2024年04月14日
いずれは街に近づく戦略になるんじゃないかなー？
岡山県岡山市４区（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市・瀬戸内市・笠岡市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
***************************************************************
過去運営中物件一覧（Ｒ６年途中まで。売却済含む）
★令和６年購入物件
R6(24)年1月30日(51歳) 北区首部
☆共同購入 ８号戸建 中古購入 450万円 106.97坪
珍しい地域の戸建だけど、誰も手を挙げなかったので
みんなで儲けてみようという企画。
最近スタートの方へ、少しでも資金援助になれば...
R6(24)年2月13日(51歳) 瀬戸内市長船
☆物件58号 中古購入 787.68平米(238.2坪)50万円
またもや誰も買わないから...
R6(24)年2月19日(51歳) 中区国富
☆物件61号 中古購入 171.89平米(51.99坪)25万円
物件52号と同じ並びなので...
使い道がないので当分放置かな...
/////////////////////////////////////
共同サブリース物件
参加者９名で大家仲間の物件をサブリース。
やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん,バナナさん,しのさん
タクさん,ひろた＠さん,あつやんさん,モモさん,岡山大家
☆物件1号（長船戸建・あつやんさん）H21.9.5入居
☆物件2号（長船戸建・セリユさん）H21.11.13入居
H22.8.30 初の分配金が年４万円(^^♪
/////////////////////////////////////
共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
1口100万円を27人が出資(計35口)
R2(20)年2月17日 総社市溝口 3K16戸 S45年
☆共同購入１号 ＡＰ 中古購入 2400万円
場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
8月1日から満室稼働で表面28.2％ ※電柱２、自販機
R2(20)年10月8日 北区京山 2DK4戸 S54年
☆共同購入２号 ＡＰ 中古購入 1500万円 49.24坪
1口50万円 18人34口集まったので追加購入
場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
あっさり満室で表面10.7％。出口が楽しみな案件。
R3(21)年2月25日 中区平井
☆共同購入４号 戸建 中古購入 560万円 80.72坪
R3.5.25 解体後に1317万円で売却
R3(21)年11月30日 玉野市宇藤木 2DK4戸 H6年
☆共同購入６号 ＡＰ 中古購入 1300万円 75.05坪
1口10万円 25人147口集まったので追加購入
H6年築でまだまだきれいだが...満室想定表面14.5% 電柱１
※11月1日からJPMCとサブリース 月12.44万円 表面11.48%
R4(22)年5月31日 宇野８丁目 2DK4戸 H1年
☆共同購入７号 ＡＰ 中古購入 970万円 77.58坪
1口10万円 21人109口集まったので追加購入
満室想定表面19.8%
※11月1日からJPMCとサブリース 月12.56万円 表面15.5%
R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)
R(20)2年12月21日 北区西辛川 S39年
☆共同購入 ３号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
R3.9.1から契約開始 55,000円
R3(21)年3月22日 南区妹尾 S52年
☆共同購入 ５号戸建 中古 760万円 50.78坪
1口20万円。18人が出資(計42口)
昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。電柱３
R3.8.1から契約開始 70,000円
**********************************************************
＜イベントのお知らせ＞
☆「セミナー＆懇親会」桑田町 半沢大家さん新築セミナー
20日（土）13時〜18時
参加予定（定員５０名、※懇親会２２名）
エントリーはこちらからどうぞ。
※ 半沢大家さん
※ 岡山大家
※ うららさん
※ すずきさん
※ プレジデント１６８さん
※１わっきーさん
※２ＲＹさん
３みのるさん
※４たくみさん
※５やなぎさん
※６yazinさん
※７Ｔ本さん
※８しんやさん
※９しんさん
※10ＯＣさん
※11Ｎ岡さん（女性）
※12りんしょ〜さん
※13よーすけさん
※14ＨＴさん
15ジェームスさん
※16あらさん
※17たかぱぱさん
※18しのさん
※19Ｍ本さん
※懇親会は満席になりました。
20まゆさん（女性）
21かこちゃん（女性）
４月一覧
4日（木）12時半「視察」玉野市胸上ガレージ付物件＆ランチ
5日（金）12時半「視察」中区御幸町倉庫？＆ランチ
5日（金）15時半「視察」西大寺新戸建＆お茶
8日（月）11時「見学会」DX母ちゃん来岡 AJITO 001 ＆ランチ？
10日（水）12時半「視察」総社市美袋０円？戸建＆ランチ（中止）
11日（木）12時半「視察」水島常盤町戸建？ビル？＆ランチ
14日（日）13時「勉強会」４日目 新築についての勉強会
16日（火）12時半「視察」東区正儀戸建＆ランチ
17日（水）12時半「視察」東区草ケ部古民家？＆ランチ
20日（土）13時〜18時「セミナー＆懇親会」桑田町 半沢大家さん新築セミナー
25日（木）12時半「見学会」よっさん総社戸建＆ランチ
27日（土）「バーベキュー」kakuregaで宴会をしよー
５月一覧
8~10日（水木金）「合宿」セニョ親方＆かずさん物件見学 in枚方市・守口市
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
この時期は大量の固定資産税が届くので
めちゃくちゃ憂鬱な時期ですけども...
まだ、倉敷市、総社市、玉野市、笠岡市、瀬戸内市、備前市、和気町...
ほんま憂鬱になるんですけども
もう一発追い打ちが(◎_◎;)
不動産取得税...(-_-;)
昨年買った、南区浜野の平屋８棟のですね...
ご丁寧に、土地と建物８戸分届きましたわ...
建物はどれも古いんで
１９,９００円×２棟
２０,２００円×１棟
２０,４００円×５棟
なんだけど、土地がねぇ...
そこそこの場所で３５０坪あるんで
６１３,０００円(-_-;)
ここ、全体の家賃が３５万円ぐらいなんだよね...
２か月分以上がぶっ飛んだわ(-_-;)
そこそこ場所がいいのに、家賃が安い物件ってのは
重税感がかなりあるね(◎_◎;)
ひとそれぞれいろんなステージがあって
初期のころの資金不足時代は
どうしても遠いところの安い物件を買って
それを高利回りに仕上げて
ある程度キャッシュフローを積んでいく
ってことが多いんだけど
ある程度進んでいくと
今度は、街中に寄っていきたくなるんだよねー
でも、ある程度街に近くなってくると
どうしてもそれなりの価格、評価になってくるからねぇ...
ちなみにこの浜野の土地の評価は
４２,４６６,７０５円...
これの固定資産税は１４１,５５３円...
建物があるからね。
ちなみに建物は８棟で
評価５,４１１,３０１円、固都税９１,９８５円。
これ、平屋８棟だからまだいいんよねー
解体も比較的安いだろうし、
平均家賃も４万円超えていて
入居期間も基本的には長いだろうから
今後が見通しやすいというかね。
これが家賃２万円の１Ｋ１６戸のアパートだったらなぁ...(>_<)
そこまで安いと、逆に入居が長くなることもあるけど
いつも言ってるけど
低家賃で戸数が多いのは、なるべくならやらないほうがいいよ...
これで入れ替わりが多かったらほんま最悪だからね...(-_-;)
それでも、その土地がいつか手に入るから
我慢してでもほしい土地ならいいけどさ...
商売全般に言えることだけど
薄利多売いうんはしんどいからねぇ...
周りのみんなも、
いずれは街に近づいていく戦略になる時期がくると思うけど
戦略というか、未来投資？的なことは
考えていたほうがいいと思うな。
ちなみにここは、
完済できたタイミングぐらいで全部壊して
全体を「街？」「村？」みたいな空間にする新築をするとか
一部を売って、土地を縮小して新築をするとか
いくつか計画が頭にありますよ^^;
まぁそこまで生きていられるかわからんですけど(;^_^A
おしまい
火の玉ガールさんが撮ってくれたYouTubeの前編が公開！
タマさんの古民家の番組企画。
第2チャンネルRSK
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得なことは少し。持っていかれるのはどーん。
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
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★令和６年購入物件
R6(24)年1月30日(51歳) 北区首部
☆共同購入 ８号戸建 中古購入 450万円 106.97坪
珍しい地域の戸建だけど、誰も手を挙げなかったので
みんなで儲けてみようという企画。
最近スタートの方へ、少しでも資金援助になれば...
R6(24)年2月13日(51歳) 瀬戸内市長船
☆物件58号 中古購入 787.68平米(238.2坪)50万円
またもや誰も買わないから...
R6(24)年2月19日(51歳) 中区国富
☆物件61号 中古購入 171.89平米(51.99坪)25万円
物件52号と同じ並びなので...
使い道がないので当分放置かな...
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共同サブリース物件
参加者９名で大家仲間の物件をサブリース。
やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん,バナナさん,しのさん
タクさん,ひろた＠さん,あつやんさん,モモさん,岡山大家
☆物件1号（長船戸建・あつやんさん）H21.9.5入居
☆物件2号（長船戸建・セリユさん）H21.11.13入居
H22.8.30 初の分配金が年４万円(^^♪
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共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
1口100万円を27人が出資(計35口)
R2(20)年2月17日 総社市溝口 3K16戸 S45年
☆共同購入１号 ＡＰ 中古購入 2400万円
場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
8月1日から満室稼働で表面28.2％ ※電柱２、自販機
R2(20)年10月8日 北区京山 2DK4戸 S54年
☆共同購入２号 ＡＰ 中古購入 1500万円 49.24坪
1口50万円 18人34口集まったので追加購入
場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
あっさり満室で表面10.7％。出口が楽しみな案件。
R3(21)年2月25日 中区平井
☆共同購入４号 戸建 中古購入 560万円 80.72坪
R3.5.25 解体後に1317万円で売却
R3(21)年11月30日 玉野市宇藤木 2DK4戸 H6年
☆共同購入６号 ＡＰ 中古購入 1300万円 75.05坪
1口10万円 25人147口集まったので追加購入
H6年築でまだまだきれいだが...満室想定表面14.5% 電柱１
※11月1日からJPMCとサブリース 月12.44万円 表面11.48%
R4(22)年5月31日 宇野８丁目 2DK4戸 H1年
☆共同購入７号 ＡＰ 中古購入 970万円 77.58坪
1口10万円 21人109口集まったので追加購入
満室想定表面19.8%
※11月1日からJPMCとサブリース 月12.56万円 表面15.5%
R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
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R(20)2年12月21日 北区西辛川 S39年
☆共同購入 ３号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
R3.9.1から契約開始 55,000円
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☆共同購入 ５号戸建 中古 760万円 50.78坪
1口20万円。18人が出資(計42口)
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20日（土）13時〜18時
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４月一覧
4日（木）12時半「視察」玉野市胸上ガレージ付物件＆ランチ
5日（金）12時半「視察」中区御幸町倉庫？＆ランチ
5日（金）15時半「視察」西大寺新戸建＆お茶
8日（月）11時「見学会」DX母ちゃん来岡 AJITO 001 ＆ランチ？
10日（水）12時半「視察」総社市美袋０円？戸建＆ランチ（中止）
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14日（日）13時「勉強会」４日目 新築についての勉強会
16日（火）12時半「視察」東区正儀戸建＆ランチ
17日（水）12時半「視察」東区草ケ部古民家？＆ランチ
20日（土）13時〜18時「セミナー＆懇親会」桑田町 半沢大家さん新築セミナー
25日（木）12時半「見学会」よっさん総社戸建＆ランチ
27日（土）「バーベキュー」kakuregaで宴会をしよー
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めちゃくちゃ憂鬱な時期ですけども...
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ほんま憂鬱になるんですけども
もう一発追い打ちが(◎_◎;)
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ご丁寧に、土地と建物８戸分届きましたわ...
建物はどれも古いんで
１９,９００円×２棟
２０,２００円×１棟
２０,４００円×５棟
なんだけど、土地がねぇ...
そこそこの場所で３５０坪あるんで
６１３,０００円(-_-;)
ここ、全体の家賃が３５万円ぐらいなんだよね...
２か月分以上がぶっ飛んだわ(-_-;)
そこそこ場所がいいのに、家賃が安い物件ってのは
重税感がかなりあるね(◎_◎;)
ひとそれぞれいろんなステージがあって
初期のころの資金不足時代は
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それを高利回りに仕上げて
ある程度キャッシュフローを積んでいく
ってことが多いんだけど
ある程度進んでいくと
今度は、街中に寄っていきたくなるんだよねー
でも、ある程度街に近くなってくると
どうしてもそれなりの価格、評価になってくるからねぇ...
ちなみにこの浜野の土地の評価は
４２,４６６,７０５円...
これの固定資産税は１４１,５５３円...
建物があるからね。
ちなみに建物は８棟で
評価５,４１１,３０１円、固都税９１,９８５円。
これ、平屋８棟だからまだいいんよねー
解体も比較的安いだろうし、
平均家賃も４万円超えていて
入居期間も基本的には長いだろうから
今後が見通しやすいというかね。
これが家賃２万円の１Ｋ１６戸のアパートだったらなぁ...(>_<)
そこまで安いと、逆に入居が長くなることもあるけど
いつも言ってるけど
低家賃で戸数が多いのは、なるべくならやらないほうがいいよ...
これで入れ替わりが多かったらほんま最悪だからね...(-_-;)
それでも、その土地がいつか手に入るから
我慢してでもほしい土地ならいいけどさ...
商売全般に言えることだけど
薄利多売いうんはしんどいからねぇ...
周りのみんなも、
いずれは街に近づいていく戦略になる時期がくると思うけど
戦略というか、未来投資？的なことは
考えていたほうがいいと思うな。
ちなみにここは、
完済できたタイミングぐらいで全部壊して
全体を「街？」「村？」みたいな空間にする新築をするとか
一部を売って、土地を縮小して新築をするとか
いくつか計画が頭にありますよ^^;
まぁそこまで生きていられるかわからんですけど(;^_^A
おしまい
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４末は毎年大変だね〜（泣）
