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役所三昧

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

  関連記事
   2012年09月09日 Lucky Day

 7号 H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

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  2014年04月09日 あっ、そういえば...


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
  2016年07月15日 持ってる女


☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...

 関連記事
  2015年02月19日 違いは紙一重
  2016年01月06日 3 スーモに掲載するか?しないのか?
  2016年02月04日 近況報告
  2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
  2016年05月09日 まだ買ってないのに...
  2016年07月15日 持ってる女


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
  2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月14日 何建てようかね?
  2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
  2016年06月16日 空間効率の最大化
  2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
  2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
  2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月07日 安定的に長く戦うには
  2016年07月08日 自分の物差し
  2016年07月28日 営業マンが困ること
  2016年08月01日 平屋建て
  2016年08月03日 2 平屋建て 
  2016年08月04日 下水道負担金
  2016年08月05日 連系工事負担金
  2016年08月07日 土地探し
  2016年08月08日 2 土地探し
  2016年08月10日 3 土地探し
  2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
  2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
  2016年08月25日 理由がわかったよ...
  2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
  2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。

☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  12号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  13号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  14号戸建 売却で進行中...

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  2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
  2016年04月01日 またありました!
  2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


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<ついでに見学会>
 売り案件の視察に行くので都合の合う方はついでにどうぞ(^^)
  11月 11日(金)
   10時〜
 玉野市田井 戸建300万円以下?
   参加予定
   1真中さん(女性)
   2ゆうさん(sa山さん改め)
   3じいじさん
   4T田さん
   5わたくし

   14時〜 倉敷市中庄1Kアパート利回り11%超?
   参加予定
   1三Mさん(女性)
   2K原さん(初登場)
   3そうさん
   4ゆうさん
   5わたくし


<セミナー開催&懇親会のお知らせ>
なっちーさん&岡山大家 のセミナー開催&懇親会を開催します。
11月 12日(土) 13時〜17時15分
なっちーさん楽待コラム 
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感想(0件)




なっちーさんブログ

参加ご希望の方はこちらの専用フォームからお願いします。
ご質問などは info@okayamaooya.com へお願いします。

 参加予定(◎セミナー、〇懇親会)
  1よーすけさん◎
  2KHさん◎
  3OCさん◎〇
  4O幡さん◎〇
  5I崎さん◎〇
  6IW本さん◎
  7yasuさん◎
  8しんさん◎
  9T本さん 〇
  10ryokoさん◎〇(女性)
  11しっしーさん◎〇
  12F原さん(香川県、初登場)◎〇
  13TAKEさん◎〇
  14とっこさん(女性)◎
  15norikoさん(女性)◎
  16ラファエル岡山代表さん 〇
  17こももさん(女性) 〇
  18なっちーさん◎〇(女性)
  19わたくし◎〇

 ※間違いがあったら教えてください(^^;
 ※懇親会はとりあえず16名で予約を取りましたので先着順でお願いします(^^;
   ハナミズキ 岡山錦町店
   岡山市北区錦町8-23野形ビル2.3F
   8品3500円 120分飲み放題  

<イベント一覧>
 11月5,6日(土日)    必殺北海道研修旅行
 11月 8日(火)12時半〜A木さん2号戸建ビフォー見学会&ランチ1日目

 11月 11日(金)10時〜 玉野市田井 戸建300万円以下?
 11月 11日(金)14時〜 倉敷市中庄1Kアパート利回り11%超?
 11月 12日(土)13時〜 なっちーさん&岡山大家 のセミナー開催&懇親会
 11月 13日(日)12時半〜A木さん2号戸建ビフォー見学会&ランチ2日目
 11月 14日(月)12時半〜K藤さん1号戸建てビフォー見学会&ランチ1日目
 11月 19日(土)12時半〜K藤さん1号戸建てビフォー見学会&ランチ2日目
 11月 22日(火)11時〜 見学会予定
        14時〜 勉強会予定
 11月 23日(水祝)11時〜見学会予定
         14時〜勉強会予定
 11月 26日(土)12時半〜こももさん3号戸建完成見学会&ランチ1日目
 11月 29日(火)12時半〜こももさん3号戸建完成見学会&ランチ2日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


先日落札した公売物件

関連記事
2016年10月27日 物件価格が1万円?
2016年10月28日 公売入札
2016年10月29日 流れってあると思いません?
2016年11月01日 岡山市に納めてきました。
2016年11月07日 キター(≧▽≦)


市役所に手続きに行ってきました(*´▽`*)

1.jpeg


あとは市役所が移転登記を進めてくれます。


登記にかかる費用は市役所持ち(^^)v


ただし、登録免許税だけはこちらで負担(-_-;)


ちなみにわたくしは46,000円。


ryokoさんの物件は評価が高いので20万円以上Σ(・□・;)


また納税かよって感じで


税務署で現金納付して領収証をもらい
2.jpeg


市役所の1階で固定資産評価証明を取得し


めでたく手続き完了です(*´▽`*)


あとは、登記完了を待つのみということになりました。


市も滞納分が一部回収できてよかったですね(^^;


...


その傍ら、備前県民局へ。


ここでは不動産取得税を扱っています。


昨年取得した、南区植松の物件11号土地。


土地の不動産取得税を先に納付しましたが

関連記事
2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)


土地を取得してから3年以内


住宅を新築すると減額があるんですね〜(≧▽≦)


以前、物件6号、7号の土地の際には


この特例のおかげでゼロになりました。

関連記事
2012年10月29日 不動産取得税って嫌ですねー
2012年10月30日 不動産取得税って嫌ですねー 2


ただし、面積要件があって


50u以上240u以下でないといけません。
※集合住宅は40u以上


この面積要件を満たすために


1LDKの集合住宅は40uギリギリが多くなるんですよね(^^;


で、わたくしは

1号棟 連棟タイプ 86u
2号棟 平屋タイプ 43u
3号棟 平屋タイプ 43u
4号棟 テナント  60u


の4棟を建てましたが


50u以上240u以下住宅となると


2号棟(43u)、3号棟(43u)、4号棟(テナント)は除外(-_-;)


1号棟は集合住宅になり40u以上を満たし


この部分の土地の不動産取得税については減額
となるので


県民局に手続き行ってきたという訳(^^;

3.jpeg



この規定はもちろんわかっていたので


当初2号棟、3号棟を50u以上にすることも考えたんですけど


建築費も数十万円上がりますし


7u増えても家賃がなんぼも上がらん
のでね...



1号棟のようにくっつけると建築費も下がって


不動産取得税も減額になるので


それが一番良い選択だったかもしれませんけど


単独の平屋を建ててみたかったんですよね(-_-;)



まぁなんぼかでも返ってくるんでそれで良しとしておきましょう(^^;



おしまい



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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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