岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）
　北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK　表面利回り9％超

　2度退去があるもすぐに次が決まり家賃ダブる。空室期間０日
　その間のリフォームは壁紙１面の8,000円のみ（入居者負担）
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。ちょうど３回目の退去があったので売却へ
　H27年2月6日に１８５０万円で売却
　
☆物件2号　H21年11月　新築建築
　北区津島東　2LDK 57�u平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の約50坪を500万円で購入

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入
　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
　　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光１号 20kw　36円(税込38.88円）　H25年7月27日設置　
　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号　 H26年4月 中古購入
　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入
　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入
　赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築中。
　　※土地2号は売却依頼中。

☆土地３号　H27年12月17日　土地購入
　南区植松の土地を購入　208坪　坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　10号平屋　3.8万円でオーナチェンジ。
　　11号平屋　同じく3.8万円でオーナチェンジ。
　　12号戸建　売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
　　　　　　　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号　H28年9月完成　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築
　　平屋　13号 入居中、14号 入居中
　　2戸1　15-1号 入居中、15-2号 入居中
　　ﾃﾅﾝﾄ１号　1 お菓子工房が入居中、2.3 倉庫で賃貸中

☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)　H28年9月設置
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
　　
☆土地４号　H28年11月9日　土地購入
　岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
　H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
　　月極Ｐ５号　縦列４台　貸出中　利回り4.9％

☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　H29年3月28日　6室 中古購入
　中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200が、2500に戻され購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　H29.8から一部月極Ｐで貸し出し中
　　月極Ｐ１号（普）　契約中
　　月極Ｐ２号（普）　契約中
　　月極Ｐ３号（普）　契約中
　　月極Ｐ４号（軽）　申込中

☆物件16-1,2号　H29年5月26日新築　平屋1棟2戸新築
　　16-1号 募集中
　　16-2号 H29.8.26 入居
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)　H29年6月設置
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

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＜イベントのお知らせ＞
　☆DIY洋室６日目　和室→洋室リフォーム＆ランチ
　　１１月 １９日（日）１１時半〜　
　　参加予定（定員１０名）


　☆必殺旅行　和歌山バーベキュー合宿
　　１２月３,４日（土日）　
　　１OCさん
　　２わたくし
　　※エントリーはこちらから

＜イベント一覧＞
　１１月 　４日（土）１１時半〜　中区４００万円アパート見学会＆ランチ
　　　　　　　　　　 １３時半〜　東区25万円戸建 in トレジャーハンター＆
　　　　　　　　　　　　　　　　 赤磐市ラーメンnnwさん戸建見学＆
　１１月 　５日（日）１２時半〜　しっしーさん１号平屋アフター見学＆ランチ
　　　　　　　　　　 ９時〜１６時 第９回　木材ふれあい祭り　ウッディヨネダ
　１１月 　６日（月）１２時半〜　あつおさん４号ＤＩＹ戸建アフター見学＆ランチ
　１１月 　７日（火）１２時半〜　ゆうさん7.5万円戸建アフター見学＆ランチ
　１１月 １４日（火）１２時半〜　N村さん北区５万円戸建リフォーム中見学＆ランチ
　１１月 １９日（日）１１時半〜　DIY洋室６日目　和室→洋室リフォーム＆ランチ

　１２月３,４日（土日）　必殺旅行　和歌山バーベキュー合宿

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


今日は先日の


あつおさん４号ＤＩＹ戸建アフター見学会の様子を。





ビフォーはここで登場。

関連記事
2017年08月21日　リベンジマッチ



３号を失意の売却の末


ここでリベンジマッチ。

関連記事
2017年04月14日　チャレンジャーは現れるかな？
2017年04月15日　なんとか花見になりました（汗）
2017年04月20日　チャレンジャーは...
2017年04月30日　いろいろやってます。
2017年05月01日　最初はみんな初心者ですよ。



あまり安く買えなかったので、DIYに初挑戦...


休みの日は連続２４時間以上の作業...


見かねて途中からじいじさんが手伝ってくれました...



傾きの大きかったキッチンは、大工のT田さんに依頼。




さすがプロ！






あつおさんが頑張ったのは、主に壁。


元々はこんな壁でした。




このトイレの中はきれいですけど


他の部分はかなり汚くなっていて(~_~;)


安く貸すならそのままでもいいかもしれんけど


そこそこマシな状態にするには、触れずにはいられない状況...


かといって、全部にべニア＆クロスだとかなり高額が予想される...


家が大きいんで、壁の面積もかなりあるんです(-_-;)



もう自分で塗るしかない...


そして、あつおさん頑張りました！



↓





最初はかなりまずい状態だったそうですが


じいじ先生の指導で上達(^^;




立派になりました(*^^)v


よく頑張りましたね〜


じいじさんもありがとうございました(^^;





ただ、希望家賃の５．５万円となると...


わたくしの辛口？査定では


家賃だけなら４．５万円というところでしょうか...


駐車場３台、ペット可も加算してなら


５万円台突入は可能と判断(^^;



希望家賃と貸せる家賃は違いますからね...




わたくし、いつも


リフォーム代は高めに見積もって


家賃は最低ラインで見積もります。



１００万円で済むかもしれないリフォームでも


余裕ラインの１５０万円ぐらいを想定しますし


高めで貸せる可能性がある場合でも


最低ライン（これは絶対下回らないと思うライン）で想定します。



リフォーム代はプラス５０万円


家賃はマイナス５千円〜１万円ぐらいの幅ですかね。



きつい負荷をかけて


それでも耐えられる価格で買えるならＧＯです。



ボロ戸建てなんて、蓋を開けてみないとわからないことが多いんでね...


セーフティーゾーンは広くみておかないと。





実は、あつおさん４号のあと


ある水面下情報の戸建を見に行きました。


そこは雨漏りがひどい(-_-;)


ダダもれ,,,




至る所にシミが...




押入れの天井が落ちています...





接道も弱い。駐車場も無し...



それでも直せば３．５万円はいけるか...


修繕に２００万円かかるとして...



買値は５万円以下ですわ。



それで折り合えるなら買います。




ん？ここはどうなったって？


ちゃんと５万円で折り合えましたよ(^^;



おしまい




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