2016年12月12日
4 買っても良い物件の条件
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入(H27年2月6日に売却済)
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
新築で表面利回り 9%超
約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に 1850万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
(路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)
H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきました
2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙1面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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2015年05月06日 まだ使用できます。
次はH27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
関連記事
2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
→ のちに住み始めたようです(゚д゚)
ここももちろんノーリフォームで(笑)
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
+11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
当然、ノーリフォーム(^^;
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2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
2015年02月16日 物件4号のお話し
5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)
3号,4号,5号合わせて利回り36.4%!
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
3号を8,000円下げたので37.92%にダウン
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
関連記事
2015年07月01日 実質利回り29.3%
あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!
関連記事
2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光1号 20kw H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
10年後からのお楽しみとしています(^^;
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
関連記事
2014年04月09日 あっ、そういえば...
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)
結局、平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
表面利回り42%
関連記事
2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
2014年12月29日 架空のお話ではございません。
2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
2015年04月04日 契約書上は○○
2015年04月06日 臭いがなー
2015年05月16日 普通の庭
2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
2016年07月15日 持ってる女
☆土地1号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
新築するか転売か...
関連記事
2015年02月19日 違いは紙一重
2016年01月06日 3 スーモに掲載するか?しないのか?
2016年02月04日 近況報告
2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
2016年05月09日 まだ買ってないのに...
2016年07月15日 持ってる女
☆土地2号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
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2015年09月30日 買物デー
2015年12月17日 1億、5億、10億
2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
2016年06月14日 何建てようかね?
2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
2016年06月16日 空間効率の最大化
2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
2016年06月28日 長期保有が前提
2016年07月07日 安定的に長く戦うには
2016年07月08日 自分の物差し
2016年07月28日 営業マンが困ること
2016年08月01日 平屋建て
2016年08月03日 2 平屋建て
2016年08月04日 下水道負担金
2016年08月05日 連系工事負担金
2016年08月07日 土地探し
2016年08月08日 2 土地探し
2016年08月10日 3 土地探し
2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
2016年08月25日 理由がわかったよ...
2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
2016年08月30日 何かと物入りです。
2016年08月31日 2 何かと物入りです。
☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
12号戸建 売却成らず... 賃貸へ移行しようかな...
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2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
2016年02月04日 近況報告
2016年02月19日 聞き飽きた。
2016年02月22日 真相はいかに?
2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
2016年04月01日 またありました!
2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
2016年06月28日 長期保有が前提
2016年07月12日 農道を買おうと思います。
※土地2号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13.14.15,16号 平屋3棟4戸新築
☆物件17,18,19号 テナント1棟3戸新築
☆太陽光2号 39.77kw 13〜19号の屋根に設置
13、14号平屋長屋 入居中
15号平屋 入居中
16号戸建 入居中
17号平屋テナント 募集中
18号平屋テナント 募集中
19号平屋テナント 募集中
☆土地3号 H28年11月9日 土地購入
岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
落ちたはいいが、何に使おうかね...
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2016年10月27日 物件価格が1万円?
2016年10月28日 公売入札
2016年10月29日 流れってあると思いません?
2016年11月01日 岡山市に納めてきました。
2016年11月07日 キター(≧▽≦)
2016年11月09日 役所三昧
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<見学会のお知らせ1>
Y口さん2号戸建ビフォー見学会
12月 13日(火)12時半〜
参加予定
1こももさん(女性)
2麒麟さん
3nnwさん
4K本さん
5norikoさん(女性)
6Y口さん
7わたくし
<見学会のお知らせ2>
再・taimanさん20万円アパート見学会1日目
12月 13日(火)18時〜
参加予定
1taimanさん
2ryokoさん(女性)
3ゆうさん
4たくみさん※岡山駅で拾います。
5Y口さん※岡山駅で拾います。
6じいじさん
7Kさん※岡山駅で拾います。
8わたくし
※忘年会第三弾へ参加の方はどこかで拾うこともできます(^^;
<忘年会第三弾>
12月13日(火)19時半〜
参加予定(定員18名)
1DDMさん
2そうさん
3あつさん
4ラファエルさん
5たくみさん
6HR田さん
7Kさん
8takeさん
9Y口さん
10すえちゃん
11mihoさん(女性)
12ryokoさん(女性)
13ゆうさん
14かこちゃま(女性)
15OCさん
16じいじさん
17u-kiさん
18わたくし
※満席になりました(^^;
<見学会のお知らせ3>
再・taimanさん20万円アパート見学会2日目
12月14日(水)11時〜
参加予定
※すみませんが延期になりました(-_-;)
<忘年会第四弾 昼の部>
12月14日(水)12時〜
ザ・セントラルビュッフェ イオンモール岡山店 (THE CENTRAL BUFFET)
岡山市北区下石井1-2-1 イオンモール岡山 6F
https://tabelog.com/okayama/A3301/A330101/33012398/
参加予定
1HTさん
2麒麟さん
3こももさん(女性)
4ヒラさん(初登場)
5HR田さん
6わたくし
※ご希望の方はこちらからエントリーをどうぞ(^^)
<イベント一覧>
12月 2日(金)19時半〜 忘年会第一弾
12月 7日(水)12時〜 OCさんビル2号見学会&トレジャーハンター &ランチ
19時半〜 忘年会第二弾
12月 9日(金)12時半〜 mihoさん20万円アフター&
G地さんビフォー見学会&ランチ1日目
12月 10日(土)12時半〜 mihoさん20万円アフター&
G地さんビフォー見学会&ランチ2日目
12月 13日(火)12時半〜 Y口さん2号戸建ビフォー見学会
18時〜 再・taimanさん20万円アパート見学会1日目
19時半〜 忘年会第三弾
12月 14日(水)11時〜 再・taimanさん20万円アパート見学会2日目
12時〜 忘年会第四弾(昼の部)
12月 15日(木)12時半〜 見学会予定
12月 23日(金,祝)12時半〜じゅんこさん75万円古民家途中経過見学会&ランチ
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
O村さんが3月に第20回あみだくじで獲得した
倉敷市某所の20万円戸建。
関連記事
2016年01月29日 見学会盛りだくさん
2016年01月30日 よく遊んだな〜(笑)
2016年03月03日 麻痺気味?
見に行った方はよくご存じでしょうが
かなりの廃れ具合(^^;
しかし世の中にはあんな状態でも使う人がいるもんでね〜(^^;
ついに決まったそうですよ(*´▽`*)
素晴らしい!
表面なら100%近いですねΣ(・□・;)
...
さて、今日は前回の続きで。
わたくしが重視するのはこの4つということで
・適正な賃料で客付けができること
・入退去の頻度が少ない可能性が高いこと
・ライバルとなる物件が少なく、今後増える見込みが少ないこと
・いつ売っても、買った価格以上で売れるほどの低価格で買えること
関連記事
2016年12月04日 買っても良い物件の条件
2016年12月05日 2 買っても良い物件の条件
2016年12月09日 3 買っても良い物件の条件
前回は、・入退去の頻度が少ない可能性が高いことについて
どんくさい管理会社に任せてたらどうなるかを書きました。
もちろん、きちんとした管理会社もあると思いますが
基本的に、大家と管理会社は利益相反の関係。
大家は満室経営が理想で
管理会社は退去が出ると仕事ができる。
普段もらっている管理料程度じゃ
とても食っていけませんから
退去が出ると儲けるチャンスです(^^;
だってね、一般的な管理料って集金家賃の5%ぐらいが多いですが
100万円家賃を集金して5万円...
家賃10万円なら10戸の管理でいいですが
2.5万円なら50戸も管理することに...
本格的に人を一人、管理料だけで雇おうとすると
集金家賃1000万円→管理料50万円でも足りないでしょ?
集金家賃1000万円いうたら結構な戸数ですわねー(;´Д`)
保険の代理店でもやっていれば、
火災保険の収入なんかも入ってきますが
やはり管理料以外の収入も模索するのが妥当でしょう。
日々の故障とかそんなにあるもんじゃないですから
そうなると、退去時のリフォームや大規模修繕とか
ある程度大きな工事は魅力的。
限られた人員でひとつひとつ丁寧に退去立ち合いして
まともにリフォーム内容の精査なんてやってられませんから
カギだけ返してもらって、退去立ち合いは後日にしたりして
見に行ってもらうのは内装屋さん任せ。
全自動でフル見積もりが届き
それに20〜50%載せて大家に提示。
揉める可能性のある敷金は全額返金し
大家からリフォーム費用を回収できればそれで完了です。
キャパ以上に管理を受けている会社に
リフォームまで任せた物件で退去が発生する
ということは、こういうことになりがちです(-_-;)
もちろん適正な管理をしている会社にお願いするか
自主管理できる環境にすることで
ある程度緩和することはできますよ(^^;
でも、そもそもの退去が無ければ
断然有利に運営できますよね(*´▽`*)
利回りも大切ですけど
買った後の運営面はもっと大切だと思いますよ。
なので、わたくしは退去の少なそうな物件をおススメしています(^^)
つづく
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入(H27年2月6日に売却済)
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
新築で表面利回り 9%超
約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に 1850万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
(路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)
H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきました
2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙1面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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2015年05月06日 まだ使用できます。
次はH27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
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2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
→ のちに住み始めたようです(゚д゚)
ここももちろんノーリフォームで(笑)
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
+11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
当然、ノーリフォーム(^^;
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2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
2015年02月16日 物件4号のお話し
5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)
3号,4号,5号合わせて
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
3号を8,000円下げたので37.92%にダウン
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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2015年07月01日 実質利回り29.3%
あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!
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2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光1号 20kw H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
10年後からのお楽しみとしています(^^;
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
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2014年04月09日 あっ、そういえば...
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)
結局、平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
表面利回り42%
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2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
2014年12月29日 架空のお話ではございません。
2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
2015年04月04日 契約書上は○○
2015年04月06日 臭いがなー
2015年05月16日 普通の庭
2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
2016年07月15日 持ってる女
☆土地1号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
新築するか転売か...
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2015年02月19日 違いは紙一重
2016年01月06日 3 スーモに掲載するか?しないのか?
2016年02月04日 近況報告
2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
2016年05月09日 まだ買ってないのに...
2016年07月15日 持ってる女
☆土地2号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
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2015年09月30日 買物デー
2015年12月17日 1億、5億、10億
2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
2016年06月14日 何建てようかね?
2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
2016年06月16日 空間効率の最大化
2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
2016年06月28日 長期保有が前提
2016年07月07日 安定的に長く戦うには
2016年07月08日 自分の物差し
2016年07月28日 営業マンが困ること
2016年08月01日 平屋建て
2016年08月03日 2 平屋建て
2016年08月04日 下水道負担金
2016年08月05日 連系工事負担金
2016年08月07日 土地探し
2016年08月08日 2 土地探し
2016年08月10日 3 土地探し
2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
2016年08月25日 理由がわかったよ...
2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
2016年08月30日 何かと物入りです。
2016年08月31日 2 何かと物入りです。
☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
12号戸建 売却成らず... 賃貸へ移行しようかな...
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2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
2016年02月04日 近況報告
2016年02月19日 聞き飽きた。
2016年02月22日 真相はいかに?
2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
2016年04月01日 またありました!
2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
2016年06月28日 長期保有が前提
2016年07月12日 農道を買おうと思います。
※土地2号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13.14.15,16号 平屋3棟4戸新築
☆物件17,18,19号 テナント1棟3戸新築
☆太陽光2号 39.77kw 13〜19号の屋根に設置
13、14号平屋長屋 入居中
15号平屋 入居中
16号戸建 入居中
17号平屋テナント 募集中
18号平屋テナント 募集中
19号平屋テナント 募集中
☆土地3号 H28年11月9日 土地購入
岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
落ちたはいいが、何に使おうかね...
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2016年10月27日 物件価格が1万円?
2016年10月28日 公売入札
2016年10月29日 流れってあると思いません?
2016年11月01日 岡山市に納めてきました。
2016年11月07日 キター(≧▽≦)
2016年11月09日 役所三昧
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<見学会のお知らせ1>
Y口さん2号戸建ビフォー見学会
12月 13日(火)12時半〜
参加予定
1こももさん(女性)
2麒麟さん
3nnwさん
4K本さん
5norikoさん(女性)
6Y口さん
7わたくし
<見学会のお知らせ2>
再・taimanさん20万円アパート見学会1日目
12月 13日(火)18時〜
参加予定
1taimanさん
2ryokoさん(女性)
3ゆうさん
4たくみさん※岡山駅で拾います。
5Y口さん※岡山駅で拾います。
6じいじさん
7Kさん※岡山駅で拾います。
8わたくし
※忘年会第三弾へ参加の方はどこかで拾うこともできます(^^;
<忘年会第三弾>
12月13日(火)19時半〜
参加予定(定員18名)
1DDMさん
2そうさん
3あつさん
4ラファエルさん
5たくみさん
6HR田さん
7Kさん
8takeさん
9Y口さん
10すえちゃん
11mihoさん(女性)
12ryokoさん(女性)
13ゆうさん
14かこちゃま(女性)
15OCさん
16じいじさん
17u-kiさん
18わたくし
※満席になりました(^^;
<見学会のお知らせ3>
再・taimanさん20万円アパート見学会2日目
12月14日(水)11時〜
参加予定
※すみませんが延期になりました(-_-;)
<忘年会第四弾 昼の部>
12月14日(水)12時〜
ザ・セントラルビュッフェ イオンモール岡山店 (THE CENTRAL BUFFET)
岡山市北区下石井1-2-1 イオンモール岡山 6F
https://tabelog.com/okayama/A3301/A330101/33012398/
参加予定
1HTさん
2麒麟さん
3こももさん(女性)
4ヒラさん(初登場)
5HR田さん
6わたくし
※ご希望の方はこちらからエントリーをどうぞ(^^)
<イベント一覧>
12月 2日(金)19時半〜 忘年会第一弾
12月 7日(水)12時〜 OCさんビル2号見学会&トレジャーハンター &ランチ
19時半〜 忘年会第二弾
12月 9日(金)12時半〜 mihoさん20万円アフター&
G地さんビフォー見学会&ランチ1日目
12月 10日(土)12時半〜 mihoさん20万円アフター&
G地さんビフォー見学会&ランチ2日目
12月 13日(火)12時半〜 Y口さん2号戸建ビフォー見学会
18時〜 再・taimanさん20万円アパート見学会1日目
19時半〜 忘年会第三弾
12月 14日(水)11時〜 再・taimanさん20万円アパート見学会2日目
12時〜 忘年会第四弾(昼の部)
12月 15日(木)12時半〜 見学会予定
12月 23日(金,祝)12時半〜じゅんこさん75万円古民家途中経過見学会&ランチ
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
O村さんが3月に第20回あみだくじで獲得した
倉敷市某所の20万円戸建。
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2016年01月29日 見学会盛りだくさん
2016年01月30日 よく遊んだな〜(笑)
2016年03月03日 麻痺気味?
見に行った方はよくご存じでしょうが
かなりの廃れ具合(^^;
しかし世の中にはあんな状態でも使う人がいるもんでね〜(^^;
ついに決まったそうですよ(*´▽`*)
素晴らしい!
表面なら100%近いですねΣ(・□・;)
...
さて、今日は前回の続きで。
わたくしが重視するのはこの4つということで
・適正な賃料で客付けができること
・入退去の頻度が少ない可能性が高いこと
・ライバルとなる物件が少なく、今後増える見込みが少ないこと
・いつ売っても、買った価格以上で売れるほどの低価格で買えること
関連記事
2016年12月04日 買っても良い物件の条件
2016年12月05日 2 買っても良い物件の条件
2016年12月09日 3 買っても良い物件の条件
前回は、・入退去の頻度が少ない可能性が高いことについて
どんくさい管理会社に任せてたらどうなるかを書きました。
もちろん、きちんとした管理会社もあると思いますが
基本的に、大家と管理会社は利益相反の関係。
大家は満室経営が理想で
管理会社は退去が出ると仕事ができる。
普段もらっている管理料程度じゃ
とても食っていけませんから
退去が出ると儲けるチャンスです(^^;
だってね、一般的な管理料って集金家賃の5%ぐらいが多いですが
100万円家賃を集金して5万円...
家賃10万円なら10戸の管理でいいですが
2.5万円なら50戸も管理することに...
本格的に人を一人、管理料だけで雇おうとすると
集金家賃1000万円→管理料50万円でも足りないでしょ?
集金家賃1000万円いうたら結構な戸数ですわねー(;´Д`)
保険の代理店でもやっていれば、
火災保険の収入なんかも入ってきますが
やはり管理料以外の収入も模索するのが妥当でしょう。
日々の故障とかそんなにあるもんじゃないですから
そうなると、退去時のリフォームや大規模修繕とか
ある程度大きな工事は魅力的。
限られた人員でひとつひとつ丁寧に退去立ち合いして
まともにリフォーム内容の精査なんてやってられませんから
カギだけ返してもらって、退去立ち合いは後日にしたりして
見に行ってもらうのは内装屋さん任せ。
全自動でフル見積もりが届き
それに20〜50%載せて大家に提示。
揉める可能性のある敷金は全額返金し
大家からリフォーム費用を回収できればそれで完了です。
キャパ以上に管理を受けている会社に
リフォームまで任せた物件で退去が発生する
ということは、こういうことになりがちです(-_-;)
もちろん適正な管理をしている会社にお願いするか
自主管理できる環境にすることで
ある程度緩和することはできますよ(^^;
でも、そもそもの退去が無ければ
断然有利に運営できますよね(*´▽`*)
利回りも大切ですけど
買った後の運営面はもっと大切だと思いますよ。
なので、わたくしは退去の少なそうな物件をおススメしています(^^)
つづく
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
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この記事へのコメント
そのパターンが大家としては一番いいでしょうねー
何も言わないと好き放題請求されますよ(^^;
私は管理会社には募集と家賃回収、入居者からのクレームを任せて、
物件の修繕やリフォームはうちでやるようにしています。