岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...


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＜DIY店舗見学＆ランチ会のお知らせ＞

TAKEさんがコツコツ作ってきたDIY店舗を見学させてくださいます
ほんとよく頑張りましたね〜（ﾟдﾟlll）

いろいろ教えてくださいますよ(^-^)

関連記事
2015年10月10日　DIY店舗


１０月１５日（木）　１３時〜

参加予定
　1,OCさん
　2,かこさん（女性）
　3,じいじさん
　4,こももさん（女性）
　5,あんじゅさん（初登場、女性）
　6,６８さん
　7,A木さん奥さん（女性）
　8,TAKEさん
　9,わたくし


※新築なのでネットで住所検索ができません(^^;
　岡山市東区広谷３５２−１　ニューシティハナミズキ
　の東隣なので、ここまでくればすぐわかります（笑）


...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、TAKEさんのDIY店舗のプレオープンに行ってきましたー

　HR田さん
　taimanさん
　ayakoさん（初登場）
　eriさん（初登場）
　わたくし

の５名。

関連記事
2014年12月17日　２０００万円ぐらい抜いちゃいます。
2015年01月28日　見えないところはわかりませぬ...
2015年02月14日　どうやって売るのがいいのかな...
2015年02月18日　ざーんねん(ｰｰ;)
2015年02月26日　即席勉強会
2015年03月08日　次回期待しています！
2015年03月19日　通らなくてよかった〜(ﾟoﾟ;;
2015年03月25日　なかなかやりよるな。
2015年04月09日　堂々と越境(ｰｰ;)
2015年04月18日　シェアできんかな？
2015年04月27日　高級物件が増えすぎたんでしょうね...
2015年05月08日　DIYに興味はあるんですけど...
2015年05月22日　ライバル増殖中(ｰｰ;)
2015年06月17日　安いな〜
2015年08月11日　結局誰かがやるんだけどさ。
2015年09月09日　素敵な空間
2015年10月10日　DIY店舗


裏のDIYストックヤード




初登場のayakoさん、eriさんの赤ちゃん連れコンビ。




ハンバーグランチ




繁盛したらいいですね〜(^-^)


...


さて、今度は外壁ですか。


全国賃貸住宅新聞でこんなん見つけました。


「外観を一新することで内覧者数の増加に成功」





大阪にある築４０年のマンションに特殊塗料で塗装したんですって。


「部屋を探す人が最初に見るのは外観写真」
「部屋の中を作りこんでも、外観の写真で気に入らなければ
　内覧してもらえません」


ってことで、外観に力をいれたそうで。


で、特に力を入れたのが塗料で


一般的なものより弾力があって


ひび割れが出来にくいんですって。


ここは、１３室中　６室　空いていたんだって（ﾟдﾟ）


...


まぁ、室内が綺麗だったら外は気にしないって人も多いけど


こういうアプローチもそれはそれでいいのかな〜


で、記事中で結果としては


「内覧する人の数を増やすことに成功した」

「新婚やDINKSに人気を博し５．５万円で成約した」　そうで。


まぁ内見者はそこそこ増えるでしょうね。


元の家賃は４万円　共益費、P込だそうなので


プラス１．５万円ね。


...


気になるのは


外壁効果で確かに内見は増えて５．５万円で成約したんでしょうけど


結果、満室じゃないの？


内装は手を入れずに？


内装はそのまま、外壁だけ特殊塗料で綺麗にして家賃＋１．５万円？


って、なんか肝心なところが抜けてるような(^^;



で、外壁の総工費は約１１００万円（ﾟдﾟlll）


「内覧する人の数を増やすことに成功した」ってね。


そこが主目的じゃなかろうに...


外壁１１００万円以外にもお金使わんとダメじゃない？



満室かどうかもわからんし、なんだかぼやかした感じの記事やな〜(ｰｰ;)


うまくいってないからこんな書き方するんかって思われるよ〜？


って、決して記事批判じゃなくて


一読者の感想ってことでよろしくお願いしますよ(^^;



おしまい




直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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