岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市４区（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市・
瀬戸内市・笠岡市・大阪市淀川区で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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過去運営中物件一覧（Ｒ６年途中まで。売却済含む）


★令和６年購入物件

R6(24)年1月30日(51歳) 　北区首部
☆共同購入　８号戸建　中古購入
　450万円 106.97坪
　珍しい地域の戸建だけど、
　誰も手を挙げなかったので
　みんなで儲けてみようという企画。
　最近スタートの方の資金援助になれば...
　　

R6(24)年2月13日(51歳) 　瀬戸内市長船
☆物件58号
　中古購入　787.68平米(238.2坪)50万円
　またもや誰も買わないから...


R6(24)年2月19日(51歳) 　中区国富
☆物件61号　中古購入
　171.89平米(51.99坪)25万円
　物件52号と同じ並びなので...
　使い道がないので当分放置かな...


R6(24)年5月21日(52歳) 　中区国富
☆物件62号　中古購入
　180.16平米(54.49坪)140万円
　道がないんだよね...


R6(24)年6月27日(52歳) 　大阪市淀川区
☆区分４号　中古購入
　新大阪駅徒歩圏の40平米ちょいの区分。
　築年はわたくしの１つ下(◎_◎;)



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共同サブリース物件
　参加者９名で大家仲間の物件をサブリース。
　やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん
　バナナさん,しのさん,タクさん
　ひろた＠さん,あつやんさん,モモさん
　岡山大家
　☆物件1号（長船戸建・あつやんさん）
　H21.9.5入居
　☆物件2号（長船戸建・セリユさん）
　H21.11.13入居
　H22.8.30 初の分配金が年４万円(^^♪

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共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)


　R2(20)年2月17日　総社市 3K16戸 S45年
　☆共同購入１号　ＡＰ　中古購入　2400万円
　　築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％
　※電柱２


　R2(20)年10月8日　北区京山 2DK4戸 S54年
　☆共同購入２号　ＡＰ　中古購入　1500万円
　　1口50万円 18人34口で追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　あっさり満室で表面10.7％。
　　出口が楽しみな案件。


　R3(21)年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号　戸建　中古購入　560万円
　80.72坪
　R3.5.25 解体後に1317万円で売却


　R3(21)年11月30日　玉野市 2DK4戸 H6年
　☆共同購入６号　ＡＰ　中古購入　1300万円
　　1口10万円 25人147口で追加購入
　　H6年築でまだまだきれいだが...
　　満室想定表面14.5%　電柱１
　　※JPMCとサブリース 表面11.48%


　R4(22)年5月31日　玉野市 2DK4戸 H1年
　☆共同購入７号　ＡＰ　中古購入　970万円
　　1口10万円 21人109口で追加購入
　　満室想定表面19.8%
　　※JPMCとサブリース 表面15.5%



R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。
　18人が出資(計30口)

　R(20)2年12月21日　北区西辛川 S39年
　☆共同購入　３号戸建　中古購入　680万円
　　昭和39年築の美邸平屋。
　　接道に難ありも、解消できる？
　　R3.9.1から契約開始 55,000円



　R3(21)年3月22日　南区妹尾 S52年
　☆共同購入　５号戸建　中古　760万円
　　1口20万円。18人が出資(計42口)
　　昭和52年築の美邸平屋。電柱３
　　R3.8.1から契約開始 70,000円


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＜イベントのお知らせ＞
☆「視察」瀬戸町０円戸建＆ランチ
　24日（木）12時半
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし
　２hepaさん
　３よしみん（女性）



☆「視察」０円？別荘播磨高原＆お茶？
　25日（金）13時
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし




☆「見学会」ポールさん新築AP　富山遠征
　11月26〜29日（火水木金）
　木造3階建てのポールタワー完成！
　しかし申し込みはゼロ！5つの問題とは？　
　※とりあえず日程だけ決まりました。
　　１泊２日や２泊３日の方でもいいですし
　　現地集合の方もいいですよ。
　　興味ある方は連絡ください。
　参加予定（定員　車２台分ぐらいかな？）
　　ポールさん
　　ふんどし王子さん
　　吉川さん
　　滝川クリスタムさん
　　半沢大家さん
　　上州大家なおさん
　　ライオン先生
　　げんやさん
　　そんちょう大家さん
　１わたくし
　２ＯＣさん
　３りんしょ〜さん
　４yazinさん



10月一覧
1日（火）12時半「視察」備前＆赤磐戸建＆ランチ
3日（木）13時「視察」福富中戸建＆ランチ
4日（金）13時「見学会」よしおさん向日比アフター＆お茶
5日（土）18時〜「勉強会５」
7,8,9日（月火水）　半沢大家さん物件　群馬遠征
10日（木）12時半「視察」三門西町戸建２棟＆ランチ
11日（金）12時半「見学会」南区福田AP3,4号アフター＆ランチ
12,13日（土日）必殺さん和歌山キャンプ
18日（金）12時半「見学会」わっきーさん玉野市和田戸建＆ランチ
22日（火）12時半「視察」牛窓２つ＆ランチ
24日（木）12時半「視察」瀬戸町０円戸建＆ランチ
　※和気と聞いていたんですが瀬戸町でした^^;
25日（金）13時「視察」０円？別荘播磨高原＆お茶？
28日（月）13時「視察＆見学会」中区海吉０円？戸建＆ぺぇさん西大寺アフター＆お茶



11月一覧
26〜29日　ポールさん新築AP　富山遠征


12一覧
7日（土）半沢大家さん広島セミナー



※漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など持参で。


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エントリーはこちらから。

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2024年08月16日　バーニング大家さんセミナー前夜祭
2024年08月17日　その１　バーニング大家さん in 岡山
2024年08月18日　その２　バーニング大家さん in 岡山
2024年08月19日　その３　バーニング大家さん in 岡山
2024年08月20日　その４　バーニング大家さん in 岡山
2024年08月21日　その５　バーニング大家さん in 岡山



１２月７日（土）
元銀行員が教える！半沢大家さん融資攻略セミナーin広島

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こんばんは。岡山大家です。


株のインサイダー取引がニュースになってますね〜(;^_^A


東証社員インサイダー疑惑
株取引の親族の利益は少なくとも数十万円か




不動産ではインサイダーが当たり前ですけど


株は数十万円ぽっちで大騒ぎ...




つくづくいい世界だなーって思いますね。






さて、面白いツイートがあったので


今日もちょっと脱線(;^_^A


関連記事
2024年10月04日　次の一手にお悩み中...
2024年10月20日　その２　次の一手にお悩み中...
2024年10月21日　その３　次の一手にお悩み中...





わたくし、以前から


中途半端に古い区分マンションには否定的で


よほどの理由がないと購入を勧めることはないですし


保有されている方には


貸せているうちに早めの売却を


お伝えしているんですけども


中にはあまり理解されていない方もいる様子...





そんな古い区分マンションに対してのツイートなんです。


しおいぬ社長
@a2YBqUFUndNlqjN







以下転載しますね。




「実はですね…。」

「これ誰にもわからないんですよ🥶🥶🥶🥶🥶」
「まだ日本での事例がほとんどない。」

「というのがこの図を見てください。」
「日本全体でマンションが建て替えられた事例です。」









しおいぬ社長さんは不動産屋さんをされているようで。



この表の出どころは知らないので


鵜呑みにしていいのか責任は持てませんが


わたくしが古い区分を否定する理由は


彼と同じ意見だからなんですね...





では転載の続き。




「日本の歴史上、」
「282件しかまだマンション建て替えの先行事例がないわけです。」

「しかもですよ、」
「マンション建て替えは東京都の割合が圧倒的に多く、」
「我が栃木県ではなんと建て替え件数0です。」
「ゼロですよ。群馬も茨城もゼロ。」

「つまり、地方では古くなったマンションの建て替えというのは」
「採算が取れず、今後も行われない可能性が高い。」

「じゃあ解体するのかというと、」
「解体して土地として売却しても解体費用をペイできるような」
「マンションもない…。」

「建て替えもできない、」
「解体もできない、」
「となると一生保有し続けるしかないが、」
「保有し続けると管理費・積立金を一生払い続けることになる。」

「そのうち滞納する人間もでてくる…。」


「維持管理も満足にできない老朽化したマンションは、」
「0円でも買い手が現れない…。」

「バブル時代に建築された温泉地域のリゾートマンションが」
「1円とかの金額で売られているニュースが報道されたりしていますね。」
「それは、こういったことが原因です。」

「更に、入居者も減少し、維持管理が完全に不能となり、」
「入居者ゼロとなったマンションはどうなるか…。」

「完全に廃墟となり、管理組合は消滅。」
「固定資産税だけは払い続けなければならない負の遺産。」
「負動産となります。」

「更に更に倒壊の危険性まで発生してきた廃墟マンションはどうなるか、」
「所有者たちでお金を出し合って解体しなければいけない。」
「しかし、当然ですがそんなお金はない。」
「更に時が進み、周囲に危険性があるからと公費で解体されても、」
「市はしっかり所有者たちに解体費用を請求します。」
「もちろん、所有権は相続もされます。」

「最終的にはこんな未来が想像できますね🥶」





わたくしも似たようなことを常々言っています...




ちょっと考えればわかりそうなもんですが


あまり現実的に捉えていない人が多い...




築３０年程度ならまだ次の買い手もいるかもですが


築５０年を超えたりしたらどうなるでしょう...




よほど場所が良ければなんとかなるかもですが


岡山の郊外ではどうでしょうか...




さっきのツイートのようなことが


モロに当てはまると思いませんか？？




岡山でも、管理が杜撰で積立金が不足しているとか


管理費・積立金の滞納が多くあるとか


珍しい話じゃないですからねぇ...




戸数の少ない小さいところでは


管理費・積立金が月５万円近いところもあります...




みんなが問題なく払えればいいんでしょうが


いろんな事情で困窮する人もいると思いませんか？





「戸数が少なくてエレベーターが混まない(^^♪」


なんて売りのマンションもありますねー



逆にいうと、修繕や維持に関わる人が少ないってことですから...



当然、１戸あたりの負担は大きいわけですよ...





タワーパーキング付きのマンションなんて


今後は入庫する車もどんどん減っていくし


維持管理費も嵩んでいくし...




そういう問題が、管理組合の議題にも上がってくるわけですが


会長なんて定期的に変わっていきますから


わざわざ自分の代で面倒な議題に取り組まないですよ...



次の人へたらい回しですわね...





神戸市が中心部にタワマンを建てられないようにしましたが


それはある意味正解だと思いますよ。




タワマン＝富裕層　って思いがちですけど


みんながみんなそうとはいえない。



サラリーマンがちょっと無理してってのもいれば


資産が３千万？５千万？億超え？


いろんな人が混ざっていますよ。




どこかで金銭的に厳しくなれば


修繕や積立金の増額に反対の人もでるでしょう...






そんなことを書きながらも


わたくしも区分は２つ持っています。


ひとつは倉敷駅前の西ビル。


もうひとつは新大阪駅徒歩７分。





そりゃ、この先どうなるかわかりませんよ。


全体の合意形成も容易ではないでしょう...





でも、再開発、建て替えを模索したときには


場所的に、まだ可能性があると思うんですよね...





なので、中途半端な古さでなく


近い将来、建て替えも視野に入るレベルのを


最後まで持ち切る覚悟で持つなら


その好立地の権利を持てるんじゃないか？と思うんですね。





まぁそれでもまだ１０年、２０年先のことなんで


わたくしが先に死ぬ可能性も高いですが(;^_^A





こういった話がもっと社会問題化すれば


合意形成の法律改正や容積率の緩和なんかも


起こり得るかもしれないと思っています。



ほんと、救済措置的なことは起こると思いますよ。






実際、ルール（法律）は変わるもんですよ。




そりゃ、最初にルールを作ったときから


刻一刻と状況が変わっていくんですから。



当初予測できなかった事態が起こりますもん。





昨日の調整区域の緩和だってそうですよね。


関連記事
2024年10月22日　調整区域で緩和が。




太陽光の売電なんか


バンバン追加でルールができちゃって...(-_-;)




国、法律なんてそんなもんです。




良いほうに変わるのか？そのままなのか？


わかりませんけども


古い区分を最後まで持ち切るなら


まだチャンスはあるんじゃないかな〜？


っていうお話でした。





おしまい




マリオットカード紹介URL

ヒルトンカード紹介URL






火の玉ガールさんが撮ってくれたYouTubeの前編が公開！







タマさんの古民家の番組企画。

第2チャンネルRSK


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