岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
　　　ノーリフォーム現状貸し
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて
　　　実質36.4％→41.76％→37.92％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
　7号 11/5 自宅に
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H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　土地52坪の中古平屋購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720万円→1500万円 利回り9.28%も、坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。坪8.3万円。
　満室時想定利回り18%程度。購入時６分の５が空き...
　7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日　南区福島
☆物件17号　 中古購入
　店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入
　H6年築の平屋建て100万円。12/1から家賃３万円で賃貸。
　実質25.7％になりました(^^;

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光４号 18.91kw　18円(税込19.44円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19号　 中古購入
　246坪に廃墟古民家＆新築未入居平屋のセットで１円。
　固定資産評価は1370万円も解体必須...

H30年8月9日　東区鉄
☆物件20号　 中古購入
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　10/27に解体しました(^^;

H30年12月19日　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入
　300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
　表面利回りは8.3％ほど...

H30年12月7日契約　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入
　1K 4戸の元レオパレス

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＜イベントのお知らせ＞

☆忘年会第四弾　イオン岡山
　26日（水）20時〜
　参加予定（定員８名）
　１namiさん（女性）
　２わたくし
　３ＨＴさん
　４ロバートＳ田さん
　５Ｓ村さん
　６まっきーさん
　７よーこさん（女性）
　８Ｋ本さん
　※締め切りました。

☆忘年会第五弾　イオン岡山
　29日（土）19時〜
　参加予定（定員１６名）
　１taimanさん
　２わたくし
　３よーすけさん
　４りょういちさん
　５ＤＤＭさん
　６ＴＡＫＥさん
　７Ｍさん
　８Ｙ口さん
　９たかぱぱさん
　10なおとさん
　11ＧＭさん
　12たぐぼーさん（初）
　13こーへーさん
　14にっさん（初）
　15
　16
　※予約の関係で、28日23時で締め切ります。

＜イベント一覧＞

１２月
1日（土）12時半〜トレジャーハンター in 赤坂台
11日（火）12時半〜見学会　こももさん４号萌え萌え完成＆ランチ１
14日（金）19時半〜忘年会第一弾　イオン岡山
15日（土）11時〜　見学会　むーさん３号70万円戸建完成＆
　　　　　　　　　　　　　大井180万円戸建見学＆ランチ１
16日（日）11時〜　見学会　こももさん４号萌え萌え完成＆ランチ２
18日（火）12時〜　見学会　むーさん３号70万円戸建完成＆
　　　　　　　　　　　　　Y口さんペット臭戸建？＆
　　　　　　　　　　　　　大井180万円戸建見学＆ランチ
19日（水）20時〜　忘年会第ニ弾　イオン岡山
20日（木）12時〜　忘年会第三弾　ホテルグランヴィア１９階
21日（金）11時〜　OCさん１万円長屋完成見学＆ランチ
24日（月）12〜17時　相談日（北区）
26日（水）20時〜　忘年会第四弾　イオン岡山
29日（土）　　　　見学会予定
29日（土）18時〜　忘年会第五弾　イオン岡山

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は５名の方にお会いしましたが


みなさんほんといろいろ相談があるもんで

１・これから始めたい人
２・鉄板エリアで戸建を買う人
３・３００万円台の戸建を１４０万円で買った人
４・２００万円台の戸建を１００万円で買った人
５・いまある土地に新築を計画してる人

と様々。


みなさん精力的です(^^;





２，３，４の方は、自分で探してきて


わたくしもいいと思ったので賛成(^^)v


２の方は文句なしの立地で資産性抜群。


３，４の方は大きな指値も通って


利回り２０％は最低ラインで確保できそうなんで


反対する理由がありませんでした(^^)v


相談を受けた物件の多くはNGを出すんですけどね〜(^^;



しかし、ほんとみなさんいろいろ探してきますね(^^;



この３つは、これからリフォームをして


２月、３月には貸せるんじゃないですかね〜(^。^)y-.。o○





１の方は、初心者中の初心者(^^;


不動産業界の人なら誰でも知っている


業界全体を大きく揺るがした


かぼちゃやスルガの問題もご存じなかったので


あんな大激震も、世間一般の人は無関心のできごとなんだな〜って。


不動産業界って極々一部の世界ってのを実感(^^;


その中でも特に我々は異端でしょけど(;´Д｀)




まぁ確かに、


例えば政治の世界の話しなんて全く興味ないんで


永田町が大揺れになるような出来事があっても


特になんとも思わないもんね(^^;




まぁいまのレベルで飛び出したら


スライムにも確実にやられるので


まずは街で聞き込みして装備を整えてからかな(^^;



とりあえず、


本とかブログとかを読んで


基礎知識を得ることをおススメしました(^^;




５の方の新築はまだまだこれから。


一部を貸して、一部を自宅に。


この場所でどんな層を狙うのがいいのか？


世間のニーズに合ったものにしないとね...


０から作っていくのはほんと大変(^^;




ほんとみなさん相談が尽きませんね(^^;





さて、先日買ったアパート３,４号。


よくスペックを聞かれるのでここで公開(^^;



場所は南区福田。


ここは南区の雄、芳泉学区。


バイパスより南で

３０号線より東で

空港線より西は


芳泉エリアでも特に好まれるエリアですね。






ここで、土地は約３００坪。


これぐらいあればなんでもできるし


こんなとこでまとまった土地はなかなか手に入らないんです。




建物は、平成１８年築のダイワハウス。


軽量鉄骨２階建ての

・３LDK×４戸
・２LDK×２戸＆１LDK４戸

２棟１０戸。


まだまだ新しい(^^;



抵当権が１億円だったので、


当時建物だけで１億円したと思われます。


メーカーなら戸あたり１０００万円は妥当だしね。




こんな感じで２棟建っています。



駐車場は１９台あるので充分でしょう。




ここに道を作れば別々にもできるし



こんな感じで５区画にも割れるので




出口的にも難しくはないんじゃないかと。



アパート、マンションを新築したい人もいるだろうし


サ高住とかを新築したい人もいるかもしれないし


分譲地にしてもいいし


一部を売って、そのお金で何かを新築するのもいいかな。





融資期間は２８年。


長い付き合い？長い戦い？になるし


アパートなんでどんどん競合も建つし


家賃もどんどん下がっていくよね...




そういうことが分かっていながらも


勝っていけると思っての参戦です(^^;





収益性やキャッシュフローを考えるなら


あみだに出すような


利回り２０％３０％４０％５０％とかの


ボロ戸建のほうが圧倒的にいいんだけど


もうわたくしにはほぼ順番が回ってこないのです(^^;



でもそれは自分のしたいことをするために必要だから


それはそれでいいし


こういうのを買ったり


好きなのを新築していけばねー(^^;




この物件、果たしてどうなりますやら...


ちゃんと勝たんと銀行に心配かけるからね


いっちょがんばりますか(^。^)y-.。o○




おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました