岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



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※物件見学会のお知らせ　１

読者のmtanaさんの物件の空室を見学させていただけることになりましたー

８月３０日（土）　１１時

ハローズ中庄店
倉敷市松島971-1

地図

駐車場が広いので、建物の西のほうにきてください。

ご都合の合う方はその後ランチでも( ´･ω･`)_ｲｶｶﾞ?

参加予定
　mtanaさん
　O田さん（初登場）
　Ｉ島さん
　わたくし

...


※物件見学会のお知らせ　２

先日、わたくしの物件６号、７号を建ててくれた建築会社から
無料バスツアーの案内が届きましたー



大阪の新築マンションとあべのハルカスに連れて行ってくれるそうで

９月６日（土）

一人で行くのもねー...

お時間ある方、どなたか一緒に行きません？

参加予定
　M井さん（初登場）
　F原さん
　わたくし

...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、先日読者のO本さんが購入された赤磐市の一戸建ての見学に

O本さん
麒麟さん
S田さんご夫妻
A山さん
F原さん
わたくし

の７名で行ってきましたー


関連記事
2014年06月23日　そうそう。東京へ行ったのは...
2014年06月25日　世界にひとつだけの...
2014年06月30日　振り返りを少々...
2014年07月10日　２　家賃おいくら万円？


恒例の下半身ショット（笑）　誰の足かわかるかな？



新品のお風呂



広い庭



いいですねー


土地が７０坪ぐらいあるこの家が○○○万円ですからねー


これが、お盆前にリフォームが終わって


お盆明けには早速　申込　とロケットスタートが切れました


時間さえかければもう数千円ならいけるかもしれませんけど


これでも表面利回り２０％ですから、サクッと決めて正解でしょう。


個人的には、毎月の数千円UPより、空室損料を無くすほうがいいと思いますけどね。


元の家賃にもよりますけど、２〜３ヶ月も空いたらもう取り戻せませんよ？


...


リフォーム代を足したら、利回り１４％ぐらいですけど


これだけ直しておけば、もし売ることになっても簡単そうです


高く買っちゃうとなにかとしんどくなりますけど


安く買えさえすればなんとでもなりますねー


...


今回のオーナーのO本さん。


これが２棟目なんですけど、１棟目はオーナーチェンジだったので特にすることもなく


実質初体験。


当然わからないことだらけです


わからないなりにいろいろ動いてみる人もいますが（わたくしはこのタイプ）


このO本さんの思い切っているところが


とにかく知っている人に任せるんです。


この徹底ぶりがすごい　ヽ〔ﾟДﾟ〕丿ｽｺﾞｲ



なかなかね、任せきるっていうのも難しいところがありますけど


ご自身の過去の経験とかでしょうか。


自分自身をよく理解されているなーと感心します。


人それぞれ自分に合ったやり方があると思いますけど


なるほどなーって思いましたね。




こんだけ任されると逆にプレッシャーですけどね(^_^;)


絶対コケさせないようにって思いますもんねー


..


こういう異業種の初心者の方がどんどん上手くいってくれると


他の大家さんを目指している方たちの励みになると思いますね。



今後もお手伝いしていければいいですね



おしまい



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
　

　１月１８日（日）　に契約をしましたー
　２月９日（月）　に決済・引渡し予定
　売却価格は希望通りの１８５０万円

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）

　　　　　H26年12月末で４号が退去　→　H27年1月から次が入居

　　　　　＋11,000円の　家賃25,000円　(((゜Д゜；)))

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入

　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。

　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区某所の中古戸建を　１棟　購入　100万円　

　約60坪。6DK。土地50万、建物50万


　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)



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＜新年会のお知らせ＞　

２４日（土）　１３時〜
見学会場の近くで検討中です。
場所は決まり次第ブログでお知らせします。

参加予定
　HR田Sさん
　Y山さん
　F木さん
　O幡さん
　F原Hさん
　Ｉ崎さん
　とーやさん
　A山さん
　Ｉｎｖｅｓｔｅｒさん（初登場）
　麒麟さん
　Ｉ島さん
　K郷さん
　わたくし


２５日（日）、２６日（月）　２日連続
岡山市北区奉還町２−５−２３
Ryoutei - リョウテイ -

２時間飲み放題　４０００円

２５日（日）　１８時〜
　参加予定
　　Sさん
　　S谷さん（初登場、女性）
　　H間さん
　　S口さん（初登場）
　　T本さん
　　わたくし

２６日（月）　１９時半〜
　参加予定
　　HMDさん
　　M谷さん
　　あつさん
　　わたくし


すみませんが、万一漏れがあったら教えてください(^_^;)

...


＜見学会のお知らせ　１＞

１月２４日（土）　１０時〜１７時
積水ハウス　新築見学会
岡山市北区中仙道３１−１１７
詳細リンク

ご一緒してくださる方はご連絡ください。
１１時にぐらいから見学して
その後、新年会に流れようと思います。

結構な人数になったので
岡山市北区今３丁目２３−１２　宮脇書店
の駐車場集合にしましょう。

参加予定
　HR田Sさん
　Y山さん
　F木さん
　O幡さん
　F原Hさん
　Ｉ崎さん
　とーやさん
　A山さん
　Ｉｎｖｅｓｔｅｒさん（初登場）
　Ｉ島さん
　K郷さん
　わたくし

こちらも万一漏れがあったら教えてください(^_^;)

...


＜見学会のお知らせ　２＞

２月４日（水）、２月７日（土）
岡山市北区奥田南町８−３９　くすりのラブ　奥田店　へ

読者のとーやさんがDIYした中古戸建てを
見学させていただけることになりましたー
両日ともに　１１時　集合でお願いします。
時間のある方はランチでもいきましょう。


関連記事
2014年07月25日　視察三昧
2014年07月26日　こんなことにしかならんのですよ。
2014年07月28日　ももももしや！？
2015年01月11日　奥さんの協力はありがたいですねー

...

＜セミナーのお知らせ＞

損害保険の裏話？が聞けるのかな？
前回参加したので、今回も行ってみようと思います。

よかったら一緒にいかがですか？
ご都合の合う方はご連絡ください。

１月２５日（日）　１３時〜１５時
岡山市北区今５丁目５−１６
岸本建設株式会社　へ　現地集合でお願いします。



　参加予定
　　O幡さん
　　わたくし

...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、北区某所の中古戸建てで


内装屋さん、ガス屋さん、解体業者さんと


リフォームの打ち合わせをしてきましたー




人気エリアなんで場所は抜群なんですけど


古い建物なので、洗濯機置場が室内にないんです


現在の脱衣所は、脱衣スペースと洗面台でパンパン...



脱衣所内に洗濯機置場は作れません


単純に室内に作るだけなら、


勝手口を塞いでキッチン横にでも作れば難しい話でもないんですが


当面マイホームとして使うことになるので


見た目とか使い勝手を考えるとちょっと...


そうなると脱衣所を拡張しないといけませんねー

...


勝手口を潰して、風呂をスライドさせたら？という意見が。




トイレの向きも変えたらスッキリ収まりますが...


風呂が昔ながらのタイルなので


勝手口側の壁を壊すのはかなり手間だそうで...


風呂の窓もスライドさせるか埋めるかということに...


勝手口も塞がるしな...


費用的にも難しいかもしれません

...


トイレを移設する案もあります。




トイレを押し入れスペースに持っていけば


洗面台、洗濯機が横に並びますし


風呂はそのままハマるユニットを設置すればよいので


スッキリするんじゃなかろうかと...


トイレは玄関方向から入れば特に問題もないし...


この場合は、配管類を外から回すようになるそうで


それはそれで結構お金がかかるということに...

...


廊下を潰して洗濯機置場を設置するという案も。




廊下に壁を作って和室の入口を動かし


今の廊下も脱衣スペースにしてしまおうと...


風呂もトイレも洗面台も場所はそのままで


洗濯機置場を新設して


壁を立ち上げるだけなので


この３パターンの中では一番安く収まるんじゃないかなと...


ただ、キッチンまでの動線がイマイチ...

...


単に賃貸に出すだけなら


勝手口を潰して洗濯機置場にしますけどね...


気になるなら壁かルーバー的なものでも作って目隠しにしますかねー


わたくしだったら、マイホームにお金をかけるのは勿体無いと思うので


迷うことなくこのパターンでいきますね。


費用的に他の選択肢は全く出てこないですねー


いずれ賃貸に出す予定ですし、古い家だから


風呂とキッチンは交換するとして室内全体で１５０万円までかな。


ここだけに１００万円単位でお金は使えないなー


浮かせたお金は他の物件の購入費用行きですな。


...


でも、憧れのマイホームとなるとそうもいかんわね。


ガッツリいくのか？

そこそこいくのか？

最低限で済ませるのか？


いろいろ悩みますねー


...


今の生活水準を高めて自己満足度を高めるのか？

今は我慢して将来の安泰を取りに行くのか？


こういうことは永遠のテーマなんでしょうね。


わたくしは貧乏生活が身に染み付いているので迷うこともありませんが（笑）




ある程度生活水準を高めたい。

ある程度将来にも備えたい。


一般的にはこんな考えの人が多いのかもしれないですけども。


これはもしかすると、二兎追う状態かもしれないですねー



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
　
　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）

　　　　　H26年12月末で４号が退去　→　H27年1月から次が入居

　　　　　＋11,000円の　家賃25,000円　(((゜Д゜；)))

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入

　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。

　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区某所の中古戸建を　１棟　購入　100万円　

　約60坪。6DK。土地50万、建物50万


　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)



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＜見学会のお知らせ　１＞

北区富田町（とんだちょう）で大東建託のマンションを見学できます。
大東のアパートはよく見ますけど
街中のマンションってそんなにないんでね。
これはこれで面白いと思いますよ(*^_^*)



２月２５日（水）１０時３０分〜１６時
北区富田町２ー５−１３

ご一緒してくださる方は、１２時に近くに集合にしましょう。
集合場所は参加人数によって決めたいと思います。
その後お茶でも

参加予定
　HR田さん
　わたくし


各見学会のエントリーで
　 万一、漏れがあったら教えてください(^_^;)
　 すみませんm(__)m

　 スリッパや名刺も持ってきてくださいねー
　 名刺は手作りでもなんでも構いませんよ。

...


＜物件情報求む＞
読者のＩ島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
２８年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜；)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたりで
家族５人が住める４DK以上ぐらいの情報があればぜひください！
賃貸でも売買でもどちらでもOKです手（チョキ）
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですがたらーっ（汗）


...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、中区国富のA山さん物件の見学会２日目でした。



　A山さん
　O幡さん
　ジムさん
　ジムさん奥さん（女性）
　ジムさんお子さん１（女の子）
　ジムさんお子さん２（女の子）
　Kotaさん
　こももさん（女性）
　こももさん旦那さん（初登場）
　tomoeさん（女性）
　りんごさん（女性）
　わたくし

の１２名。


今回は女性が多かったですね(((゜Д゜；)))


もっと女性も気軽に参加できる会になるといいですねー


傍から見るといつも怪しい集団なんでね(^_^;)


...


その後、建設中のY原さんの戸建賃貸の様子を伺いに。




おー、外観はほぼできていますねー(*^_^*)


ちょっと道が狭いのがネックですけど


２月に入って問い合わせも増えてきたので


早めにサクッと決まって欲しいですねー


２３日に引渡しに立会ってきます

...


更にその後、昨年購入されてDIYリフォームが済んだという


ロッカーキャットさんの中古戸建てを見学に


ロッカーキャットさんといえば


わたくしのブログの左のほうにあるリンク集にもありますが


ロッカーキャットのＤＩＹリフォームと戸建貸家経営
DIYリフォーム入門　Do it yourself


ブログやサイトを運営なさって、


過去にいくつかの作品を仕上げているいるDIYの達人です(((゜Д゜；)))


そのロッカーキャットさんが購入した


中古戸建てのリフォームが済んだとあれば


そりゃ見に行かんといかんでしょー


ってことで、とりあえずひっそりと行ってまいりました。


で、こちら玄関。


おー（ﾟдﾟ）　なかなかの佇まいです。




...


中に入ってみると...


おー、　和　ですねー（ﾟдﾟ）










ロッカーキャットさんが好きそうな感じです(^-^)


...


和　でいくのかと思いきや一転


キッチンやリビングは　洋　に(((゜Д゜；)))






おー、いつも同様良い雰囲気に仕上がっていますねー


...


入居も早々に決まったようですよ


A山さんの戸建て同様、


こういうのはライバルがいないから


客付けはほんと楽なんですよねー


両物件ともに山が近くて道も狭いですけど


１０組中１０組に気に入られる必要はないですからね。


自分の物件に入れるのはたったの１組なんですから


１０組中　わずか１組　が気に入ってくれれば勝ちなんですけどねー



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...


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......


＜見学会＆ランチ会のお知らせ１＞

現在リフォーム中のあつさんの６号戸建が
そろそろリフォームが終わるということで
アフター見学会をさせていただけることになりました〜

ビフォー記事
2015年09月02日　配管が貫通（ﾟдﾟ）


１０月３１日（土）１３時〜

この日は、じいじさん１号70万円戸建の見学もさせていただけます

関連記事
2015年09月02日　配管が貫通（ﾟдﾟ）

吸い込まれていきそうなトイレのロング配管をご覧あれ(笑)

参加予定
　1.じいじさん
　2.keijiさん
　3.むーさん（女性、見学のみ）
　4.むーさん娘さん（女性、見学のみ）
　5.よーすけさん
　6.ジムさん（見学のみ）
　7.ジムさん奥さん（女性、見学のみ）
　8.ジムさん長女ちゃん（女性、見学のみ）
　9.ジムさん次女ちゃん（女性、見学のみ）
　10.TAKEさん
　11.ＯＣさん
　12.ＯＣさん奥さん（女性）
　13.わたくし


１３時にTAKEさんのお店に集合してランチがてら行きましょう(^-^)

関連記事
2015年10月10日　DIY店舗
2015年10月14日　外壁からのアプローチだけ？
2015年10月15日　みんな儲かればいいのにね...

※新築なのでネットで住所検索ができません(^^;
　岡山市東区広谷３５２−１　ニューシティハナミズキの東隣
　なので、ここまでくればすぐわかります（笑）

グーグルマップはこちら


ご希望の方は　info@okayamaooya.com　へ。

※当日は、スリッパを持ってきてください。もし忘れてもいくつか予備はあります。
あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので、
手書きでも何でも構わないのでお持ちいただければ、
お互い失礼がなくてよろしいかと思います。

すみませんが漏れがあったら教えてください(^_^;)

よろしくお願いしますm(__)m

......


＜見学会＆ランチ会のお知らせ２＞

かつて猫２４匹が住んでいた
強烈な異臭を放っていた猫部屋再生後の見学会です。

関連記事
2014年05月13日　現状200％　満室時330％
2014年12月26日　そこに合ったものなら大丈夫。
2015年05月07日　猫屋敷再生マスター？
2015年05月08日　DIYに興味はあるんですけど...
2015年05月09日　猫ピタ
2015年06月11日　やっとニオイが気にならなくなりました。

※その後わたくしの物件４号で楽しく過ごしているようで(^^;
2015年02月16日　物件４号のお話し


１１月９日（月）１２時〜
ハローズ岡南店
岡山市南区松浜町4番7号

その後ランチへいきましょう(^-^)

参加予定
　OCさん
　ロバートS田さん
　わたくし


ご希望の方は　info@okayamaooya.com　へ。

※当日は、スリッパを持ってきてください。もし忘れてもいくつか予備はあります。
あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので、
手書きでも何でも構わないのでお持ちいただければ、
お互い失礼がなくてよろしいかと思います。

すみませんが漏れがあったら教えてください(^_^;)

よろしくお願いしますm(__)m

......


＜セミナーのお知らせ＞

ブログランキングで有名な必殺大家人さんを岡山に招いてのセミナーです。
必殺さんブログ　自主管理大家の日々

「必殺大家人 in 岡山セミナー」
１１月２８日（土）　受付１３時４０分〜
セミナー　１４時〜１７時
岡山市北区本町6-36　第一セントラルビル１号館
５階　Ａ会議室
http://maruta-g.jp/meeting/access/index.html

参加費4,000円（税込）

セミナー内容は下記の通りです。
１、必殺流物件購入術（川上物件・極秘物件の正体と入手方法）
２、物件購入時に購入前の滞納債権を譲り受ける手続き
３、滞納者を追い出さずに滞納家賃を回収する手続き
４、明渡し訴訟の実例
５、強制執行の実例
６、夜逃げ債権の回収手法


その後、「必殺大家人さん囲んでの懇親会」です。

１１月２８日（土）１８時〜
岡山市北区本町2-16 1F・2F
元祖居酒屋 がってん八兵衛

料金 4000円　３時間飲み放題

必殺さんのセミナーに行ってみたかったけど
遠隔地でなかなかチャンスがなかったという方はぜひ
めちゃ勉強になるし、楽しいですよ〜

ご希望の方は、こちらの受付フォームからそれぞれご登録ください。
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

「必殺大家人 in 岡山セミナー」
　受付フォーム


「必殺大家人さん囲んでの懇親会」
　受付フォーム

もちろんセミナーだけ、懇親会だけってのもありですよ(^-^)


......
......


こんばんは。岡山大家です。


今日はTAKEさんとこでランチ＆あつさん６号戸建の見学会１日目でしたー

　1.TAKEさん
　2.ayakoさん（女性）
　3.こももさん（女性）
　4.nobuさん（初登場）
　5.摂津屋さん（初登場）
　6.yumikoさん（女性、初登場）
　7.ＨＲ田さん
　8.ＪＢさん（改名。旧名はいまは秘密で）
　9.わたくし

の９名




初登場のyumikoさんは未知の体験ができたようで(^-^)


勇気を持って一歩踏み出すってのがなかなかね。


最初の一歩が踏み出せないといつまでも進まないからね〜(^^;



そうそう、TAKEさんとこの革製品のワークショップが稼働していました。






かっちょい〜（ﾟдﾟ）


機会があったら覗いてみてください(^-^)


...


さて、世の中にはたくさん物件がありますけど


賃貸に向いていない物件　があります。


例えばこれ。


目黒町戸建借家



※クリックで大きくなります。


平成１６年築の立派なおうちですね〜（ﾟдﾟ）


１５５．１９�u　で　６SLDK　もあります（ﾟдﾟlll）


駐車場もたくさんあるっぽいし


東区では人気の芥子山学区ってところもいいですね〜


元々はマイホームなんでしょうが


何らかの理由で貸したいんでしょうね。


で、家賃１３万円ですか...


うーん(｡-_-｡)


これじゃちょっと難しいんじゃないかな...


でも毎月のローン返済がそこそこあるんでしょうね...


築１１年ほどなら普通はまだまだ残ってるよね。


毎月の返済がこれぐらいだからこれぐらいの賃料は欲しいな...


こういう家賃設定の仕方はよろしくないですね


完全に市場を無視してる(ｰｰ;)


でもこうなっちゃうことって多いんですよね...


返済の都合なんて借りる側には関係ないからね(^^;


もちろんローン返済の関係も大きいけど


大きい家だとそれなりの家賃を取りたくなっちゃうんよね〜(＞＜)


デカけりゃ家賃が取れるってもんでもないからね


一戸で１５０�uもあるより、７５�uの戸建２棟のほうがよっぽどいい（笑）


ここまでデカイとクロス変えるだけでも結構なもんよ(ｰｰ;)


美装代も１０万円超えちゃうよ...


にこまる◎本舗の方々みたいに自分たちでできればまだいいけど


普通の人はそうもいかんからね...


１３万円で貸せたとしても（無理だと思うけど...）


次のリフォーム費用でガツンといかれるわな...


１３万円取ろうと思ったら


それなりのクオリティーを求められるからね〜(＞＜)



その物件の家賃上限ってある程度決まってくるから


取れる家賃に対してどうなのかってとこは大事よね。



このエリアで戸建貸すならせいぜい８．５〜１０万円かな...


それなら面積は８０�u前後あれば充分。


ここで７５�uの戸建２棟なら　８．５万円×２＝１７万円　の可能性はあっても


１棟１５０�u　１７万円　は到底無理だからね(＞＜)


１３万円でもほぼ無理なのに...


時間かけたらもしかしてってのも無くはないけど


空室期間の機会損失を考えたら適正価格でサクッと決めたほうが賢いね。



おしまい




直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
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　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...


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＜見学会＆ランチ会のお知らせ１＞

かつて猫２４匹が住んでいた
強烈な異臭を放っていた猫部屋再生後の見学会です。

関連記事
2014年05月13日　現状200％　満室時330％
2014年12月26日　そこに合ったものなら大丈夫。
2015年05月07日　猫屋敷再生マスター？
2015年05月08日　DIYに興味はあるんですけど...
2015年05月09日　猫ピタ
2015年06月11日　やっとニオイが気にならなくなりました。

※その後わたくしの物件４号で楽しく過ごしているようで(^^;
2015年02月16日　物件４号のお話し


１１月９日（月）１２時〜
ハローズ岡南店
岡山市南区松浜町4番7号

その後ランチへいきましょう(^-^)

今回はロバートS田さんのリフォーム中の物件も近いということで

併せて見学させていただくことになりました〜

OCさんのシロアリ対決激安戸建も近いから行くことになるかも？

関連記事
2015年10月27日　またひとりスタートラインに。


参加予定
　OCさん
　ロバートS田さん
　こももさん
　わたくし


ご希望の方は　info@okayamaooya.com　へ。

※当日は、スリッパを持ってきてください。もし忘れてもいくつか予備はあります。
あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので、
手書きでも何でも構わないのでお持ちいただければ、
お互い失礼がなくてよろしいかと思います。

すみませんが漏れがあったら教えてください(^_^;)

よろしくお願いしますm(__)m


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＜セミナーのお知らせ＞

ブログランキングで有名な必殺大家人さんを岡山に招いてのセミナーです。
必殺さんブログ　自主管理大家の日々

「必殺大家人 in 岡山セミナー」
１１月２８日（土）　受付１３時４０分〜
セミナー　１４時〜１７時
岡山市北区本町6-36　第一セントラルビル１号館
５階　Ａ会議室
http://maruta-g.jp/meeting/access/index.html

参加費4,000円（税込）

セミナー内容は下記の通りです。
１、必殺流物件購入術（川上物件・極秘物件の正体と入手方法）
２、物件購入時に購入前の滞納債権を譲り受ける手続き
３、滞納者を追い出さずに滞納家賃を回収する手続き
４、明渡し訴訟の実例
５、強制執行の実例
６、夜逃げ債権の回収手法


その後、「必殺大家人さん囲んでの懇親会」です。

１１月２８日（土）１８時〜
岡山市北区本町2-16 1F・2F
元祖居酒屋 がってん八兵衛

料金 4000円　３時間飲み放題

必殺さんのセミナーに行ってみたかったけど
遠隔地でなかなかチャンスがなかったという方はぜひ
めちゃ勉強になるし、楽しいですよ〜

ご希望の方は、こちらの受付フォームからそれぞれご登録ください。
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「必殺大家人 in 岡山セミナー」
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もちろんセミナーだけ、懇親会だけってのもありですよ(^-^)


......
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こんばんは。岡山大家です。


今日は、あつさん６号戸建 と じいじさん１号70万円戸建 の見学会でした〜

ビフォー記事
2015年09月02日　配管が貫通（ﾟдﾟ）


土曜日ということもあってか

　1.じいじさん
　2.keijiさん
　3.むーさん（女性、見学のみ）
　4.むーさん娘さん（女性、見学のみ）
　5.よーすけさん
　6.ジムさん（見学のみ）
　7.ジムさん奥さん（女性、見学のみ）
　8.ジムさん長女ちゃん（女性、見学のみ）
　9.ジムさん次女ちゃん（女性、見学のみ）
　10.TAKEさん
　11.ＯＣさん
　12.ＯＣさん奥さん（女性）
　13.A藤さん
　14.T政さん
　15.F原Hさん
　16.F木さん
　17.SYMさん
　18.わたくし

の総勢１８名（ﾟдﾟ）


もうお店がパンパンです(^^;





早速、あつさん６号戸建へ


人口密度が高い(^^;






みなさんこのデザインに感心しきり。


普通のリフォームやっても面白くないもんね〜


みんな同じことしかやらないから


こういう方が突き抜けられるんだけど


なかなかみんな勇気がないんよね(ｰｰ;)


...


突き抜けるといえば、


次に向かった、このじいじさん１号70万円戸建も


ある意味突き抜けています（笑）




みなさん生貫通を見られてお喜びでした


恐る恐る地底？へ降りていく様子。




ちょっとしたアトラクション物件です(^-^)


どちらの物件もこれから募集開始。


いつぐらいにどれぐらいの家賃で決まるかな〜？



どの企画もですけど、


みなさんが少しでも勉強になったり刺激になったりして


しかも楽しくできれば最高ですね


あつさん、じいじさん、TAKEさん、ありがとうございましたm(__)m


...


さて、昨日書いた　戦略の違い　ってことでもう少々。


わたくしは、その人の背景に合ったものを勧めているつもりですが


結果的に　安い中古戸建　を勧めることが多いです。


なぜって？


それは、主に尋ねてくる方々が


　・預貯金が少ない（50〜500万円程度）

　・初めてなので小さく始めたい（数百万円程度）

　・年収がそれほど高くない（200〜500万円）


って感じのパターンが多いから。



要は、ごくごく普通のサラリーマン系の方が多いんです。


そういう方々が


将来設計や職場環境などに不安を抱いていたり


或いは何かに行き詰っていたりしているのを


なんとか打開できないかと言ってくる訳です。


住宅ローンもある...

子供の教育費もこれから増えてくる...

夫婦共働きでもかなりカツカツ...

貯金もほとんどできない...


そんな中、


少しでもいいから収入を増やしたい...

収入を増やすきっかけが欲しい...


と願って来るんです。


増える収入が月２〜３万円でもいいんです。


わずか２〜３万円でも家計が助かるんです。


それを貯蓄しながら大家としての実績も積んでいけば


お金も借りやすくなるし、


数年で複数棟持つことも可能なんです。




そりゃ最初の１棟、わずか２〜３万円の増収ですぐには変わりませんよ。


でもコツコツ買っていけば


数年で月１０万円ぐらいの手残りは出せるんです。


生活水準を変えなければ、その後も徐々に加速していくんです。


１棟持つことで、変わるためのスタートが切れるんです。



・戸建は加速がつかん

・ちまちま面倒くさい

・どうせやること同じなんだからデカい方がいいじゃん

・１棟に何戸あってもお金借りるのも１度でいいんだから



なんて感じで戸建投資をを小馬鹿にする奴は


単に、そこそこお金持ってるってだけで


庶民の、人の気持ちがわからん奴じゃね？



戸建で月２〜３万円増えた程度じゃダメか？


もしかして２〜３万円ってお金を馬鹿にしとんのか？


奥さんが育児の合間に


時給８００円で１日３時間、週３日働いて


やっと２．８万円やぞ？


時給８００円なんかで働いたことないんやろ？


お？そういう人間もおるから世の中成り立っとんやで？


ほんまお前ら、ちょっと高属性じゃけー言うて天狗になっとるやろ？


ソフトバンクの孫さんや楽天の三木谷さんとか


ユニクロの柳井さんからみたらお前らごとき鼻くそやぞ？


ウダウダうるせーぞ。


ちょーしこいてんじゃねーよ。


小市民を小馬鹿にすんな。小市民にも感謝して生きろや、ボケ(´д｀)



何千万円とか何億とか現金持っとる奴に


２００万円の戸建買えなんていうか！


そんな奴は好きなだけデケーの買って悦に浸っとけや！



って誰かが言っていました(^^;


戸建大好きあつさんだったかな？

いや、かこさんだっけ？

あれ？OCさんだったかな？

いやいや、taimanさんか？



誰だったっけ？　とにかく誰かが言ってた！　らしい（笑）



弱者の遠吠えに聞こえる？


まぁまぁ。みんないろんな事情がある中がんばって生きてるんだから


戸建投資を馬鹿にしちゃあ、ダメよ〜ダメダメっ


ってあの人達まだがんばってんのかな？



おしまい




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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...


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......


＜見学会＆ランチ会のお知らせ１＞

かつて猫２４匹が住んでいた
強烈な異臭を放っていた猫部屋再生後の見学会です。

関連記事
2014年05月13日　現状200％　満室時330％
2014年12月26日　そこに合ったものなら大丈夫。
2015年05月07日　猫屋敷再生マスター？
2015年05月08日　DIYに興味はあるんですけど...
2015年05月09日　猫ピタ
2015年06月11日　やっとニオイが気にならなくなりました。

※その後わたくしの物件４号で楽しく過ごしているようで(^^;
2015年02月16日　物件４号のお話し


１１月９日（月）、１１月２１日（土）両日１２時〜
ハローズ岡南店
岡山市南区松浜町4番7号

その後ランチへいきましょう(^-^)

今回はロバートS田さんのリフォーム中の物件も近いということで

併せて見学させていただくことになりました〜

OCさんのシロアリ対決激安戸建も近いから行くことになるかも？

関連記事
2015年10月27日　またひとりスタートラインに。

１１月９日（月）１２時〜
　参加予定
　　OCさん
　　ロバートS田さん
　　こももさん（女性）
　　Ｔ政さん
　　わたくし

１１月２１日（土）１２時〜
　参加予定
　　OCさん
　　ロバートＳ田さん
　　Ｉ島さん
　　よーすけさん
　　わたくし


ご希望の方は　info@okayamaooya.com　へ。

※当日は、スリッパを持ってきてください。もし忘れてもいくつか予備はあります。
あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので、
手書きでも何でも構わないのでお持ちいただければ、
お互い失礼がなくてよろしいかと思います。

すみませんが漏れがあったら教えてください(^_^;)

よろしくお願いしますm(__)m


......


＜必殺さんセミナー＆懇親会のお知らせ＞

ブログランキングで有名な必殺大家人さんを岡山に招いてのセミナーです。
必殺さんブログ　自主管理大家の日々

「必殺大家人 in 岡山セミナー」
１１月２８日（土）　受付１３時４０分〜
セミナー　１４時〜１７時
岡山市北区本町6-36　第一セントラルビル１号館
５階　Ａ会議室
http://maruta-g.jp/meeting/access/index.html

参加費4,000円（税込）

セミナー内容は下記の通りです。
１、必殺流物件購入術（川上物件・極秘物件の正体と入手方法）
２、物件購入時に購入前の滞納債権を譲り受ける手続き
３、滞納者を追い出さずに滞納家賃を回収する手続き
４、明渡し訴訟の実例
５、強制執行の実例
６、夜逃げ債権の回収手法


その後、「必殺大家人さん囲んでの懇親会」です。

１１月２８日（土）１８時〜
岡山市北区本町2-16 1F・2F
元祖居酒屋 がってん八兵衛

料金 4000円　３時間飲み放題

必殺さんのセミナーに行ってみたかったけど
遠隔地でなかなかチャンスがなかったという方はぜひ
めちゃ勉強になるし、楽しいですよ〜

ご希望の方は、こちらの受付フォームからそれぞれご登録ください。
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

「必殺大家人 in 岡山セミナー」
　受付フォーム

１１月７日現在　４８名


「必殺大家人さん囲んでの懇親会」
　受付フォーム

１１月７日現在　３１名


もちろんセミナーだけ、懇親会だけってのもありですよ(^-^)


１１月６日　２４時　で一般募集は一旦締め切りとなりましたm(__)m

......


＜確定申告勉強会のお知らせ＞

税理士さんをお呼びして、確定申告の勉強会を実施します。

確定申告用のサイト で
実際に入力しながら進めていきますので非常にわかりやすいと思いますし
来年、初めて確定申告をするなんて方にはとても役に立つと思いますよ(^-^)

もちろんその他の税金に関する質問も可能ですので、
初確定申告以外の方も構いません。

日時　　　１１月２２日（日）１４時〜
集合場所
　THE CHAYA（TAKEさんのお店）
　　※新築なのでネットで住所検索ができません(^^;
　　　岡山市東区広谷３５２−１　ニューシティハナミズキの東隣
　　　なので、ここまでくればすぐわかります（笑）
参加費　４,０００円

ご希望の方は、こちらの受付フォームからご登録ください。
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

「確定申告勉強会　受付フォーム」

参加予定
　ＩＷ本さん
　Ｏ幡さん
　Ａ木さん奥さん（女性）
　わたくし

......


＜リノベ見学会のお知らせ＞

７日（土）１２時〜

ホームセンターコーナン　高柳店
岡山市北区高柳東町 13番46号

に集合してランチがてらいきましょう

関連記事
so good さんのリノベ見学会

参加予定
　Ｉ島さん
　Ｆ原Ｈさん
　Ｏ幡さん
　Ｏ幡さん奥さん（女性）
　こももさん（女性）
　HM田さん
　yumikoさん（女性）
　わたくし

ご希望の方は　info@okayamaooya.com　へ。

すみませんが漏れがあったら教えてください(^_^;)

.....


「必殺バーベキューキャンプのお知らせ」

必殺さんブログから転載

平成２７年１２月１２日（土）から１泊
場所：和歌山県川湯温泉
費用：全て含んで１万円前後
（内訳）
宿泊費：４０００円〜５０００円
食　費：３０００円（バーベキュー・酒など含む）
交通費：３０００円程度（自家用車の乗り合いで現地集合）
参加資格：不動産をこよなく愛する心
食材やバーベキュー用品は全てコチラで用意します。

計画では、
大阪集合＝必殺大家人が取りまとめて出発（車で約３時間）
名古屋集合＝名古屋大家塾が取りまとめて出発（車で約４時間）
岡山集合＝岡山大家さんが取りまとめて出発（車で約５時間）

総勢２０名〜２５名程度を予定しています。

今回は１２月までキャンセルも可能ですので、
気軽に申し込みしてくださいね！
（バンガローですので、人数調整が簡単なため）
※女性専用バンガローあり

ということで、岡山から参加ご希望の方は
この専用フォームからお申込みください。

.....

＜イベント一覧＞
　１１月　７日（土）１２時〜　so goodさんリノベ見学会
　１１月　９日（月）１２時〜　猫部屋など見学会＆ランチ会　１日目
　１１月２１日（土）１２時〜　猫部屋など見学会＆ランチ会　２日目
　１１月２２日（日）１４時〜　確定申告勉強会
　１１月２８日（土）１４時〜　必殺大家人さんセミナー＆懇親会
　１２月１２日（土）朝から？　必殺大家人さんバーベキューキャンプ in 和歌山

.....
.....


こんばんは。岡山大家です。


以前、１８００万円で買付けを入れた市内某所の土地。

関連記事
2015年09月30日　買物デー


結局、２０８坪　坪９万円　の１８７５万円ということで


とりあえず手付金１００万円で契約をしてきました。




建物のプランは概ね固まってきたんですけど


見積もりがまだ出ない(ｰｰ;)


初めてのプランだから時間かかるんよね〜(＞＜)


果たしていくらぐらいで出てきますやら...


まぁ金額によってはそもそも収支的にどうもならんのでね...


建物のタイプ的に３月完成にこだわることもないので


じっくり時間かけてローコストを追求していきましょうかね〜


...


さて以前書いた、第１２回あみだくじでIW本さんが当たった平屋

関連記事
2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
2015年07月23日　２００万→１０万→１９０万
2015年07月25日　利益率の高いほうが好きです。
2015年08月19日　スタートライン
2015年08月31日　初仕事


８月１９日に購入して


その後、

・草木の伐採
・ガス工事
・一部手直し＆掃除（約５万円）


で募集に入っていました。


ほぼノーリフォームなので、


３．５〜４万円ぐらいで想定していましたが


１０月１１日に、ファミリーで申込が入りました


条件は

・初期費用軽減　敷金０（礼金は１）
・小型犬１匹
・畳とふすまの交換
・１２月入居


家賃は...


４．５万円


いいじゃんいいじゃん！！


話し進めよう


ってことで、１０月１５日に保証会社の審査も通っていたんですが


万が一キャンセルがあってはと思い伏せていました。


が、今日、契約金の入金もあったとのことで


これで一安心です


申込入っても簡単にキャンセルされちゃうことも少なくないんで


何回契約やっても入金があるまでは落ち着きませんね〜(^^;


...


物件が２００万円だったので


表面利回りは　２７％


諸費用やリフォーム代を考慮しても


２０％は超えてきますね〜




周辺に類似物件は無いですし


家賃も４．５万円といえば安い部類。


ファミリーでしかもペットなんで


そこそこ長く住んでくれるんじゃないでしょうかね



大家業一発目でこれなら文句なしだと思いますよ


おめでとうございます


次へ続く人へ励みになりますね



おしまい




直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
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　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

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　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
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　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...


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＜見学会＆ランチ会のお知らせ１＞

かつて猫２４匹が住んでいた
強烈な異臭を放っていた猫部屋再生後の見学会です。

関連記事
2014年05月13日　現状200％　満室時330％
2014年12月26日　そこに合ったものなら大丈夫。
2015年05月07日　猫屋敷再生マスター？
2015年05月08日　DIYに興味はあるんですけど...
2015年05月09日　猫ピタ
2015年06月11日　やっとニオイが気にならなくなりました。

※その後わたくしの物件４号で楽しく過ごしているようで(^^;
2015年02月16日　物件４号のお話し


１１月２１日（土）両日１２時〜
ハローズ岡南店
岡山市南区松浜町4番7号

その後ランチへいきましょう(^-^)

今回はロバートS田さんのリフォーム中の物件も近いということで

併せて見学させていただくことになりました〜

OCさんのシロアリ対決激安戸建も近いから行くことになるかも？

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2015年10月27日　またひとりスタートラインに。

１１月２１日（土）１２時〜
　参加予定
　　OCさん
　　ロバートＳ田さん
　　Ｉ島さん
　　よーすけさん
　　わたくし


ご希望の方は　info@okayamaooya.com　へ。

※当日は、スリッパを持ってきてください。もし忘れてもいくつか予備はあります。
あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので、
手書きでも何でも構わないのでお持ちいただければ、
お互い失礼がなくてよろしいかと思います。

すみませんが漏れがあったら教えてください(^_^;)

よろしくお願いしますm(__)m


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＜必殺さんセミナー＆懇親会のお知らせ＞

ブログランキングで有名な必殺大家人さんを岡山に招いてのセミナーです。
必殺さんブログ　自主管理大家の日々

「必殺大家人 in 岡山セミナー」
１１月２８日（土）　受付１３時４０分〜
セミナー　１４時〜１７時
岡山市北区本町6-36　第一セントラルビル１号館
５階　Ａ会議室
http://maruta-g.jp/meeting/access/index.html

参加費4,000円（税込）

セミナー内容は下記の通りです。
１、必殺流物件購入術（川上物件・極秘物件の正体と入手方法）
２、物件購入時に購入前の滞納債権を譲り受ける手続き
３、滞納者を追い出さずに滞納家賃を回収する手続き
４、明渡し訴訟の実例
５、強制執行の実例
６、夜逃げ債権の回収手法


その後、「必殺大家人さん囲んでの懇親会」です。

１１月２８日（土）１８時〜
岡山市北区本町2-16 1F・2F
元祖居酒屋 がってん八兵衛

料金 4000円　３時間飲み放題

必殺さんのセミナーに行ってみたかったけど
遠隔地でなかなかチャンスがなかったという方はぜひ
めちゃ勉強になるし、楽しいですよ〜


キャンセルが出たので再募集です！


ご希望の方は、こちらの受付フォームからそれぞれご登録ください。
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

「必殺大家人 in 岡山セミナー」
　受付フォーム

　１１月１１日現在　５１名

　残り２名まで可


「必殺大家人さん囲んでの懇親会」
　受付フォーム

　１１月１１日現在　３４名

　満席になりました(>_<)


もちろんセミナーだけ、懇親会だけってのもありですよ(^-^)

......


＜確定申告勉強会のお知らせ＞

税理士さんをお呼びして、確定申告の勉強会を実施します。

確定申告用のサイト で
実際に入力しながら進めていきますので非常にわかりやすいと思いますし
来年、初めて確定申告をするなんて方にはとても役に立つと思いますよ(^-^)

もちろんその他の税金に関する質問も可能ですので、
初確定申告以外の方も構いません。

日時　　　１１月２２日（日）１４時〜
集合場所
　THE CHAYA（TAKEさんのお店）
　　※新築なのでネットで住所検索ができません(^^;
　　　岡山市東区広谷３５２−１　ニューシティハナミズキの東隣なので、
　　　ここまでくればすぐわかります（笑）
参加費　４,０００円

ご希望の方は、こちらの受付フォームからご登録ください。
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

「確定申告勉強会　受付フォーム」

参加予定
　ＩＷ本さん
　Ｏ幡さん
　Ａ木さん奥さん（女性）
　あつおさん
　わたくし

......


「必殺バーベキューキャンプのお知らせ」

必殺さんブログから転載

平成２７年１２月１２日（土）から１泊
場所：和歌山県川湯温泉
費用：全て含んで１万円前後
（内訳）
宿泊費：４０００円〜５０００円
食　費：３０００円（バーベキュー・酒など含む）
交通費：３０００円程度（自家用車の乗り合いで現地集合）
参加資格：不動産をこよなく愛する心
食材やバーベキュー用品は全てコチラで用意します。

計画では、
大阪集合＝必殺大家人が取りまとめて出発（車で約３時間）
名古屋集合＝名古屋大家塾が取りまとめて出発（車で約４時間）
岡山集合＝岡山大家さんが取りまとめて出発（車で約５時間）

総勢２０名〜２５名程度を予定しています。

今回は１２月までキャンセルも可能ですので、
気軽に申し込みしてくださいね！
（バンガローですので、人数調整が簡単なため）
※女性専用バンガローあり

ということで、岡山から参加ご希望の方は
この専用フォームからお申込みください。

岡山から参加予定
　OCさん
　わたくし

.....

＜イベント一覧＞
　１１月　７日（土）１２時〜　so goodさんリノベ見学会
　１１月　９日（月）１２時〜　猫部屋など見学会＆ランチ会　１日目　
　１１月２１日（土）１２時〜　猫部屋など見学会＆ランチ会　２日目
　１１月２２日（日）１４時〜　確定申告勉強会
　１１月２８日（土）１４時〜　必殺大家人さんセミナー＆懇親会
　１２月１２日（土）朝から？　必殺大家人さんバーベキューキャンプ in 和歌山

.....
.....


こんばんは。岡山大家です。


今日は、先日遠足？に行った物件を再び訪れまして。

関連記事
2015年10月29日　遠足気分。


そう。あのトイレ風呂共同のメゾネット？物件。


ほんと物好き集団ですね〜(^^;




価格次第ではありますけど、果たしてどうなりますやら。


帰りはちょっと違う道へチャレンジ。


ずんずん山道を進んでいくと...




お寺が出現。ほーなかなかの眺めですな(^-^)




...　これを降りるのか...　なかなかのもんやな...


こりゃ転げ落ちたら死ぬな...







物件見学のつもりがちょっとした山登りになりました（笑）


...


さて、それでは昨日の続きで。

関連記事
2015年11月09日　猫部屋再生 激安○○○万円マンション


猫部屋再生 激安○○○万円マンション　の次は


OCさんシロアリ格闘中○○○万円戸建　へ





ほー。まだまだ工事中ですな...


ん？もももしや真ん中の小さなこの穴は！？




シロアリ駆除の業者さんが床下に潜った時の穴じゃないですか！？


※OCさん撮影。工事の実況をLINEでやってくれた時のです（笑）









こんなちっちゃい穴に大人が入るんだね(ﾟoﾟ;;


うーん...　もはやイリュージョン...


ちょっと太めな方は仕事にならんね(^^;


...


あ〜柱が途中から無くなってる(ｰｰ;)





外側から見たらこんな感じ...　もうボロボロ(＞＜)





じいじさんが足で押したら壁がグラグラ（ﾟдﾟlll）





新しい柱が入って、しっかり固定されていました(^-^)







一番奥のキッチン周りはバランス感覚が試されます（笑）





果たしてこれがどう復活を遂げるのか？


楽しみですね〜


...


お次は　ロバートS田さん○○○万円戸建　へ。


これもおもろかった（笑）



つづく




直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...


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......


＜見学会＆ランチ会のお知らせ１＞

かつて猫２４匹が住んでいた
強烈な異臭を放っていた猫部屋再生後の見学会です。

関連記事
2014年05月13日　現状200％　満室時330％
2014年12月26日　そこに合ったものなら大丈夫。
2015年05月07日　猫屋敷再生マスター？
2015年05月08日　DIYに興味はあるんですけど...
2015年05月09日　猫ピタ
2015年06月11日　やっとニオイが気にならなくなりました。

※その後わたくしの物件４号で楽しく過ごしているようで(^^;
2015年02月16日　物件４号のお話し


１１月２１日（土）両日１２時〜
ハローズ岡南店
岡山市南区松浜町4番7号

その後ランチへいきましょう(^-^)

今回はロバートS田さんのリフォーム中の物件も近いということで

併せて見学させていただくことになりました〜

OCさんのシロアリ対決激安戸建も近いから行くことになるかも？

関連記事
2015年10月27日　またひとりスタートラインに。

１１月２１日（土）１２時〜
　参加予定
　　OCさん
　　ロバートＳ田さん
　　Ｉ島さん
　　よーすけさん
　　わたくし


ご希望の方は　info@okayamaooya.com　へ。

※当日は、スリッパを持ってきてください。もし忘れてもいくつか予備はあります。
あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので、
手書きでも何でも構わないのでお持ちいただければ、
お互い失礼がなくてよろしいかと思います。

すみませんが漏れがあったら教えてください(^_^;)

よろしくお願いしますm(__)m


......


＜必殺さんセミナー＆懇親会のお知らせ＞

ブログランキングで有名な必殺大家人さんを岡山に招いてのセミナーです。
必殺さんブログ　自主管理大家の日々

「必殺大家人 in 岡山セミナー」
１１月２８日（土）　受付１３時４０分〜
セミナー　１４時〜１７時
岡山市北区本町6-36　第一セントラルビル１号館
５階　Ａ会議室
http://maruta-g.jp/meeting/access/index.html

参加費4,000円（税込）

セミナー内容は下記の通りです。
１、必殺流物件購入術（川上物件・極秘物件の正体と入手方法）
２、物件購入時に購入前の滞納債権を譲り受ける手続き
３、滞納者を追い出さずに滞納家賃を回収する手続き
４、明渡し訴訟の実例
５、強制執行の実例
６、夜逃げ債権の回収手法


その後、「必殺大家人さん囲んでの懇親会」です。

１１月２８日（土）１８時〜
岡山市北区本町2-16 1F・2F
元祖居酒屋 がってん八兵衛

料金 4000円　３時間飲み放題

必殺さんのセミナーに行ってみたかったけど
遠隔地でなかなかチャンスがなかったという方はぜひ
めちゃ勉強になるし、楽しいですよ〜


キャンセルが出たので再募集です！


ご希望の方は、こちらの受付フォームからそれぞれご登録ください。
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

「必殺大家人 in 岡山セミナー」
　受付フォーム

　１１月１２日現在　５２名

　残り１名！


「必殺大家人さん囲んでの懇親会」
　受付フォーム

　１１月１２日現在　３４名+２名

　定員３４名満席になりました(>_<)

※数名なら押し込めるかもしれませんので
　どうしても参加したいという方は okayamaooya@gmail.com　へ
　とりあえずお尋ねください(^^;
　

もちろんセミナーだけ、懇親会だけってのもありですよ(^-^)

......


＜確定申告勉強会のお知らせ＞

税理士さんをお呼びして、確定申告の勉強会を実施します。

確定申告用のサイト で
実際に入力しながら進めていきますので非常にわかりやすいと思いますし
来年、初めて確定申告をするなんて方にはとても役に立つと思いますよ(^-^)

もちろんその他の税金に関する質問も可能ですので、
初確定申告以外の方も構いません。

日時　　　１１月２２日（日）１４時〜
集合場所
　THE CHAYA（TAKEさんのお店）
　　※新築なのでネットで住所検索ができません(^^;
　　　岡山市東区広谷３５２−１　ニューシティハナミズキの東隣なので、
　　　ここまでくればすぐわかります（笑）
参加費　４,０００円

ご希望の方は、こちらの受付フォームからご登録ください。
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

「確定申告勉強会　受付フォーム」

参加予定
　ＩＷ本さん
　Ｏ幡さん
　Ａ木さん奥さん（女性）
　あつおさん
　わたくし

......


「必殺バーベキューキャンプのお知らせ」

必殺さんブログから転載

平成２７年１２月１２日（土）から１泊
場所：和歌山県川湯温泉
費用：全て含んで１万円前後
（内訳）
宿泊費：４０００円〜５０００円
食　費：３０００円（バーベキュー・酒など含む）
交通費：３０００円程度（自家用車の乗り合いで現地集合）
参加資格：不動産をこよなく愛する心
食材やバーベキュー用品は全てコチラで用意します。

計画では、
大阪集合＝必殺大家人が取りまとめて出発（車で約３時間）
名古屋集合＝名古屋大家塾が取りまとめて出発（車で約４時間）
岡山集合＝岡山大家さんが取りまとめて出発（車で約５時間）

総勢２０名〜２５名程度を予定しています。

今回は１２月までキャンセルも可能ですので、
気軽に申し込みしてくださいね！
（バンガローですので、人数調整が簡単なため）
※女性専用バンガローあり

ということで、岡山から参加ご希望の方は
この専用フォームからお申込みください。

岡山から参加予定
　OCさん
　わたくし

.....

＜イベント一覧＞
　１１月　７日（土）１２時〜　so goodさんリノベ見学会
　１１月　９日（月）１２時〜　猫部屋など見学会＆ランチ会　１日目　
　１１月２１日（土）１２時〜　猫部屋など見学会＆ランチ会　２日目
　１１月２２日（日）１４時〜　確定申告勉強会
　１１月２８日（土）１４時〜　必殺大家人さんセミナー＆懇親会
　１２月１２日（土）朝から？　必殺大家人さんバーベキューキャンプ in 和歌山

.....
.....


こんばんは。岡山大家です。


さて、今日も昨日の続きで。

関連記事
2015年11月09日　猫部屋再生 激安○○○万円マンション
2015年11月10日　次は「シロアリ格闘中○○○万円戸建」



最後は　ロバートS田さん○○○万円戸建　へ。


と、その前に、OCさんの猫部屋再生 激安○○○万円マンションの


１階に入居したばかりの　牛タン屋さん　でランチ








美味しかった〜

...


そんなこんなで現場に到着〜




...　なんだかこぢんまりした玄関(^^;




おっ！？中はきれいですねΣ（・□・；）




ここがキッチンになる予定だそうで。




風呂もきれいです(^^)


古いのばかり見てるから余計きれいに見える(笑)





奥には和室が。




ん？奥に扉が見える...


なんだこの扉？





え〜！？　もう外！？




うゎっ！？完全に外じゃん(;´･ω･)




ここって庭？(笑)




屋根はこれだけ(笑)




ここに風呂を作って露天風呂にしよう！(笑)


...


おっ！？まだ続きがあるのね。


さっきのは渡り廊下か(笑)


こっちはまだ作業中みたい。




奥に玄関らしきものが！？


ロバートＳ田さん「元々玄関はこっちだったんですよ〜」


へ〜Σ（・□・；）


...


ん？振り返ると謎の蛇口が！？




なんでこんなとこに？


ロバートＳ田さん「元々ここにキッチンがあったんですよ〜」


へ〜Σ（・□・；）


それをさっきの場所に移設するんですって。


...


見上げると古いエアコンが。




なかなかおもろいことやってますな(;^ω^)




おっ、ここはトイレだな。




トイレが洋式なのは助かるね〜




ここから２階へ。


まだ作業中です。




...


これでおしまい。


入ってすぐがキッチンで


奥に和室があって


渡り廊下。


あとは元キッチンと２階


３ＤＫか...


なんだかズンズンひたすら真っすぐ進んで行って


途中で外に出たりよくわからんでしょ？（笑）


外から見るとこんな感じで


超縦長〜Σ（・□・；）





これが○○○万円なら安いわな〜(^^;


みんないろいろ見つけてくるね〜Σ（・□・；）



おしまい




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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...


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＜見学会＆ランチ会のお知らせ１＞

かつて猫２４匹が住んでいた
強烈な異臭を放っていた猫部屋再生後の見学会です。

関連記事
2014年05月13日　現状200％　満室時330％
2014年12月26日　そこに合ったものなら大丈夫。
2015年05月07日　猫屋敷再生マスター？
2015年05月08日　DIYに興味はあるんですけど...
2015年05月09日　猫ピタ
2015年06月11日　やっとニオイが気にならなくなりました。

※その後わたくしの物件４号で楽しく過ごしているようで(^^;
2015年02月16日　物件４号のお話し


１１月２１日（土）両日１２時〜
ハローズ岡南店
岡山市南区松浜町4番7号

その後ランチへいきましょう(^-^)

今回はロバートS田さんのリフォーム中の物件も近いということで

併せて見学させていただくことになりました〜

OCさんのシロアリ対決激安戸建も近いから行くことになるかも？

関連記事
2015年10月27日　またひとりスタートラインに。

１１月２１日（土）１２時〜
　参加予定
　　OCさん
　　ロバートＳ田さん
　　Ｉ島さん
　　よーすけさん
　　わたくし


ご希望の方は　info@okayamaooya.com　へ。

※当日は、スリッパを持ってきてください。もし忘れてもいくつか予備はあります。
あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので、
手書きでも何でも構わないのでお持ちいただければ、
お互い失礼がなくてよろしいかと思います。

すみませんが漏れがあったら教えてください(^_^;)

よろしくお願いしますm(__)m


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＜必殺さんセミナー＆懇親会のお知らせ＞

ブログランキングで有名な必殺大家人さんを岡山に招いてのセミナーです。
必殺さんブログ　自主管理大家の日々

「必殺大家人 in 岡山セミナー」
１１月２８日（土）　受付１３時４０分〜
セミナー　１４時〜１７時
岡山市北区本町6-36　第一セントラルビル１号館
５階　Ａ会議室
http://maruta-g.jp/meeting/access/index.html

参加費4,000円（税込）

セミナー内容は下記の通りです。
１、必殺流物件購入術（川上物件・極秘物件の正体と入手方法）
２、物件購入時に購入前の滞納債権を譲り受ける手続き
３、滞納者を追い出さずに滞納家賃を回収する手続き
４、明渡し訴訟の実例
５、強制執行の実例
６、夜逃げ債権の回収手法


その後、「必殺大家人さん囲んでの懇親会」です。

１１月２８日（土）１８時〜
岡山市北区本町2-16 1F・2F
元祖居酒屋 がってん八兵衛

料金 4000円　３時間飲み放題

必殺さんのセミナーに行ってみたかったけど
遠隔地でなかなかチャンスがなかったという方はぜひ
めちゃ勉強になるし、楽しいですよ〜


ご希望の方は、こちらの受付フォームからそれぞれご登録ください。
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

「必殺大家人 in 岡山セミナー」
　受付フォーム

　１１月１３日現在　５３名

　定員５３名満席になりました(>_<)

「必殺大家人さん囲んでの懇親会」
　受付フォーム

　１１月１３日現在　３４名

　定員３４名満席になりました(>_<)


※数名なら押し込めるかもしれませんので
　どうしても参加したいという方は okayamaooya@gmail.com　へ
　とりあえずお尋ねください(^^;
　

もちろんセミナーだけ、懇親会だけってのもありですよ(^-^)


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＜確定申告勉強会のお知らせ＞

税理士さんをお呼びして、確定申告の勉強会を実施します。

確定申告用のサイト で
実際に入力しながら進めていきますので非常にわかりやすいと思いますし
来年、初めて確定申告をするなんて方にはとても役に立つと思いますよ(^-^)

もちろんその他の税金に関する質問も可能ですので、
初確定申告以外の方も構いません。

日時　　　１１月２２日（日）１４時〜
集合場所
　THE CHAYA（TAKEさんのお店）
　　※新築なのでネットで住所検索ができません(^^;
　　　岡山市東区広谷３５２−１　ニューシティハナミズキの東隣なので、
　　　ここまでくればすぐわかります（笑）
参加費　４,０００円

ご希望の方は、こちらの受付フォームからご登録ください。
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

「確定申告勉強会　受付フォーム」

参加予定
　ＩＷ本さん
　Ｏ幡さん
　Ａ木さん奥さん（女性）
　あつおさん
　わたくし

......


＜必殺バーベキューキャンプのお知らせ＞

必殺さんブログから転載

平成２７年１２月１２日（土）から１泊
場所：和歌山県川湯温泉
費用：全て含んで１万円前後
（内訳）
宿泊費：４０００円〜５０００円
食　費：３０００円（バーベキュー・酒など含む）
交通費：３０００円程度（自家用車の乗り合いで現地集合）
参加資格：不動産をこよなく愛する心
食材やバーベキュー用品は全てコチラで用意します。

計画では、
大阪集合＝必殺大家人が取りまとめて出発（車で約３時間）
名古屋集合＝名古屋大家塾が取りまとめて出発（車で約４時間）
岡山集合＝岡山大家さんが取りまとめて出発（車で約５時間）

総勢２０名〜２５名程度を予定しています。

今回は１２月までキャンセルも可能ですので、
気軽に申し込みしてくださいね！
（バンガローですので、人数調整が簡単なため）
※女性専用バンガローあり

ということで、岡山から参加ご希望の方は
この専用フォームからお申込みください。

岡山から参加予定
　OCさん
　わたくし

.....


＜見学会＆ランチ会のお知らせ２＞

大家仲間＆ブロガー仲間のジムさんが
最近戸建てを購入しDIYを施しました。
で、その物件を見学させていただけることになりました〜

このジムさん、マイホームの内外装を自分でやってしまうツワモノ（ﾟдﾟlll）
そのあたりはジムさんのブログを読んでみてください。
リンクを貼らせてもらっている

１１月１８日（水）１３時〜
１１月２２日（日）１０時半〜

ホームセンターコーナン　高柳店
岡山市北区高柳東町 13番46号

それぞれ時間があればお茶かランチでも。
DIYに興味のある方はぜひ(^-^)


---

＜イベント一覧＞
　１１月　７日（土）１２時〜　　so goodさんリノベ見学会
　１１月　９日（月）１２時〜　　猫部屋など見学会＆ランチ会　１日目
　１１月１７日（火）１０時〜　　シークレット見学会１　北区某所テナントビル
　１１月１７日（火）１４時〜　　シークレット見学会２　倉敷市某所平屋　
　１１月１８日（水）１３時〜　　ジムさんＤＩＹ戸建見学会＆ランチ会　１日目
　１１月２１日（土）１２時〜　　猫部屋など見学会＆ランチ会　２日目
　１１月２２日（水）１０時半〜　ジムさんＤＩＹ戸建見学会＆ランチ会　２日目
　１１月２２日（日）１４時〜　　確定申告勉強会
　１１月２８日（土）１４時〜　　必殺大家人さんセミナー＆懇親会
　１２月１２日（土）朝から？　　必殺大家人さんバーベキューキャンプ in 和歌山

.....
.....


こんばんは。岡山大家です。


やべ〜(ｰｰ;)　ま〜たやっちまったよ...


治りかけたと思った矢先に


また風邪をひいてしまいました(＞＜)


どうしたもんか...　困ったもんです


...


さていきなりですが、このたくさんのカギたち...




なんだと思います？


別にカギ集めが趣味ではありません(^^;


...


実はこれ、１軒の戸建のカギなんです（ﾟдﾟlll）


もう何が何だかかわかりません(^^;



このカギの戸建、以前少し登場したことがあるんですけど

関連記事
2015年05月25日　２　１年ほどですか〜(＞＜)


倉敷市某所の７SLDKの大きな家








ま〜とにかくでかいです(ｰｰ;)


これが、ずっと空き家状態なので何とかできないか...


という相談が発端なんですけど


まぁ〜これだけの家が入る敷地ですから


庭もやたら広い(ｰｰ;)


初めて見に行ったときも相当ボーボーでしたが






先日行った時も相変わらずボーボー(ｰｰ;)






ちょっとした探検隊です(^^;


...


これを貸すとなると大変です(ｰｰ;)


庭を綺麗にするにしても


自分でできるようなレベルじゃない(ｰｰ;)


業者に任せたら数十万円はかかるでしょう...



室内のリフォームにしても


全部やりかえるとしたら...



庭と室内で２００万円コースです



大きすぎる家はこういうことになるんで


なかなか難しいんですよね(ｰｰ;)


...


そこで、わたくしの提案は...


あっ、もうバレてる？（笑）


うん。きっと当たってるよ（笑）


...


そう。リフォームせずに貸しましょう！（笑）


もうね、こんなのリフォームしてても


お金ばっかり使ってキリがない(＞＜)


それでいて、家賃が大幅に高くなるかって


そうはならんのでね...


幸い、風呂とトイレはまともなんです


「これ、このまま貸せますよ！」

「○万円ぐらいならいけると思いますけどね〜」


な〜んて、ノーリフォームで、


ま〜たやっちまいました（笑）


そんなこんなで募集していたら


先日決まってしまってね〜


わ〜い(*'▽'*)♪


戸建はこういうパターンがいいね



いまなら見学もOKということで


どんな物件か気になる方、ジャングル探検をしたい方は


１１月１７日（火）１５時半
１１月２１日（土）１６時

倉敷市松島1137-1
ホームセンタータイム　中庄店


に集合でお願いしま〜す(^-^)



おしまい




直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...


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......


＜見学会＆ランチ会のお知らせ１＞

かつて猫２４匹が住んでいた
強烈な異臭を放っていた猫部屋再生後の見学会です。

関連記事
2014年05月13日　現状200％　満室時330％
2014年12月26日　そこに合ったものなら大丈夫。
2015年05月07日　猫屋敷再生マスター？
2015年05月08日　DIYに興味はあるんですけど...
2015年05月09日　猫ピタ
2015年06月11日　やっとニオイが気にならなくなりました。

※その後わたくしの物件４号で楽しく過ごしているようで(^^;
2015年02月16日　物件４号のお話し


今回はロバートS田さんのリフォーム中の物件も近いということで

併せて見学させていただくことになりました〜

OCさんのシロアリ対決激安戸建も近いから行くことになるかも？

関連記事
2015年10月27日　またひとりスタートラインに。

１１月２１日（土）１２時〜
ハローズ岡南店
岡山市南区松浜町4番7号

　参加予定
　　OCさん
　　ロバートＳ田さん
　　Ｉ島さん
　　よーすけさん
　　６８さん
　　GOGOさん
　　わたくし

その後ランチへいきましょう(^-^)

ご希望の方は　info@okayamaooya.com　へ。

※当日は、スリッパを持ってきてください。もし忘れてもいくつか予備はあります。
あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので、
手書きでも何でも構わないのでお持ちいただければ、
お互い失礼がなくてよろしいかと思います。

すみませんが漏れがあったら教えてください(^_^;)

よろしくお願いしますm(__)m


......


＜必殺さんセミナー＆懇親会のお知らせ＞

ブログランキングで有名な必殺大家人さんを岡山に招いてのセミナーです。
必殺さんブログ　自主管理大家の日々

「必殺大家人 in 岡山セミナー」
１１月２８日（土）　受付１３時４０分〜
セミナー　１４時〜１７時
岡山市北区本町6-36　第一セントラルビル１号館
５階　Ａ会議室
http://maruta-g.jp/meeting/access/index.html

参加費4,000円（税込）

セミナー内容は下記の通りです。
１、必殺流物件購入術（川上物件・極秘物件の正体と入手方法）
２、物件購入時に購入前の滞納債権を譲り受ける手続き
３、滞納者を追い出さずに滞納家賃を回収する手続き
４、明渡し訴訟の実例
５、強制執行の実例
６、夜逃げ債権の回収手法


その後、「必殺大家人さん囲んでの懇親会」です。

１１月２８日（土）１８時〜
岡山市北区本町2-16 1F・2F
元祖居酒屋 がってん八兵衛

料金 4000円　３時間飲み放題

必殺さんのセミナーに行ってみたかったけど
遠隔地でなかなかチャンスがなかったという方はぜひ
めちゃ勉強になるし、楽しいですよ〜


ご希望の方は、こちらの受付フォームからそれぞれご登録ください。
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

「必殺大家人 in 岡山セミナー」
　受付フォーム

　１１月１７日現在　５３名+２

　定員５３名満席になりました(>_<)

「必殺大家人さん囲んでの懇親会」
　受付フォーム

　１１月１７日現在　３４名+４

　定員３４名満席になりました(>_<)


※数名なら押し込めるかもしれませんので
　どうしても参加したいという方は okayamaooya@gmail.com　へ
　とりあえずお尋ねください(^^;
　
もちろんセミナーだけ、懇親会だけってのもありですよ(^-^)

......


＜確定申告勉強会のお知らせ＞

税理士さんをお呼びして、確定申告の勉強会を実施します。

確定申告用のサイト で
実際に入力しながら進めていきますので非常にわかりやすいと思いますし
来年、初めて確定申告をするなんて方にはとても役に立つと思いますよ(^-^)

もちろんその他の税金に関する質問も可能ですので、
初確定申告以外の方も構いません。

日時　　　１１月２２日（日）１４時〜
集合場所
　THE CHAYA（TAKEさんのお店）
　　※新築なのでネットで住所検索ができません(^^;
　　　岡山市東区広谷３５２−１　ニューシティハナミズキの東隣なので、
　　　ここまでくればすぐわかります（笑）
参加費　４,０００円

ご希望の方は、こちらの受付フォームからご登録ください。
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

「確定申告勉強会　受付フォーム」

参加予定
　ＩＷ本さん
　Ｏ幡さん
　Ａ木さん奥さん（女性）
　あつおさん
　わたくし

......


＜必殺バーベキューキャンプのお知らせ＞

必殺さんブログから転載

平成２７年１２月１２日（土）から１泊
場所：和歌山県川湯温泉
費用：全て含んで１万円前後
（内訳）
宿泊費：４０００円〜５０００円
食　費：３０００円（バーベキュー・酒など含む）
交通費：３０００円程度（自家用車の乗り合いで現地集合）
参加資格：不動産をこよなく愛する心
食材やバーベキュー用品は全てコチラで用意します。

計画では、
大阪集合＝必殺大家人が取りまとめて出発（車で約３時間）
名古屋集合＝名古屋大家塾が取りまとめて出発（車で約４時間）
岡山集合＝岡山大家さんが取りまとめて出発（車で約５時間）

総勢２０名〜２５名程度を予定しています。

今回は１２月までキャンセルも可能ですので、
気軽に申し込みしてくださいね！
（バンガローですので、人数調整が簡単なため）
※女性専用バンガローあり

ということで、岡山から参加ご希望の方は
この専用フォームからお申込みください。

岡山から参加予定
　OCさん
　わたくし

.....


＜見学会＆ランチ会のお知らせ２＞

大家仲間＆ブロガー仲間のジムさんが
最近戸建てを購入しDIYを施しました。
で、その物件を見学させていただけることになりました〜

このジムさん、マイホームの内外装を自分でやってしまうツワモノ（ﾟдﾟlll）
そのあたりはジムさんのブログを読んでみてください。
リンクを貼らせてもらっている

ホームセンターコーナン　高柳店
岡山市北区高柳東町 13番46号

１１月２２日（日）１０時半〜

　参加予定
　　Ｉ島さん
　　わたくし

DIYに興味のある方はぜひ(^-^)

...


＜見学会のお知らせ３＞

大型戸建のノーリフォーム案件です。
今回はどんな物件がノーリフォームで貸し出されるのか？

倉敷市松島1137-1
ホームセンタータイム　中庄店

に集合でお願いしま〜す(^-^)

１１月２１日（土）１６時
　参加予定
　　Ｂさん
　　６８さん
　　Ｉ島さん
　　わたくし　　

----

＜イベント一覧＞
　１１月　７日（土）１２時〜　　so goodさんリノベ見学会
　１１月　９日（月）１２時〜　　猫部屋など見学会＆ランチ会　１日目
　１１月１７日（火）１０時〜　　シークレット見学会１　北区某所テナントビル
　　　　　　　　　　１４時〜　　シークレット見学会２　倉敷市某所平屋　
　　　　　　　　　　１５時半〜　大型戸建ノーリフォーム　見学会　１日目
　１１月１８日（水）１３時〜　　ジムさんＤＩＹ戸建見学会＆ランチ会　１日目
　１１月２１日（土）１２時〜　　猫部屋など見学会＆ランチ会　２日目
　　　　　　　　　　１６時〜　　大型戸建ノーリフォーム　見学会　２日目
　１１月２２日（日）１０時半〜　ジムさんＤＩＹ戸建見学会＆ランチ会　２日目
　　　　　　　　　　１４時〜　　確定申告勉強会
　１１月２８日（土）１４時〜　　必殺大家人さんセミナー＆懇親会
　１２月１２日（土）朝から？　　必殺大家人さんバーベキューキャンプ in 和歌山

※すみませんが、参加予定に漏れがあったら教えてください(-_-;)


.....
.....


こんばんは。岡山大家です。


岡山では珍しく雨が続きますね〜


今日はジムさんのDIY戸建見学会の１日目でした〜


雨の中やってきたのは

　ジムさん
　６８さん
　こももさん（女性）
　mtanaさん
　mariさん（女性）
　かこさん（女性）
　あおさん（初登場）
　じいじさん
　わたくし

の９名


北区の中心地にほど近い３LDKの戸建でした。


学区的にはイマイチですが


学区を気にしない、或いは関係ない借主も山ほどいますから


要はターゲットをどんな人にするか？ですが


岡山駅まで直線で１kmちょっとなので


この距離感で戸建に住めるって〜のは


なかなか希少な案件です


駐車場も１台はちゃんとあって


小さな車をねじ込めば２台目も無理ではないので


客付けにもそれほど困ることはないでしょう。


...


さて、建物はというとなかなか立派なもんで（ﾟдﾟ）


元々程度もよかったんでしょうね〜


こちらはダイニング




２階に２部屋





１階のこの部屋は元々和室でしたが


DIYで洋室に変更したとのこと(ﾟoﾟ;;




素人の仕上がりじゃないですね...


２２日（日）に２日目があるので


ネタバレはこのあたりまでで(^^;


購入価格、リフォーム費用なども教えてくださいました(^-^)


他の方の実例は勉強になりますね


ジムさん、ありがとうございましたm(__)m



おしまい




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岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

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　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...


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＜必殺さんセミナー＆懇親会のお知らせ＞

ブログランキングで有名な必殺大家人さんを岡山に招いてのセミナーです。
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「必殺大家人 in 岡山セミナー」
１１月２８日（土）　受付１３時４０分〜
セミナー　１４時〜１７時
岡山市北区本町6-36　第一セントラルビル１号館
５階　Ａ会議室
http://maruta-g.jp/meeting/access/index.html

参加費4,000円（税込）

セミナー内容は下記の通りです。
１、必殺流物件購入術（川上物件・極秘物件の正体と入手方法）
２、物件購入時に購入前の滞納債権を譲り受ける手続き
３、滞納者を追い出さずに滞納家賃を回収する手続き
４、明渡し訴訟の実例
５、強制執行の実例
６、夜逃げ債権の回収手法


その後、「必殺大家人さん囲んでの懇親会」です。

１１月２８日（土）１８時〜
岡山市北区本町2-16 1F・2F
元祖居酒屋 がってん八兵衛

料金 4000円　３時間飲み放題

必殺さんのセミナーに行ってみたかったけど
遠隔地でなかなかチャンスがなかったという方はぜひ
めちゃ勉強になるし、楽しいですよ〜


ご希望の方は、こちらの受付フォームからそれぞれご登録ください。
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

「必殺大家人 in 岡山セミナー」
　受付フォーム

　１１月２２日現在　５３名+１

　定員５３名満席になりました(>_<)

「必殺大家人さん囲んでの懇親会」
　受付フォーム

　１１月２２日現在　３４名+３

　定員３４名満席になりました(>_<)


※数名なら押し込めるかもしれませんので
　どうしても参加したいという方は okayamaooya@gmail.com　へ
　とりあえずお尋ねください(^^;
　
もちろんセミナーだけ、懇親会だけってのもありですよ(^-^)

......


＜必殺バーベキューキャンプのお知らせ＞

必殺さんブログから転載

平成２７年１２月１２日（土）から１泊
場所：和歌山県川湯温泉
費用：全て含んで１万円前後
（内訳）
宿泊費：４０００円〜５０００円
食　費：３０００円（バーベキュー・酒など含む）
交通費：３０００円程度（自家用車の乗り合いで現地集合）
参加資格：不動産をこよなく愛する心
食材やバーベキュー用品は全てコチラで用意します。

計画では、
大阪集合＝必殺大家人が取りまとめて出発（車で約３時間）
名古屋集合＝名古屋大家塾が取りまとめて出発（車で約４時間）
岡山集合＝岡山大家さんが取りまとめて出発（車で約５時間）

総勢２０名〜２５名程度を予定しています。

今回は１２月までキャンセルも可能ですので、
気軽に申し込みしてくださいね！
（バンガローですので、人数調整が簡単なため）
※女性専用バンガローあり

ということで、岡山から参加ご希望の方は
この専用フォームからお申込みください。

岡山から参加予定
　OCさん
　わたくし

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＜イベント一覧＞
　１１月　７日（土）１２時〜　　so goodさんリノベ見学会
　１１月　９日（月）１２時〜　　猫部屋など見学会＆ランチ会　１日目
　１１月１７日（火）１０時〜　　シークレット見学会１　北区某所テナントビル
　　　　　　　　　　１４時〜　　シークレット見学会２　倉敷市某所平屋　
　　　　　　　　　　１５時半〜　大型戸建ノーリフォーム　見学会　１日目
　１１月１８日（水）１３時〜　　ジムさんＤＩＹ戸建見学会＆ランチ会　１日目
　１１月２１日（土）１２時〜　　猫部屋など見学会＆ランチ会　２日目
　　　　　　　　　　１６時〜　　大型戸建ノーリフォーム　見学会　２日目
　１１月２２日（日）１０時半〜　ジムさんＤＩＹ戸建見学会＆ランチ会　２日目
　　　　　　　　　　１４時〜　　確定申告勉強会
　１１月２８日（土）１４時〜　　必殺大家人さんセミナー＆懇親会
　１２月１２日（土）朝から？　　必殺大家人さんバーベキューキャンプ in 和歌山

※すみませんが、参加予定に漏れがあったら教えてください(-_-;)


.....
.....


こんばんは。岡山大家です。


今日は朝からＩ島さんが購入されたマイホームを拝見


場所がいいですね〜


市内中心部に近くてしかも人気学区（ﾟдﾟ）


岡山駅まで車で５分もかからんぐらいです(ﾟoﾟ;;


なかなかこんなところにお買い得な戸建は出てこないんでね〜(^^;)



玄関は石ですよ〜




立派な吹き抜け（ﾟдﾟ）




いや〜立派な庭ですね〜(ﾟoﾟ;;

」



場所がいい上に、５DKもあって家も立派なもんです(((゜Д゜；)))


車も２台置けます！




でもせっかく買ったマイホームを、


事情があって貸し出すかもしれなくて...



しかし、いくらで貸せるかな...


最近時々書いてますけど、大きければいいってもんじゃないんでね...


リフォーム費用は大きくなるしね...


大きくなればなるほど高く貸せればいいんですけど...


周辺の新築でもせいぜい１２〜１３万円なんでね...


いくら広くて綺麗といっても


どうしても設備関係は見劣りするからね...


こういうのは家賃設定が悩ましいですね〜(ｰｰ;)


...


お次はその足で、ジムさんDIY戸建見学会２日目へ

Ｉ島さん
K原さん（初登場）
わたくし




初登場のK原さんは管理会社に任せていて


結構なお値段で内装をやってもらっているようで


ここのリフォーム費用の安さを聞いてビックリしていました(^^;



まぁ仕事として誰かに何かをお願いするってことは


受ける側も多少なりとも利益が出ないと食っていけないので


そこに対価が発生するのは仕方のないことですが...


サービスと対価が見合ってるかどうかの問題なんでしょうけどね...



実際のところリフォーム費用でお悩みの方は多いでしょうね〜(´･_･`)


...


マイホームを貸し出す場合は仕方がないですが


リフォーム費用が過剰にかからなくて


比較的長く住んでくれる確率の高そうなもので


しかも退去があっても次の客付けが難しくないもの


を保有するのが安定経営のコツかと思いますよ。


まぁどんな人が住んでどれだけ居てくれるなんて


誰にもわかりませんけどね(^^;


それでも属性や家族構成によってある程度は推測できますから。


...


安定経営に持っていくには２通りあって


１つは大資本のある方がやるように


数で安定化を図る方法。


１００戸も２００戸もあれば


１つ２つ３つ４つと空いたところで


経営に大きな影響を与えませんからね。




もうひとつはわたくしのような


小資本組が取るべき方法で


・過剰にリフォームがかからない　→　大きすぎない

・入居期間が比較的長い　→　戸建とか？

・退去しても次の客付けが難しくない　→　周辺にライバルが少ない


こういう物件を保有するやりかた。




大資本組はスケールメリットを。


わたくしのような小資本組はスモールメリットとでもいいましょうか（笑）


退去がなかなか出ない。或いは出ても早めに決められる。



小資本なら、そういう物件をチョイスすること大事だと思いますよ。



おしまい




直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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