岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
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　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万
　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　関連記事
　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

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　　2014年04月09日　あっ、そういえば...


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

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　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
　　2016年07月15日　持ってる女


☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...

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　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...
　　2016年07月15日　持ってる女


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
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　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな〜
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
　　2016年08月01日　平屋建て
　　2016年08月03日　２　平屋建て　
　　2016年08月04日　下水道負担金
　　2016年08月05日　連系工事負担金
　　2016年08月07日　土地探し
　　2016年08月08日　２　土地探し
　　2016年08月10日　３　土地探し
　　2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画
　　2016年08月24日　出来栄えと満足度は比例しないですね...
　　2016年08月25日　理由がわかったよ...
　　2016年08月26日　子供のテンションMAX（笑）
　　2016年08月27日　団体ツアー 御一行様
　　2016年08月30日　何かと物入りです。
　　2016年08月31日　２　何かと物入りです。

☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１２号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１４号戸建　売却で進行中...

　関連記事
　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年04月01日　またありました！
　　2016年04月02日　トレジャーハンター６　２日目
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。


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＜見学会のお知らせ１＞
　OCさん戸建て2号のアフター見学会&ランチ１日目
　１０月 ３０日（日）１２時半〜
　参加予定（定員１２名）
　　１摂津屋さん
　　２むーさん（女性）
　　３むーさん娘さん（女性）
　　４ryokoさん（女性）
　　５Mさん
　　６minakoさん（女性）
　　７じいじさん
　　８こももさん（女性）
　　９OCさん
　　10わたくし

＜見学会のお知らせ２＞
　OCさん戸建て2号のアフター見学会&ランチ２日目
　１０月 ３１日（月）１２時半〜
　参加予定（定員１２名）
　　１デンチさん
　　２SOさん
　　３HR田さん
　　４mtanaさん
　　５T田さん
　　６かこちゃま（女性）
　　７OCさん
　　８わたくし

＜飲み会のお知らせ＞
　ハロウィン飲み会
　１０月 ３１日（月）１９時〜
　参加予定（定員てきとー）
　　１taimanさん
　　２mihoさん（女性）
　　３Y口さん
　　４ryokoさん（女性）
　　５りょういちさん
　　６わたくし

＜イベント一覧＞
　１０月 ２日（日）１２時半〜　I島さんの5万円戸建てアフター見学会&ランチ ２日目
　１０月 ７日（水）１０時半〜　トリプル見学会&ランチ
　１０月 １２日（水）１７時〜　taimanさん戸建アフター見学会&飲み会
　１０月 １６日（日）１２時半〜むーさん２号戸建ビフォー見学会&ランチ
　１０月 ２６日（水）１２時半〜北区某所区分マンション見学会＆ランチ
　１０月 ３０日（日）１２時半〜OCさん戸建て2号のアフター見学会&ランチ１日目
　１０月 ３１日（月）１２時半〜OCさん戸建て2号のアフター見学会&ランチ２日目　
　１０月 ３１日（月）１９時　　ハロウィン飲み会

　１１月５,６日（土日）必殺北海道旅行
　１１月 １２日（土）　セミナー開催

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


日本シリーズが終わりましたね〜

日本シリーズ結果


個人的には広島カープを応援していたのですが...


ポイントは、広島が連勝して札幌へ乗り込んだ３戦目のこの場面かな。

３戦目結果



広島１点リードで迎えた８回裏２アウト２塁、バッター３番大谷選手


ここで大谷選手を敬遠し、４番中田選手と勝負。


素人ながら、


決して守備の上手いといえないレフト松山選手を代えて


守備固めの選手を入れて逃げ切り体制を取ればいいのになと思った矢先


そのレフト松山選手への緩いライナーを取れず


逆転の２点タイムリー...


結果的に４番の意地が勝った訳ですが


このライナーが取れていれば３連勝だったかもしれない


大きく流れを失う結果となってしまいました(-_-;)


今年で引退する黒田選手の花道を飾れず残念でした(>_<)


...


流れと言えば、先週行われた　菊花賞　では



サトノダイヤモンド　という馬が勝ちました。


オーナーの里見さんは馬主歴24年8か月でＧ1初制覇


Ｇ１で２着は何度かありましたがようやく初制覇。


その流れに乗ったのか翌週の今日行われたＧ２スワンステークスでは


出走した、サトノアラジン、サトノルパンの愛馬がワンツーΣ（・□・；）


明日は、Ｇ１天皇賞・秋に、サトノノブレス、サトノクラウンの２頭出し。


ここももう一丁流れに乗るんでしょうか？


...


不思議なことに、流れというものは往々にしてあるもので


その流れに乗って進んでいるように見えるのがryokoさん。


昨日の公売入札に

関連記事
2016年10月27日　物件価格が１万円？
2016年10月28日　公売入札


実はある物件が混ざっていました。




岡山市中区海吉　３４７万円

岡山市中区乙多見　２０４万円

岡山市北区二日市　１３７万円


お気づきの方も何人かいたようですが


そう、岡山市中区乙多見　２０４万円


これは、以前見学会をして、その後あみだくじでryokoさんが当たった


中区乙多見１６０万円戸建

関連記事
2016年07月25日　こういうことはよくある
2016年08月11日　２日目あり
2016年08月19日　悩める乙女
2016年09月30日　ぎりぎり間に合った(^^;



の隣にある廃墟Σ（・□・；）




見学会時に皆でおののきましたよ(^^;


実は、この廃墟の土地が邪魔で車の進入ができないんです。




通るだけなら通れそうなんですけど


よく見ると少しだけブロックが(-_-;)




このブロックが邪魔で車が通れないので


１６０万円戸建はスペースがあるにも関わらず


車が止められませんでした(-_-;)


で、この廃墟を登記簿で調べたところ


既に岡山市の差押えが入っていたんですけど


知り合いの不動産屋さんに所有者に直接アタックを掛けてもらったところ


怒鳴られて追い返されてきたので


車の進入は諦めて、バイクや自転車好きなどに絞って


募集しようかという作戦にしましたが


そもそもリフォームをする業者さん用の駐車場も無いので


まずはそこから探索...


周辺駐車場を当たりましたが、全く空きがない...


２５０号線沿いに商業施設が多いからか


そのあたりの関係者で押さえているようです(-_-;)


そんなこんなで悩んでいると


すぐ近くの空き地が更地になって売りに出ていました。


見学会時初日にはまだ戸建があったんですけど


二日目の時には更地になっているのを見ていました。


その後売り土地になっていたようですが


なんとそこの売り看板がわたくしのよく知っている不動産屋さんでした(*´▽｀*)


売主に交渉してもらい、


１か月ほど工事車両を２台置かせてもらえることになり


とりあえず駐車場を確保することができました♪


...


その後、わたくしが公売情報を発見し


ここが買えれば

車が通れるようになって１６０万円戸建ての価値が上がるし

解体して駐車場にでもすれば

周辺で足りていないので早く埋まるのではないか？

と、ryokoさんに持ち掛けました。


仮に、ryokoさん以外の人が落札しても


恐らく、宅地か駐車場に変貌すると思われるので


どちらにしても車の通行ができるようになりそうですが


安く落札できるのであれば、

自分で持っていてもいいのでは？


と思い、ryokoさんも入札をすることにしたのです。


結果は、234万5678円で見事落札Σ（・□・；）



結果はこちら


解体などの整備に２００万円要したとしても


１６０万円戸建への道が繋がり


乙多見の土地１００坪ちょいがこの価格で手に入るなら


いいんじゃないでしょうか？


駐車場として５千円で１０〜１２台貸せれば余裕でしょう？



往々にして流れってのはあると思いますよ(^^)v



おしまい



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