岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市４区（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市・
瀬戸内市・笠岡市・大阪市淀川区で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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過去運営中物件一覧（Ｒ６年途中まで。売却済含む）


★令和６年購入物件

R6(24)年1月30日(51歳) 　北区首部
☆共同購入　８号戸建　中古購入
　450万円 106.97坪
　珍しい地域の戸建だけど、
　誰も手を挙げなかったので
　みんなで儲けてみようという企画。
　最近スタートの方の資金援助になれば...
　　

R6(24)年2月13日(51歳) 　瀬戸内市長船
☆物件58号
　中古購入　787.68平米(238.2坪)50万円
　またもや誰も買わないから...


R6(24)年2月19日(51歳) 　中区国富
☆物件61号　中古購入
　171.89平米(51.99坪)25万円
　物件52号と同じ並びなので...
　使い道がないので当分放置かな...


R6(24)年5月21日(52歳) 　中区国富
☆物件62号　中古購入
　180.16平米(54.49坪)140万円
　道がないんだよね...


R6(24)年6月27日(52歳) 　大阪市淀川区
☆区分４号　中古購入
　新大阪駅徒歩圏の40平米ちょいの区分。
　築年はわたくしの１つ下(◎_◎;)



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共同サブリース物件
　参加者９名で大家仲間の物件をサブリース。
　やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん
　バナナさん,しのさん,タクさん
　ひろた＠さん,あつやんさん,モモさん
　岡山大家
　☆物件1号（長船戸建・あつやんさん）
　H21.9.5入居
　☆物件2号（長船戸建・セリユさん）
　H21.11.13入居
　H22.8.30 初の分配金が年４万円(^^♪

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共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)


　R2(20)年2月17日　総社市 3K16戸 S45年
　☆共同購入１号　ＡＰ　中古購入　2400万円
　　築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％
　※電柱２


　R2(20)年10月8日　北区京山 2DK4戸 S54年
　☆共同購入２号　ＡＰ　中古購入　1500万円
　　1口50万円 18人34口で追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　あっさり満室で表面10.7％。
　　出口が楽しみな案件。


　R3(21)年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号　戸建　中古購入　560万円
　80.72坪
　R3.5.25 解体後に1317万円で売却


　R3(21)年11月30日　玉野市 2DK4戸 H6年
　☆共同購入６号　ＡＰ　中古購入　1300万円
　　1口10万円 25人147口で追加購入
　　H6年築でまだまだきれいだが...
　　満室想定表面14.5%　電柱１
　　※JPMCとサブリース 表面11.48%


　R4(22)年5月31日　玉野市 2DK4戸 H1年
　☆共同購入７号　ＡＰ　中古購入　970万円
　　1口10万円 21人109口で追加購入
　　満室想定表面19.8%
　　※JPMCとサブリース 表面15.5%



R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。
　18人が出資(計30口)

　R(20)2年12月21日　北区西辛川 S39年
　☆共同購入　３号戸建　中古購入　680万円
　　昭和39年築の美邸平屋。
　　接道に難ありも、解消できる？
　　R3.9.1から契約開始 55,000円



　R3(21)年3月22日　南区妹尾 S52年
　☆共同購入　５号戸建　中古　760万円
　　1口20万円。18人が出資(計42口)
　　昭和52年築の美邸平屋。電柱３
　　R3.8.1から契約開始 70,000円


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＜イベントのお知らせ＞
☆「視察＆見学会」中区円山０円？戸建＆ぺぇさん西大寺アフター＆お茶
　28日（月）13時
　参加予定（定員１０名）
　１ぺぇさん（女性）
　２わたくし
　３むーさん（女性）
　４まこりん



☆「見学会」ポールさん新築AP　富山遠征
　11月26〜29日（火水木金）
　木造3階建てのポールタワー完成！
　しかし申し込みはゼロ！5つの問題とは？　
　※とりあえず日程だけ決まりました。
　　１泊２日や２泊３日の方でもいいですし
　　現地集合の方もいいですよ。
　　興味ある方は連絡ください。
　参加予定（定員　車２台分ぐらいかな？）
　　ポールさん
　　ふんどし王子さん
　　吉川さん
　　滝川クリスタムさん
　　半沢大家さん
　　上州大家なおさん
　　ライオン先生
　　げんやさん
　　そんちょう大家さん
　１わたくし
　２ＯＣさん
　３りんしょ〜さん
　４yazinさん



10月一覧
1日（火）12時半「視察」備前＆赤磐戸建＆ランチ
3日（木）13時「視察」福富中戸建＆ランチ
4日（金）13時「見学会」よしおさん向日比アフター＆お茶
5日（土）18時〜「勉強会５」
7,8,9日（月火水）　半沢大家さん物件　群馬遠征
10日（木）12時半「視察」三門西町戸建２棟＆ランチ
11日（金）12時半「見学会」南区福田AP3,4号アフター＆ランチ
12,13日（土日）必殺さん和歌山キャンプ
18日（金）12時半「見学会」わっきーさん玉野市和田戸建＆ランチ
22日（火）12時半「視察」牛窓２つ＆ランチ
24日（木）12時半「視察」瀬戸町０円戸建＆ランチ
25日（金）13時「視察」０円？別荘播磨高原＆お茶？
28日（月）13時「視察＆見学会」中区円山０円？戸建＆ぺぇさん西大寺アフター＆お茶
※海吉でなく円山でした^^;



11月一覧
11日（月）12時半「見学会」あゆさん小串戸建アフター＆ランチ
26〜29日　ポールさん新築AP　富山遠征



12一覧
7日（土）半沢大家さん広島セミナー



※漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など持参で。


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エントリーはこちらから。

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2024年08月16日　バーニング大家さんセミナー前夜祭
2024年08月17日　その１　バーニング大家さん in 岡山
2024年08月18日　その２　バーニング大家さん in 岡山
2024年08月19日　その３　バーニング大家さん in 岡山
2024年08月20日　その４　バーニング大家さん in 岡山
2024年08月21日　その５　バーニング大家さん in 岡山



１２月７日（土）
元銀行員が教える！半沢大家さん融資攻略セミナーin広島

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こんばんは。岡山大家です。


昨日は、賃貸物件の歴史をちょっと書いてみたんですけど


今日は脱線の脱線で(◎_◎;)


関連記事
2024年10月25日　「不動産の歴史」の話し。


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2024年10月24日　その４　次の一手にお悩み中...






先日、リフォームが終わった福田のアパートで


管理会社からの家賃査定の結果がでましてね^^;


関連記事
2024年10月12日　想像力を掻き立てるものに。





あの、水回りを刷新して、収納を改造したやつですね。














リフォーム前の査定が


家賃５５,０００円
管理費３,０００円
Ｐ１台４,４００円
計６２,４００円





そこから外部駐車場？フリースペース？も作って


それでリフォーム後のみなさんの査定がこんな感じ。


Ａさん　７３,０００円（Ｐ部分も込み）
Ｂさん　７５,０００円　Ｐ部分１万円　計８５,０００円
Ｃさん　８０,０００円（Ｐ部分も込み）　
Ｄさん　６５,０００円　２台込み
　　　　事業用なら９５,０００円（Ｐ部分込み）
Ｅさん　８２,０００円（Ｐ部分も込み）
Ｆさん　６７,０００円　１台込み、２台目５千円　計７２,０００円
　　　　事業用なら８５,０００円（Ｐ部分も込み）



新設の駐車場部分も考慮してもらって


６５,０００〜８２,０００円と


大きく割れたんですよね〜




６５,０００円ぐらいまで？という意見もあれば


８２,０００円まで出せるかも？という意見もある。




こういう感じで簡単に想定できないほうが


上振れの可能性があると思うわけなんですが


これに対しての管理会社の査定は...


...


...



リフォーム前→リフォーム後
家賃５５,０００円→６１,０００円
管理費３,０００円→３,０００円
Ｐ１台４,４００円→４,４００円
Ｐ新設部分　　　　→５,５００円
計６２,４００円→７３,９００円
※事業用なら課税あり





みなさんの査定の中間ぐらいですねー




室内のプラス分は６,０００円。



駐車場を拡大した分が５,５００円ですから


工事代や手間を考えると、駐車場の威力を感じますねー





特にアパート系は


室内の仕掛けだけでは家賃は上がりにくいですわね...






その点、戸建系は元々稀少な上に


変化？違い？を表現しやすいですわね。






ここで登場したＴ田さんの作品。










関連記事
2024年09月09日　その３　他の人の挑戦




詳細は書きませんが


事業用でなかなかの高値で決まりましたー(^^♪





駐車場が厳しかったですから


普通の賃貸住宅と比べたとしたら


確実に１万円以上、上振れしていますからねぇ...




稀少で、多用途展開できる戸建系の強みですね。






話しはわたくしのアパートに戻って


ここ、事業用なら税金分がプラスということで


家賃が６７,１００円になって


Ｐなどを含めると全部で８０,０００円の評価ですが


税金分しか上乗せしていないので


事業用としての評価は実質ゼロですね...



で、ここから反響を見ながら落としていくという考えのようです...





事業用に対する評価いうんは


事業用で多く扱っている会社や担当者なら


少しは違いが出てくるんじゃないかと思います。




拡大した駐車場部分の評価も５,５００円でしたし


経験値？考え方？捉え方？はいろいろありますね。



アパート系であんなスペースを借りられることなんてないのにね...





みなさんの事業用の査定では


８５,０００円と９０,０００円がありましたが


そこらのラインも無理ではないと思うんですよ。




まぁ実際にやってみんとわからんのですが


果たしてどうなりますかね^^;





おしまい




マリオットカード紹介URL

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火の玉ガールさんが撮ってくれたYouTubeの前編が公開！







タマさんの古民家の番組企画。

第2チャンネルRSK


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得なことは少し。持っていかれるのはどーん。





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