2015年07月30日
Win-Win-Win
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK
新築で表面利回り 9％超
約８年半 137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
その間のリフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ（入居者負担）
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57㎡
H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
関連記事
2015年05月06日 まだ使用できます。
H27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
敷金３、礼金３もらった。
関連記事
2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ？
2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで（笑）
H26年12月末で４号が退去
→ H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
関連記事
2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう（笑）
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件４号の見学会でした。
2015年02月16日 物件４号のお話し
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて利回り36.4％！
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
3号を8,000円下げたので37.92％にダウン
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
関連記事
2015年07月01日 実質利回り２９．３％
あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
どっかのタイミングで壊すか？
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
関連記事
2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の中古戸建を １棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地を５００万円で購入
１２０坪 坪単価42,000円
新築でもしてみようかと思案中...
即転売しても倍近くになりそうだし...
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...
＜ビアガーデンのお知らせ
＞
８月２日（日）１８時～
岡山市北区錦町８－１５ ５階
AGURA dining アグラ ダイニング
３５００円 １２０分飲み放題
参加予定（１９名）
1 麒麟さん
2 Bさん
3 N村さん
4 N村さん奥さん（女性）
5 じゅんこさん（女性）
6 O幡さん
7 O幡さん奥さん（女性）
8 Ｉ崎さん
9 こももさん（女性）
10 みーちゃんさん（女性）
11 みーちゃんさんご主人
12 BLXさん
13 ６８さん
14 F原Hさん
15 F原Hさん奥さん（女性）
16 F木さん
17 かこさん（女性）
18 HR田さん
19 わたくし
８月３日（月）１９時～
岡山市北区中山下1-8-45 NTTクレドビル ２１階
レストランSORA
３０２４円 ９０分飲み放題
参加予定（８名）
OCさん
Sさん
tomoeさん（女性）
K山さん（初登場・女性）
N岡さん
taimanさん
T本さん
わたくし
日曜と月曜の２日開催です。
ご希望の方はご連絡ください(^-^)
※各イベントでもし漏れがあったら教えてくださいm(__)m
...
こんばんは。岡山大家です。
見学会のお知らせです。
先日、読者のtaimanさんが購入された北区某所の戸建の
ビフォーの状態を見学させてくださることになりました～
この記事の３件目に見学した戸建です
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2015年06月16日 えぇ客ですわー
レインズ
８月３日（月）のビアガーデンの前にやります。
１７時集合予定ですが、ちょっと急なので
人数によって集合場所を決めたいと思います。
すでにリフォームプランも練っているということで
ぜひアフターも見学させていただきたいと思います
参加ご希望の方はご連絡ください。
...
さて、何度か登場した読者のO幡さん２号物件
関連記事
2015年04月24日 トレジャーハンター ２
2015年04月25日 トレジャーハンター ２ 二日目
2015年05月11日 それ、お宝かも？
2015年05月13日 ○○○万円は無理だな。
2015年06月05日 そりゃ買う人もおるわな～
家が結構大きいんで、
どこどこリフォームするかなー
予算のこともあるしなー
なんてとりあえず見積りとか取ってたりしてたんですけど
ちょっと前に某業者さんから
「自社のお客さんが短期間仮住まいできるところって知りませんか～？」
って話しがきましてねー
で、たまたまO幡さん２号物件の話をしたところ
「ほぼ現状のまま貸してくれれば充分」とのことだったので
３ヶ月ほど貸してあげることになったんですよ
一戸建てを短期で貸してくれるところもなかなか無いし
O幡さんにしても現状貸しでそこそこ賃料が入ればお得ですしね
ということで、その仮住まいが終わってから本格リフォームすることに。
８、９、１０月と貸して１１月にリフォームすれば
来年の繁忙期にちょうど合うしね
リノベ業者さんも助かる、お客さんも助かる、O幡さんも助かるって
Win-Win-Winでバッチリじゃーん
ほんと人の繋がりってありがたいですね～
...
という訳で話しが進んでいるんですけど、ひとつだけ要望が。
キッチンが結構古いので、いずれリフォームするんなら
ここだけ先にやってくれないかと。
うーん(｡-_-｡) 確かに古い。そして汚い(ｰｰ;)
まぁどうせ仮住まいのあとは手をつける予定だったので
ここだけ事前に工事することに。
それがこうなりました～
うまいこと合う、新品L型のキッチンと吊り戸棚もあってね。
換気扇フードとキッチンパネルできれいになりました
ここまでで約７万円也。
この７万円を
自分でやればもっと安いっていう人もいるかもしれませんけど
内装屋さんもガス屋さんも仕事ができて
こうなると Win-Win-Win-Win-Win じゃないですか
関わる人みんなが良くなればいいですね
...
入居が決まったとなるとこれも何とかしてあげないとね。
O幡さんが撤去に自力でチャレンジしましたが
見事撃沈
内装屋さんに相談したところ、お見事
ありがとうございました
おしまい
直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞ
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK
新築で表面利回り 9％超
約８年半 137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
その間のリフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ（入居者負担）
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57㎡
H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
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北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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2015年05月06日 まだ使用できます。
H27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
敷金３、礼金３もらった。
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2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ？
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4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで（笑）
H26年12月末で４号が退去
→ H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
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2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう（笑）
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2015年02月16日 物件４号のお話し
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
詳しくはこちら
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基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
3号を8,000円下げたので37.92％にダウン
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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2015年07月01日 実質利回り２９．３％
あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
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中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
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7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の中古戸建を １棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地を５００万円で購入
１２０坪 坪単価42,000円
新築でもしてみようかと思案中...
即転売しても倍近くになりそうだし...
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＜ビアガーデンのお知らせ
＞８月２日（日）１８時～
岡山市北区錦町８－１５ ５階
AGURA dining アグラ ダイニング
３５００円 １２０分飲み放題
参加予定（１９名）
1 麒麟さん
2 Bさん
3 N村さん
4 N村さん奥さん（女性）
5 じゅんこさん（女性）
6 O幡さん
7 O幡さん奥さん（女性）
8 Ｉ崎さん
9 こももさん（女性）
10 みーちゃんさん（女性）
11 みーちゃんさんご主人
12 BLXさん
13 ６８さん
14 F原Hさん
15 F原Hさん奥さん（女性）
16 F木さん
17 かこさん（女性）
18 HR田さん
19 わたくし
８月３日（月）１９時～
岡山市北区中山下1-8-45 NTTクレドビル ２１階
レストランSORA
３０２４円 ９０分飲み放題
参加予定（８名）
OCさん
Sさん
tomoeさん（女性）
K山さん（初登場・女性）
N岡さん
taimanさん
T本さん
わたくし
日曜と月曜の２日開催です。
ご希望の方はご連絡ください(^-^)
※各イベントでもし漏れがあったら教えてくださいm(__)m
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こんばんは。岡山大家です。
見学会のお知らせです。
先日、読者のtaimanさんが購入された北区某所の戸建の
ビフォーの状態を見学させてくださることになりました～
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2015年06月16日 えぇ客ですわー
レインズ
８月３日（月）のビアガーデンの前にやります。
１７時集合予定ですが、ちょっと急なので
人数によって集合場所を決めたいと思います。
すでにリフォームプランも練っているということで
ぜひアフターも見学させていただきたいと思います
参加ご希望の方はご連絡ください。
...
さて、何度か登場した読者のO幡さん２号物件
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2015年06月05日 そりゃ買う人もおるわな～
家が結構大きいんで、
どこどこリフォームするかなー
予算のこともあるしなー
なんてとりあえず見積りとか取ってたりしてたんですけど
ちょっと前に某業者さんから
「自社のお客さんが短期間仮住まいできるところって知りませんか～？」
って話しがきましてねー
で、たまたまO幡さん２号物件の話をしたところ
「ほぼ現状のまま貸してくれれば充分」とのことだったので
３ヶ月ほど貸してあげることになったんですよ
一戸建てを短期で貸してくれるところもなかなか無いし
O幡さんにしても現状貸しでそこそこ賃料が入ればお得ですしね
ということで、その仮住まいが終わってから本格リフォームすることに。
８、９、１０月と貸して１１月にリフォームすれば
来年の繁忙期にちょうど合うしね
リノベ業者さんも助かる、お客さんも助かる、O幡さんも助かるって
Win-Win-Winでバッチリじゃーん
ほんと人の繋がりってありがたいですね～
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という訳で話しが進んでいるんですけど、ひとつだけ要望が。
キッチンが結構古いので、いずれリフォームするんなら
ここだけ先にやってくれないかと。
うーん(｡-_-｡) 確かに古い。そして汚い(ｰｰ;)
まぁどうせ仮住まいのあとは手をつける予定だったので
ここだけ事前に工事することに。
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うまいこと合う、新品L型のキッチンと吊り戸棚もあってね。
換気扇フードとキッチンパネルできれいになりました
ここまでで約７万円也。
この７万円を
自分でやればもっと安いっていう人もいるかもしれませんけど
内装屋さんもガス屋さんも仕事ができて
こうなると Win-Win-Win-Win-Win じゃないですか
関わる人みんなが良くなればいいですね
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入居が決まったとなるとこれも何とかしてあげないとね。
O幡さんが撤去に自力でチャレンジしましたが
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内装屋さんに相談したところ、お見事
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
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手持ち資金の持って行き先
この記事へのコメント
いろいろなパターンがありますよねー
こちらが受けなくてもどうせどこかの誰かが受け入れるんでしょうから、ある程度拾っていかないとね(^_^;)
どんな業者さんとの付き合いでもいきなりお得な価格で請け負ってくれるなんてそうそうないですからねー
向こうも今後の付き合いを考えてのことですから、相手からも今後付き合いたいと思われる施主にならないといけないですね。
業者を泣かすだけの人が時々いますけど、そんな人は論外だと思います(^_^;)
時期やリフォームのことも考えて、柔軟に対応することは大切ですね。
私も昨年末、室内リフォームをどうするか考えていた時に、
現状のままでいい、ただし家賃は安く、というお客が現れて、
どうせいつかはリフォームするので、それまでは安くても入居してくれる
方がいいかと思い、入ってもらいました。
現在も自宅建替えの間の1年弱だけ借りたいお客がいて、悩んでます。^_^;
業者との付き合いは、簡単そうで中々難しいですね。
人件費、必要経費、将来への投資が粗利に含まれてますから、次の機会(仕事)に恵まれるご縁が見込めるとか、特別な付き合いによる人情による値下げとかないと、自分の見合う見積り金額になりませんね。私の目線&査定が厳しいだけなのかもしれませんが。