岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市４区（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市・
瀬戸内市・笠岡市・大阪市淀川区で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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過去運営中物件一覧（Ｒ６年途中まで。売却済含む）


★令和６年購入物件

R6(24)年1月30日(51歳) 　北区首部
☆共同購入　８号戸建　中古購入
　450万円 106.97坪
　珍しい地域の戸建だけど、
　誰も手を挙げなかったので
　みんなで儲けてみようという企画。
　最近スタートの方の資金援助になれば...
　　

R6(24)年2月13日(51歳) 　瀬戸内市長船
☆物件58号
　中古購入　787.68平米(238.2坪)50万円
　またもや誰も買わないから...


R6(24)年2月19日(51歳) 　中区国富
☆物件61号　中古購入
　171.89平米(51.99坪)25万円
　物件52号と同じ並びなので...
　使い道がないので当分放置かな...


R6(24)年5月21日(52歳) 　中区国富
☆物件62号　中古購入
　180.16平米(54.49坪)140万円
　道がないんだよね...


R6(24)年6月27日(52歳) 　大阪市淀川区
☆区分４号　中古購入
　新大阪駅徒歩圏の40平米ちょいの区分。
　築年はわたくしの１つ下(◎_◎;)



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共同サブリース物件
　参加者９名で大家仲間の物件をサブリース。
　やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん
　バナナさん,しのさん,タクさん
　ひろた＠さん,あつやんさん,モモさん
　岡山大家
　☆物件1号（長船戸建・あつやんさん）
　H21.9.5入居
　☆物件2号（長船戸建・セリユさん）
　H21.11.13入居
　H22.8.30 初の分配金が年４万円(^^♪

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共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)


　R2(20)年2月17日　総社市 3K16戸 S45年
　☆共同購入１号　ＡＰ　中古購入　2400万円
　　築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％
　※電柱２


　R2(20)年10月8日　北区京山 2DK4戸 S54年
　☆共同購入２号　ＡＰ　中古購入　1500万円
　　1口50万円 18人34口で追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　あっさり満室で表面10.7％。
　　出口が楽しみな案件。


　R3(21)年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号　戸建　中古購入　560万円
　80.72坪
　R3.5.25 解体後に1317万円で売却


　R3(21)年11月30日　玉野市 2DK4戸 H6年
　☆共同購入６号　ＡＰ　中古購入　1300万円
　　1口10万円 25人147口で追加購入
　　H6年築でまだまだきれいだが...
　　満室想定表面14.5%　電柱１
　　※JPMCとサブリース 表面11.48%


　R4(22)年5月31日　玉野市 2DK4戸 H1年
　☆共同購入７号　ＡＰ　中古購入　970万円
　　1口10万円 21人109口で追加購入
　　満室想定表面19.8%
　　※JPMCとサブリース 表面15.5%



R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。
　18人が出資(計30口)

　R(20)2年12月21日　北区西辛川 S39年
　☆共同購入　３号戸建　中古購入　680万円
　　昭和39年築の美邸平屋。
　　接道に難ありも、解消できる？
　　R3.9.1から契約開始 55,000円



　R3(21)年3月22日　南区妹尾 S52年
　☆共同購入　５号戸建　中古　760万円
　　1口20万円。18人が出資(計42口)
　　昭和52年築の美邸平屋。電柱３
　　R3.8.1から契約開始 70,000円


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＜イベントのお知らせ＞
☆「視察」児島稗田40万円戸建＆お茶？
　 9日（金）16時
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし
　２よっさん
　３まこりん
　４しんやさん



☆「前夜祭」バーニング大家さん
　16日（金）19時
　参加予定（定員１０名）
　１バーニング大家さん
　２そんちょう大家さん（山陰から）
　３わたくし
　４ＯＣさん
　５ＨＴさん
　６ちーこさん（女性）
　７しんやさん
　８mtanaさん
　９おかもとさん（山陰から）
　10なおとさん
　※満席になりました。



☆「セミナー＆懇親会」バーニング大家さん
　17日（土）13時半
　参加予定（定員４０名　※懇親会２６名）
※　バーニング大家さん
※　わたくし
※　そんちょう大家さん（山陰）
※　おかもとさん（山陰）
※　しらつちさん（山陰）
※１たくみさん
※２ちーこさん（女性）
※３やなぎさん
　４まっきーさん
※５るみさん（女性）
　６ＯＣさん
※７たかぱぱさん
※８ようこそようこさん（女性）
※９まゆさん（女性）
　10ＨＴさん
※11よーすけさん
　12こまっきーさん（まっきーさん息子さん）
※13りんしょ〜さん
　14しんやさん
　15ＲＹさん
※16きたさん
※17なかやん
※18みしばさん
※19かこちゃん（女性）
※20よしみん（女性）
※21Ｔ本さん
　22fujiさん
※懇親会　残り６名です。


８月一覧
※保留 1日（木）12時半「視察」児島稗田１円戸建＆ランチ
2日（金）12時半「見学会」中区山崎Ｔ田さんAPアフター＆ランチ
5日（月）12時半「視察」南区北浦２つ＆田井平家６棟バルク＆ランチ
※延期 6日（火）12時半「見学会」南区箕島そうさんアフター戸建＆ランチ
8日（木）12時半「視察」瀬戸内市虫明100万円戸建＆ランチ
　　　＆ぐっちーさんＡＰ必見リノベ
9日（金）16時「視察」児島稗田40万円戸建＆お茶？
14日（水）12時半「見学会」ちーこさん玉野市胸上倉庫ビフォー＆ランチ
15日（木）12時半「視察」倉敷市西坂戸建３＆倉庫１バルク＆ランチ
16日（金）19時「前夜祭」農業高校レストラン
17日（土）13時半「セミナー」バーニング大家さん
17日（土）17時45分「懇親会」北区本町
18日（日）「ランチ」岡山駅近く
20日（火）「視察」井原市マイナス戸建＆ランチ
26日（月）「見学会」しんやさん老松町借地戸建＆ランチ


９月一覧
10,11日（火水）
ケルンさんiKE50'S大家の会の主催　神奈川キャンプ
※満席になりました。

10月一覧
上旬　半沢大家さん物件　群馬遠征

11月一覧
上旬　ポールさん新築AP　富山遠征


※漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など持参で。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は午前中に日本政策金融公庫に行く用事がありまして


いろいろ話を聞いてきたんですけども


最近は「耐用年数」を重視しているとの話が...




「耐用年数」というのは


「法定耐用年数」のことで


建物を何年にわたって経費化するのか？


を国で決めている数字のことなんですね。




そこでは、木造は２２年となっているので


新築木造アパートの建物が


仮に２２００万円だとしたら


１年に１００万円ずつ経費にしていいよってこと。




新築時に一気に２２００万円を経費計上されたら


大きく節税できてしまうのでね...





建物は一気に古くならずに


少しずつ古くなっていくでしょ？


２２年かけて価値がゼロ（１円）になるように


計算しなさいね。


ってことなんですね。




築２３年経ったところで


実際にはまだまだ使えるんですけど


帳簿上はそうしなさいというね...




「使えるという価値」はあるのに


「帳簿上の価値」はないので


銀行ではあまり評価してもらえないのが難点ですわね...





かつての日本政策金融公庫は


法定耐用年数は重視していなかったんですよ...




なので、わたくしの原尾島や広谷なんか


とっくの昔に耐用年数切れで


建物の帳簿上の価値はゼロだったのに


２０年も貸してくれてねぇ...




ほんと良い時代でしたね...





いまは担当者も都度都度変わるそうです。



転勤するまで同じ担当者だったら


いろいろ方向性を理解してもらえたり


有力な人を紹介したりと


良いこともあったんですけど


そういうことも全く...




状況は悪くなる一方です...





頭でっかちで


あーだこーだ言うてるぐらいなら


１日でも早くスタートしたほうがいいのにな...




利回りが１０％はないとなぁ...


って思って


１年も２年も買えないよりは


９％でもスタートすれば


時間が挽回してくれて


家賃も実績も手に入るんだけどねぇ...




ぐずぐずやってる人が哀れに感じるわ...




かといって、


なんでもやればいいってもんでもないのが


難しいところ...





公庫の帰りに街中で見かけたマンション...


３階建てで、単身用６部屋なんだけど


ポストがこの状態...







調べてみたら２０１７年築...



これで半分も空くんだよね...




ここで取り上げて


オーナーには申し訳ないんだけど


街中の単身物件の未来を示唆していると思うよ...




３０平米ちょいで家賃も悪くないと思うんだけど


もっといいのがいくらでも建ってるからねぇ...





恐らく、新築時はもっと高かったと思うんよ...


少し下げて、いまの水準じゃないかな...



それで半分も空いて...



ここ単体で見たらそんなに高いと思わないけど


周りと比べると


相対的に家賃が高いんだろうね...




現実的に、もっと下げないと難しいんじゃないかなぁ...


この場所でオートロックがないのもねぇ...




或いは広告料の大奮発か...





まさか築７年やそこらで


大幅家賃ダウンも受け入れられんよね...



そんな収支計画でやってないからねぇ...





ちなみにこの前年、２０１６年に建てた


うちの植松は、家賃上がってるからね...





「普通」の物件で挑戦することの危険度に


少しは目を向けてもらいたいね...




それは圧倒的な強者の戦略なんだよ...




弱者、零細大家のやり方ってもんがあるよね。





おしまい




マリオットカード紹介URL

ヒルトンカード紹介URL






火の玉ガールさんが撮ってくれたYouTubeの前編が公開！







タマさんの古民家の番組企画。

第2チャンネルRSK


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