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どこの管理会社がいいの?

岡山県岡山市4区(北区、中区、南区、東区)
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市・瀬戸内市・笠岡市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18(06)年5月(34歳) 北区東島田町
 (H27.2.6 1,850万円売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21(09)年7月(37歳) 北区津島東 
☆土地1号 土地購入→のちに新築
 約50坪 坪10万円 建築条件付き

H21(09)年11月(37歳) 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u積水ハウス
 R4(22).2.28(49歳) 法人へ所有権移転
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H23(11)年12月(39歳) 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ
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H24(12)年1月(39歳) ブログ開始

H24年(12)4月(39歳) 中区門田本町 
☆土地2号 土地購入→のちに新築
 約80坪 坪15万円

H24(12)年9月(40歳) 中区門田本町 
☆物件6.7号 戸建2棟新築 ※電柱1
 三勲学区 3LDK 84u P台を2棟
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社
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H25(13)年6月末(41歳) サラリーマン卒業

H25(13)年7月27日(41歳) 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込39.6円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26(14)年4月(41歳)  倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%
 R2.9末 解体
 R3.10 冷凍車の荷台をコンテナ1号で導入。R4.8賃貸開始。
 R4.8 同じく冷凍車荷台のコンテナ2号を導入。

 (R4.9.30 しんやさんに350万円で売却)

H26(14)年9月12日(42歳) 法人設立

H26(14)年12月24日(42歳) 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円
 R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27(15)年2月13日(42歳) 赤磐市河本
☆土地3号、4号 土地購入→のちに新築
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地3号に物件16-1,2を新築。
  ※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27(15)年12月17日(43歳) 南区植松
☆土地5号 土地購入→のちに新築 ※電柱2
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28(16)年3月1日(43歳) 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28(16)年9月(44歳) 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築 ※自販機
☆テナント1,2,3号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地5号(南区植松)に新築
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社
 テナント 藤原洋菓子店

H28(16)年9月(44歳) 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.7円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28(16)年11月9日(44歳) 北区二日市
☆土地6号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29(17)年3月28日(44歳) 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入 ※自販機
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29(17)年5月26日(45歳) 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築
 設計・施工管理 スケール建築設計室

H29(17)年6月(45歳) 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込23.1円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30(18)年1月11日(45歳) 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入 ※電柱1,看板1、自販機
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30(18)年5月31日(46歳) 南区福島 
☆物件17号  中古購入 190万円
 店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で。

H30(18)年6月4日(46歳) 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入 100万円
 H6年築平屋1。リースバック3万円。実質25.7%

H30(18)年6月7日(46歳) 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.8円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30(18)年6月26日(46歳) 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入(H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 
 物件26,27.28号(kakurega1.2.3)の新築用地に

H30(18)年8月9日(46歳) 東区鉄
☆物件21号  中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30(18)年12月19日(46歳) 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入 10300万円 ※電柱1、自販機
 300坪の土地にH18年築2棟10戸
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31(19)年1月11日(46歳) 北区粟井
☆物件22号  中古購入(H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31(19)年2月4日(46歳) 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入 1500万円
 1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9%...
 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31(19)年3月31日(46歳) 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.8円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1(19)年7月1日(47歳) 南区彦崎
☆借地1号 借地購入 125坪1円...
 年22万円 表面2200万%

R1(19)年9月18日(47歳) 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入 
 約113坪に平屋1&廃墟2戸1
 (R2.5.2 たかぱぱさんにパス)

R1(19)年9月30日(47歳) 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地7号 土地購入
 新築用地として購入
 (R1.10.29 IW本さんにパス)

R1(19)年10月31日(47歳) 北区富田
☆アパート6号 中古購入 1400万円
 1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件25号)と合わせて50坪になるから。

R1(19)年10月31日(47歳) 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
 20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1(19)年12月27日(47歳) 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
 裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
 (R2年4月17日かおりんさんにパス)
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R2(20)年1月20日(47歳) 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
 1月20日からノーリフォーム貸出。表面360%
 (R2年2月7日なつさんにパス)

R2(20)年2月13日(47歳) 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
 (R2年3月18日まさしさんにパス)

R2(20)年3月31日(47歳) 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋3棟新築 ※電柱3
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟新築
 設計・施工管理 川上宗一建築設計室
 kakurega1.2.3と命名

R2(20)年4月30日(47歳) 北区七日市西町
☆アパート7,8号 中古購入 633万円
 (R2年10月22日1〇〇〇万円で売却)
 2K4戸&複合3階建の7戸 表面36.2% 満室想定51.7%

R2(20)年5月29日(48歳) 北区奥田西町
☆アパート9号 中古購入(R2.11.1解体)
 49.52坪 1200万円 1K4戸&店舗4戸...
 アパート12号新築用地に。

R2(20)年7月16日(48歳) 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円 ※電柱1
 不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
 R5.8月からタマさんにサブリース。家賃1.7万円。

R2(20)年7月31日(48歳) 中区平井
☆土地8号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで...
 R4.1.26 もりてるさん譲りました(^^;

R2(20)年12月15日(48歳) 倉敷市中庄
☆アパート10号 中古購入 130.2坪 4300万円
 H10年築 1K 14戸 満室表面12%ほど
 ※11月1日からJPMCとサブリース 月30.14万円 表面8.41%

☆太陽光8号 11kw 40円(税込44円)
 40円の権利で平成29年設置が魅力。
 将来、隣のアパートも買えたらな、宅地で売れたらなとか?

R2(20)年12月25日(48歳) 備前市東片上
☆物件33号 中古購入 108.2坪 120万円
 とりあえず引き取ることになったものの...
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R3(21)年1月6日(48歳) 倉敷市串田
☆物件34号 中古購入 75.88坪 19.8万円
 R4.3月 ドンペリさん&バナナさんにサブリース開始
 ドンペリさん2万円,バナナさん2万円,岡山大家1.6万円

R3(21)年1月13日(48歳) 倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号 中古購入 76.2坪 2戸で60万円
 あみだエントリー無しだったのでとりあえず引き取る(^^;

R3(21)年2月16日(48歳) 北区宿本町
☆アパート11号 中古購入(R3.9.10解体)
 78.65坪 1000万円 1K10戸 ※電柱4
 10戸中2戸だけ入居。
 アパート13号新築用地に。

R3(21)年6月15日(49歳) 備前市穂浪
☆土地9号 土地購入 19.71坪 40万円 坪2万円
 月4,000円でP1台賃貸中。
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで...

R3(21)年6月20日(49歳) 北区宿本町
☆物件37号 中古解体 (R4.1.14解体)
 654.9坪 50万円 坪763円
 アパート11号の隣の廃墟。
 道路がダメで土地が死んでたんで狙ってました(^^;

 アパート13号新築用地に追加

R3(21)年10月20日(49歳) 北区奥田西町
☆アパート12号 新築
 ガレージハウス3戸「ヒミツキチ」と命名

R3(21)年10月29日(49歳) 玉野市八浜
☆物件38号(八浜1号) 中古購入 23坪&ボロ家 40万円
 誰も買わないんで買いました(^^;
 R4.2月 倉庫化して賃貸と売買で募集開始

R3(21)年10月29日(49歳) 玉野市奥玉
☆物件39号 中古購入 72.1坪&古民家 10万円 ※電柱1
 誰も買わないんで買いました(^^;

R3(21)年11月26日(49歳) 中区平井
☆物件40号 中古購入 26.16坪&ボロ家 25万円
 売り急いでいたので買いました...
 売買契約書すらないです...

 R4.4.22 K本さんに譲りました(^^;

R3(21)年12月10日(49歳) 北区富原
☆土地10号 土地購入 214.21坪 30万円 R5年4月27日550万円で売却
 入札にしたけど誰も買わないので買いました...
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R4(22)年2月14日(49歳) 倉敷市三田
☆土地11号 土地落札 公売で 911,119円 19.8坪 坪4.6万円 電柱2
 R5.3.17 倉庫4号イナバガレージ新築

R4(22)年2月28日(49歳)  津島東
☆物件41号(元個人2号)中古平屋 2LDK 57u積水
 ※個人名義から法人へ所有権移転

R4(22)年6月20日(50歳)  玉野市田井
☆アパート14号 中古購入 2K6戸 122坪 600万円 電柱2
 誰も買わないので...
 2戸だけ入居のオーナーチェンジ,購入時表面12.8%
 満室なら36%だけど...

R4(22)年8月4日(50歳)  倉敷市水島東常磐町
☆テナント4号 中古購入 6戸? 35.76坪 20万円
 決済前日にドタキャンに遭い、しかたなく引き取る...
 しかし、じいじさんがサブリースしてくれることに。
 表面150%。

R4(22)年9月5日(50歳)  玉野市和田 ※電柱1
☆物件42号1~4 中古購入 357.6坪&ボロ2軒長屋×4棟 5万円
 入札にしてみたけど、入札ゼロ...
 5万円なら引き取ると伝えたら、それが通っちゃうんよね(;´Д`)
 8戸中1戸だけ入居。生活保護で家賃1.9万円。現状456%
 あとの部屋は放置しますww

R4(22)年10月26日(50歳)  玉野市八浜(物件38号の南隣)
☆土地12号(八浜2号) 土地購入 32.72坪 55万円 坪1.68万円
 
R4(22)年12月20日(50歳) 北区宿本町 ※登記簿上は5月
☆アパート13号&倉庫1~3号 新築 1R3戸&倉庫3戸
 ゴルフ練習場,バイクガレージ,バーベキュースペースなどを設置し
 「あそびば」と命名

R4(22)年12月22日(50歳)  中区門田文化町(kakuregaの東隣の山林)
☆土地15号 土地購入 450坪 -20万円 
 
R4(22)年12月23日(50歳)  倉敷市阿知 西ビル
☆区分2,3号 中古区分 25.25坪 70万円
 500万円→250万円→50万円 売主さんの仲手をこちらで。
 誰も買わないから引き取りましたけど
 岡山インベスターラウンジでも作れないかな〜?なんて妄想中(^^;

R4(22)年12月23日(50歳)  玉野市八浜(物件38号の北隣)
☆土地13号(八浜3号) 土地購入 21.88坪 35万円 坪1.59万円 ※電柱2
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R5(23)年1月31日(50歳)  玉野市八浜(物件38号の西隣) 
☆土地14号(八浜4号) 土地購入 62.89坪 150万円 坪2.31万円
 
R5(23)年2月21日(50歳)  玉野市八浜(土地14号の北隣)
☆物件43号(八浜5号) 中古購入 79.42平米 80万円

R5(23)年3月10日(50歳)  瀬戸内市牛窓
☆物件46号 中古購入 177.21平米  X万円...
 道のない廃墟を引き取りましたけども...

R5(23)年3月17日(50歳) 倉敷市三田
☆倉庫4号 イナバガレージを新築
 3.63×6.275 22.77平米(6.89坪)
 R5.6から4.4万円で賃貸中。

R5(23)年3月31日(50歳)  倉敷市鶴形
☆物件44,45号 中古購入 309.22平米 5900万円
 H31年築の戸建賃貸2棟&月極3台 表面6.3%...
 35年のオーバーローンで手出し無しだからなんとかね(^^;

R5(23)年3月31日(50歳)  笠岡市美の浜
☆物件48,49号 新築建売
 48号3LDK 114.27平米、49号3LDK 110.95平米
 10万円想定で貸せても表面3.9%と絶望的(>_<)
 それでも買う理由は、聞かれたらお答えします(^^;

R5(23)年4月30日(50歳)  玉野市八浜(土地13(八浜3)の北隣)
☆物件47号(八浜6号) 中古購入 144.08平米 140万円

R5(23)年5月11日(51歳)  玉野市和田
☆物件50号 中古購入 162.06平米 0円(手数料11万円)
 またもや誰も買わないから...

R5(23)年5月19日(51歳)  玉野市八浜
☆土地16号(八浜7号) 中古購入 13.26坪 50万円 坪3.77万円
 八浜コレクション?月極Pで運用開始

R5(23)年7月6日(51歳)  中区国富 ※電柱2
☆物件52号 中古購入 112平米(33.88坪) 25万円
 またもや誰も買わないから...

R5(23)年8月1日(51歳)  北区岩井 
☆物件51-1,2号 中古購入 165.30平米(50坪)400万円
 平屋2戸1。またもや誰も買わないから...

R5(23)年9月7日(51歳)  玉野市玉5
☆物件53号 中古購入 119平米(35.99坪)35万円
 山の中腹。飲食店できんかな?またもや誰も買わないから...

R5(23)年9月15日(51歳)  玉野市玉4
☆物件55号 中古購入 67.8平米(20.5坪)70万円
 店舗物件。またもや誰も買わないから...

R5(23)年9月25日(51歳)  南区浜野
☆物件54号1~8 中古購入 1170平米(353.92坪) 6000万円
 平屋8棟。またもや誰も買わないから...

R5(23)年9月25日(51歳)  玉野市向日比2
☆物件56号 中古購入 152.06平米(45.99坪)30万円
 民泊?にいいかも? またもや誰も買わないから...
 (R5年9月25日O村さんにパス)


R5(23)年10月3日(51歳)  玉野市玉4 契約
☆物件57号 中古購入 66.84平米(20.21坪)40万円
 店舗物件。物件55号の隣なので。

R5(23)年11月17日(51歳)  瀬戸内市長船 契約
☆物件58号 中古購入 787.68平米(238.2坪)50万円
 またもや誰も買わないから...




共同サブリース物件
 参加者9名で大家仲間の物件をサブリース。
 やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん,バナナさん,しのさん
 タクさん,ひろた@さん,あつやんさん,モモさん,岡山大家
 ☆物件1号(長船戸建・あつやんさん)H21.9.5入居
 ☆物件2号(長船戸建・セリユさん)H21.11.13入居
 H22.8.30 初の分配金が年4万円(^^♪



共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人1号設立
 1口100万円を27人が出資(計35口)

 R2(20)年2月17日 総社市溝口 3K16戸 S45年
 ☆共同購入1号 AP 中古購入 2400万円
  場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
  8月1日から満室稼働で表面28.2% ※電柱2、自販機

 R2(20)年10月8日 北区京山 2DK4戸 S54年
 ☆共同購入2号 AP 中古購入 1500万円 49.24坪
  1口50万円 18人34口集まったので追加購入
  場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
  あっさり満室で表面10.7%。出口が楽しみな案件。

 R3(21)年2月25日 中区平井
 ☆共同購入4号 戸建 中古購入 560万円 80.72坪
 R3.5.25 解体後に1317万円で売却

 R3(21)年11月30日 玉野市宇藤木 2DK4戸 H6年
 ☆共同購入6号 AP 中古購入 1300万円 75.05坪
  1口10万円 25人147口集まったので追加購入
  H6年築でまだまだきれいだが...満室想定表面14.5% 電柱1
  ※11月1日からJPMCとサブリース 月12.44万円 表面11.48%

 R4(22)年5月31日 宇野8丁目 2DK4戸 H1年
 ☆共同購入7号 AP 中古購入 970万円 77.58坪
  1口10万円 21人109口集まったので追加購入
  満室想定表面19.8%
  ※11月1日からJPMCとサブリース 月12.56万円 表面15.5%


R2(20)年11月12日 共同購入法人2号を設立
 低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

 R(20)2年12月21日 北区西辛川 S39年
 ☆共同購入 3号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
  昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
  R3.9.1から契約開始 55,000円

 R3(21)年3月22日 南区妹尾 S52年
 ☆共同購入 5号戸建 中古 760万円 50.78坪
  1口20万円。18人が出資(計42口)
  昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。電柱3
  R3.8.1から契約開始 70,000円


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<イベントのお知らせ>



11月一覧
1日(水)12時半「見学会」りょうたさん箕島戸建アフター&ランチ(延期)
3日(金)12時半「視察」児島塩生古民家&ランチ&倉敷日畑古民家
6日(月)12時半「視察」水島美邸戸建&ランチ
7日(火)12時半「視察」玉野市玉30万円平屋&ランチ
7日(火)15時半「視察」児島田の口マイナス戸建&お茶
9日(木)12時半「視察」赤磐市山陽戸建&ランチ
11日(土)12時「視察」井原市25万円戸建&ランチ(中止)
14日(火)12時「見学会」ぐっちーさんガレージ平屋&倉庫4つ他&ランチ
16日(木)12時半「視察」玉野市戸建&ランチ
17日(金)12時半「視察」東区草ケ部戸建&ランチ

23日(木,祝)13時「見学会」りんしょ〜さん円山戸建アフター&ランチ
25日(土)12時半「見学会」まっきーさんAPリノベ&ランチ
26日(日)「合宿」必殺和歌山合宿
29日(水)12時半「見学会」りょうたさん箕島戸建アフター&ランチ
30日(木)15時半「見学会」M本さん1号APアフター&ランチ


12月一覧
12日(火)「忘年会」


1月一覧


2月一覧
11日(日)「新年会」


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


話しがあっちこっち飛んでますけども


今日も管理ネタで^^;


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結局のところ、どこの管理会社がいいの?


ってなると答えに窮してしまう(^_^;)




その物件のエリアにもよるし、物件のタイプにもよるし...




ほんといろいろなんだよね...





管理戸数が多い大手が良さそうに見えても


小さなアパート1棟ごときのレベルでは


管理・客付けともに埋もれてしまうケースも少なくない...




管理戸数の少ない小さなところだと


管理の手は回るかもしれないけど


自社客付けは弱いことが多いと思われる...


そこで他社客付けがどこまで機能するのか...





岡山の管理会社の実際の性質を書いてみましょう。


いうて、わたくしが持っているイメージですが^^;




A社

・古くから開業している岡山の老舗
・市内で複数店舗を営業
・地元の工務店と強力な関係を持つ
・その工務店の新築は自動的に管理に
・街中の新築、築浅の管理物件が多い
・法人客をたくさん持っている
・優良物件が多いので、法人の客付けが強い
・逆に、客質がいいので古い物件の客付けは苦手
・新築、築浅系は他社に情報を出さない
・古い物件だけ他社客付けに頼る
・そんな態度では他社客付けはよくならない
・結果、古い物件は管理が離れがち


街中の新築、築浅系の管理を任せるにはいいと思います。


強力な法人ラインナップで有利に展開できそう。


が、古くなると、客付けができなくなります。


概ね築10年程度まで。


築古に入るようなお客は持っていないので。


結果、管理解約となり、FC系に移っていくのを何度かみました。





B社
・古くからの営業で老舗。知名度高い
・しかし、自社の集客力は弱い
・集客のポイントは、低家賃
・周辺物件より安い設定にして呼び込む
・岡山市南部が強い
・管理獲得に積極的
・管理争奪戦で他社との軋轢は多い
・結果、他社との付き合いはほとんどしない
・近年は他社との付き合いもやや緩和傾向
・管理的には動きも早く丁寧。(担当者による)


管理のレスポンスを重視するなら向いていると思います。


ただ、自社への集客は弱く、他社との付き合いも希薄なので


客付け力には不満がでるかな...


客付けを自分で解消できるなら、管理自体はいいと思います。





C社

・岡山市内で複数店舗営業。他複数県でも営業
・低家賃物件での集客
・架空の物件を作り出してネット掲載したこともある
・客層はあまりよくない
・営業マンの独立する割合が多い
・営業マンは広告料重視
・ペットや短期入居を伏せて入居させる(担当者によるか?)
・なんでもぶち込んでくる
・他社付き合いは薄い


変な客を持ってこられるので、個人的にはちょっと...





D社

・岡山市内で複数店舗営業
・業歴は比較的浅め
・FC系
・なんでもぶち込む系
・賃貸業界での評判はすこぶる悪い
・FCから脱退を迫られたことも
・敵対業者多め


ここも変な客を持ってくるイメージですねー...





E社

・FC系で市内複数店舗営業
・管理戸数は築浅も築古も多い
・管理の範囲が広い
・空室も多い。埋もれる可能性が高い
・賃貸の営業力、集客力は低下傾向
・営業の入れ替わりが多い
・人材育成に難
・敵対する業者は少なくない


管理の規模的には任せたくなるんでしょうけども


物件が埋もれる、手を回してもらえないということも...





F社

・管理戸数多い
・急激に管理を増やさず、バランス重視で拡大
・自社客付けは弱そう
・一方、友好的な他社は多い
・一部の大手とはバチバチ
・営業範囲は岡山市内のみ
・リフォームなどの工事代は高いと評判


ここは管理・客付けともにバランスがいいと思いますね。


ただし、岡山市内のみ...


業務範囲を絞るというのは、戦略上大事だと思います。





G社

・市内1店舗
・自社集客は弱い
・他社との付き合いも薄そう
・結果、独自物件での集客に。となると戸建か
・全般的に丁寧さを感じる
・いろいろ手をかけすぎなイメージ
・結果、業務量を増やす?


一般的な物件を載せても他社に負けるので


どうしても変わった物件、戸建系での集客になると思います。


なので、戸建の管理を任せるのはいいんじゃないかと。


営業範囲を広くしているので、いろいろロスが多そうです...





H社

・FC系で市内複数店舗営業
・比較的老舗
・管理戸数は多い
・古い物件が多い
・岡山市南部が得意かな
・いまはどちらかというと売買重視か
・敵対業者はそこそこ
・自社集客は弱め
・どちらかというと他社客付けのほうが多いのでは
・客付けは弱いイメージ
・管理はそこそこ





他にもまだまだ書けるけど


総じて、どこも似たり寄ったりになってくるんだよね...




勧めれれる管理会社もあるにはあるけど


どこも、強い面もあれば、弱い面もあるわなー...


担当者と合う合わんとかもあるだろうし...





ちょいちょい「管理会社が決めてくれん」なんて見かけるけど


その管理会社の得意不得意を理解せずに


管理会社の選定自体をミスってることもあると思うんよね。




管理会社からしたら、


「その物件を決めないメリット」なんてないんだから。


よっぽど態度の悪いオーナーの物件は別よ^^;




ちゃんとコミュニケーションが取れていないとか


担当者に問題があるとか、


人間の問題もあるかもしれんけど


基本的には、あなた自身の問題なんよね。




「任せる」=「丸投げ」でいいなら別にいいんだけど


「丸投げ」にしてるんなら、


決まらんことに文句言うたらいけん
わなー





「なに食べにいく〜?」

「なんでもええよ」

「じゃあ中華にいこうかー」

「えー?中華はいやー!」



っていうちょっと頭の弱い人と一緒よね(^_^;)




「管理を任せる」→「丸投げ」

「管理を任せる」→「客付けなどは一緒に取り組む」





後者ができんのなら、客付けに文句を言うべきではないし


それなら大手メーカーの新築サブリースでもしたらいいんよ。



最初の10年はなんも考えんでもええわ。


その間に売ってしまえ。





それから、みんな忘れてるのが


「いい物件ならどこが管理やっても決まる」ってことw




なにを「いい物件」っていうのは置いといて


いい物件ならどこがやっても決まるんよ。


身も蓋もないけど(^_^;)




決まらんのは物件に問題があることがほとんどだわ。




駐車場がない、足りないとか、


同種のありふれた物件がいくらでもあるとか、


家賃や諸費用が高すぎるとか、


広告料が少なすぎるとか...





管理会社だって、自社・他社の客付け問わず、決めたいわけでね。




提案力、行動力とかが弱いとか人員不足ってのはあるかもしれんけど


そこは大家も一緒になって取り組まんと。




結局、物件や市場を含め、オーナー側の問題がほとんどなんよ。


それを管理会社のせいにしてるだけ。





たった5%の管理料じゃ儲からんのよ。


そこを決めて、各種修繕をもらって...


それで儲けようとしてるのに


決まるはずの物件を、決めないわけがない





いい物件ならどこがやっても決まる


ダメな物件はどこがやっても決まらんのよ。





管理会社の文句を言うてるやつには


「まずは自分ができることをやり切ったんか?」って問いたいね。




文句があるなら、自主管理すればいいだけよ?





おしまい




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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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