岡山大家の不動産投資日記

2016年06月28日

長期保有が前提

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60㎡　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57㎡平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日～　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　~~利回り36.4％！~~
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

　関連記事
　　2014年04月09日　あっ、そういえば...

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％

　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)

☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...

☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな～
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！

　
　新築計画進行中。

☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１２号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１４号戸建　どうするか検討中...

　関連記事
　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し

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＜見学会のお知らせ１＞
　600万円アパート見学会＆ランチ２日目
　　６月２９日（水）１２時半～倉敷某所
　　　参加予定（定員１０名）
　　　１HTさん
　　　２Sさん
　　　３みーちゃん（女性）
　　　４hirokoさん（女性・初登場）
　　　５三Mさん（女性）
　　　６こももさん（女性）
　　　７K高さん（初登場）
　　　８のぶさん
　　　９HR田さん
　　　10わたくし
　　　※満席になりました。

＜見学会のお知らせ２＞
　いいてんきさん村＆こももさん３号平屋見学会＆ランチ１日目
　　６月３０日（木）１１時～中区某所
　　　参加予定（定員１０名）
　　　１TAKEさん
　　　２HR田さん
　　　３OCさん
　　　４OCさん奥さん（女性）
　　　５かこちゃま（女性）
　　　６sachikaさん（女性）
　　　７じいじさん
　　　８いいてんきさん
　　　９こももさん
　　　10わたくし
　　　※満席になりました。

＜見学会のお知らせ３＞
　いいてんきさん村＆こももさん３号平屋＆ランチ２日目
　　７月１日（金）１１時～中区某所
　　　参加予定（定員１０名）
　　　１taimanさん
　　　２ryokoさん（女性）
　　　３nnwさん
　　　４こももさん（女性）
　　　５O村さん
　　　６デンチさん
　　　７norikoさん
　　　８mtanaさん
　　　９わたくし
　　　10

＜イベント一覧＞
　６月　３日（金）１１時～　北区某所　ロバートS田さんDIY戸建完成見学会＆ランチ１日目
　６月　３日（金）１３時半～赤磐某所　シークレット２０万円戸建見学会１日目
　６月　４日（土）１１時～　北区某所　ロバートS田さんDIY戸建完成見学会＆ランチ２日目
　６月　４日（土）１３時半～赤磐某所　シークレット２０万円戸建見学会２日目
　６月１０日（金）１１時～　東区某所　motoさん５号＆100万円古民家見学会＆ランチ１日目
　６月１０日（金）１３時半～赤磐某所　シークレット２０万円戸建見学会３日目
　６月１１日（土）１１時～　北区某所　よーすけさん２号戸建ビフォー見学会
　６月１１日（土）１３時半～赤磐某所　シークレット２０万円戸建見学会４日目
　６月１７日（金）１４時～　北区某所　HR田さん２号戸建ビフォー見学会＆お茶１日目
　６月１８日（土）１２時半～北区某所　HR田さん２号戸建ビフォー見学会＆ランチ２日目
　６月１９日（日）１２時半～倉敷某所　600万円アパート見学会＆ランチ１日目
　６月２５日（土）１２時～　倉敷某所　K本さん１号平屋＆こももさん１号戸建見学会＆トレジャーハンター＆ランチ
　６月２９日（水）１２時半～倉敷某所　600万円アパート見学会＆ランチ２日目
　６月３０日（木）１１時～　中区某所　いいてんきさん村＆こももさん３号平屋＆ランチ１日目

　７月　１日（金）１１時～　中区某所　いいてんきさん村＆こももさん３号平屋＆ランチ２日目
　７月　２日（土）、３日（日）必殺伊豆熱川温泉旅行
　７月　８日（金）　予定　minakoさん２号戸建見学会＆ランチ
　７月　９日（土）　予定　yumiさん再生予定大正築古民家＆75万円古民家見学会＆ランチ
　７月１３日（水）　予定　F原Hさん南区戸建見学会＆ランチ１日目
　７月１７日（日）　予定　F原Hさん南区戸建見学会＆ランチ２日目
　

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。

先日、小学校の参観日で子供たちと長縄跳びをしてきて

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2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...

その程度のことで若干筋肉痛になっておりますが(-_-;)

上には上？というか下には下？というか

なんと！？

アキレス腱を切ったお父さんがいたそうで...(・・;)

一生家族のネタにされてしまいますね...

そんな目にあわないよう健康に気をつけたいと思います^^;

...

さて、今日は買付を書きました。

ななじゅうごまんえん也

すでに値交渉は成立し金額は決定しているので

一応形だけの提出ですが^^;

追々公表していきますが、手掛ける人が出てくるかな？^^;

誰もやらないならわたくしがやるだけですがね(^^)v

...

今日はもうひとつ、今度は買付をもらいました(^^)v

詰めていくところはいろいろありますが

この話しはちゃんとまとまったら書きましょうかね^^;

...

さて、今日も物件１１号土地の話しで。

関連記事
　2015年09月30日　買物デー
　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　2016年06月14日　何建てようかね？
　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　2016年06月16日　空間効率の最大化
　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな～
　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！

１LDK１２戸　３LDK８０㎡５戸　２SLDK７０㎡５戸

１LDK１２戸　９０００万円　年８３５．２万円　表面９．２８％
８０㎡５戸　　７７５０万円　年４９０．８万円　表面６．３３％
７０㎡５戸　　７０４０万円　年４６０．８万円　表面６．５４％

...

１LDKアパート１２戸　表面９．２８％

戸建５戸　表面６．３３％～６．５４％

平屋５戸　？？

上から見ても（建ぺい率）も横から見ても（容積率）もったいない戸建。

それにさらに輪をかけてもったいな平屋...

「こいつあほか」って声が聞こえてきそうです（笑）

まぁね、相続絡みとか事業で大幅に黒字があるとか

どうしてもお金を使わないといけない人なら

そのアパート単体でトントンでいいんでしょうが

わたくしのような零細大家は

どうしても長期的に勝っていく戦略を築かないとね...(-_-;)

...

大家初期の段階で土地から新築アパートやっても長期で勝てんでしょ？

ドンドン新築建ってるよ？

新築なのになかなか満室にならなくて

敷金なし、礼金なし、保証人なしとかやったり

挙句の果てにいきなり家賃下げたり

広告料も吐き出す...

そんな物件いっぱいあるの知ってる？

どうにかこうにか満室にしても

周辺にライバルがドンドン出現する未来が見えん？

そのライバルって、収支はトントンでいい相続絡みの人も多いんよ？

いまだって、築５年～１０年程度で苦戦気味なの知ってる？

サブリースっていっても家賃変えられるんよ？

空室が目立ってきてるアパートの家賃なんて下がるの当たり前じゃん？

「そんなことになる前に売るから大丈夫なんよ。」

７～１０年後ぐらいに利益の出る価格で売れるかな？

融資を締め出す時期がきたら買える人が少なくなって

なかなか売れなくなるよ？

なかなか売れないってことは全体的に価格が下がるよね？

このジャブジャブ金融がいつまで続くかな？

やばくなる頃には売ればいいって思ってるのはあなただけ？

実は、そんな考えで新築アパートする人って結構多いよ？

あなたが売ろうと思う市況になったときは

他の人も売ろうとするんじゃないかな？

そうなると、売り物件が増えて余るんじゃないの？

...

基本的に売却を前提にしてちゃダメだと思うんよね～

売却先が融資前提ってのは更にダメかと...

将来的にはいつか

融資が絞られる
↓
買えるのは現金のある人に限られる
↓
買える人が少ない

乱立した物件がやばくなる
↓
そんなオーナーが売りに出す
↓
売り物件が増える

売り物件が余る
↓
買える人は少ない
↓
価格が下がる（買い叩かれる）

そんなことになるんじゃなかろうかと思っていますが...

市況が悪くなった時は、投資家相手じゃないほうがいいと思うんよね...

売却も視野に置くなら

・現金で買える人がそこそこいるであろう価格帯

・投資家以外にも売れる可能性のある物件

それなら売却に苦労しないと思うけどね。

となると、アパートはちょっと難しいよね...

保有期間中も苦労して、売却時も苦労するかも...

有利に売却できないなら、保有すればいいだけだけど

その為には有利に保有できないと意味ないもんね。

だから、基本は売らない。

そうなると、長期保有が前提の企画じゃないとダメだと思うんだけど

そういう考え方はあまり理解されないんだよね～(>_<)

もちろん市況によって高く売れるなら売ってもいいけどね(^^;

つづく

直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ

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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

投稿者：岡山大家｜23:55 ｜土地5号→物件13,14,15-1,2号,テナント＆倉庫1,2,3号の話し（植松）｜コメント(2)

2016年07月07日

安定的に長く戦うには

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60㎡　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57㎡平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日～　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
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　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

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　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

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　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月中古購入

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　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

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　表面利回り42％

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　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)

☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...

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　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
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　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...

☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
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　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな～
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提

　
　新築計画進行中。

☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１２号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１４号戸建　どうするか検討中...

　関連記事
　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し

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＜見学会のお知らせ１＞
　倉敷市某所　minakoさん２号戸建見学会＆ランチ
　　７月　８日（金）１２時～
　　参加予定（定員９名）
　　１HR田さん
　　２HTさん
　　３OCさん
　　４OCさん奥さん（女性）
　　５ayakoさん（女性）
　　６norikoさん（女性）
　　７J子さん（女性）
　　８
　　９わたくし

＜見学会のお知らせ２＞
　東区某所　yumiさん再生予定大正築古民家＆75万円古民家見学会＆ランチ
　　７月　９日（土）１２時半～
　　参加予定（定員１０名）
　　１摂津屋さん
　　２HR田さん
　　３よーすけさん
　　４tokikoさん（女性、初登場）
　　５TAKEさん
　　６OCさん
　　７OCさん奥さん（女性）
　　８りょういちさん
　　９yumiさん（女性、初登場）
　　10わたくし
　　※満席になりました。

＜イベント一覧＞
　７月　１日（金）１１時～　中区某所　いいてんきさん村＆こももさん３号平屋＆ランチ２日目
　７月　２日（土）、３日（日）必殺伊豆熱川温泉旅行
　７月　８日（金）１２時～　minakoさん２号戸建見学会＆ランチ
　７月　９日（土）１２時半～yumiさん再生予定大正築古民家＆75万円古民家見学会＆ランチ
　７月１３日（水）１２時半～　F原Hさん南区戸建見学会＆ランチ１日目
　７月１７日（日）１２時半～　F原Hさん南区戸建見学会＆ランチ２日目
　７月２２日（金）　予定
　

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。

今日はayakoさんと少々打ち合わせを(^^;

ついでにくつろいでもらいました（笑）

その後、無人で酸素カプセルをようやく始動してみた(^^;

↓

ちゃんと膨らみました(*´▽｀*)

ただ、ひとりで中から密閉するのはかなり難しいな...

どうしたもんかね(-_-)

...

さて、今日も物件１１号土地の話しで。

関連記事
　2015年09月30日　買物デー
　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　2016年06月14日　何建てようかね？
　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　2016年06月16日　空間効率の最大化
　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな～
　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　2016年06月28日　長期保有が前提

１LDK１２戸　３LDK８０㎡５戸　２SLDK７０㎡５戸

１LDK１２戸　９０００万円　年８３５．２万円　表面９．２８％
８０㎡５戸　　７７５０万円　年４９０．８万円　表面６．３３％
７０㎡５戸　　７０４０万円　年４６０．８万円　表面６．５４％

...

１LDKアパート１２戸　表面９．２８％

戸建５戸　表面６．３３％～６．５４％

平屋５戸　？？

空間効率が激しく悪い平屋建て...

せっかく２階部分が使えるのに使わない...

こういうのを愚の骨頂というんでしょうかね(^^;

...

でもね、岡山駅直近とか伊島京山の超絶立地の物件以外で

長期で安定的に戦えていた物件って

アパートやマンションじゃないんです。

こういうのは仕組上、どうしても類似品が多くなってしまうんですよね(-_-;)

アパートマンションを建てる大手ハウスメーカーは

建てるのが仕事で、主に建てさせることで収益を上げます。

逆に言うと、建てさせられないと死んでしまうんです...

だから、あの手この手で次々建てさせないといけない...

そして、効率よく経営していくには

原型モデルとなるものを造って

同じようなものをどんどんコピーしていく。

工場で大量生産されて部材を現場で組み立てる。

いくつかに集約されたパターンを繰り返し造るから段取りもいいよね。

すると工期も短くなるから人件費が安く済む。

自動車メーカーが同じ部品を複数車種で使うのと似てるね。

効率化を進めると高収益体質になれるんだよね。

それを、空間を余すことなく建てさせると建築費もMAX取れるよね。

ただ、それは建てさせる側の論理。

自分たちが生きるために

自分たちの高収益を実現させるために

需要と供給のバランスは無視して

ひたすら供給だけに突き進む。

...

建てる側も、相続税対策とか田んぼの活用とか、

地主側の論理で建てる。

建てるなら空間をフルに使おう。

ここでも需給関係は無視。

...

建てさせる側（メーカー）と建てたい側（地主）の

どちらも建てたい理由があって

どちらも自分の論理で建てて

どちらも需給関係を無視。

こんな思惑で建てられたものなら

大半がうまくいくはずないでしょうが。

...

どんな建物が長く住んでもらえるのか？

どんな建物が供給不足なのか？

どんな建物が供給過多になりにくいのか？

そういう建物が安定的に長く戦えるんだよ。

誰もそんなとこ見ないけどね。

つづく

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投稿者：岡山大家｜23:55 ｜土地5号→物件13,14,15-1,2号,テナント＆倉庫1,2,3号の話し（植松）｜コメント(2)

2016年08月04日

下水道負担金

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60㎡　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57㎡平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日～　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　~~利回り36.4％！~~
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

　関連記事
　　2014年04月09日　あっ、そういえば...

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％

　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
　　2016年07月15日　持ってる女

☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...
　　2016年07月15日　持ってる女

☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
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　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな～
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
　　2016年08月01日　平屋建て
　　2016年08月03日　２　平屋建て
　
　新築計画進行中。

☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１２号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１４号戸建　売却で進行中...

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　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。

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＜食事会・飲み会のお知らせ＞
　岡山花火大会＆食事会＆飲み会
　８月　６日（土）　食事会１９時～
　　・大人３７名、小学生１０名、幼児４名、（３歳以下８名）
　　　Yさん一家、Sさん一家、T本さん一家
　　　mtanaさん一家、あつさん一家、K本さん一家
　　　minakoさん一家、E尻さん一家、H谷さん一家
　　　TAKEさん一家、しんさん一家、shinobuさん一家
　　　岡山大家一家
　　　K高さん、OCさん、摂津屋さん、あつおさん
　　　O幡さん、ryokoさん、aiさん
　　　よーすけさん、taimanさん

　　
　　飲み会　２１時～
　　Dining Bar　TRON　（ダイニング　バー　トロン)
　　岡山市北区本町6-36 第一セントラルビルB2F
　　飲み放題90分付4品1800円
　　
　　ご希望の方はこの専用フォームからお願いします。
　　https://ws.formzu.net/fgen/S69828336/

　　参加予定
　　　１ K高さん
　　　２～５ Sさんご一行
　　　６あつおさん
　　　７ O幡さん
　　　８ ryokoさん（女性）
　　　９ aiさん（女性、初登場）
　　　10 よーすけさん
　　　11 TAKEさん
　　　12 しんさん
　　　13 T本さん
　　　14 Ｔ本さん友人
　　　15 Ｉ崎さん
　　　16わたくし

＜イベント一覧＞
　８月　２日（火）１２時～　　トレジャーハンター１０
　８月　６日（土）１９時～　　岡山花火大会＆食事会＆飲み会
　８月１１日（木,祝）　　　　見学会＆飲み会　予定
　８月２６日（金）　　　　　南区植松新築平屋見学会　１日目
　８月２７日（土）　　　　　南区植松新築平屋見学会　２日目
　８月２８日（日）　　　　　見学会予定

　９月　３日（土）、４日（日）　復興支援　必殺ツアーin熊本

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。

今日は家族サービスでこちらへ

神戸須磨アクアイルミナージュ

そう。神戸市立須磨海浜水族園です。

初めてきました(^^;

ここ、神戸市立なんですね～

行政もなかなか楽しいことやりますな～Σ（・□・；）

イルミネーション

イルカショー

折角こっちまで来たんならということで

六甲ケーブル天覧台へ

たまにはこういうことも必要よね(^^;

...

さて、進行中の物件１１号土地の新築。

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2015年09月30日　買物デー
2015年12月17日　１億、５億、１０億
2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
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2016年08月01日　平屋建て
2016年08月03日　２　平屋建て

こんなんきました(^^;

平成２８年度　岡山市下水道事業負担金納入通知書...

oh...

いままでの新築（２号、６，７号）は元々接続済みだったからな...

１年を４期で５年に分けて払うようで

ご丁寧に表にしてくれています。

合計２３０,０５０円（月１１,６００円）...

ふむ...

最初の一度きりとはいえ

なかなかのインパクトですな～(-_-;)

...

どんな計算をするのかちょっと調べてみました。

岡山市は、土地の面積1平方メートル当り377円だそうで。

ふーん。

高いのか安いのかわからんけど(^^;

今回のわたくしの土地は灘崎地区になるので

1平方メートル当たり350円　らしい。

６６３平米あるから、２３２,０５０円なんだね。

岡山市だったら３７７円×６６３平米で２４９,９５１円(^^;

あはは。ちょっとラッキー(*´▽｀*)

へ～合併した地区は料金が違うんだね～

ちなみに他の地区は

御津地区

一戸建て住宅の場合
取付ます設置箇所数　×　30万円

共同住宅等の場合
取付ます設置箇所数　×　30万円　＋　（戸数－1）　×　10万円

上記以外の場合
取付ます設置箇所数　×　30万円

うぉ！？めちゃ高い！？Σ（・□・；）

うちの場合どうなるのかな...

一戸建て2棟　３０万円×２＝６０万円

共同住宅１棟　30万円＋（戸数－1）×10万円＝４０万円　

その他１棟　３０万円

計１３０万円必要だったのかも(>_<)

建部地区

取付ます設置箇所数　×　30万円

ここなら、４棟で１２０万円か...

瀬戸地区

1平方メートル当たり500円Σ（・□・；）

瀬戸なら３３１,５００円...

うぁ～、地域によって全然違うんだね...

一番安い灘崎地区でよかった(*´▽｀*)

...

どうやら他にもお得な点があるようで

瀬戸地区
灘崎地区

には、前納報奨金があるようです(^^)

仮にわたくしのが瀬戸地区にあったら、

３３１,５００円を３年に１２期に分けて払ってもいいけど

まとめて払うと

3年度分一括　･･･　11期分の負担金額の15％
2年度分一括　･･･　7期分の負担金額の10％
1年度分一括　･･･　3期分の負担金額の5％

割引が(≧▽≦)

これが灘崎地区なら、５年２０期に分けて払ってもいいし

まとめて払うなら

負担金額（5年20期分）　×　20％

なんと２０％も割引が！？

元々一番安いうえに、こんな特典も(≧▽≦)

灘崎地区いいね～(^。^)y-.。o○

２３２,０５０円を一括で払うと

４６,４１０円のお得(^^)v

ということは

１８５,６４０円の投資（払い）で４６,４１０円のリターン（割引）(*´▽｀*)

利回り２５％とも言える（笑）

これならまとめて払っといたほうがよさそうかな(^^)

残念ながらバーコードは付いていないので

nanaco作戦はダメですけどね(^^;

おしまい

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2016年08月07日

土地探し

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　岡山駅徒歩7分　最上階　60㎡　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57㎡平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日～　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　~~利回り36.4％！~~
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
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　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

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　　2014年04月09日　あっ、そういえば...

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％

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　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
　　2016年07月15日　持ってる女

☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...

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　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...
　　2016年07月15日　持ってる女

☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
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　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな～
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
　　2016年08月01日　平屋建て
　　2016年08月03日　２　平屋建て　
　　2016年08月04日　下水道負担金
　　2016年08月05日　連系工事負担金

　新築計画進行中。

☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１２号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１４号戸建　売却で進行中...

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　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。

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＜イベント一覧＞
　８月　２日（火）１２時～　　トレジャーハンター１０
　８月　６日（土）１９時～　　岡山花火大会＆食事会＆飲み会
　８月１１日（木,祝）　　　　見学会＆飲み会　予定
　８月２６日（金）　　　　　南区植松新築平屋見学会　１日目
　８月２７日（土）　　　　　南区植松新築平屋見学会　２日目
　８月２８日（日）　　　　　見学会予定

　９月　３日（土）、４日（日）　復興支援　必殺ツアーin熊本

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

-----

こんばんは。岡山大家です。

空間効率が悪くて、収益性が悪い　平屋建て　を

土地を買って実現するにはほんと大変でした(-_-;)

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2015年09月30日　買物デー
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2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
2016年06月14日　何建てようかね？
2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
2016年06月16日　空間効率の最大化
2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
2016年06月22日　アパートが効率いいんよな～
2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
2016年06月28日　長期保有が前提
2016年07月07日　安定的に長く戦うには
2016年07月08日　自分の物差し
2016年07月28日　営業マンが困ること
2016年08月01日　平屋建て
2016年08月03日　２　平屋建て　
2016年08月04日　下水道負担金
2016年08月05日　連系工事負担金

なんせ２階部分がないんだから

２階をフルに使ったアパートの半分しか家賃がない(-_-;)

そのためにまず、土地の仕込みでなんとかカバーしなければ...

・安い土地

　坪単価が安いのは当たり前だけど

　かといってそこそこ賃貸需要のある市街化区域の土地といえば

　岡山市郊外でも大概坪１０～１５万円ぐらいはしますわ...

　坪１０万円を切ってくるなんてとこは

　ほとんど市街化調整区域だわね(-_-;)

・下水が通っている

　岡山市はまだまだ下水道がきていないところがたくさんあるんよね(-_-;)

　下水がないと浄化槽を設置しないといけないから

　これがコストアップに繋がっちゃうんだよね...

　岡山市は補助金が出るとはいえ

　合併処理浄化槽の補助金について

　それでも自腹で１戸あたり３０～４０万円はいるでしょう。

　メンテナンス費用も必要だし、予め下水があるところを狙うのがいいね。

　関連記事
　2016年08月04日　下水道負担金

・地盤改良が要らない

　岡山市南部は多くが昔は海で、それを干拓して地面にしたので

　基本的に軟弱地盤(-_-;)

　関連記事
　2016年05月04日　大手メーカーの築浅でも...

　なので、地盤改良がほぼ必須なんですね。

　杭をグイグイ深くまで打ち込んで、

　家の面積にもよるけれど

　だいたい一戸あたり７０～１００万円

　売り土地の坪単価が少々安く見えても

　ここの負担で簡単にひっくり返るからね～(-_-;)

　最初から、なるべく地盤のよいところを狙うのがいいね。

・道路付けがよい

　単独で１棟だけ建ててもなかなか難しいわけ。

　ある程度まとめて建ててスケールメリットを出さないとね。

　そうするとある程度大きな土地になるわけだけど

　間口の狭い土地に、奥へ奥へ複数棟を建てていくには

　敷地内奥深くに伸びる道路を作らないといけないわけ(-_-;)

　この道路部分にする土地がもったいなさ過ぎる( 一一)

　そうならないためには、間口が広いとか角地だとかで

　道路沿いに駐車場がズラッと並ぶ形がいいわね。

つづく

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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

投稿者：岡山大家｜23:55 ｜土地5号→物件13,14,15-1,2号,テナント＆倉庫1,2,3号の話し（植松）｜コメント(0)

2016年08月08日

２　土地探し

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60㎡　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57㎡平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日～　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
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　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

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　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　~~利回り36.4％！~~
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　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

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　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
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　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

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　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
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　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月中古購入

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☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

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　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
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　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
　　2016年07月15日　持ってる女

☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
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　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな～
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
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　　2016年08月07日　土地探し

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☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
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　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
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　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年06月28日　長期保有が前提
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　８月２８日（日）　　　　　見学会予定

　９月　３日（土）、４日（日）　復興支援　必殺ツアーin熊本

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。

今日も土地探しについて。

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2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
2016年06月14日　何建てようかね？
2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
2016年06月16日　空間効率の最大化
2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
2016年06月22日　アパートが効率いいんよな～
2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
2016年06月28日　長期保有が前提
2016年07月07日　安定的に長く戦うには
2016年07月08日　自分の物差し
2016年07月28日　営業マンが困ること
2016年08月01日　平屋建て
2016年08月03日　２　平屋建て　
2016年08月04日　下水道負担金
2016年08月05日　連系工事負担金
2016年08月07日　土地探し

・下水が通っている

　これは簡単よね。

　岡山市のＨＰに載ってるよ。

　岡山市公共下水道供用開始区域図

　

・地盤改良が要らない

　岡山市南部の旭川流域の土地は、

　上流からの堆積物が積みあがってできているので

　そもそも強固ではないんよね...

　それに輪をかけて南部は、

　元々海だったところを干拓事業で田んぼにしたから

　関連記事
　2016年05月04日　大手メーカーの築浅でも...

　
　市内南部の平坦地はほとんど対象外(-_-;)

　
　図書館で昔の古地図とか歴史を調べてみたらいいね。

　こんなサービスもあるよ。
　「デジタル岡山大百科」

　昭和１１年（１９３６年）岡山市中心部の地図

　基本的に、古墳が採掘されたとか古いお寺とかがある（あった）地域なら

　比較的硬い可能性が高いよね。

　あと山の近くも硬いことが多いよ。

　
　そんなこんなで結構場所が限られるんだけど

　それをカバーするのが平屋建て。

　２階建てに比べて、軽くて安定するからね～(≧▽≦)

　わたくしの物件２号も、今回の新築群もベタ基礎でＯＫ。

　※このＨＰがわかりやすかったよ。

　平屋建ては、２階建てに比べると家賃は安くなってしまうけど

　建物が小さくなる分建築費自体も下がるし

　場所をちゃんと選べば杭も節約できるし

　屋根や外壁のメンテも足場が要らないので節約できる。

　

容積率や収益性（賃料総額や表面利回り）って、

最初のＭＡＸの数字ってだけなんだよね。

まぁみなさん、それを捏造気味に仕上げることに熱心なことで(-_-;)

そこからどれだけ落ち込ませないか？

それを維持するためにどれだけ費用が発生するか？

みんなそういうところが抜け落ちてるんだよね～

まぁ、建ったあとのことなんかどうでもええか(笑)

つづく

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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

投稿者：岡山大家｜23:55 ｜土地5号→物件13,14,15-1,2号,テナント＆倉庫1,2,3号の話し（植松）｜コメント(0)

2016年08月09日

ボロと新築の使い分け

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60㎡　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57㎡平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日～　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　~~利回り36.4％！~~
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

　関連記事
　　2014年04月09日　あっ、そういえば...

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％

　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
　　2016年07月15日　持ってる女

☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...
　　2016年07月15日　持ってる女

☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
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　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな～
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
　　2016年08月01日　平屋建て
　　2016年08月03日　２　平屋建て　
　　2016年08月04日　下水道負担金
　　2016年08月05日　連系工事負担金
　　2016年08月07日　土地探し
　　2016年08月08日　２　土地探し

　新築計画進行中。

☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１２号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１４号戸建　売却で進行中...

　関連記事
　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。

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＜見学会のお知らせ１＞
　中区乙多見１６０万円戸建見学会＆ランチ
　８月１１日（木、祝）　１２時半～
　　参加予定（定員１４名）
　　１namiさん（女性）
　　２ryokoさん（女性）
　　３tokikoさん（女性）
　　４摂津屋さん
　　５OKOさん
　　６Y口さん
　　７shinobuさん（女性）
　　８しんさん
　　９わたくし
　　

＜飲み会のお知らせ＞
　８月１１日（木、祝）　１８時～
　　参加予定（定員８名）
　　１namiさん（女性）
　　２ryokoさん（女性）
　　３Y口さん
　　４Mさん
　　５麒麟さん
　　６わたくし

＜イベント一覧＞
　８月　２日（火）１２時～　　トレジャーハンター１０
　８月　６日（土）１９時～　　岡山花火大会＆食事会＆飲み会
　８月１１日（木,祝）１２時半～中区乙多見１６０万円見学会＆ランチ
　８月１１日（木,祝）１８時～　飲み会
　８月２６日（金）　　　　　南区植松新築平屋見学会　１日目
　８月２７日（土）　　　　　南区植松新築平屋見学会　２日目
　８月２８日（日）　　　　　見学会予定

　９月　３日（土）、４日（日）　復興支援　必殺ツアーin熊本

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。

以前購入しておいた、１つ５００円の激安ダウンライト。

関連記事
2014年03月10日　６棟　１１３室
2014年04月01日　TAKEさんの戸建てを見に行ってきましたー

これを物件１１号土地の建築中の現場へ搬入(^^;

やっと日の目を見ることになりました(笑)

まだ残ってるけど...

...

そんなこんなでついでに見学＆写真撮影をしてきました(^^)/

クロスとCFが貼られていました(^^)

木箱を塗っていました。

これは収納になりますが

今回、一部高低差があるので

そこへ上がるための階段を兼ねています。

...

以前からやってみたかったんですけど

ちょっと梁を見せてみようかなと(^^;

賃貸物件ではなかなか無いのでちょっとチャレンジ(^^;

見せたからって賃料に反映するわけじゃないけど(笑)

人間がぶら下がっても問題ないので

ここで懸垂でもしてトレーニングしてください(笑)

室内物干しを兼ねてもいいかななんて思っていますが(^^;

で、せっかくの空間なんで一工夫。

梁の上を収納にしてみました。

実はこの板、工事用の足場板を載せているだけなので

下から押せば１枚１枚簡単に外せます。

こんな感じで全面使ってもいいし

一部を外してもいいし

全部取って天井空間を広くしてもいい。

まぁお好きにどうぞ(^^)

...

ここにキッチンが入ります。

キッチンパネル、換気扇はステンレス。

ということはキッチンもステンレス(^^;

以前見に行った永大産業さんの

関連記事
2016年06月07日　選択肢が多いのも...

ステンレスキッチンを使うことにしました(^_^;)

ゲートスタイルキッチン

かっちょええけど高いよね～(-_-;)

でも普通のキッチンじゃ面白くないから(^^;

以前にも書きましたけど

要は、それをやっておもろいかおもろくないかなんだよね～(^。^)y-.。o○

関連記事
2015年11月28日　判断基準
2015年12月17日　１億、５億、１０億

こんなん採用しても大して家賃もあがらんけどね(-_-;)

でも、長期保有が前提だから

長く支持される建物でありたいし

せっかく最初から企画できるなら

自分がおもろいと思えるようにしたいからね(*´▽｀*)

ボロ戸建てたちは、寿命がそんなに無いから

敢えてお金はかけず収益性重視で

新築は長期での戦いを意識して多少資金を投入。

そんなイメージでやっています(^^;

おしまい

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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

投稿者：岡山大家｜23:55 ｜土地5号→物件13,14,15-1,2号,テナント＆倉庫1,2,3号の話し（植松）｜コメント(0)

2016年08月10日

３　土地探し