（税込）




これですぐ決まったんですよね。




郊外の倉田ということでも


珍しさ？希少性？で


７万円前後ならとわたくしも思っていて


概ね想定通りだったと思います。





それと同じ面積、間取りの物件が


今度は奥田西町に登場したわけですが、果たして？？




ということなんですね。




大きく違うのは「場所」ですよね。




みなさんには大いに悩んでいただきましたww




一様に口にしたのが


「比較できるものが無い...」




そうなんですよ...




不動産屋さんが考える家賃査定なんてものは


周辺相場とか、自身の過去の経験に対してなんですよね...




このあたりにガレージハウス自体が無い...




あとは感覚的なとこに頼る感じでしょうかね...




予想通り割れましたよー(^^;



Aさん　７万円＋P
Bさん　９万円＋P8000円
Cさん　８万円前後＋P5000円
Dさん　6.2〜6.3万円＋P
Eさん　８万円前後
Fさん　２階住居50,000〜55,000円
　　　　１階10,000〜20,000円
　　　　P5,000〜6,000円
　　　　計６.５〜８.１万円
Gさん　７万円台〜８万円
Hさん　８.８万円＋P6000円
Iさん　１１万円＋P6000円
Jさん　７.５万円＋税



最安6.2万円、最高11万円と、かなり幅がありますね(^^;




安めの査定の方たちは


「住居」を中心に見ている人か


女性で「ガレージ」にあまり興味がない？かですかね。




高めの査定の方たちは


「事業用」で見ている方たちですね。





ここはそもそもの立案時からそこは悩みどころでしたね〜





わたくしが融資のお願いに上がった際に


２パターンを想定していまして


安め査定
家賃　　　５９,０００円
共益　　　　３,０００円
ガレージ　　８,８００円
外部Ｐ　　　６,６００円
計　　　　７７,４００円

高め査定
家賃　　　６１,０００円
共益　　　　３,０００円
ガレージ　１０,８００円
外部Ｐ　　　６,６００円
計　　　　８１,４００円



まっきーさんの企画の前にこれで資料を提出して、


承認をもらっていました。





実際のところガレージ部分と別には貸せないですけど


イメージとして、この場所なら８万円前後はいける


って感覚でしたね。





住宅の家賃としてみたらどう転んでも６万円までで


あとはガレージがどう評価されるか？


ってとこでした。




ガレージ...


近隣の青空駐車場は５〜６千円...



電動シャッターの堅牢さが


１万円？１.５万円？２万円？...




人によって違うところですわな...




これが「事業用」の空間となれば


坪５千円以上かな...


ここは８坪なので４万円〜という感じかな...


プラス住居部分と外部Ｐ１台。




９万円前後〜のような査定の人たちは


こんなイメージなんですね。




さすがに住居で９万はなかなかね...




それでも、大学病院や日赤関係なら補助もあるだろうし


なんとか手が届くかも？って淡い期待もありますけど(^^;



戸数もわずか３戸なんでね。



周りには普通の賃貸物件は山ほどありますけど


場所と珍しさ？希少性？でなんとかならんかな？みたいな(^^;




でもやっぱりここは、住居兼店舗？事務所？みたいな


家賃を経費で払える方なんだろうと思います。




実際、倉田もひとつは事務所ですしね。




給料から払う

会社の利益から払う



これは大きな違いですよ。




いま、サラリーマンの人はしっかり考えたほうがいいことですよ。





まぁそれはいいとして


こういうのは世間に出してみんとなんとも言えんのですよね〜(-_-;)




あっ、ここまで書いて


まだ物件の写真を１枚も出してなかったですね(^^;










わたくしのポルポルちゃんなんかは余裕ですね。





ここまで突っ込んでもハッチバックが空きます。






高さは２ｍしか取らなかったんだけど


２ｍもあれば普通は充分でしょ？




背が高い人、背が高い車の人で


２ｍじゃダメって人は


うちのお客さんじゃないってことだけのことよね(^^;



お客を絞ることで、


高さ４０ｃｍ分で建物１周分の外壁材を減らせたよ(^^;


ちなみに夜はこんな感じですね。









さすがにヘリコプターは降りてきませんよ(^^;







内部はこんな感じです。





ここは当初思っていた照明が付かなかったんですよね(>_<)




そこで、しかたなくリモコン式のこれに変更。






いろいろ変わってこれはこれで面白くはなりましたね(^^;










これは、装置、電球、リモコンがそれぞれ２個セットで


４０００円ぐらい。

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爽やかなまっきーさんのと同じタイプとは思えないね(^^;







ガレージの奥には少し装飾品を。





アイアンのハンガーパイプや鉄板の掲示板とかね。



掲示板には磁石のこんなんを付けてみたよ。

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それにしても爽やかさが違いすぎる(;・∀・)








扉の奥にはトイレ。








ここではこんなのを使いました。

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黒もあるんだけど、アクセントでシルバーに。



鏡はIKEAで照明はアマゾン。


実は、照明はkakuregaで使う予定だったんよ(^^;




それにしても、ここも爽やかさの欠片もない(^^;





でも、テナント使用でもおかしくないかなと(^^;





まっきーさんとこは勝手口になりましたけど





うちは「目玉」？のボルダリングに(^^;








作ったものの、こんなん誰も登れんわ〜って思ってたら


まゆさんの娘さんの高校３年生のななちゃんが登頂に成功(;・∀・)




↓

↓

↓

↓




もうひとり、不動産屋さんの若い子が登ってたけど


若いってすごいね(;・∀・)




普通の人は階段で上がりましょう(^^;






２階に上がるとすぐリビング。







こんなん置いてみたんだけど

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「このハシゴは何ですか？？」ってみんなに聞かれた(^^;




ここらの間取りは全く一緒よね。








カラーリングで全く変わるもんですねー




こっちは、リビングの端に


グレーチングとアクリル板で下の様子を見られます。







もちろん人が乗っても大丈夫ですよ(^^;




グレーチング横には床下点検口みたいな開口ができて


開けたら縄梯子で降りることもできます(^^;






たぶん誰もここからは降りないと思いますけど


半分以上ギャグですね(^^;




夏場は開けておくと少し涼しいかもしれないです(^^;




あとは洗面脱衣所にシャワー。


ここはさすがに明るさを出してみました(^^;







これは倉田ね。









で、洗面所の奥にもうひと部屋。





うちはこんな感じ(^^;





ここにはこんなのを置いてみました。

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このひと部屋は


寝室？仕事部屋？収納？


のどれにでも対応できるように


エアコンもコンセントもつけたんよね(^^;




最初はハンガーパイプも付けようかと思ったんだけど


手間もかかるし安くもないんよね...

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まっきーさんとことは対照的に


爽やかさの欠片もない仕様になりました(^^;









まぁこっちは「ヒミツキチ」なんで


最初のテーマから

「基地感」
「インダストリアル感」
「暗がり、闇」
「忍ぶ、密かに、ひっそり」


みたいなのをイメージしてたので(^^;





とても同タイプの物件とは思えんでしょ？(^^;





こっちはふざけすぎ？遊びすぎ？


半分以上やけくそなんだけど


カラーリングや照明効果、遊び心？で


大きく見せ方が変わってきますよーってことなんよね。





リフォームにしろ、新築にしろ


終始無難な仕上がりにするのもいいけど


自分の色、感性を出してやりたいことすると楽しいけどねー





それにしても、家賃いくらにするかな(^^;





家賃査定もそうだし、建築全般でだけど、


新商品、初物いうのはほんと難しい(>_<)




またどっかで難しかったことをまとめてみようかねー





見学会自体は大勢きていただいて


ランチはウーバーイーツでココイチのカレーで


差入れでドリンクやお菓子もらったり


なぜかレタスもいただきましたww









まだ募集もこれからだし


家賃もうまくいくかどうかわからんけど


８戸中２戸の入居＆滞納中で


誰も買わなかったこの物件が








今回のようにできるという事実は


頭に留めておいてもらって


将来のボロ家跡地の活用に役立ててほしいね。






あっ、「ヒミツキチ」見学会いうて


大勢に知られたら「ヒミツキチ」にならんがな...



たまたまいま気付いたわ(;'∀')





おしまい




タマさんの古民家を使った番組の動画です。

第2チャンネルRSK


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