岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市４区（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市・
瀬戸内市・笠岡市・大阪市淀川区で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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過去運営中物件一覧（Ｒ６年途中まで。売却済含む）


★令和６年購入物件

R6(24)年1月30日(51歳) 　北区首部
☆共同購入　８号戸建　中古購入
　450万円 106.97坪
　珍しい地域の戸建だけど、
　誰も手を挙げなかったので
　みんなで儲けてみようという企画。
　最近スタートの方の資金援助になれば...
　　

R6(24)年2月13日(51歳) 　瀬戸内市長船
☆物件58号
　中古購入　787.68平米(238.2坪)50万円
　またもや誰も買わないから...


R6(24)年2月19日(51歳) 　中区国富
☆物件61号　中古購入
　171.89平米(51.99坪)25万円
　物件52号と同じ並びなので...
　使い道がないので当分放置かな...


R6(24)年5月21日(52歳) 　中区国富
☆物件62号　中古購入
　180.16平米(54.49坪)140万円
　道がないんだよね...


R6(24)年6月27日(52歳) 　大阪市淀川区
☆区分４号　中古購入
　新大阪駅徒歩圏の40平米ちょいの区分。
　築年はわたくしの１つ下(◎_◎;)



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共同サブリース物件
　参加者９名で大家仲間の物件をサブリース。
　やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん
　バナナさん,しのさん,タクさん
　ひろた＠さん,あつやんさん,モモさん
　岡山大家
　☆物件1号（長船戸建・あつやんさん）
　H21.9.5入居
　☆物件2号（長船戸建・セリユさん）
　H21.11.13入居
　H22.8.30 初の分配金が年４万円(^^♪

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共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)


　R2(20)年2月17日　総社市 3K16戸 S45年
　☆共同購入１号　ＡＰ　中古購入　2400万円
　　築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％
　※電柱２


　R2(20)年10月8日　北区京山 2DK4戸 S54年
　☆共同購入２号　ＡＰ　中古購入　1500万円
　　1口50万円 18人34口で追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　あっさり満室で表面10.7％。
　　出口が楽しみな案件。


　R3(21)年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号　戸建　中古購入　560万円
　80.72坪
　R3.5.25 解体後に1317万円で売却


　R3(21)年11月30日　玉野市 2DK4戸 H6年
　☆共同購入６号　ＡＰ　中古購入　1300万円
　　1口10万円 25人147口で追加購入
　　H6年築でまだまだきれいだが...
　　満室想定表面14.5%　電柱１
　　※JPMCとサブリース 表面11.48%


　R4(22)年5月31日　玉野市 2DK4戸 H1年
　☆共同購入７号　ＡＰ　中古購入　970万円
　　1口10万円 21人109口で追加購入
　　満室想定表面19.8%
　　※JPMCとサブリース 表面15.5%



R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。
　18人が出資(計30口)

　R(20)2年12月21日　北区西辛川 S39年
　☆共同購入　３号戸建　中古購入　680万円
　　昭和39年築の美邸平屋。
　　接道に難ありも、解消できる？
　　R3.9.1から契約開始 55,000円



　R3(21)年3月22日　南区妹尾 S52年
　☆共同購入　５号戸建　中古　760万円
　　1口20万円。18人が出資(計42口)
　　昭和52年築の美邸平屋。電柱３
　　R3.8.1から契約開始 70,000円


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＜イベントのお知らせ＞


☆「見学会」ポールさん新築AP　富山遠征
　11月26〜29日（火水木金）
　木造3階建てのポールタワー完成！
　しかし申し込みはゼロ！5つの問題とは？　
　※とりあえず日程だけ決まりました。
　　１泊２日や２泊３日の方でもいいですし
　　現地集合の方もいいですよ。
　　興味ある方は連絡ください。
　参加予定（定員　車２台分ぐらいかな？）
　　ポールさん
　　ふんどし王子さん
　　半沢大家さん
　　上州大家なおさん
　　ライオン先生
　　そんちょう大家さん
　　滝川クリスタムさん
　　吉川さん
　１わたくし
　２ＯＣさん
　３りんしょ〜さん



10月一覧
1日（火）12時半「視察」備前＆赤磐戸建＆ランチ
3日（木）13時「視察」福富中戸建＆ランチ
4日（金）13時「見学会」よしおさん向日比アフター＆お茶
5日（土）18時〜「勉強会５」
7,8,9日（月火水）　半沢大家さん物件　群馬遠征
10日（木）12時半「視察」三門西町戸建２棟＆ランチ
11日（金）12時半「見学会」南区福田AP3,4号アフター＆ランチ
12,13日（土日）必殺さん和歌山キャンプ
18日（金）12時半「見学会」わっきーさん玉野市和田戸建＆ランチ
25日（金）13時「視察」０円？別荘播磨高原＆お茶？



11月一覧
26〜29日　ポールさん新築AP　富山遠征


12一覧
7日（土）半沢大家さん広島セミナー



※漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など持参で。


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2024年08月16日　バーニング大家さんセミナー前夜祭
2024年08月17日　その１　バーニング大家さん in 岡山
2024年08月18日　その２　バーニング大家さん in 岡山
2024年08月19日　その３　バーニング大家さん in 岡山
2024年08月20日　その４　バーニング大家さん in 岡山
2024年08月21日　その５　バーニング大家さん in 岡山



１２月７日（土）
元銀行員が教える！半沢大家さん融資攻略セミナーin広島

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こんばんは。岡山大家です。


今日は脱線の脱線で


埼玉遠征の続きからの脱線(;^_^A


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2024年10月04日　次の一手にお悩み中...

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2024年10月11日　その４　埼玉遠征





わたくしのアパート３,４号のリフォームが終わったので


今日はみんなで完成後を見てきました。





ここは平成１８年築のメーカー物件で


まだまだ見た目も悪くないんですけど


近くにライバルが増えちゃってねぇ...





ここは南棟が３ＬＤＫということで


アパートの３ＬＤＫなんてなかなかないですから


周りにライバルになる物件もないですし


今後、近くに新築が現れたとしても


収支的に３ＬＤＫの集合住宅を建てる人なんて


恐らくいないと思うんですよね。





今回の北棟は１ＬＤＫが４つと


２ＬＤＫがふたつの複合。




問題はこちらでしょうねぇ...




岡山市全体として１ＬＤＫは急激に増えましたし


ここらは人気学区なので


ファミリー向けの２ＬＤＫも増えましたから...




とはいえ、これだけ新築が難しくなってきた昨今ですから


今回リフォームした２ＬＤＫも


極端に増えることはないとは思うんですけどね...





ビフォーとか周辺のライバル物件のことは


ここで書いたので


先に読んでからのほうがわかりやすいかもです。


関連記事
2024年02月27日　どこまで今っぽく見せられるかな〜？？





まぁ築１８年にしては


よく頑張ってくれているほうだとは思います^^;





でもキッチンや洗面台は時代を感じさせるので


ここは思い切って刷新してみようかと思ってですね...









いまでも普通に使えますけど


やっぱり１８年前のものですからねぇ...





それがこんな感じに。








新しくなるといま風に見えますねー(^^♪





ただ、残念なのが換気扇...


いま風のを注文したつもりだったんですけど


ちょっとダサい？のが届いていたみたいで...




ちゃんと確認せんといけませんねぇ...(-_-;)





さすがに風呂は入れ替えはきついので


ここから美装だけ...(-_-;)






ここはシートぐらいは貼ってもよかったかな...




サイズはいまとなっては小さいんですよね...



新築するときは、


風呂のサイズはケチらないほうがいいと思いますね...





しかし、水回りが刷新されたからといって


いまの新築たちにとっては当たり前の姿ですから...




築１８年としては、もうひと工夫？欲しいところ...





築１８年が風呂以外の水回りを刷新して


クロスやＣＦを少しいじって


照明器具でごまかしたところで


新築、築浅級との土俵には乗らんのでね...





店頭では、まずお客さんに希望を聞くんです。



ネットで調べて、


ピンポイントで指定してくることも多いですが


当然ながら、


・探している場所、範囲（どこらまでならＯＫか）
・入居人数
・間取り、広さ
・駐車場台数
・入居時期（いつぐらいまでならずらせるか）
・家賃（いくらまでなら出せるか）


なんかは聞きます。




でも、大抵の人は、新しいほうがいいに決まっています。





新しいほうがクオリティーが高いでしょうから


みなさんわからないなりに


築５年まで？とか、築１０年まで？とか


なんとなく感覚で話してきます。




これだけ、新築・築浅級が溢れている昨今ですから


築５年？１０年？クラスの物件なんて


紹介するのは難しくないですわね...




地域にもよりますけども


空き、空き予定のアパートなんて


恐らく２つ？３つ？４つ？ぐらいは出てくる


と思いますから


営業マンとしてはそれらを紹介して案内するだけ...




築１８年のアパートを紹介するには至らんでしょう...





それを紹介するシチュエーションとしては


築５年、１０年の物件だと家賃が払えない人が


相手の場合ですかねぇ...




新築、築浅級の家賃は出せないんだけど


それでも比較的きれいにされていて


家賃も手ごろな物件で...




今回の物件、


水回りを刷新と内装もやって


家賃がいままでのままか、もう少し安ければ


ここのカテゴリーには入れると思います...





古い物件の表面を直して


家賃を上げようとする人は少なくないですが


上のカテゴリーに持っていこうとすると


多くの新築、築浅勢が邪魔なんですよね...




仮に、新築、築浅級が８万円だとしたら


築１８年なら６.５万円ぐらいまででしょうかねぇ...





どうしても、家賃での戦いになってしまう...


加えて、広告料の戦いに...






なので、そこから外れたかったんですよね...






つづく




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タマさんの古民家の番組企画。

第2チャンネルRSK


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