2014年12月17日
２０００万円ぐらい抜いちゃいます。
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
***************************************************************************
運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。
累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
H26年11月27日に売却の契約をしました。
決済・引渡しは12月の予定です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57㎡
H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
家賃 35,000円で入居中 表面利回り16.8%
***************************************************************************
毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです
人気ブログランキングへ
こんばんは。岡山大家です。
今日は、東区でかこさんとTAKEさんにお会いしましたよ。
それぞれ順調そうで何よりです(^-^)
TAKEさんの自宅の横にカフェを建てる計画も少しずつ進んでいるようです。
TAKEさんの手書きプラン
おー( ﾟДﾟ) ｽ､ｽｹﾞｰ! なんかそれっぽい！
いろいろ大変でしょうけど楽しそうです(^-^)
...
さて、先日取り上げた倉敷市某所のRCマンション。
2014年12月12日 表面利回り１０％
残念ながら買付けが入ってしまいました
関東の業者が何も知らないエンド客に
２０００万円ぐらい乗っけて転売です(ｰｰ;)
普通は 売主 → 買主 の関係を 仲介会社がとりもち
仲介手数料を３％＋６万円＋消費税をいただきますが
この業者は
売主 → この業者が買う → エンド客へ売る
というやりかた。
しかし、このまま所有権をこの業者に移転してしまうと
この業者に不動産取得税や登記費用などがかかるので
契約書上は 売主 → この業者が買う → エンド客が買う
ですが
登記上は 売主 → エンド客 にしてしまうんですね。
そうすることで、買って即転売しているのに
登記上はそうならないので
単なる仲介になっているんですねー（ﾟдﾟ）
こういうのを中間省略っていいます。
登記はなくても不動産取得税は発生しちゃうんだけど
わかんないもんねー
あはは( ´∀｀)
ちまちま仲介手数料をもらうより
一気に２０００万円も抜けたほうがいいじゃん
...
ということで、これを買ったお客さんは
２０００万円も高く買うことに...
不動産ってこえーよー{{(>_<)}}
無知ってやべーよ( ；∀；)
このブログ読んでたら２０００万円安く買えたのにねー
素敵な養分になっちゃいましたね
ざーんねん
最近のカタカナのながーい会社名の業者なんて
そんなのばっかりなんじゃね？
うちの会社はそんなんじゃねーよってとこはごめんなさいねm(__)m
※非公開コメントをいただいていたyamacyanさん
非公開コメントには返信機能が無く、返信ができませんでした。
メールアドレスなどの記入があれば助かったのですが...
しかし、残念ながら上記のように買付けが入ってしまいましたので
ご了承ください。よろしくお願いします。
おしまい
直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞ
このコメント欄も使えます。
FC2コメント
毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです
人気ブログランキングへ
にほんブログ村
半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
プロフィールはこちらからどうぞ
***************************************************************************
運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。
累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57㎡
H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
家賃 35,000円で入居中 表面利回り16.8%
***************************************************************************
毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです
人気ブログランキングへ
こんばんは。岡山大家です。
今日は、東区でかこさんとTAKEさんにお会いしましたよ。
それぞれ順調そうで何よりです(^-^)
TAKEさんの自宅の横にカフェを建てる計画も少しずつ進んでいるようです。
TAKEさんの手書きプラン
おー( ﾟДﾟ) ｽ､ｽｹﾞｰ! なんかそれっぽい！
いろいろ大変でしょうけど楽しそうです(^-^)
...
さて、先日取り上げた倉敷市某所のRCマンション。
2014年12月12日 表面利回り１０％
残念ながら買付けが入ってしまいました
関東の業者が何も知らないエンド客に
２０００万円ぐらい乗っけて転売です(ｰｰ;)
普通は 売主 → 買主 の関係を 仲介会社がとりもち
仲介手数料を３％＋６万円＋消費税をいただきますが
この業者は
売主 → この業者が買う → エンド客へ売る
というやりかた。
しかし、このまま所有権をこの業者に移転してしまうと
この業者に不動産取得税や登記費用などがかかるので
契約書上は 売主 → この業者が買う → エンド客が買う
ですが
登記上は 売主 → エンド客 にしてしまうんですね。
そうすることで、買って即転売しているのに
登記上はそうならないので
単なる仲介になっているんですねー（ﾟдﾟ）
こういうのを中間省略っていいます。
登記はなくても不動産取得税は発生しちゃうんだけど
わかんないもんねー
あはは( ´∀｀)
ちまちま仲介手数料をもらうより
一気に２０００万円も抜けたほうがいいじゃん
...
ということで、これを買ったお客さんは
２０００万円も高く買うことに...
不動産ってこえーよー{{(>_<)}}
無知ってやべーよ( ；∀；)
このブログ読んでたら２０００万円安く買えたのにねー
素敵な養分になっちゃいましたね
ざーんねん
最近のカタカナのながーい会社名の業者なんて
そんなのばっかりなんじゃね？
うちの会社はそんなんじゃねーよってとこはごめんなさいねm(__)m
※非公開コメントをいただいていたyamacyanさん
非公開コメントには返信機能が無く、返信ができませんでした。
メールアドレスなどの記入があれば助かったのですが...
しかし、残念ながら上記のように買付けが入ってしまいましたので
ご了承ください。よろしくお願いします。
おしまい
直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞ
このコメント欄も使えます。
FC2コメント
毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです
人気ブログランキングへ
にほんブログ村
半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
【岡山の市場についてあれこれの最新記事】
金利の上げ幅が大きくなっていますね...
この記事へのコメント
まだまだ先の話しなんですけど、見学会はさせてもらえると思いますよ(^-^)
才能は、埋もれているんです。完成した暁には、見学会をお願いします！m(_ _)m
この場合、売主 → 業者 で売買契約が成立しています。登記はありませんが...
で、業者が新しい売主 として エンド客 へ売るんです。
パッと見は仲介ですが、業者（新売主）がエンド客へ２０００万乗せて転売した状況ですので、仲介手数料は発生しないんですよ。
普通の（２０００万円乗った）売買契約ですから。
で、最初の契約では登記がない状態ですので、登記簿上は、（旧）売主 → エンド客 への移転登記になります。
最近の都会のカタカナ業者なんてこんなん多いですよ。パーっと稼いでパーっと消えていくことでしょう(ｰｰ;)
不動産取得税は、所有権の移転で発生しますので登記や契約書などは関係ないんです。
所有権の移転は合意で成り立ちますから。
で、役所は登記を元に調べてくるので登記がないと気づく要素がほとんどないってことに...
なので、不動産取得税が発生はしているけれど、気づかれないので払っていないというのが現状です。
登記自体は第三者への対抗要件を具備するためのものなのでしなくても構いません。
実際、未登記の建物なんかたくさんありますよ。
登記しちゃうと役所にバレて、不動産取得税や固定資産税がかかりますもんね。
ただ、第三者に勝手に移転登記をされる危険性はずっと残りますが...
ここでは、最初の売主→業者 の時点で移転登記を完了させるべきですが、そこを省いて一気に エンド客 へ移転登記を持っていきます。なので中間省略といいます。
２０００万円も高く買わされていることを知ってしまったら...
もう死にたくなりますね(ｰｰ;)
すごい記事ですね。勉強になります。
ただ、この手法だと、宅建業法の違反でしょう。既定の手数料以上を徴収しては、違反でしょう。業務停止とか、資格の剥奪も。
中間省略で登記は無くても不動産取得税は発生する？
売買しても登記しなくていい、ということでしょうか？
一般人なら、決済時に登記することは必須ですが、業者は登記するのに
猶予期間があるのでしょうか。
って、、無知に少しでも知恵が入った時が恐ろしそうですが、、。
業者だから関係ないんでしょうね！w