岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月(34歳)　北区東島田町
　（H27.2.6 1,850万円売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60�u 1,730万
　岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年7月(37歳)　北区津島東　
☆土地１号　土地購入→のちに新築
　約50坪　坪10万円　建築条件付き

H21年11月(37歳)　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57�u積水ハウス
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H23年12月(39歳)　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
　　　H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年1月(39歳)　ブログ開始
H24年4月(39歳)　中区門田本町　
☆土地２号　土地購入→のちに新築
　約80坪　坪15万円

H24年9月(40歳)　中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　三勲学区　3LDK 84�u P台を2棟
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
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H25年7月27日(41歳)　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月(41歳) 　倉敷市水島
☆物件8号　 中古平屋購入 52坪 250万円　R2.9末 解体
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日(42歳)　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
　R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日(42歳)　赤磐市河本
☆土地３号、４号　土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地３号に物件16-1,2を新築。
　　※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日(43歳)　南区植松
☆土地５号　土地購入→のちに新築
　 208坪 坪単価9万円
　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日(43歳)　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月(44歳)　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地5号(南区植松)に新築
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社

H28年9月(44歳)　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.7円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日(44歳)　北区二日市
☆土地６号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
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H29年3月28日(44歳)　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日(45歳)　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築
　設計・施工管理　スケール建築設計室

H29年6月(45歳)　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込23.1円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日(45歳)　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30年5月31日(46歳)　南区福島　
☆物件17号　 中古購入　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日(46歳)　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％

H30年6月7日(46歳)　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.8円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日(46歳)　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　

H30年8月9日(46歳)　東区鉄
☆物件21号　 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30年12月19日(46歳)　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入　10300万円
　300坪の土地にH18年築2棟10戸
　表面利回りは8.3％ほど...
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H31年1月11日(46歳)　北区粟井
☆物件22号　 中古購入（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日(46歳)　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日(46歳)　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1年7月1日(47歳)　南区彦崎
☆借地１号　借地購入　125坪１円...
　年22万円 表面2200万％

R1年9月18日(47歳)　北区津島福居　63万円
☆物件23,24-1.2号　中古購入　
　約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
　（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）

R1年9月30日(47歳)　赤磐市桜が丘東　坪1.26万円
☆土地７号　土地購入
　新築用地として購入
　（R1.10.29 IW本さんにパス）

R1年10月31日(47歳)　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号　中古購入　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
　将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日(47歳)　北区富田
☆物件25号　中古購入　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日(47歳)　北区弓之町
☆物件29号　中古購入　130万円
　裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
　（R2年4月17日かおりんさんにパス）
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R2年1月20日(47歳)　玉野市八浜
☆物件30号　中古購入　10万円
　1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
　（R2年2月7日なつさんにパス）

R2年2月13日(47歳)　倉敷市広江
☆物件31号　中古購入　22万円
　（R2年3月18日まさしさんにパス）

R2年3月31日(47歳)　完成　中区門田本町
☆物件26,27.28号　平屋３棟新築
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
　設計・施工管理　川上宗一建築設計室

R2年4月30日(47歳)　北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号　中古購入　633万円
　（R2年10月22日１〇〇〇万円で売却）
　2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%

R2年5月29日(48歳)　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号　中古購入(R2.11.1解体）
　49.52坪 1000万円 1K4戸＆店舗4戸...
　
R2年7月16日(48歳)　北区宿
☆物件32号　中古購入　150万円
　不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
　どうしたもんかね...

R2年7月31日(48歳)　中区平井
☆土地８号　土地購入　42.99坪 70万円 坪1.6万円
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで
　引き取ってあげました(^^;

R2年12月15日(48歳)　倉敷市中庄
☆ｱﾊﾟｰﾄ10号　中古購入　130.2坪 4300万円
　H10年築 1K 14戸 満室表面12％ほど
☆太陽光８号 11kw 40円(税込44円）
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2年12月25日(48歳)　備前市東片上
☆物件33号　中古購入　108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの
どうしたもんか...
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R3年1月6日(48歳)　倉敷市串田
☆物件34号　中古購入　75.88坪 19.8万円
ジャングル＆残置山盛りの実質マイナス物件
売主の仲介手数料をこちら負担で引き取り...
R3.2.27 ドンペリさんがサブリースにすべく作業開始

R3年1月13日(48歳)　倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号　中古購入　76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったので
とりあえず引き取ることに(^^;
どうしたもんか...

R3年2月16日(48歳)　北区宿本町
☆ｱﾊﾟｰﾄ11号　中古購入　78.65坪 1000万円 1K10戸
　10戸中2戸だけ入居。解体してガレージハウス３戸新築。

R3年4月30日(48歳)　契約　備前市穂浪
☆土地９号　土地購入　19.71坪 40万円 坪2万円
　月４０００円でＰ１台賃貸中。
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで
　引き取ってあげました(^^;

R3年5月11日(49歳)　契約　北区宿本町
☆戸建37号　中古購入　654.9坪 50万円 坪763円
　アパート11号の隣の廃墟。
　道路がダメで死んでたんで密かに狙ってました(^^;
　


共同購入物件
R1年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)

　R2年2月17日　総社市溝口
　☆共同購入１号ＡＰ　中古購入　2400万円
　　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％

　R2年10月8日　北区京山
　☆共同購入２号ＡＰ　中古購入　1500万円 49.24坪
　　1口50万円 18人34口集まったので追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　表面9.6〜11％程度を想定。出口が楽しみな案件。

　R3年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号戸建　中古購入　560万円 80.72坪
　R3.5.25 解体後に1317万円で売却



R2年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

　R2年12月21日　北区西辛川
　☆共同購入３号戸建　中古購入　680万円 96.68坪
　　昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
　　接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
　　当面は賃貸で運用。
　　時間かけて化けさせてみましょうか(^^;

　R3年3月22日　南区妹尾
　☆共同購入５号戸建　中古　760万円 50.78坪
　　昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
　　出口固く賃貸も容易そう。じっくり構えて(^^;


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＜イベントのお知らせ＞
☆「視察」玉野市田井戸建３戸？＆ランチ
　3日（木）12時
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし
　２norikoさん
　３みのるさん
　４やなぎさん
　５neverさん
　６＠ひろたさん
　７みしばさん
　８飛脚大家さん
　９タマさん
　10よーすけさん
　※満席になりました。


☆「見学会」DDM.Jrさん津島笹が瀬戸建ビフォー＆ランチ
　4日（金）12時
　参加予定（定員１０名）
　１DDM.jrさん
　２わたくし
　３ポコさん


☆「見学会」いなせさん奥田西町平屋退去後見学＆ランチ
　5日（土）12時
　参加予定（定員１４名）
　１いなせさん
　２いなせさん友達
　３わたくし
　４yazinさん
　５やなぎさん
　６みしばさん
　７りんしょ〜さん
　８よーすけさん
　９むーさん（女性）
　10ＯＣさん
　11イーライフさん
　12こーへーさん
　13
　14
　※増枠しました。

☆「見学会」yazinさん神崎全空きアパートビフォー＆お茶
　5日（土）15時半
　参加予定（定員１０名）
　１yazinさん
　２わたくし
　３よーすけさん
　４やなぎさん
　５みしばさん
　６りんしょ〜さん
　７しんさん
　８なつさん（女性）
　９イーライフさん
　10あらさん
　11ＨＴさん
　12ＧＭさん
　13いなせさん
　14オタさん
　15たかぱぱさん
　16こーへーさん
　17
　18
　※増枠しました。


６月一覧
1日（火）12時「見学会」
　共同購入５号妹尾平屋シロアリ駆除後＆ランチ
3日（木）12時「視察」
　玉野市田井戸建３戸？＆ランチ
4日（金）12時「見学会」
　DDM.Jrさん津島笹が瀬戸建ビフォー＆ランチ
5日（土）12時「見学会」
　いなせさん奥田西町平屋退去後見学＆ランチ
5日（土）15時半「見学会」
　yazinさん神崎全空きアパートビフォー＆お茶
10日（木）11時半「視察」
　笠岡市北木島無料戸建＆北木島観光
11日（金）12時「見学会」
　Ｍ本さん厚生町区分ビフォー＆ランチ
12日（土）12時「見学会」
　まゆさん津島東戸建ビフォー＆ランチ
14日（月）12時「見学会」
　まっつーさん１号,２号ビフォー＆ランチ
19日（土）12時「見学会」
　長船サブリース案件完成＆ランチ
24日（木）12時「見学会」
　じゅんこさん大安寺戸建＆ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は玉野市の古い平屋３戸の見学会。


３戸で１５０万円？


程度はわからんけど、安いよね...





ってことで、古いのが好きな面々が集まりましたわww





玉野市いうてもかなり広いですけど


ここは中心地にも比較的近いところで


場所としては申し分なし。





ただ、聞いてる情報としては


やっぱり「道」に問題があるみたい(>_<)





まぁ３戸で１５０万円？いうてるんだから


そりゃなんかはありますわな(^^;




で、駐車場が無いということで


近くの広い所に路駐して歩く事２分ほど。




あー、ここから入るのかー



「こりゃ車は入らんね〜」(-_-;)


「いや、道は向こうから別のがあるんですよ」


「へー」





ってことで、物件を通り過ぎてそちらの道へ...


...


...



！？


へっ！？


わたくしのポルポルちゃんなら余裕じゃん！？



実際、ご近所の５ナンバー車も入ってるし。







「でしょ。」
「プリウスはさすがに止めときましたけど。」



「あー、まぁプリウスだとちょっとなー」(^^;
「でも軽四なんかだと余裕じゃんねー」





こりゃ進入路としては全然問題なし(*´▽｀*)





土地も１３０坪ぐらいあるし車も何台か置けるでなー(^^)v





駐車場が有る無しいうのは


郊外だとほんと大きいからねー(>_<)





あとは建物次第ですな...






最近、「建物はゼロ」なんて話を書きましたけども


ここも、かつてはこうだったでしょう。





建物は昭和４７年築。


土地はバブル期だともっともっと高かったでしょうが


いまはこんな感じかな。






もう土地代だけですわな...






だけど、実際買うならこんな感じかな。






・道が狭い
・修繕、整備費がそこそこ必要
・シロアリ？
・傾き？
・あとで発覚したトラブル対応など
・場合によっては解体費も



などなど、いろんなマイナス要因を考慮して指値。





そこでお互いが納得して、


瑕疵担保責任免責、今は契約不適合責任免責といいますが


「買った後は文句言いません」ってことで


買うわけですな。





もちろん、虚偽があれば話は違いますけども


「買った後文句を言う」のはルール違反なんですな。




全部受け入れる覚悟の価格になってるわけなんでね。




中には、後日発覚することもありますわな。



実は、雨漏りがあった...

実は、シロアリが見つかった...

実は、水道管が破裂していた...

実は、近隣にうっとうしい人がいた...




まぁちょいちょいある話しですわ。




そういうことがあると、


金銭的にはこうなりますけど





安く買っていれば吸収できるんですな。





だから、価格は納得するまで詰めるべきだし


納得しないなら買うべきではないし


買ったということは納得したということだし


納得して買った以上は文句は言ったらいけんのです。




そういうことを他責にして


いつまでもビービー言うてるようなら


投資の世界から身を引いたほうがよろしいわ。




そういうマインドの人は


根本的に、投資に向いてない。





今回の玉野市案件もだけど


あとから何が出てくるかわからんで〜？？




















覚悟が持てる人にはいい物件だと思いますよww





おしまい





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ぺんちゃん撮影


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