岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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こんばんは。岡山大家です。


今日は、照明器具のお店に行って


在庫処分の格安ダウンライトを買ってきましたー


とりあえず、６ダース。



本体と電球合わせてなんでねー



次に新築を建てるときに使いたいと思います


...


さて、今、岡山で一番伸びているのでは？と思われる


管理会社の空室一覧を眺めていると


よく知った物件の名がいくつか...



どうやら管理先が変更になったようで



まぁ管理会社もいろいろありますからねー


管理を取った、取られた　なんてことは日常茶飯事なんで


珍しくも何ともないですけど


今回は、大物家主の移籍なんで、戸数が結構多いです



中区門田屋敷　１棟　３３室

北区新屋敷　１棟　１４室

北区学南町　３棟　４２室

北区津高　１棟　２４室


と、一気に　６棟　１１３室　が移ったようです



この大家さん、他にも何棟お持ちのようで、


複数の管理会社に分散してお任せしています。


なので、リアルに管理会社の比較ができるんでしょうねー


何が良くて何が悪いのか。


どこの会社が良くて、どこの会社は良くないのか。


...


今、伸び盛りの新管理会社のヒントは

・岡山駅東口
・FC加盟
・黄緑
・イメージキャラクターの苗字は、
　サッカー　イタリア　セリエA　で活躍中の日本代表選手と同じ
・下の名前は、
　誰もが知るサッカー漫画の金字塔の主人公と同じ。
　ボールはともだち。ドライブシュート。



一方、取られた旧管理会社のヒントは

・FC加盟
・青
・イメージキャラクターは
　某人気ダンスグループのリーダーと結婚。
　半沢直樹に出演。役名は"フラワー"
　ソフトバンクCM
・岡山市内には５店舗



こういう大物家主の移籍劇は


第三者的に見ても、何かと気付きを与えてくれるもんです。



ここでは詳しく書きませんが、


一般的には


対応が悪い、遅い


大家の意向が反映されない


空室が埋まらない


などでしょうか。



管理を変更するということは、相当な不満の蓄積があるんでしょうねー



おしまい



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