岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・総社市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築購入（H27年2月6日売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超

　2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間０日
　その間リフォームは壁紙１面8,000円のみ（入居者負担）
　属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。
　ちょうど３回目の退去と重なり売却
　H27年2月6日に1,850万円で売却

H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
　
　H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど４年
　家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました

　２組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も8.5万円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　　もちろんノーリフォーム現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォーム（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約。
　9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円で入居中　表面利回り16.8%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居（ﾟдﾟ）
　表面42％

H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟,戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
　H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
　　月極Ｐ５号 縦列4台 貸出中 利回り4.9％

H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、
　坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
　坪8.3万円は周辺の半値。
　満室時想定利回り18%程度。
　６分の５が空きだけど...
　

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＜イベントのお知らせ＞

　☆よーすけさん５号戸建見学＆
　　こももさん４号戸建途中経過＆ランチ１日目
　　２月１７日（土）１２時半〜
　　　参加予定（定員１０名）
　　　１よーすけさん
　　　２こももさん（女性）
　　　３ryokoさん（女性）
　　　４摂津屋さん
　　　５じょーさん
　　　６HTさん
　　　７ひろさん
　　　８Mさん
　　　９じいじさん
　　　10わたくし
　　　※満席になりました(^^;

　☆よーすけさん５号戸建見学＆
　　こももさん４号戸建途中経過＆ランチ２日目
　　２月１９日（月）１２時半〜
　　　参加予定（定員１０名）
　　　１こももさん（女性）
　　　２児島大家さん
　　　３J子さん（女性）
　　　４Kすけさん（初登場）
　　　５しんやさん
　　　６OCさん
　　　７まゆさん（女性、初登場）
　　　８わたくし

　☆勉強会（退去関連）＆ディナーバイキング
　　２月２０日（火）１８時〜
　　　参加予定（定員２０名）
　　　１わたくし
　　　２J子さん（女性）
　　　３E尻さん
　　　４ryokoさん（女性）
　　　５とっこさん（女性）
　　　６じょーさん
　　　７GMさん
　　　８こーへーさん
　　　９ロッカーキャットさん
　　　10yasuさん
　　　11じいじさん
　　　12しんさん
　　　13N岡さん （女性）
　　　14野菜農家さん（初登場）
　　　15DMMさん
　　　16こももさん（女性）
　　　17かこちゃま（女性）
　　　18
　　　19
　　　20

　☆勉強会（退去関連）＆ランチバイキング
　　２月２４日（土）１１時〜
　　　参加予定（定員１２名）
　　　１わたくし
　　　２りょういちさん
　　　３O幡さん
　　　４namiさん（女性）
　　　５AIさん（初登場）
　　　６HTさん
　　　７Kすけさん
　　　８しっしーさん
　　　９IW本さん
　　　10ロバートS田さん
　　　11
　　　12


＜イベント一覧＞
２月
　６日（火）１３時　〜北区相談日
１０日（土）１２時　〜わたくしのアパート１号完成見学＆
　　　　　　　　　　　norikoさん１号戸建＆ランチ１日目
１２日（月）１１時　〜DIY教室　ジョリパット塗り
１３日（火）１２時　〜わたくしのアパート１号完成見学＆
　　　　　　　　　　　norikoさん１号戸建＆ランチ２日目
１７日（土）１２時半〜よーすけさん５号戸建見学＆
　　　　　　　　　　　こももさん４号戸建途中経過＆ランチ１日目
１９日（月）１２時半〜よーすけさん５号戸建見学＆
　　　　　　　　　　　こももさん４号戸建途中経過＆ランチ２日目
２０日（火）１８時　〜勉強会（退去関連）＆ディナー
２４日（土）１１時　〜勉強会（退去関連）＆ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は道具や材料が置いたままの


アパート１号を片付けてきました。

関連記事
2018年02月13日　悪いお手本。




↓





これで美装に入って募集ですかね。



荷物は隣の事務所使用の部屋へ(^^;





ここはもう倉庫化しとりますなー(;´Д｀)




さて、気になるアパート１号のリフォーム金額が出ましてねー(^^;



１６年住んでくれた前の方は


１台込み４万円でした。




今回、もしノーリフォームだったとしたら


Ｐ込み２．５万円ぐらいならいけたかね...




最低限のリフォームだったとして


・一部雨漏りの天井補修　約　１万円
・トイレの洋式化　　　　約２０万円
・洗濯機置き場室内新設　約　６万円
・たたみ　　　　　　　　約　５万円
・その他　　　　　　　　約　３万円


計３５万円　ぐらいは使いましたかね...


それでＰ込み３．５万円ってとこかな...





現状維持のＰ込み４万円にするには


和室の洋室化もいるかな...


・一部雨漏りの天井補修　約　１万円
・トイレの洋式化　　　　約２０万円
・洗濯機置き場室内新設　約　６万円
・奥の和室→洋室　　　　約１０万円
・中の和室→洋室　　　　約１０万円
・その他　　　　　　　　約　３万円


となると約５０万円...


・リフォーム無し　　０万円　２．５万円
・最低限　　　　　３５万円　３．５万円
・家賃現状維持　　５０万円　４．０万円


まぁそんなところよな〜(;´Д｀)


１６年前の水準に合わせようと思ったら大変じゃな...




時々いるのが

「こんなにお金かけて直したんだから
　家賃上げてもらわんといけんわー(;´Д｀)」

なんて言う、時代錯誤も甚だしい大家さん。


年配の地主系の方に多いね。




「こんなにお金かけて直した」


いうて、見に行ったら普通のリフォームだったりするしね(;´Д｀)




昔のいい家賃を取ろうと思ったら


そこそこリフォームしてようやく現状維持よ(-_-;)





今回は、その約５０万円に加えて

・一部雨漏りの天井補修　約　１万円
・トイレの洋式化　　　　約２０万円
・洗濯機置き場室内新設　約　６万円
・奥の和室→洋室　　　　約１０万円
・中の和室→洋室　　　　約１０万円
・その他　　　　　　　　約　３万円

約５０万円


・奥の収納の内側　　　　　約５万円
・中の収納の内側　　　　　約　５万円
・キッチン（下地その他）　約　７万円
・照明関係　　　　　　　　約　５万円
・照明器具など（ニトリ）　約　３万円
・ＤＩＹ教室材料＆講師代　約　８万円
・造作（ルーバー、棚など）約１５万円


ってとこでプラス約４８万円



トータル税込み１００万円超えΣ（・□・；）



・リフォーム無し　　　　０万円　２．５万円
・最低限　　　　　　　３５万円　３．５万円
・家賃現状維持　　　　５０万円　４．０万円
・やりすぎリフォーム１００万円　〇．〇万円





５０万円で現状維持４万円...


もうプラス５０万円でいくらいけるかね...


せいぜいＰ込み４．５〜４．７万円ぐらいまでかな...




プラス５千円で年６万円...


プラス５０万円の回収には８年ちょっとか...


利回りでいうたら１２％...



リフォーム無し　２．５万円と比べて


１００万円で　　４．５万円　ならプラス２万円


案外やりすぎでもないかもしれんね〜





まぁ家賃上げようと思ったら


これぐらいはせんといけんってことね。


普通のリフォームじゃなくて


それなりに尖ったリフォームにせんと


中途半端な普通のリフォームで


家賃アップはなかなか難しいよ(◎_◎;)


でも、ついつい願望家賃にしてしまうんよね〜(;´Д｀)




これで解体まだほとんどなんもせんでいいでしょ(^^;




退去さえなかったら


こんなことにはならんのにな〜(;´Д｀)




やっぱり一番の悪は退去なんよね...

関連記事
2018年01月09日　大家にとって一番の悪




おしまい




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