岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
　　　ノーリフォーム現状貸し
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて
　　　実質36.4％→41.76％→37.92％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
　7号 11/5 自宅に
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H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　土地52坪の中古平屋購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却予定でH31.1.31に契約。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
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H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...
　7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日　南区福島
☆物件17号　 中古購入
　店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入
　H6年築平屋建て100万円。12/1から家賃３万円。
　実質25.7％になりました(^^;

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.44円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入　(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　
　固定資産評価は1370万円も解体必須...

H30年8月9日　東区鉄
☆物件21号　 中古購入　(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30年12月19日　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入
　300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
　表面利回りは8.3％ほど...
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H31年1月11日　北区粟井
☆物件22号　 中古購入　（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入
　1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
　表面8.9％...　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.44円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

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＜イベントのお知らせ＞

☆「視察」関西町100万円＆ランチ
　19日（金）12時半〜
　参加予定（定員１０名）
　１Ｓさん
　２摂津屋さん
　３みーちゃん
　４わたくし

☆「勉強会」桑田町１日目
　22日（月）19時〜
　参加予定（定員２１名。食事は１４名で予約中）
　１しんさん
　２たかぱぱさん　食
　３ＯＣさん　食
　４まっきーさん　食
　５かおりんさんご主人　食
　６ＤＭＭさん　食
　７ＤＭＭ息子さん　食
　８BANK Oさん　食
　９なおとさん　食
　10じゅんこさん（女性）
　11飛脚大家さん　食
　12きよしさん　食
　13neverさん　食
　14わたくし　食
　※初対面も多いでしょうから名刺をお忘れなく(^^;

☆「勉強会」桑田町２日目
　27日（土）18時〜
　参加予定（定員２１名。食事は１４名で予約中）
　１Ｏ幡さん　食
　２たかさん　食
　３ＨＴさん　食
　４ゆういちさん　食
　５けんさん　食
　６ｎａｍｉさん（女性）　食
　７ゆたかさん　食
　８ｙａｓｕさん　食
　９Ｊ子さん（女性）食
　10ＧＭさん　食
　11デンチさん　食
　12こーへーさん　食
　13わたくし　食
　14
　15
　16
　※初対面も多いでしょうから名刺をお忘れなく(^^;


４月
3日（水）11時〜　Mさん大井戸建完成見学＆ランチ
4日（木）12時半〜門田文化町200万円戸建見学＆
　　　　　　　　　じいじさんDIY完成見学＆
　　　　　　　　　たくみさん御成町完成見学＆ランチ
5日（金）12時半〜よーすけさん羽島完成＆ランチ
8日（月）11時〜　「視察」高梁市美邸見学＆花見
10日（水）11時〜「視察」赤磐市美邸見学＆花見
11日（木）13時〜「視察」奥田戸建見学＆ランチ
15日（月）13時〜「見学会」牟佐9号戸建＆ランチ
19日（金）12時半〜「視察」関西町100万円＆ランチ
22日（月）12時半〜「視察」原尾島タウンハウス＆ランチ
22日（月）19時〜「勉強会」桑田町１日目
23日（火）13時半〜「見学会」赤磐16号見学＆ランチ
24日（水）15時〜「視察」総社市平屋
25日（木）12時半〜「トレジャーハンター」まゆさん戸建＆ランチ
26日（金）12時〜「相談日」北区
27日（土）18時〜「勉強会」桑田町２日目


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日はわたくしの物件９号の退去。


残念ながら保証会社による追い出し(◎_◎;)


２７年４月入居だったんで、丸４年。


ノーリフォームの１００万円の戸建に


１６８万円も払ってくれました(^^;


ずっと住んでほしかったけど


家賃払えないんじゃしかたないね...





そのノーリフォーム戸建９号。



当初はかなりひどかった(^^;


購入直後の庭...



これが入居後１か月。



そして２か月。




入居者が少しずつ直していってくれました(^^;



そして今日。




左側の花壇も無くなってめちゃ広くなりました(^^;




車の奥はこんな感じでしたけど



いまは縦に２台は余裕で入ります(^^;





買った時に一度入って以来だったんで


どんなんだったか覚えてないけど


意外ときれいな感じ(^^;




汚い廊下が


↓

こんな感じに。





汚いキッチンが


↓

こんな感じに。




頑張って住めるようにしたんだね(^^;




まぁボロはボロだけど


つい最近まで住んでたわけだから


それなりにしてたんだなーって感じでした(^^;









ペットのにおいがあったけど


見た目はそんなに悪くないね(^^;



電気も充分。





ここ、６ＤＫなんだけど


この広さで３.５万円なんか無いからって言ってました(^^;


だったらちゃんと払えばいいのにね(;´Д｀)





さて、次はどうしようかな...




それなりにきれいにすれば


家賃５万円ぐらいでは貸せそう。


リフォーム具合やペット加算によっては


５.５万円〜６万円ぐらいも...


予算的には１００〜１５０もあれば余裕かな。


ＤＩＹだったらもっと余裕だね(^^;



実は、まだガス屋さんパワーも使ってないしね。





そこで考えました。


これを誰かがサブリースせんかな？と。


サブリース、いわゆる又貸しです。



例えば

わたくしがＡさんに２万円で貸し

ＡさんがＢさんの５万円で貸す。





わたくしがこのままＡさんに２万円で貸し


Ａさんがどうにか直して


５〜６万円でＢさんに貸す。


Ａさんは３〜４万円を得て


物件を持たずに大家になれる(^^)v




リフォーム代が１００万円で

年３６万円なら利回り３６％

年４８万円なら利回り４８％




リフォーム代が１５０万円で

年３６万円なら利回り２４％

年４８万円なら利回り３２％




ＤＩＹで頑張ってリフォーム７０万円なら

年３６万円なら利回り５１.４％

年４８万円なら利回り６８.５％





リフォーム期間や募集期間として


６か月ぐらい猶予をあげて


早く直して早く貸せたら


Ａさんにその間全部取ってもらってもいいね(^^;




誰かやってみる？




おしまい





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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました