岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市４区（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市・瀬戸内市・笠岡市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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過去運営中物件一覧（Ｒ４年まで。売却済含む）


★令和５年購入物件

R5(23)年1月31日(50歳) 　玉野市八浜（物件38号の西隣）　
☆土地14号（八浜４号）　土地購入　62.89坪　150万円　坪2.31万円
　
R5(23)年2月21日(50歳) 　玉野市八浜（土地14号の北隣）
☆物件43号（八浜５号）　中古購入　79.42平米　80万円

R5(23)年3月10日(50歳) 　瀬戸内市牛窓
☆物件46号　中古購入　177.21平米　　X万円...
　道のない廃墟を引き取りましたけども...

R5(23)年3月17日(50歳)　倉敷市三田
☆倉庫４号　イナバガレージを新築
　3.63×6.275　22.77平米（6.89坪）
　R5.6から4.4万円で賃貸中。

R5(23)年3月31日(50歳) 　倉敷市鶴形
☆物件44,45号　中古購入　309.22平米　5900万円
　H31年築の戸建賃貸２棟＆月極３台　表面6.3%...
　35年のオーバーローンで手出し無しだからなんとかね(^^;

R5(23)年3月31日(50歳) 　笠岡市美の浜
☆物件48,49号　新築建売
　48号3LDK 114.27平米、49号3LDK 110.95平米
　10万円想定で貸せても表面３.９％と絶望的(>_<)
　それでも買う理由は、聞かれたらお答えします(^^;

R5(23)年4月30日(50歳) 　玉野市八浜（土地13(八浜3)の北隣）
☆物件47号（八浜６号）　中古購入　144.08平米　140万円

R5(23)年5月11日(51歳) 　玉野市和田
☆物件50号　中古購入　162.06平米　0円（手数料11万円）
　またもや誰も買わないから...

R5(23)年5月19日(51歳) 　玉野市八浜
☆土地16号（八浜７号）　中古購入　13.26坪　50万円　坪3.77万円
　八浜コレクション？月極Ｐで運用開始

R5(23)年7月6日(51歳) 　中区国富　※電柱２
☆物件52号　中古購入　112平米(33.88坪) 25万円
　またもや誰も買わないから...

R5(23)年8月1日(51歳) 　北区岩井　
☆物件51-1,2号　中古購入　165.30平米(50坪)400万円
　平屋２戸１。またもや誰も買わないから...

R5(23)年9月7日(51歳) 　玉野市玉５
☆物件53号　中古購入　119平米(35.99坪)35万円
　山の中腹。飲食店できんかな？またもや誰も買わないから...

R5(23)年9月15日(51歳) 　玉野市玉４
☆物件55号　中古購入　67.8平米(20.5坪)70万円
　店舗物件。またもや誰も買わないから...

R5(23)年9月25日(51歳) 　南区浜野
☆物件54号1~8　中古購入　1170平米(353.92坪)　6000万円
　平屋８棟。またもや誰も買わないから...

R5(23)年9月25日(51歳) 　玉野市向日比２
☆物件56号　中古購入　152.06平米(45.99坪)30万円
　民泊？にいいかも？　またもや誰も買わないから...
　（R5年9月25日Ｏ村さんにパス）

R5(23)年11月30日(51歳) 　玉野市玉４　契約　12.21決済予定
☆物件59,60号　中古購入　591.73平米(179坪)30万円
　またもや誰も買わないから...

R5(23)年12月06日(51歳) 　南区平福　契約　12.27決済予定
☆ｱﾊﾟｰﾄ15号　中古購入　2K8戸 306平米(92.56坪)1600万円
　またもや誰も買わないから...
　８分の３なので、立退き→ガレージハウスを新築します。

R5(23)年10月3日(51歳) 　玉野市玉４　契約
☆物件57号　中古購入　66.84平米(20.21坪)40万円
　店舗物件。物件55号の隣なので。

R5(23)年11月17日(51歳) 　瀬戸内市長船　契約※２月頃決済
☆物件58号　中古購入　787.68平米(238.2坪)50万円
　またもや誰も買わないから...



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共同サブリース物件
　参加者９名で大家仲間の物件をサブリース。
　やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん,バナナさん,しのさん
　タクさん,ひろた＠さん,あつやんさん,モモさん,岡山大家
　☆物件1号（長船戸建・あつやんさん）H21.9.5入居
　☆物件2号（長船戸建・セリユさん）H21.11.13入居
　H22.8.30 初の分配金が年４万円(^^♪

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共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)

　R2(20)年2月17日　総社市溝口 3K16戸 S45年
　☆共同購入１号　ＡＰ　中古購入　2400万円
　　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％　※電柱２、自販機

　R2(20)年10月8日　北区京山 2DK4戸 S54年
　☆共同購入２号　ＡＰ　中古購入　1500万円 49.24坪
　　1口50万円 18人34口集まったので追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　あっさり満室で表面10.7％。出口が楽しみな案件。

　R3(21)年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号　戸建　中古購入　560万円 80.72坪
　R3.5.25 解体後に1317万円で売却

　R3(21)年11月30日　玉野市宇藤木 2DK4戸 H6年
　☆共同購入６号　ＡＰ　中古購入　1300万円 75.05坪
　　1口10万円 25人147口集まったので追加購入
　　H6年築でまだまだきれいだが...満室想定表面14.5%　電柱１
　　※11月1日からJPMCとサブリース 月12.44万円 表面11.48%

　R4(22)年5月31日　宇野８丁目 2DK4戸 H1年
　☆共同購入７号　ＡＰ　中古購入　970万円 77.58坪
　　1口10万円 21人109口集まったので追加購入
　　満室想定表面19.8%
　　※11月1日からJPMCとサブリース 月12.56万円 表面15.5%


R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

　R(20)2年12月21日　北区西辛川 S39年
　☆共同購入　３号戸建　中古購入　680万円 96.68坪
　　昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
　　接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
　　R3.9.1から契約開始 55,000円

　R3(21)年3月22日　南区妹尾 S52年
　☆共同購入　５号戸建　中古　760万円 50.78坪
　　1口20万円。18人が出資(計42口)
　　昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。電柱３
　　R3.8.1から契約開始 70,000円


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＜イベントのお知らせ＞



☆「忘年会・夜１」平和町 とりえもん16名
　12日（火）19時
　参加予定（定員１６名）
　１わたくし
　２あつさん
　３Ｍ本さん
　４ＤＤＭさん
　５いさむさん
　６いせきさん
　７yazinさん
　８まこりん
　９たかぱぱさん
　10ＯＣさん
　11そうさん
　12みしばさん
　13しのさん
　14ひろしさん
　15さのさん
　16こまっちゃん
　※満席になりました。
　※増枠希望の方は直接連絡ください。
　　店に聞いてみますが増やせるかどうかはわかりません。
　増枠希望
　１ＨＴさん



☆「忘年会・夜２」奉還町 ryoutei16名
　17日（日）18時
　参加予定（定員１６名）
　１わたくし
　２タマさん
　３りんしょ〜さん
　４ひろさん
　５Ｄさん
　６なかやん
　７Ｔ本さん
　８やなぎさん
　９u-kiさん
　10麒麟さん
　11みのるさん
　12よーすけさん
　13こてつさん
　14yazinさん
　15しいたけさん
　16Ｋ本さん
　※満席になりました。
　※増枠希望の方は直接連絡ください。
　　店に聞いてみますが増やせるかどうかはわかりません。



☆「忘年会・夜３」平和町 農業高校レストラン10名
　18日（月）19時
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし
　２モモさん
　３ちかのくん（モモさんとこのバイトの子）
　４なおとさん
　５まゆさん（女性）
　６じゅんこさん（女性）
　７たくみさん
　８よしみん（女性）
　９わっきーさん
　10ジェームスさん
　※満席になりました。
　※増枠希望の方は直接連絡ください。
　　店に聞いてみますが増やせるかどうかはわかりません。
　増枠希望
　１よっさん
　２ぽこさん



☆「忘年会・昼の部」ホテルグランヴィア岡山12名
　20日（水）13時半
　参加予定（定員１２名）
　１わたくし
　２かりんさん（女性）
　３りんしょ〜さん奥さん（女性）
　４むーさん（女性）
　５Ｆ原Ｈさん
　６Ｏ幡さん
　７
　８
　９
　10
　11
　12



☆「忘年会・夜４」平和町 焼肉有-ARU10名
　21日（木）19時
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし
　２ぐっちーさん
　３タマさん
　４ちーこさん（女性）
　５ジャングル大家さん
　６ino上さん
　７たかぱぱさん
　８Ｎ村さん
　９hepaさん
　10あらさん
　※満席になりました。
　※増枠希望の方は直接連絡ください。
　　店に聞いてみますが増やせるかどうかはわかりません。



１２月一覧
1日（金）14時「視察」藤戸町天城ファミリーAP＆お茶
6日（水）12時半「見学会」りょうたさん箕島戸建アフター＆ランチ（中止）
7日（木）13時「視察」倉敷市中畝AP＆ランチ
12日（火）19時「忘年会・夜１」平和町 とりえもん16名
16日（土）18時〜天王寺　必殺忘年会
17日（日）18時「忘年会・夜２」奉還町 ryoutei16名
18日（月）19時「忘年会・夜３」平和町 農業高校レストラン10名
20日（水）13時半「忘年会・昼の部」ホテルグランヴィア岡山12名
21日（木）19時「忘年会・夜４」平和町 焼肉有-ARU10名
22日（金）13時半「視察」総社市０円？＆ランチ


１月一覧


２月一覧
10日（土）13時半「セミナー＆懇親会」マーケティングセミナーin桑田町
11日（日）「新年会」


３月一覧


４月一覧
20~21日（土日）「セミナー＆懇親会」半沢大家さん新築セミナー



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は「管理会社」のお話を。


以前、少し掘り下げましたね。


関連記事
2023年11月02日　管理会社の選び方？
2023年11月03日　２　管理会社の選び方？
2023年11月04日　３　管理会社の選び方？
2023年11月06日　４　管理会社の選び方？
2023年11月07日　５　管理会社の選び方？
2023年11月14日　見た目はみんなプロ？だけど、中身は全然違う。
2023年11月15日　いまとなっては間違っていたと思います...
2023年11月19日　その人は、自分の味方か？
2023年11月20日　どこの管理会社がいいの？





わたくし、戸建系はほぼ自主管理ですが


アパート系を中心に数社にお任せしています。




お任せしているところを実名で公表すると以下。


１ＤＲＨ　　　　　　アパート１号（原尾島）

２つばめ不動産　　　アパート３,４号（福田）
　　　　　　　　　　共同購入AP２号（京山）

３セイブ不動産　　　アパート５号（伊福町）
　　　　　　　　　　アパート６号（富田）
　　　　　　　　　　アパート12号（奥田・ヒミツキチ）
　　　　　　　　　　アパート13号（宿本町・あそびば）

４Ｎスタイルホーム　アパート10号（中庄）
　　　　　　　　　　共同購入６号AP（玉野市）
　　　　　　　　　　共同購入７号AP（玉野市）

５ランド・アイ　　　アパート14号（玉野市田井）
　　　　　　　　　　アパート15号（平福）

６ケイコーハウジング共同購入AP１号（総社市）

７山陽住宅　　　　　戸建44号（笠岡市）

８木乃新　　　　　　戸建45号（笠岡市）

９岡山スイキュウ　　戸建54号1~8（浜野）



９社１６物件




改めて見ると、こんなにかと！？ちょっとびっくり^^;


わたくし程度の規模で


９社も頼んでいる人ってあまりいないんじゃないですかね？




それぞれ良し悪しはあるし


いろんな帳票が送られてくるので


かなり面倒っちゃ面倒なんですけど


昔の後輩、部下だとかのお付き合いでとか


ＪＰＭＣの借り上げが絡んでとか


情報をくれて購入時に仲介してくれたとか


立ち退きをしてもらったからとか


客付けしてもらったとか


地域性？その会社の特性？もいくらか考慮はしますが


ほとんどがお付き合いなんですよね^^;





先日も、ある管理会社さんの上席の方と話になりましたけども


「いまのうちのスタッフでは、」
「岡山大家さんに提案するだけの力はまだない」


ってことでした^^;



この方は対等に話ができるクラスにあるんですけど


どうしてもそういう方は出世してしまうので...





先日も、保険対応できる事故があったんですけど


任せてても思ったように進まないんで


結局、こちらで見積もりを手配することになりましたし




また先日、別の会社からの電話で


こちらの物件の隣家から木が大きく越境してきていて


入居者から連絡があって邪魔になっていると...



しかし、隣家は空き家で対処ができないから


こっちで切っていいですか？と...



切るのは好きにしたらいいけど


なんでこっちで費用負担しないといけないのか？...




また先日、こちらも物件、借入数も多くて


賃料の振込先が数行あるんで申し訳ないんですけど


こちらへの送金口座を間違えてしまったとか...




ちょいちょいトラブル？というか


感覚？対処法？の違いというか


みたいなことも起こるんですよね...




もちろんこれらの会社の中には


「プロ」の管理マンもいるんですよ^^;



そういう人とは、ストレスは感じないですわね。



意見、方向性が一致するとか


それ、やっといれくれるんだーとか


痒い所に手が届く感じですかね。





自分にとっての良い管理会社って


なにを主目的で管理を任せているのか？


によると思います。




わたくしの場合は、よく考えてみると


「頭を使いたくない」んですよね...



もちろん細々したところで手も使いたくないですが


しょーもない、つまらんことで


いちいち「頭を使いたくない」んですよ...




そんなんいちいち聞いてこんでも


「返事はこれしかなかろーに」とか

「それぐらい勝手にやってくれたらいーのに」とか


細かい？都度都度？の判断や


電話対応がめちゃめちゃ負担なんですよね...




だって信用して「任せてる」んですから。




時々あるのが


「岡山大家さんならこういう判断だと思うので」
「こうこう返事しときましたー」
「こうこうやっときましたー」


こんなん最高ですよ。



「おー、その通り！」
「ちゃんとわかってくれてるなー」って感心します。





「〇〇の物件のここなんですけど」
「こうこうしたほうがいいと思うんで」
「（有料で）やってもいいですかー？」


もいいですね。


「あー、やってやってー」
「それで決まりやすくなるなら全然オッケー」って。




そこまでの大金でない限り


前向きなことならどんどんお金かけますからね。



わたくしのことをよく理解している。




なんでこっちが払わんといけんの？？

こっちになにか落ち度がある？？



こういうものにはお金は払いませんし


入居者の要望も聞けません。




先日も、弱気な対応をする管理会社に

「もっと強きに対応してもらっていい」
「そういうことを言う人は出ていってくれたらいい」


って伝えました。





結局、良い管理会社なんて、最初からはありゃせんのですよ。


フィーリング、感覚、考え方とかが合う合わんなんて


最初からはわからんのですから。




積極的にコミュニケーションを図って


こちらの意向を落とし込んでいく。




それがいずれ、自分の頭となり、手と足となり


ということじゃないでしょうかねー




「どこの管理会社がいいですか？？」




全体像、イメージ的なことは話せますけど


結局は、物件経営者のあなた次第です。




自分の「頭」はね


新築企画とか、なにかクリエイティブな部分に使いたいもんです。





おしまい




火の玉ガールさんが撮ってくれたYouTubeの前編が公開！







タマさんの古民家の番組企画。

第2チャンネルRSK


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得なことは少し。持っていかれるのはどーん。





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