岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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こんばんは。岡山大家です。


まだまだ雪が残っていて、娘がひとりで頑張ってが雪だるまを作っていました




...


さて、今日はしばらくぶりに前回の続きで

2014年01月28日　管理の選び方
2014年01月29日　２　管理の選び方
2014年01月31日　３　管理の選び方


管理戸数が多すぎると


埋もれてしまってあまり相手にしてもらえなかったり


単に全体の入居率が良いといっても


自分の物件に当てはまらないかもしれない　ので、


管理会社選びで鵜呑みにできない部分


というようなことを書きました。


...


ところで、管理会社の場所　や　グループの仲介店　や　大手FC加盟　っていうのは


重視したほうが良い面が多いと思います。


管理会社の場所は、できれば自分の物件から近いほうがよいですね。


まぁ当たり前ですけど、遠すぎると緊急事対応に不安を残しますし


余程の事情がない限り、わざわざ遠い会社をチョイスする必要はないと思いますね。


...


管理オンリーの会社は置いておいて


自社で仲介部門を持っている管理会社の場合は


その客付け部門が、自分の物件の近くにあることは重要です


基本的に、部屋探しの方は


自分が住む候補にしている近辺の仲介不動産屋に行きます。


県外組の方は土地勘がないので


新幹線で来て、そのまま岡山駅近くの店に行くことも多いですが、


例えば、岡山市中区に住みたいのに


倉敷市の仲介店になんて行かないです。


もし、倉敷市の仲介店に行ったとしても


そのお店では満足に物件情報を把握できていないですし


案内に行くとしてもかなり大変です。


倉敷市から岡山市中区っていのはちょっと極端かもしれませんが


不動産屋もそうですけど、そこの営業マンも


実は、自分の店の近くの情報しか知りません


結構みなさんね、不動産屋（営業マン）って


市内ぐらいならどこでもよく知っている（情報を持っている）ように思っているんですけど


全然そんなことないです


だって、お客さんはその不動産屋の近辺で探していることがほとんどなんですから


わざわざ遠くまで詳しくなる必要があまりないんです


それよりは、自分のお店の周辺情報をどんどん鍛えていったほうが有益なんですから。


自分の店から２〜３km離れたら、相当怪しんもんですよ


あまり遠いと、自社の管理物件なのに見たことがないとか


物件名だけ知っている程度なんてことは


普通にありますからねー


遠くになればなるほど該当のお客さんも少なくなりますし


案内時間のロスも起こりますから営業マン的には回転が上がらなくて面倒なんです...


...


物件の少ない郊外や、最寄りに有力業者がない場合は仕方がないですが


ある程度の市街地で物件も多いようなエリアなら


お任せする管理会社の仲介部門はなるべく近くにあったほうがよいです。



まずは、そこの営業マンに物件を知ってもらわないとねー



つづく



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