2017年03月29日
まさかのアパート
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入(H27年2月6日に売却済)
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
新築で表面利回り 9%超
約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に 1850万円 で売却しました![グッド(上向き矢印)](/_images_e/145.gif)
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
(路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)
H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきました![バニー](/_images_e/e/ECAF.gif)
2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙1面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;
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2013年01月16日 物件2号の収支
2013年12月03日 物件2号見学会に行ってきました。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
関連記事
2015年05月06日 まだ使用できます。
次はH27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
関連記事
2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
→ のちに住み始めたようです(゚д゚)
ここももちろんノーリフォームで(笑)
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
+11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
当然、ノーリフォーム(^^;
関連記事
2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
2015年02月16日 物件4号のお話し
5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)
3号,4号,5号合わせて利回り36.4%!
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に![汗](/_images_e/162.gif)
4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
3号を8,000円下げたので37.92%にダウン![バッド(下向き矢印)](/_images_e/156.gif)
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
関連記事
2015年07月01日 実質利回り29.3%
あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!![バニー](/_images_e/e/ECAF.gif)
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2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む![家](/_images_e/38.gif)
☆太陽光1号 20kw H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
10年後からのお楽しみとしています(^^;
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
関連記事
2014年04月09日 あっ、そういえば...
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)
結局、平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
表面利回り42%![あせあせ(飛び散る汗)](/_images_e/162.gif)
関連記事
2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
2014年12月29日 架空のお話ではございません。
2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
2015年04月04日 契約書上は○○
2015年04月06日 臭いがなー
2015年05月16日 普通の庭
2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
2016年07月15日 持ってる女
☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
新築するか転売か...
とりあえず、片方に新築をすることにしました。
関連記事
2015年02月19日 違いは紙一重
2016年01月06日 3 スーモに掲載するか?しないのか?
2016年02月04日 近況報告
2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
2016年05月09日 まだ買ってないのに...
2016年07月15日 持ってる女
2016年12月16日 支払いサイクル
☆土地3号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
関連記事
2015年09月30日 買物デー
2015年12月17日 1億、5億、10億
2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
2016年06月14日 何建てようかね?
2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
2016年06月16日 空間効率の最大化
2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
2016年06月28日 長期保有が前提
2016年07月07日 安定的に長く戦うには
2016年07月08日 自分の物差し
2016年07月28日 営業マンが困ること
2016年08月01日 平屋建て
2016年08月03日 2 平屋建て
2016年08月04日 下水道負担金
2016年08月05日 連系工事負担金
2016年08月07日 土地探し
2016年08月08日 2 土地探し
2016年08月10日 3 土地探し
2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
2016年08月25日 理由がわかったよ...
2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
2016年08月30日 何かと物入りです。
2016年08月31日 2 何かと物入りです。
☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
12号戸建 売却成らず... 賃貸へ移行しようかな...
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2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
2016年02月04日 近況報告
2016年02月19日 聞き飽きた。
2016年02月22日 真相はいかに?
2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
2016年04月01日 またありました!
2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
2016年06月28日 長期保有が前提
2016年07月12日 農道を買おうと思います。
※土地3号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13(平屋).14(平屋).15(2戸1)号 平屋3棟4戸新築
☆物件16(テナント3戸1)号 テナント1棟3戸新築
☆太陽光2号 39.77kw 13〜19号の屋根に設置
13号平屋 入居中
14号平屋 入居中
15号1 入居中
2 入居中
16号テナント1 募集中
テナント2 募集中
テナント3 募集中
☆土地4号 H28年11月9日 土地購入
岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
落ちたはいいが、何に使おうかね...
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2016年10月27日 物件価格が1万円?
2016年10月28日 公売入札
2016年10月29日 流れってあると思いません?
2016年11月01日 岡山市に納めてきました。
2016年11月07日 キター(≧▽≦)
2016年11月09日 役所三昧
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<イベント一覧>
3月 7日(火)11時〜 そうさん新築アパート&ロバートS田さん戸建
3月 10日(金)12時〜 じゅんこさん古都南方75万円アフター見学会&
ラーメンnnwさん平屋5棟まとめ買いビフォー1日目
3月 12日(日)12時〜 じゅんこさん古都南方75万円アフター見学会&
ラーメンnnwさん平屋5棟まとめ買いビフォー2日目
3月 18日(土)11時半〜みーこさん1号区分見学会1日目
12時半〜こももさん1号アフター見学会1日目
3月 19日(日)20日(月)必殺旅行 岐阜恵那峡温泉
3月 21日(火)10時半〜みーこさん1号区分見学会2日目
12時半〜こももさん1号アフター見学会2日目
4月 1日(土)12時半〜 OCさん戸建3号完成+ビル2号途中経過見学会&ランチ
4月 3日(月)12時半〜 見学会予定
4月 5日(水)12時半〜 見学会予定
4月 8日(土)午前中〜夕方 お花見予定(後楽園河川敷)
4月 9日(日)12時半〜 見学会予定
4月 12日(水)12時半〜 見学会予定
4月 14日(金)12時半〜 見学会予定
4月 15日(土)12時半〜 見学会予定
近日中にお知らせするんで空けといてねー(*´▽`*)
日程調整中...
TAKEさん赤磐市桜が丘1号戸建て
G地さん東区戸建2号
そうこうしてたら...
T本さん中区竹田平屋
ロバートS田さん東塚アパート
OCさん南区ビル2号
ayakoさん東区2号
あたりが完成してくるかな(^^;
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
---
こんばんは。岡山大家です。
今日は昨日の続きで。
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2017年03月28日 諸費用もバカになりませんねー
どんな物件かといいますと...
2500万円ですから、まさか戸建ではないですわね...
そうなんです...
ついにアパートに手を出してしまいました...
戸建をこよなく愛するわたくしがまさかのアパートとは...
いままで戸建一筋でやってきたので随分葛藤もありました(◎_◎;)
この物件、以前からネットに出ていて、
そこそこの期間売れ残っていました。
中区の程よい場所で、ある日3500万円で登場。
126坪に2K6戸の2階建ての古いアパートが乗っています。
周辺の更地相場としては坪30万円は軽く超えて
35〜38万円ぐらいですかね。
30万円ちょいならサクッと売れるでしょうか。
この界隈ではなかなか土地も手に入らなくなっていて
3500万円はまぁまぁ妥当なラインといえばそうなんですが
満室想定の利回りでみると7.8%ほどなんで
全く見向きもされないような状態でした。
それがしばらくすると3500万円→3000万円にダウン。
この時点で何人かから質問されましたが
場所は悪くないけれどまだまだ高いですよと。
この時点で9.12%
ちなみに、6戸中5戸入っています。
その後、2800万円にダウン。
この時点で9.77%。
ここで、某不動産屋さんからAさんに購入打診がきました。
ですが、Aさんにはややハードルが高く
わたくしに声がかかりました。
以前から知っていた物件なので2800万円だと高いよと...
「じゃあいくらぐらいなら?」
ということだったんで
2200万円を提示しました。
解体に300万円として、計2500万円。
126坪なんで坪20万円程度の計算です。
もちろんすぐに解体する意向もありませんが
これで利回り12.4%。
2200万円 10年 2% なら
月々の返済が22万円。
15年 2%なら 月々15.9万円
満室想定家賃が22.8万円なんで
キャッシュフロー的にはどうかと思いますが
土地の価値が高いので、2200万円で買えれば
10年程度耐えられる人なら、その後面白いと思い
そんな提示になった訳です。
...
...
それが、2500万円ならということで返事が。
3500→3000→2800→2500です。
利回り10.9%
15年 2% なら 月々返済は18万円
うーん... パツパツですな...
しかし、坪単価20万円なんかで手に入る土地ではない...
この土地に魅力を感じる人で、
自己資金を投入するか、
少ないキャッシュフローでも耐えられる人なら
2500万円でも充分お得な話しです。
わたくし「これ、仲間内に情報出してもいいですか?」
業者さん「岡山大家さんが買わないなら次の人がいるんで...」
わたくし「ガビーン(◎_◎;)」
できればアパートはやりたくないんだけどな...
でもここじゃ坪20万円じゃ手に入らんしな...
知らん人に持っていかれるのもスッキリせんしな...
(-ω-;)ウーン
(-ω-;)ウーン
(-ω-;)ウーン
まぁ場所がいいから将来的には平屋を3つほど建ててもいいか...
融資が通ればいってみてもいいんかな...
そんな心境でした(◎_◎;)
つづく
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☆物件1号 H18年 5月 新築購入(H27年2月6日に売却済)
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
新築で表面利回り 9%超
約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に 1850万円 で売却しました
![グッド(上向き矢印)](/_images_e/145.gif)
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
(路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)
H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきました
![バニー](/_images_e/e/ECAF.gif)
2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙1面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;
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2013年01月16日 物件2号の収支
2013年12月03日 物件2号見学会に行ってきました。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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2015年05月06日 まだ使用できます。
次はH27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
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2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
→ のちに住み始めたようです(゚д゚)
ここももちろんノーリフォームで(笑)
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
+11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
当然、ノーリフォーム(^^;
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2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
2015年02月16日 物件4号のお話し
5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)
3号,4号,5号合わせて
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
![汗](/_images_e/162.gif)
4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
3号を8,000円下げたので37.92%にダウン
![バッド(下向き矢印)](/_images_e/156.gif)
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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2015年07月01日 実質利回り29.3%
あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!
![バニー](/_images_e/e/ECAF.gif)
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2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
![家](/_images_e/38.gif)
☆太陽光1号 20kw H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
10年後からのお楽しみとしています(^^;
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
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2014年04月09日 あっ、そういえば...
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)
結局、平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
表面利回り42%
![あせあせ(飛び散る汗)](/_images_e/162.gif)
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2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
2014年12月29日 架空のお話ではございません。
2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
2015年04月04日 契約書上は○○
2015年04月06日 臭いがなー
2015年05月16日 普通の庭
2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
2016年07月15日 持ってる女
☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
新築するか転売か...
とりあえず、片方に新築をすることにしました。
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2015年02月19日 違いは紙一重
2016年01月06日 3 スーモに掲載するか?しないのか?
2016年02月04日 近況報告
2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
2016年05月09日 まだ買ってないのに...
2016年07月15日 持ってる女
2016年12月16日 支払いサイクル
☆土地3号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
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2015年09月30日 買物デー
2015年12月17日 1億、5億、10億
2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
2016年06月14日 何建てようかね?
2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
2016年06月16日 空間効率の最大化
2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
2016年06月28日 長期保有が前提
2016年07月07日 安定的に長く戦うには
2016年07月08日 自分の物差し
2016年07月28日 営業マンが困ること
2016年08月01日 平屋建て
2016年08月03日 2 平屋建て
2016年08月04日 下水道負担金
2016年08月05日 連系工事負担金
2016年08月07日 土地探し
2016年08月08日 2 土地探し
2016年08月10日 3 土地探し
2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
2016年08月25日 理由がわかったよ...
2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
2016年08月30日 何かと物入りです。
2016年08月31日 2 何かと物入りです。
☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
12号戸建 売却成らず... 賃貸へ移行しようかな...
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2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
2016年02月04日 近況報告
2016年02月19日 聞き飽きた。
2016年02月22日 真相はいかに?
2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
2016年04月01日 またありました!
2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
2016年06月28日 長期保有が前提
2016年07月12日 農道を買おうと思います。
※土地3号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13(平屋).14(平屋).15(2戸1)号 平屋3棟4戸新築
☆物件16(テナント3戸1)号 テナント1棟3戸新築
☆太陽光2号 39.77kw 13〜19号の屋根に設置
13号平屋 入居中
14号平屋 入居中
15号1 入居中
2 入居中
16号テナント1 募集中
テナント2 募集中
テナント3 募集中
☆土地4号 H28年11月9日 土地購入
岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
落ちたはいいが、何に使おうかね...
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2016年10月27日 物件価格が1万円?
2016年10月28日 公売入札
2016年10月29日 流れってあると思いません?
2016年11月01日 岡山市に納めてきました。
2016年11月07日 キター(≧▽≦)
2016年11月09日 役所三昧
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<イベント一覧>
3月 7日(火)11時〜 そうさん新築アパート&ロバートS田さん戸建
3月 10日(金)12時〜 じゅんこさん古都南方75万円アフター見学会&
ラーメンnnwさん平屋5棟まとめ買いビフォー1日目
3月 12日(日)12時〜 じゅんこさん古都南方75万円アフター見学会&
ラーメンnnwさん平屋5棟まとめ買いビフォー2日目
3月 18日(土)11時半〜みーこさん1号区分見学会1日目
12時半〜こももさん1号アフター見学会1日目
3月 19日(日)20日(月)必殺旅行 岐阜恵那峡温泉
3月 21日(火)10時半〜みーこさん1号区分見学会2日目
12時半〜こももさん1号アフター見学会2日目
4月 1日(土)12時半〜 OCさん戸建3号完成+ビル2号途中経過見学会&ランチ
4月 3日(月)12時半〜 見学会予定
4月 5日(水)12時半〜 見学会予定
4月 8日(土)午前中〜夕方 お花見予定(後楽園河川敷)
4月 9日(日)12時半〜 見学会予定
4月 12日(水)12時半〜 見学会予定
4月 14日(金)12時半〜 見学会予定
4月 15日(土)12時半〜 見学会予定
近日中にお知らせするんで空けといてねー(*´▽`*)
日程調整中...
TAKEさん赤磐市桜が丘1号戸建て
G地さん東区戸建2号
そうこうしてたら...
T本さん中区竹田平屋
ロバートS田さん東塚アパート
OCさん南区ビル2号
ayakoさん東区2号
あたりが完成してくるかな(^^;
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
今日は昨日の続きで。
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2017年03月28日 諸費用もバカになりませんねー
どんな物件かといいますと...
2500万円ですから、まさか戸建ではないですわね...
そうなんです...
ついにアパートに手を出してしまいました...
戸建をこよなく愛するわたくしがまさかのアパートとは...
いままで戸建一筋でやってきたので随分葛藤もありました(◎_◎;)
この物件、以前からネットに出ていて、
そこそこの期間売れ残っていました。
中区の程よい場所で、ある日3500万円で登場。
126坪に2K6戸の2階建ての古いアパートが乗っています。
周辺の更地相場としては坪30万円は軽く超えて
35〜38万円ぐらいですかね。
30万円ちょいならサクッと売れるでしょうか。
この界隈ではなかなか土地も手に入らなくなっていて
3500万円はまぁまぁ妥当なラインといえばそうなんですが
満室想定の利回りでみると7.8%ほどなんで
全く見向きもされないような状態でした。
それがしばらくすると3500万円→3000万円にダウン。
この時点で何人かから質問されましたが
場所は悪くないけれどまだまだ高いですよと。
この時点で9.12%
ちなみに、6戸中5戸入っています。
その後、2800万円にダウン。
この時点で9.77%。
ここで、某不動産屋さんからAさんに購入打診がきました。
ですが、Aさんにはややハードルが高く
わたくしに声がかかりました。
以前から知っていた物件なので2800万円だと高いよと...
「じゃあいくらぐらいなら?」
ということだったんで
2200万円を提示しました。
解体に300万円として、計2500万円。
126坪なんで坪20万円程度の計算です。
もちろんすぐに解体する意向もありませんが
これで利回り12.4%。
2200万円 10年 2% なら
月々の返済が22万円。
15年 2%なら 月々15.9万円
満室想定家賃が22.8万円なんで
キャッシュフロー的にはどうかと思いますが
土地の価値が高いので、2200万円で買えれば
10年程度耐えられる人なら、その後面白いと思い
そんな提示になった訳です。
...
...
それが、2500万円ならということで返事が。
3500→3000→2800→2500です。
利回り10.9%
15年 2% なら 月々返済は18万円
うーん... パツパツですな...
しかし、坪単価20万円なんかで手に入る土地ではない...
この土地に魅力を感じる人で、
自己資金を投入するか、
少ないキャッシュフローでも耐えられる人なら
2500万円でも充分お得な話しです。
わたくし「これ、仲間内に情報出してもいいですか?」
業者さん「岡山大家さんが買わないなら次の人がいるんで...」
わたくし「ガビーン(◎_◎;)」
できればアパートはやりたくないんだけどな...
でもここじゃ坪20万円じゃ手に入らんしな...
知らん人に持っていかれるのもスッキリせんしな...
(-ω-;)ウーン
(-ω-;)ウーン
(-ω-;)ウーン
まぁ場所がいいから将来的には平屋を3つほど建ててもいいか...
融資が通ればいってみてもいいんかな...
そんな心境でした(◎_◎;)
つづく
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