岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万
　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　関連記事
　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光１号　20kw　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

　関連記事
　　2014年04月09日　あっ、そういえば...


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
　　2016年07月15日　持ってる女


☆土地１号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...
　　2016年07月15日　持ってる女


☆土地２号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな〜
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
　　2016年08月01日　平屋建て
　　2016年08月03日　２　平屋建て　
　　2016年08月04日　下水道負担金
　　2016年08月05日　連系工事負担金
　　2016年08月07日　土地探し
　　2016年08月08日　２　土地探し
　　2016年08月10日　３　土地探し
　　2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画
　　2016年08月24日　出来栄えと満足度は比例しないですね...
　　2016年08月25日　理由がわかったよ...
　　2016年08月26日　子供のテンションMAX（笑）
　　2016年08月27日　団体ツアー 御一行様
　　2016年08月30日　何かと物入りです。
　　2016年08月31日　２　何かと物入りです。


☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１０号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１１号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１２号戸建　売却成らず...　賃貸へ移行しようかな...

　関連記事
　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年04月01日　またありました！
　　2016年04月02日　トレジャーハンター６　２日目
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。


※土地２号に新築　平成28年9月完成、設置
☆物件13.14.15,16号　平屋３棟４戸新築
☆物件17,18,19号　テナント１棟３戸新築
☆太陽光２号　39.77kw　13〜19号の屋根に設置

　　１３、１４号平屋長屋　入居中
　　１５号平屋　入居中
　　１６号戸建　入居中
　　１７号平屋テナント　募集中
　　１８号平屋テナント　募集中
　　１９号平屋テナント　募集中　


☆土地３号　H28年11月9日　土地購入

　岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

　関連記事
　　2016年10月27日　物件価格が１万円？
　　2016年10月28日　公売入札
　　2016年10月29日　流れってあると思いません？
　　2016年11月01日　岡山市に納めてきました。
　　2016年11月07日　キター(≧▽≦)
　　2016年11月09日　役所三昧


**********************************************************

毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

-----

＜見学会のお知らせ１＞
　mihoさん20万円アフター＆G地さんビフォー見学会&ランチ２日目
　mihoさんがあみだでゲットした２０万円戸建が完成しましたよ(*´▽｀*)
　G地さんが７人ぐらい？の争奪戦の末に獲得した戸建も見学できます。
　１２月 １０日（土）１２時半〜
　　参加予定
　　１摂津屋さん
　　２真中さん（女性）
　　３F原Hさん
　　４こももさん（女性）
　　５わたくし

＜見学会のお知らせ２＞
　Y口さん２号戸建ビフォー見学会
　１２月 １３日（火）１２時半〜　
　　参加予定
　　１こももさん（女性）
　　２麒麟さん
　　３Y口さん
　　４わたくし
　　
＜見学会のお知らせ３＞
　再・taimanさん２０万円アパート見学会１日目
　１２月 １３日（火）１８時〜
　　参加予定
　　１taimanさん
　　２ryokoさん（女性）
　　３ゆうさん
　　４たくみさん※岡山駅で拾います。
　　５わたくし　
　　※忘年会第三弾へ参加の方はどこかで拾うこともできます(^^;

＜忘年会第三弾＞
　１２月１３日（火）１９時半〜
　　参加予定（定員１８名）
　　１DDMさん
　　２そうさん
　　３あつさん
　　４ラファエルさん
　　５たくみさん
　　６HR田さん
　　７Kさん
　　８takeさん
　　９Y口さん
　　10すえちゃん
　　11mihoさん（女性）
　　12ryokoさん（女性）
　　13ゆうさん
　　14かこちゃま（女性）
　　15OCさん
　　16じいじさん
　　17u-kiさん
　　18わたくし
　　※満席になりました(^^;
　　
＜見学会のお知らせ４＞
　再・taimanさん２０万円アパート見学会２日目
　１２月 １４日（水）１１時〜　
　　参加予定
　　１HTさん
　　２こももさん（女性）
　　３taimanさん
　　４わたくし

＜忘年会第四弾　昼の部＞
　１２月１４日（水）１２時〜
　　参加予定（定員１２名）
　　１HTさん
　　２麒麟さん
　　３こももさん（女性）
　　４ヒラさん（初登場）
　　５HR田さん
　　６taimanさん
　　７
　　８
　　９
　　10
　　11
　　12わたくし


＜イベント一覧＞
　１２月　２日（金）１９時半〜　忘年会第一弾
　１２月　７日（水）１２時〜　　OCさんビル２号見学会＆トレジャーハンター ＆ランチ
　　　　　　　　１９時半〜　忘年会第二弾
　１２月　９日（金）１２時半〜　mihoさん20万円アフター＆
　　　　　　　　　　　　　 G地さんビフォー見学会&ランチ１日目
　１２月 １０日（土）１２時半〜　mihoさん20万円アフター＆
　　　　　　　　　　　　　 G地さんビフォー見学会&ランチ２日目
　１２月 １３日（火）１２時半〜　Y口さん２号戸建ビフォー見学会
　　　　　　　　１８時〜　　再・taimanさん２０万円アパート見学会１日目
　　　　　　　　１９時半〜　忘年会第三弾
　１２月 １４日（水）１１時〜　　再・taimanさん２０万円アパート見学会２日目
　　　　　　　　１２時〜　　忘年会第四弾（昼の部）
　１２月 １５日（木）１２時半〜　見学会予定


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

-----


こんばんは。岡山大家です。


今日は、mihoさん20万円アフター＆G地さんビフォー見学会&ランチ１日目
　
ryokoさん（女性）
じいじさん
わたくし

の３人で行ってきました。


まずは第２５回あみだくじでmihoさんが当たった20万円戸建。

関連記事
2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
2016年06月10日　トリプル見学会でした(^^)/
2016年06月11日　眠い...
2016年07月15日　持ってる女
2016年07月19日　休み明けは殺到するかな？
2016年07月27日　あと２９９７本


ボーボーだった庭が


↓

めちゃきれいになってる〜Σ（・□・；）



きちんと手入れされれば家は生き返りますね〜



その後、G地さんの２号物件へ


G地さんは今年買ったオーナーチェンジ戸建に続く２つめ。


前回はオーナーチェンジだったので


リフォームは初体験です。


実はここ、先日チラッと話題で出た物件Ａ。

関連記事
2016年11月14日　偶然の産物



７〜８人での争奪戦の末獲得されました。


この争奪戦にかこちゃまも加わっていたようで(^^;


安い物件はライバルが多いからな〜(;´Д｀)


室内はこんな感じ。



そこそこリフォームがかかりそうですが


場所がいいので、貸すのは問題ないでしょう(^^)


どこまでやるのかが悩ましいところですね〜(-_-;)



どちらも２日目があるので写真は控えめで(^^;


...


さて、今日は先日の続きで


関連記事
2016年12月04日　買っても良い物件の条件
2016年12月05日　２　買っても良い物件の条件


わたくしが重視するのはこの４つということで


・適正な賃料で客付けができること

・入退去の頻度が少ない可能性が高いこと

・ライバルとなる物件が少なく、今後増える見込みが少ないこと

・いつ売っても、買った価格以上で売れるほどの低価格で買えること



次は、・入退去の頻度が少ない可能性が高いことについて。


賃貸経営って利回り重視の方が一般的に多いですけど


表面利回り２０％以上あったとしても


毎年のようにバンバン入れ替わってたら


それこそ絵に描いた餅(-_-;)


わたくし、賃貸経営の一番の敵は入退去だと思いっていましてね。


なんせ入退去いうのはお金がかかる(-_-;)


大概の場合、退去したらリフォームに入って


リフォーム代が出て行きます(-_-;)


敷金でカバーできることもあるけど


最近は敷金の取り扱いも難しくなって


どんくさい管理会社だったら


あっさり全額返金を提示して丸く収めようとします(-_-;)


多少なりとも入居者の責の部分もあるはずなのに


交渉自体が全然できない...


まぁそもそも交渉する気もないけどね。


だって、担当者からしたら交渉する必要ないもんね。


変に巻き込まれて、自分の仕事が停滞しても困るし


なんせ自分の物件、自分のお金じゃないから


全額返金しても痛くも痒くもない(;´Д｀)



全額返金して敷金から一切回収できなくても


「いま頃はガイドラインとかで難しいんですよ〜」


って言ってそれでおしまいね。


オーナーにリフォーム費用を全額負担さえりゃ済む話(-_-;)


オーナーがリフォーム費用をケチれば


それはそれで部屋が決まりにくくなって


オーナが困るだけの話(-_-;)


管理会社にとってはリフォーム費用がどこから出ようが


そんなの関係ないのね。


その上、リフォームの見積り取りゃ


馬鹿みたいに高いリフォーム費用ときたもんだ(;´Д｀)


内装屋さんに勝手に見に行かせて


「悪いところ全部書き出してそれで見積り頂戴」なんて話だからね〜


まだいけそうなところでも


少しでも悪いと思えば全部書いてくるがな(;´Д｀)


じゃないと、「なんでここは見落とした！？」みたいな話になっても困るし


直すところが多くなればそれだけ儲かるもんね...


管理会社としては


数が多すぎると


担当者が現場で内装屋さんと一緒に協議するなんて


そうそうできんのです(-_-;)



つづく



このコメント欄も使えます。
FC2コメント

空き家・空き地のご相談は↓↓↓



毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ



にほんブログ村


半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました