岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ***************************************************************
運営中物件
H18(06)年5月(34歳) 北区東島田町
（H27.2.6 1,850万円売却）
☆物件1号 新築区分 2LDK60㎡ 1,730万
岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
H26.12.5イオンオープンに合わせて売却----------
H21(09)年7月(37歳) 北区津島東 ☆土地１号 土地購入→のちに新築 約50坪 坪10万円 建築条件付きH21(09)年11月(37歳) 北区津島東☆物件2号 新築平屋 2LDK 57㎡積水ハウス R4(22).2.28(49歳) 法人へ所有権移転 ----------
H23(11)年12月(39歳) 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋３棟一括購入 250万円
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し 4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォーム ＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし） 5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろんノーリフォーム。 でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済----------
H24(12)年1月(39歳) ブログ開始
H24年(12)4月(39歳) 中区門田本町 ☆土地２号 土地購入→のちに新築 約80坪 坪15万円H24(12)年9月(40歳) 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築 ※電柱１ 三勲学区 3LDK 84㎡ P台を2棟
設計・施工・管理
岸本建設株式会社----------
H25(13)年7月27日(41歳) 中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円） 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、
計20kw導入----------
H26(14)年4月(41歳) 倉敷市水島☆物件8号 中古平屋購入 52坪 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%
R2.9末 解体
R3.10 冷凍車の荷台をコンテナ１号で導入。R4.8賃貸開始。
R4.8 同じく冷凍車荷台のコンテナ２号を導入。 （R4.9.30 しんやさんに350万円で売却）H26(14)年12月24日(42歳) 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪
100万円 H27年4月6日
ノーリフォームで3.5万円
H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済 R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27(15)年2月13日(42歳) 赤磐市河本☆土地３号、４号 土地購入→のちに新築 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円 ※土地３号に物件16-1,2を新築。 ※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)H27(15)年12月17日(43歳) 南区植松☆土地５号 土地購入→のちに新築 ※電柱２ 208坪 坪単価9万円 ※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。----------
H28(16)年3月1日(43歳) 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入 東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
10,11号平屋
オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28
ノーリフォームで4万円
H28(16)年9月(44歳) 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築 ※自販機☆ﾃﾅﾝﾄ1,2,3号 H28年9月完成
1棟3戸新築 ※土地5号(南区植松)に新築 設計・施工・管理
岸本建設株式会社 テナント
藤原洋菓子店H28(16)年9月(44歳) 南区植松
☆太陽光３号 39.77kw 27円(税込29.7円) 13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28(16)年11月9日(44歳) 北区二日市
☆土地６号 土地購入 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
月極Ｐで貸出中。
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H29(17)年3月28日(44歳) 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入 ※自販機 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
H29(17)年5月26日(45歳) 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築 ※土地1号(赤磐市河本)に新築 設計・施工管理
スケール建築設計室H29(17)年6月(45歳) 赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw 21円(税込23.1円) 16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30(18)年1月11日(45歳) 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入 ※電柱１，看板１、自販機 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...
H30(18)年5月31日(46歳) 南区福島
☆物件17号 中古購入 190万円
店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
もりてるさんに一部を１万円で。
H30(18)年6月4日(46歳) 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号 中古購入 100万円
H6年築平屋1。リースバック３万円。
実質25.7％H30(18)年6月7日(46歳) 総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw 18円(税込19.8円) アパート２号に設置 30年9月28日売電開始
H30(18)年6月26日(46歳) 中区門田本町☆物件19,20号 中古購入(H31.12月解体) 246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円 物件26,27.28号(kakurega1.2.3)の新築用地にH30(18)年8月9日(46歳) 東区鉄☆物件21号 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却) 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
31.3.31 300万円で売却H30(18)年12月19日(46歳) 南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号 中古購入 10300万円
※電柱１、自販機 300坪の土地にH18年築2棟10戸
表面利回りは8.3％ほど...
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H31(19)年1月11日(46歳) 北区粟井☆物件22号 中古購入（H31年2月27日売却） 1円で購入→2月に120万円で売却H31(19)年2月4日(46歳) 北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号 中古購入 1500万円
1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9％...
伊福町ってだけが魅力(^^;
H31(19)年3月31日(46歳) 南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円） アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始
R1(19)年7月1日(47歳) 南区彦崎
☆借地１号 借地購入 125坪
１円...
年22万円 表面2200万％R1(19)年9月18日(47歳) 北区津島福居 63万円☆物件23,24-1.2号 中古購入 約113坪に平屋１＆廃墟２戸１ （R2.5.2 たかぱぱさんにパス）R1(19)年9月30日(47歳) 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円☆土地７号 土地購入 新築用地として購入 （R1.10.29 IW本さんにパス）R1(19)年10月31日(47歳) 北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号 中古購入 1400万円
1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9％...
誰もチャレンジしなかったけど、
隣(物件25号)と合わせて50坪になるから。
R1(19)年10月31日(47歳) 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;
R1(19)年12月27日(47歳) 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円 裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記... （R2年4月17日かおりんさんにパス）----------
R2(20)年1月20日(47歳) 玉野市八浜☆物件30号 中古購入 10万円 1月20日からノーリフォームで
貸出。表面360% （R2年2月7日なつさんにパス）R2(20)年2月13日(47歳) 倉敷市広江☆物件31号 中古購入 22万円 （R2年3月18日まさしさんにパス）R2(20)年3月31日(47歳) 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋３棟新築 ※電柱３ １円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
設計・施工管理
川上宗一建築設計室 kakurega1.2.3と命名R2(20)年4月30日(47歳) 北区七日市西町☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号 中古購入 633万円
（R2年10月22日１〇〇〇万円で売却） 2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%R2(20)年5月29日(48歳) 北区奥田西町☆ｱﾊﾟｰﾄ9号 中古購入(R2.11.1解体） 49.52坪 1200万円 1K4戸＆店舗4戸...
ｱﾊﾟｰﾄ12号新築用地に。
R2(20)年7月16日(48歳) 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円
※電柱１ 不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
R2(20)年7月31日(48歳) 中区平井☆土地８号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
不動産屋さんがノルマに困ってたんで... R4.1.26 もりてるさん譲りました(^^;R2(20)年12月15日(48歳) 倉敷市中庄
☆ｱﾊﾟｰﾄ10号 中古購入 130.2坪 4300万円
H10年築 1K 14戸 満室表面12％ほど
☆太陽光８号 11kw 40円(税込44円）40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;
R2(20)年12月25日(48歳) 備前市東片上
☆物件33号 中古購入 108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの...
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R3(21)年1月6日(48歳) 倉敷市串田
☆物件34号 中古購入 75.88坪 19.8万円
R4.3月 ドンペリさん＆バナナさんに
サブリース開始 ドンペリさん2万円,バナナさん2万円,
岡山大家1.6万円R3(21)年1月13日(48歳) 倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号 中古購入 76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったのでとりあえず引き取る(^^;
R3(21)年2月16日(48歳) 北区宿本町☆ｱﾊﾟｰﾄ11号 中古購入(R3.9.10解体） 78.65坪 1000万円 1K10戸 ※電柱４ 10戸中2戸だけ入居。 ｱﾊﾟｰﾄ13号新築用地に。
R3(21)年6月15日(49歳) 備前市穂浪
☆土地９号 土地購入 19.71坪 40万円 坪2万円
月4,000円でＰ１台賃貸中。
不動産屋さんがノルマに困ってたんで...
R3(21)年6月20日(49歳) 北区宿本町☆物件37号 中古解体 (R4.1.14解体） 654.9坪 50万円 坪763円 アパート11号の隣の廃墟。
道路がダメで土地が死んでたんで狙ってました(^^; ｱﾊﾟｰﾄ13号新築用地に追加R3(21)年10月20日(49歳) 北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ12号 新築 ガレージハウス３戸
「ヒミツキチ」と命名
R3(21)年10月29日(49歳) 玉野市八浜
☆物件38号（八浜１号）
中古購入 23坪＆ボロ家 40万円
誰も買わないんで買いました(^^;
R4.2月 倉庫化して賃貸と売買で募集開始
R3(21)年10月29日(49歳) 玉野市奥玉
☆物件39号 中古購入 72.1坪＆古民家 10万円
※電柱１ 誰も買わないんで買いました(^^;
R3(21)年11月26日(49歳) 中区平井☆物件40号 中古購入 26.16坪＆ボロ家 25万円
売り急いでいたので買いました...
売買契約書すらないです... R4.4.22 K本さんに譲りました(^^;
R3(21)年12月10日(49歳) 北区富原
☆土地10号 土地購入 214.21坪 30万円
入札にしたけど誰も買わないので買いました...
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R4(22)年2月14日(49歳) 倉敷市三田
☆土地11号 土地落札 公売で 911,119円 19.8坪 坪4.6万円
電柱２R4(22)年2月28日(49歳) 津島東
☆物件41号（元個人2号）
中古平屋 2LDK 57㎡積水
※個人名義から法人へ所有権移転R4(22)年6月20日(50歳) 玉野市田井
☆ｱﾊﾟｰﾄ14号 中古購入 2K6戸 122坪 600万円
電柱１ 誰も買わないので...
２戸だけ入居のオーナーチェンジ,購入時表面12.8%
満室なら36％だけど...
R4.10.1 ３つめが決まって表面18％に。
R5.1.6 ４つめが決まって表面23％に。
R51.7 ５つめが決まって表面28％に。→やっぱりキャンセルw
R4(22)年8月4日(50歳) 倉敷市水島東常磐町
☆ﾃﾅﾝﾄ4号 中古購入 6戸？ 35.76坪 20万円
決済前日にドタキャンに遭い、しかたなく引き取る...
しかし、じいじさんがサブリースしてくれることに。
表面150%。
R4(22)年9月5日(50歳) 玉野市和田
☆物件42号1~4 中古購入 357.6坪＆ボロ２軒長屋×４棟 5万円
入札にしてみたけど、
入札ゼロ...
5万円なら引き取ると伝えたら、それが通っちゃうんよね(;´Д｀)
8戸中1戸だけ入居。生活保護で家賃1.9万円。現状456％ あとの部屋は放置しますww
R4(22)年10月26日(50歳) 玉野市八浜
☆土地12号（八浜２号）
土地購入 32.72坪 55万円 坪1.68万円
物件38号の南隣なので買いました(^^;
R4(22)年12月20日(50歳) 北区宿本町 ※登記簿上は５月
☆ｱﾊﾟｰﾄ13号 新築 1R3戸
ゴルフ練習場,バイクガレージ,バーベキュースペースなどを設置し
「あそびば」と命名
R4(22)年12月22日(50歳) 中区門田文化町
☆土地15号 土地購入 450坪 -20万円
kakuregaの東隣の山林です... これを買ってどうするつもりなのか...
R4(22)年12月23日(50歳) 倉敷市阿知 西ビル
☆区分２,３号 中古区分 25.25坪 70万円
500万円→250万円→
50万円 売主さんの仲手をこちらで。
誰も買わないから引き取りましたけど
岡山インベスターラウンジでも作れないかな～？なんて妄想中(^^;
R4(22)年12月23日(50歳) 玉野市八浜
☆土地13号（八浜３号）
土地購入 21.88坪 35万円 坪1.59万円
物件38号の北隣なので買いました(^^;
これで38号,土地12,13号で77.6坪 130万円 坪1.67万円に。
R4(22)年12月8日(50歳) 玉野市八浜 契約
☆土地14号（八浜４号）
土地購入 62.89坪 150万円 坪2.31万円
物件38号の西隣なので買いました(^^;
これで38号,土地12,13,14号で140.49坪 280万円 坪1.99万円に。
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R5(23)年1月6日(50歳) 玉野市八浜 契約
☆物件43号（八浜５号）
中古購入 79.42平米 80万円
土地14号の北隣なので買いました(^^;
これで38号,土地12,13,14号,43号で164.51坪 360万円 坪2.18万円に。
共同サブリース物件 参加者９名で大家仲間の物件をサブリース。 やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん,バナナさん,しのさん
タクさん,ひろた＠さん,あつやんさん,モモさん,岡山大家
☆物件1号（長船戸建・あつやんさん）H21.9.5入居
☆物件2号（長船戸建・セリユさん）H21.11.13入居
H22.8.30 初の分配金が年４万円(^^♪
共同購入物件R1(19)年12月26日
共同購入法人１号設立 1口100万円を27人が出資(計35口)
R2(20)年2月17日 総社市溝口 3K16戸 S45年
☆共同購入１号 ＡＰ 中古購入 2400万円
場所はいいのに
築50年で16分の13が空き...
8月1日から満室稼働で表面28.2％ ※電柱２、自販機 R2(20)年10月8日 北区京山 2DK4戸 S54年
☆共同購入２号 ＡＰ 中古購入 1500万円 49.24坪
1口50万円 18人34口集まったので追加購入 場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
あっさり満室で表面10.7％。出口が楽しみな案件。
R3(21)年2月25日 中区平井 ☆共同購入４号 戸建 中古購入 560万円 80.72坪 R3.5.25 解体後に1317万円で売却 R3(21)年11月30日 玉野市宇藤木 2DK4戸 H6年
☆共同購入６号 ＡＰ 中古購入 1300万円 75.05坪
1口10万円 25人147口集まったので追加購入 H6年築でまだまだきれいだが...満室想定表面14.5%
電柱１ R4(22)年5月31日 宇野８丁目 2DK4戸 H1年
☆共同購入７号 ＡＰ 中古購入 970万円 77.58坪
1口10万円 21人109口集まったので追加購入 満室想定表面19.8%
R2(20)年11月12日
共同購入法人２号を設立 低額希望の方向けに
1口30万円。18人が出資(計30口)
R(20)2年12月21日 北区西辛川 S39年
☆共同購入 ３号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15～20万円。
接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
R3.9.1から契約開始 55,000円
R3(21)年3月22日 南区妹尾 S52年
☆共同購入 ５号戸建 中古 760万円 50.78坪
1口20万円。18人が出資(計42口)
昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15～20万円。電柱３
R3.8.1から契約開始 70,000円
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＜イベントのお知らせ＞☆「視察」倉敷市徳芳美邸？＆ランチ
13日（金）12時半 参加予定（定員１０名）
１わたくし
２シャイダさん
３ぺぇさん（女性）
４麒麟さん
５やまさん
６ひろさん
７しんやさん
８Ｄさん
９よっさん（女性）
10児島大家さん
※満席になりました。
☆「米子遠征」ふんどし王子＆ポールさんセミナー
2023年3月4日（土） １りんしょ～さん
２しのさん
３凸撃大家ＯＣさん
４わっきーさん
５わたくし
６よーすけさん
７フッゾカさん
８たかぱぱさん
９yazinさん
10よっさん
11あつおさん
※満席になりました。
１月一覧 5日（木）12時「視察」玉野市戸建＆宇野平屋＆ランチ
5日（木）15時「見学会」ＯＣさん東高崎戸建アフター＆お茶
10日（火）13時「視察」高梁市50万円美邸？＆ランチ13日（金）12時半「視察」倉敷市徳芳美邸？＆ランチ
14日（土）一泊「研修」必殺和歌山合宿
17日（火）13時「視察」邑久町美邸？＆ランチ
17日（水）15時半「見学会」Ｍさん東区升田古民家アフター＆お茶
19日（木）19時「新年会１」岡山駅界隈（ニーノさん、ジャンボさん）
20日（金）13時「視察」連島町戸建＆ランチ
24日（火）昼「見学会」りんしょ～さん赤穂AP＆ランチ
25日（水）夜「新年会２」
３月一覧 4日（土）「米子遠征」ふんどし王子＆ポールさんセミナー
６月一覧 9日（金）「前夜祭」半沢大家さんセミナー前夜祭
10日（土）13時～18時「セミナー」半沢大家さんセミナー＆懇親会
11日（日）「見学会」岡山物件をいくつか見学
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自
スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
先日、
「管理会社はどこまでやってくれるの？」って話しになりましてね。
サラリーマンで兼業の方とかは
管理会社にお任せするような方が多くなると思いますけども
その中で、特に経験の浅い方だと、
「管理会社に任せているからー」なんて、
安心？お気楽？な感じの方も時々みかけます。
で、そのうち
「なかなか埋まらないん...」なんてぼやき始めて、
管理会社チェンジを考え出したりしてますね(^^;
なんでそんな流れになるのか？？根本的な原因は「決まっていないから」だと思いますけど
じゃあ
なんで「決まらないのか？」ってことですよね。
ここで、
決まらない原因を「管理会社」に持って行く人の多いこと(^^;
そもそもここがわかってないww
はっきり言って、
「決まる物件」なんてのは
どこの管理会社がやっても決まるんですよ(^。^)y-.。o○
そりゃそうでしょ？
建物もきれいで、設備も最新鋭、場所もいい、家賃も適正いうたら
どこがやっても決まりますわww
最新鋭でなくても、
「どこがやっても決まる」なんて物件はたくさんありますしね。
その
「どこがやっても決まる」物件に対して
あなたのなかなか決まらない物件はそうじゃないんだから
そもそも物件側、大家側に問題があるんですよw
そこにはよ気付かんと。
で、話しは戻って、
冒頭の
「管理会社はどこまでやってくれるの？」ですけども
管理契約書にも書いてあると思いますけど
主なところってこんなもんでしょ？
・空室の募集
・他社への募集協力の依頼
・クレーム対応
・退去立ち会い、精算
・各種修繕
・家賃の入金確認、督促あとは、
定期清掃をどうするかぐらいで。
「決まらん決まらん」いうてるけど
管理会社は入居に関してなにをやってくれてますか？？・ネットに掲載する
・店頭にきたお客さんに紹介する
・他社に空室情報を配信して決めてもらうそんなもんですよ。
これ、
「どこがやっても決まる物件」でも一緒ですよ。
あなたのぜーんぜん決まらない物件でもやってることは一緒～これが管理会社の仕事ですわ。
別に手を抜いたりなんかしてないですよ。
毎日、普通に業務をしてるだけ。
まぁ手抜きの管理会社もあると思いますけど(^^;
もちろん、
空室対策の会議とかもありますよ。
でもね、
空室対策なんてかっこよく言うてはみたもののすることはどこの物件でも一緒なんですよ(^^;
だって、
必殺技なんてないんだから。
「管理を任せている」いうても
仕事の範囲は決まっているし、
空室対策いうても必殺技なんかありゃせんいうことを
よーく理解しておいてほしいですわなー
昨日の記事にもつながる話しなんだけど
関連記事
2023年01月11日 「今からでも間に合う方法」か...管理会社がきちんとネットに載せて
方々の協力会社にお願いして
たくさん案内に行ったとしても
どこにでもある普通の室内に
ゴキブリが死んでたとか、めちゃ下水の臭いが上がってるとかじゃ
きまりゃせんのんよ。
そんなことは解消すればいいんだけど
管理会社が空室を定期的に回って状況のチェックなんかできんし
案内に行った人間がトイレの水を流そうとしても
水も止まってたりするわけさ。
ゴキブリが死んでひっくり返っててもそのままさ(^^;
掃き出し窓まで移動できればベランダに出すぐらいはするけど
若い女性の担当者じゃやらんでしょ。
ゴキブリが死んでたーなんて
いちいち
管理部、管理会社に報告なんかせんし
もし報告を受けても
ゴキブリの死骸を処理しに現地になんかいけんわな。
玄関ドア開けて、
チラシが散乱してたーってなったら
「これ、長いこと空いてるのかな？」
「人気ないのかな？なんて思われて
決まらんわなーww
昼間に不動産屋さんに案内してもらって
なかなかの好印象だったから、
夜の様子を見に行ってみたら
共用灯が切れてて真っ暗だったら
「暗いねー。管理ができてないのかな...」って思われて
決まらんわなーww
電球切れなんて、住んでる人から連絡こんとわからんで。
管理会社に夜に巡回して電球切れもチェックしてくれって？たった５％の管理料であほなこというなやーww
な？
管理会社だけの問題じゃなかろ？「どこがやっても決まる物件」じゃないくせにあんたが
任せてるからって放置してるだけじゃが。
管理会社に求めすぎなんよ。
一緒に結果をつくりにいかんと。
「室井さん！事件は現場で起きてるんだ！」by 青島刑事
決まらんのなら、とりあえず、もう一回自分で現場をみてみ。
おしまい
タマさんの古民家の番組企画。
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2021年07月01日
TV局がDIYをしてくれることになりましたー2021年07月10日
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ぺんちゃん撮影岡山大家撮影
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