2014年02月10日
5 管理の選び方
岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9%超
現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。
累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
(路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57u
H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
家賃90,000円でお住まいいただきました
H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20%!
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
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こんばんは。岡山大家です。
先日の大雪で中止になった見学会を 2月15日(土) 10時〜18時 にするそうです。
興味のある方はご連絡ください
関連記事
2014年01月27日 巨大床下収納物件 見学会
2013年12月23日 巨大床下収納
...
さて、今日は昨日の続きで
2014年01月28日 管理の選び方
2014年01月29日 2 管理の選び方
2014年01月31日 3 管理の選び方
2014年02月09日 4 管理の選び方
管理会社の系列店の賃貸募集の店舗数とか
FC加盟の有無も関係なくはないです。
...
店舗数は多ければ多いほど窓口は広がる訳ですが
地域NO.1の店舗数を誇る会社でなくても
自分の物件の近くに 1店舗 と
できれば、もう1店舗が主要駅の近くにあると良いです。
岡山市の場合だと、
自分の物件の近くに 1店舗 と
岡山駅の近くに もう1店舗 あれば尚良いですね。
岡山駅は県外組も来店も多く
岡山駅を中心に広範囲で案内にいくことが多いので
そんな店舗を持っていれば更に良いということですね。
...
FC加盟の有無は、
地域によっては地場の有力業者が加盟していなかったりもするので
必須ではないですが
岡山市の場合は、青いところか、緑のところが力を持っていますね。
ちなみに、某FCのその市町村における店舗数の適正ラインは
10万人に1店舗の割合で出店を認めているそうで
岡山市では約70万人なので、7店舗前後、
倉敷市は約40万人なので、4店舗前後 までということで
それ以上は増えにくいです。
また、別のFCでは
既存のFC店舗から最低500mは離れていないと
出店許可を出さないそうですよ。
...
ここまでは、自社で客付けすることを考えての話しですが
他社からの客付けも大いにあるので
自分の物件との立地関係は意識したいですが
店舗数やFC加盟は、おまけ程度でよいかと思いますね。
つづく
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9%超
現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。
累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
(路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57u
H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
家賃90,000円でお住まいいただきました
H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20%!
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
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※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
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こんばんは。岡山大家です。
先日の大雪で中止になった見学会を 2月15日(土) 10時〜18時 にするそうです。
興味のある方はご連絡ください
関連記事
2014年01月27日 巨大床下収納物件 見学会
2013年12月23日 巨大床下収納
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さて、今日は昨日の続きで
2014年01月28日 管理の選び方
2014年01月29日 2 管理の選び方
2014年01月31日 3 管理の選び方
2014年02月09日 4 管理の選び方
管理会社の系列店の賃貸募集の店舗数とか
FC加盟の有無も関係なくはないです。
...
店舗数は多ければ多いほど窓口は広がる訳ですが
地域NO.1の店舗数を誇る会社でなくても
自分の物件の近くに 1店舗 と
できれば、もう1店舗が主要駅の近くにあると良いです。
岡山市の場合だと、
自分の物件の近くに 1店舗 と
岡山駅の近くに もう1店舗 あれば尚良いですね。
岡山駅は県外組も来店も多く
岡山駅を中心に広範囲で案内にいくことが多いので
そんな店舗を持っていれば更に良いということですね。
...
FC加盟の有無は、
地域によっては地場の有力業者が加盟していなかったりもするので
必須ではないですが
岡山市の場合は、青いところか、緑のところが力を持っていますね。
ちなみに、某FCのその市町村における店舗数の適正ラインは
10万人に1店舗の割合で出店を認めているそうで
岡山市では約70万人なので、7店舗前後、
倉敷市は約40万人なので、4店舗前後 までということで
それ以上は増えにくいです。
また、別のFCでは
既存のFC店舗から最低500mは離れていないと
出店許可を出さないそうですよ。
...
ここまでは、自社で客付けすることを考えての話しですが
他社からの客付けも大いにあるので
自分の物件との立地関係は意識したいですが
店舗数やFC加盟は、おまけ程度でよいかと思いますね。
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