岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...


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＜見学会＆ランチ会のお知らせ１＞

現在リフォーム中のあつさんの６号戸建が
そろそろリフォームが終わるということで
アフター見学会をさせていただけることになりました〜

ビフォー記事
2015年09月02日　配管が貫通（ﾟдﾟ）


１０月３１日（土）１３時〜

この日は、じいじさん１号70万円戸建の見学もさせていただけます

関連記事
2015年09月02日　配管が貫通（ﾟдﾟ）

吸い込まれていきそうなトイレのロング配管をご覧あれ(笑)

参加予定
　1.じいじさん
　2.keijiさん
　3.むーさん（女性、見学のみ）
　4.むーさん娘さん（女性、見学のみ）
　5.よーすけさん
　6.ジムさん（見学のみ）
　7.ジムさん奥さん（女性、見学のみ）
　8.ジムさん長女ちゃん（女性、見学のみ）
　9.ジムさん次女ちゃん（女性、見学のみ）
　10.TAKEさん
　11.ＯＣさん
　12.ＯＣさん奥さん（女性）
　13.わたくし


１３時にTAKEさんのお店に集合してランチがてら行きましょう(^-^)

関連記事
2015年10月10日　DIY店舗
2015年10月14日　外壁からのアプローチだけ？
2015年10月15日　みんな儲かればいいのにね...

※新築なのでネットで住所検索ができません(^^;
　岡山市東区広谷３５２−１　ニューシティハナミズキの東隣
　なので、ここまでくればすぐわかります（笑）

グーグルマップはこちら


ご希望の方は　info@okayamaooya.com　へ。

※当日は、スリッパを持ってきてください。もし忘れてもいくつか予備はあります。
あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので、
手書きでも何でも構わないのでお持ちいただければ、
お互い失礼がなくてよろしいかと思います。

すみませんが漏れがあったら教えてください(^_^;)

よろしくお願いしますm(__)m

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＜見学会＆ランチ会のお知らせ２＞

かつて猫２４匹が住んでいた
強烈な異臭を放っていた猫部屋再生後の見学会です。

関連記事
2014年05月13日　現状200％　満室時330％
2014年12月26日　そこに合ったものなら大丈夫。
2015年05月07日　猫屋敷再生マスター？
2015年05月08日　DIYに興味はあるんですけど...
2015年05月09日　猫ピタ
2015年06月11日　やっとニオイが気にならなくなりました。

※その後わたくしの物件４号で楽しく過ごしているようで(^^;
2015年02月16日　物件４号のお話し


１１月９日（月）１２時〜
ハローズ岡南店
岡山市南区松浜町4番7号

その後ランチへいきましょう(^-^)

参加予定
　OCさん
　ロバートS田さん
　わたくし


ご希望の方は　info@okayamaooya.com　へ。

※当日は、スリッパを持ってきてください。もし忘れてもいくつか予備はあります。
あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので、
手書きでも何でも構わないのでお持ちいただければ、
お互い失礼がなくてよろしいかと思います。

すみませんが漏れがあったら教えてください(^_^;)

よろしくお願いしますm(__)m

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＜セミナーのお知らせ＞

ブログランキングで有名な必殺大家人さんを岡山に招いてのセミナーです。
必殺さんブログ　自主管理大家の日々

「必殺大家人 in 岡山セミナー」
１１月２８日（土）　受付１３時４０分〜
セミナー　１４時〜１７時
岡山市北区本町6-36　第一セントラルビル１号館
５階　Ａ会議室
http://maruta-g.jp/meeting/access/index.html

参加費4,000円（税込）

セミナー内容は下記の通りです。
１、必殺流物件購入術（川上物件・極秘物件の正体と入手方法）
２、物件購入時に購入前の滞納債権を譲り受ける手続き
３、滞納者を追い出さずに滞納家賃を回収する手続き
４、明渡し訴訟の実例
５、強制執行の実例
６、夜逃げ債権の回収手法


その後、「必殺大家人さん囲んでの懇親会」です。

１１月２８日（土）１８時〜
岡山市北区本町2-16 1F・2F
元祖居酒屋 がってん八兵衛

料金 4000円　３時間飲み放題

必殺さんのセミナーに行ってみたかったけど
遠隔地でなかなかチャンスがなかったという方はぜひ
めちゃ勉強になるし、楽しいですよ〜

ご希望の方は、こちらの受付フォームからそれぞれご登録ください。
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

「必殺大家人 in 岡山セミナー」
　受付フォーム


「必殺大家人さん囲んでの懇親会」
　受付フォーム

もちろんセミナーだけ、懇親会だけってのもありですよ(^-^)


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こんばんは。岡山大家です。


今日はTAKEさんとこでランチ＆あつさん６号戸建の見学会１日目でしたー

　1.TAKEさん
　2.ayakoさん（女性）
　3.こももさん（女性）
　4.nobuさん（初登場）
　5.摂津屋さん（初登場）
　6.yumikoさん（女性、初登場）
　7.ＨＲ田さん
　8.ＪＢさん（改名。旧名はいまは秘密で）
　9.わたくし

の９名




初登場のyumikoさんは未知の体験ができたようで(^-^)


勇気を持って一歩踏み出すってのがなかなかね。


最初の一歩が踏み出せないといつまでも進まないからね〜(^^;



そうそう、TAKEさんとこの革製品のワークショップが稼働していました。






かっちょい〜（ﾟдﾟ）


機会があったら覗いてみてください(^-^)


...


さて、世の中にはたくさん物件がありますけど


賃貸に向いていない物件　があります。


例えばこれ。


目黒町戸建借家



※クリックで大きくなります。


平成１６年築の立派なおうちですね〜（ﾟдﾟ）


１５５．１９�u　で　６SLDK　もあります（ﾟдﾟlll）


駐車場もたくさんあるっぽいし


東区では人気の芥子山学区ってところもいいですね〜


元々はマイホームなんでしょうが


何らかの理由で貸したいんでしょうね。


で、家賃１３万円ですか...


うーん(｡-_-｡)


これじゃちょっと難しいんじゃないかな...


でも毎月のローン返済がそこそこあるんでしょうね...


築１１年ほどなら普通はまだまだ残ってるよね。


毎月の返済がこれぐらいだからこれぐらいの賃料は欲しいな...


こういう家賃設定の仕方はよろしくないですね


完全に市場を無視してる(ｰｰ;)


でもこうなっちゃうことって多いんですよね...


返済の都合なんて借りる側には関係ないからね(^^;


もちろんローン返済の関係も大きいけど


大きい家だとそれなりの家賃を取りたくなっちゃうんよね〜(＞＜)


デカけりゃ家賃が取れるってもんでもないからね


一戸で１５０�uもあるより、７５�uの戸建２棟のほうがよっぽどいい（笑）


ここまでデカイとクロス変えるだけでも結構なもんよ(ｰｰ;)


美装代も１０万円超えちゃうよ...


にこまる◎本舗の方々みたいに自分たちでできればまだいいけど


普通の人はそうもいかんからね...


１３万円で貸せたとしても（無理だと思うけど...）


次のリフォーム費用でガツンといかれるわな...


１３万円取ろうと思ったら


それなりのクオリティーを求められるからね〜(＞＜)



その物件の家賃上限ってある程度決まってくるから


取れる家賃に対してどうなのかってとこは大事よね。



このエリアで戸建貸すならせいぜい８．５〜１０万円かな...


それなら面積は８０�u前後あれば充分。


ここで７５�uの戸建２棟なら　８．５万円×２＝１７万円　の可能性はあっても


１棟１５０�u　１７万円　は到底無理だからね(＞＜)


１３万円でもほぼ無理なのに...


時間かけたらもしかしてってのも無くはないけど


空室期間の機会損失を考えたら適正価格でサクッと決めたほうが賢いね。



おしまい




直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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