岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）
　北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK　表面利回り9％超

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
　H27年2月6日に１８５０万円で売却
　
☆物件2号　H21年11月　新築建築
　北区津島東　2LDK 57�u平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の約50坪を500万円で購入

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入
　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
　　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光１号 20kw　36円(税込38.88円）　H25年7月27日設置　
　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号　 H26年4月 中古購入
　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入
　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入
　赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築中。
　　※土地2号は売却依頼中。

☆土地３号　H27年12月17日　土地購入
　南区植松の土地を購入　208坪　坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　10号平屋　3.8万円でオーナチェンジ。
　　11号平屋　同じく3.8万円でオーナチェンジ。
　　12号戸建　売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
　　　　　　　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号　H28年9月完成　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築
　　平屋　13号 入居中、14号 入居中
　　2戸1　15-1号 入居中、15-2号 入居中
　　ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中

☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)　H28年9月設置
　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
　　
☆土地４号　H28年11月9日　土地購入
　岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　H29年3月28日　6室 中古購入
　中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200が、2500に戻され購入。

☆物件16-1,2号　H29年5月26日新築　平屋1棟2戸新築
　16-1号 募集中
　16-2号 募集中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)　H29年6月設置
　16-1号,16-2号に設置


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＜見学会のお知らせ１＞
　南区じゅんこさん２号戸建見学会＆ランチ
　８月 ２３日（水）１２時〜
　参加予定（定員１０名）
　１Mさん
　２ロバートS田さん
　３摂津屋さん
　４こももさん（女性）
　５N村さん奥さん（女性）
　６ナリオさん（初登場）
　７じゅんこさん（女性）
　８わたくし


＜見学会のお知らせ２＞
　東区シークレット112万円戸建見学会＆ランチ
　８月 ２４日（木）１２時半〜


＜見学会のお知らせ３＞
　南区OCさんワンコイン戸建見学会＆ランチ
　８月 ２５日（金）１２時半〜


＜見学会のお知らせ４＞
　北区摂津屋さん２号戸建見学会＆ランチ
　８月 ２８日（月）１２時半〜


＜イベント一覧＞
８月 　５日（土）　１７時〜 　花火大会
８月 　８日（火）１５時〜　　トレジャーハンターin大正１４年築戸建
８月 ２０日（日）１２時〜　　玉野市しっしー１号戸建見学会＆ランチ
８月 ２１日（月）１２時〜　　倉敷市N西さん１、２号戸建
　　　　　　　　　　　　　　　＆あつおさん３号戸建見学会＆ランチ
８月 ２３日（水）１２時〜　　南区じゅんこさん２号戸建見学会＆ランチ
８月 ２４日（木）１２時半〜　東区シークレット112万円戸建見学会＆ランチ
８月 ２５日（金）１２時半〜　南区OCさんワンコイン戸建見学会＆ランチ
８月 ２８日（月）１２時半〜　北区摂津屋さん２号戸建見学会＆ランチ

９月 １１日（月）〜１５日（金）香港海外口座開設ツアー
９月 ２３日（土,祝）１８時〜　ガス屋のＮさん、おつかれさま会　決定！


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


倉敷市N西さん１、２号戸建＆あつおさん４号戸建見学会＆ランチ

N西さん
N西さん奥さん（女性）
じいじさん
あつおさん
わたくし

の５名でまずはあつおさん４号戸建へ。


あつおさんといえば最近はここで登場。

関連記事
2017年04月14日　チャレンジャーは現れるかな？
2017年04月15日　なんとか花見になりました（汗）
2017年04月20日　チャレンジャーは...
2017年04月30日　いろいろやってます。
2017年05月01日　最初はみんな初心者ですよ。


当時は失意の３号売却...


ここでリベンジマッチです。


今回はネットに掲載されていた


倉敷市某所の４５０万円の戸建。


場所はいいですね〜


市内中心部にも近く、商業施設も豊富。


目の前の道が抜け道に使われて意外と交通量が多いですけど


それはしかたないね(^^;


駐車場も２台。詰めれば縦列で３台目もＯＫ。


近所の市の施設に止め放題というおまけつき(^^;


売りに出ていた時に大家仲間も何人か見に来ているようで


N西さん奥さんも「これ知ってるー」って言っていましたから


勘のいい人はこれだけでも気づくでしょうかね(^^;



見た目はかなりきれい。


これを若干の指値で購入した訳ですが、


話しを聞いた時点では、「ちょっと高いな〜」という印象...


しかし、購入希望者が多くなれば、下げなくても売れてしまうんでね...



さて、室内はどんなもんですかねーってことで、早速内見。


...


...


...


ほぅ。まぁまぁきれいじゃないですかー(*´▽｀*)





トイレいい！これはありがたい(^^)v



キッチンもまぁまぁ。でも傾きが酷いので工事(-_-;)


大工さんのT田さんが作業中でした(*^^)



風呂も見た目はＯＫ！



ただ浴槽がダメ...



他にも、


廊下の床が緩い...


綿壁がきちゃない...　しかも壁面が多いのよ(-_-;)



至る所に猫のひっかき傷...



猫臭がないのが幸いですが...


...


...


で、希望家賃は５．５万円


普通に５．５万円貰おうと思ったら結構なリフォームせんと...


かといってあまりお金はかけたくない...


浴槽とキッチンだけ直して


他は現状で安く貸す手もあるけど


それなら４万円以下かな...



買値から考えるとこれじゃちょっとね...


どうしたもんかね...



お金はかけずに、なるべく高く貸す。


なかなか難しいところですが


いくつか作戦を伝授しておきました。



果たして労働力投入と工夫でどこまで５．５万円に迫れるか？


あつおさんのリベンジに期待です(^^)/




N西さん物件見学後に再度寄ってみましたが


早くも大工さんのT田さんがキッチンの解体(;^_^A



暑い中ご苦労様ですm(__)m



おしまい



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