岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町（H27.2.6 1,850万円で売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60�u 1,730万
　岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年7月　北区津島東　
☆土地１号　土地購入→のちに新築
　約50坪　坪10万円　建築条件付き

H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57�u積水ハウス
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H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
　　　H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年4月　中区門田本町　
☆土地２号　土地購入→のちに新築
　約80坪　坪15万円

H24年9月　中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　三勲学区　3LDK 84�u P台を2棟
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
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H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 　倉敷市水島
☆物件8号　 中古平屋購入 52坪 250万円　R2.9末 解体
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
　R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日　赤磐市河本
☆土地３号、４号　土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地３号に物件16-1,2を新築。
　　※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日　南区植松
☆土地５号　土地購入→のちに新築
　 208坪 坪単価9万円
　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地5号(南区植松)に新築
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社

H28年9月　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.7円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地６号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
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H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築
　設計・施工管理　スケール建築設計室

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込23.1円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30年5月31日　南区福島　
☆物件17号　 中古購入　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.8円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　

H30年8月9日　東区鉄
☆物件21号　 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30年12月19日　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入　10300万円
　300坪の土地にH18年築2棟10戸
　表面利回りは8.3％ほど...
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H31年1月11日　北区粟井
☆物件22号　 中古購入（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1年7月1日　南区彦崎
☆借地１号　借地購入　125坪１円...
　年22万円 表面2200万％

R1年9月18日　北区津島福居　63万円
☆物件23,24-1.2号　中古購入　
　約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
　（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）

R1年9月30日　赤磐市桜が丘東　坪1.26万円
☆土地７号　土地購入
　新築用地として購入
　（R1.10.29 IW本さんにパス）

R1年10月31日　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号　中古購入　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
　将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日　北区富田
☆物件25号　中古購入　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日　北区弓之町
☆物件29号　中古購入　130万円
　裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
　（R2年4月17日かおりんさんにパス）
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R2年1月20日　玉野市八浜
☆物件30号　中古購入　10万円
　1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
　（R2年2月7日なつさんにパス）

R2年2月13日　倉敷市広江
☆物件31号　中古購入　22万円
　（R2年3月18日まさしさんにパス）

R2年3月31日　完成　中区門田本町
☆物件26,27.28号　平屋３棟新築
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
　設計・施工管理　川上宗一建築設計室

R2年4月30日　北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号　中古購入　633万円
　（R2年10月22日１〇〇〇万円で売却）
　2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%

R2年5月29日　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号　中古購入(R2.11.1解体）
　49.52坪 1200万円 1K4戸＆店舗4戸...
　
R2年7月16日　北区宿
☆物件32号　中古購入　150万円
　不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
　どうしたもんかね...

R2年7月31日　中区平井
☆土地８号　土地購入　42.99坪 70万円 坪1.6万円
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで
　引き取ってあげました(^^;

R2年12月15日　倉敷市中庄
☆ｱﾊﾟｰﾄ10号　中古購入　130.2坪 4300万円
　H10年築 1K 14戸 満室表面12％ほど
☆太陽光８号 11kw 40円(税込44円）
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2年12月25日　備前市東片上
☆物件33号　中古購入　108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの
どうしたもんか...
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R3年1月6日　倉敷市串田
☆物件34号　中古購入　75.88坪 19.8万円
ジャングル＆残置山盛りの実質マイナス物件
売主の仲介手数料をこちら負担で
とりあえず引き取り...
どうしたもんか...

R3年1月13日　倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号　中古購入　76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったので
とりあえず引き取ることに(^^;
どうしたもんか...

R3年1月13日契約　北区宿本町
☆ｱﾊﾟｰﾄ11号　中古
　78.65坪 1000万円 1K10戸
　解体してガレージハウス３戸新築予定。




共同購入物件
R1年12月26日 共同購入会社１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)

　R2年2月17日　総社市溝口
　☆共同購入１号ＡＰ　中古購入　2400万円
　　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％

　R2年10月8日　北区京山
　☆共同購入２号ＡＰ　中古購入　1500万円 49.24坪
　　1口50万円 18人34口集まったので追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　表面9.6〜11％程度を想定。出口が楽しみな案件。

　R2年12月25日契約　中区平井
　☆共同購入４号戸建　中古　560万円 76.65坪
　ここは解体して土地で売る方向で。



R2年11月12日 共同購入会社２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

　R2年12月21日　北区西辛川
　☆共同購入３号戸建　中古購入　680万円 96.68坪
　　昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
　　接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
　　当面は賃貸で運用。
　　時間かけて化けさせてみましょうか(^^;

　R3年1月13日契約　南区妹尾
　☆共同購入５号戸建　中古　760万円 50.78坪
　　昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
　　出口固く賃貸も容易そう。じっくり構えて(^^;


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＜イベントのお知らせ＞
１月



１月一覧
12日（火）11時「視察＆ドライブ＆ランチ」
　尾道市西久保町戸建
15日（金）12時「トレジャー」
　南方戸建＆ランチ
16日（土）13時半「セミナー」
　必殺大家人さん２回目
※延期になりました(-_-;)
20日（水）12時半「視察」
　中区湊150万円戸建＆ランチ
22日（金）12時「見学会」
　いいてんきさん櫃石島戸建＆
　わたくし児島味野山田町戸建＆ランチ



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は昨日の続きで管理会社のお話し。

関連記事
2021年01月17日　管理会社あるある




ネット掲載の写真の差し替えについてもまさにあるある。





写真の差し替えなんか簡単じゃないの？？





って思うでしょうが、それも状況によりますかね。


きれいな写真データが手元にあればまだしも


撮り直しとなれば


再度現地にいかないといけない。


それがまた大変でねー(;´Д｀)





日中の明るい時間帯で、できれば天気もいいほうがいい。




例えば...





週間天気を見ると水曜日が晴れか...


水曜日はＡくんとＢさんが休みで人が少ない日か...


木曜日なら人がいるな...




当日、大雨...




金曜日、朝。


今日はいけるかな。




朝から凍結被害の電話が鳴りっぱなし(;´Д｀)


あーあ...　今日も行けず...




土日は部屋探しのお客さんで動けず...




また来週か...




月曜日朝、土日で入った申込の処理...



火曜日、雨...

水曜日、人が少ない日で出られず...

木曜日、なぜか来客が多く出られず...




そんな感じであっという間に


１週間２週間は経ってしまうんよね(-_-;)





これってほんとあるあるなんよ(;´Д｀)






オーナーから見たら


写真変えるのにどんだけかかとんな！？




ってことになるわな...




おっしゃる通りなんだけど


目の前の電話、目の前の来客がどうしても優先されるわね...





それで空いた時間にということになるんだけど


まとまって空く時間いうのがなかなか取れんのよね...






「いやいや、うちが頼んでるとこは動きがスムーズよ！」





って方ももちろんいると思います。


要因はいくつか考えられて


１・暇な会社
２・人員が豊富
３・人材が素晴らしい
４・あなたの物件が決め物
５・たくさん管理を任せている
６・オーナーが怖い、面倒なやつ



そんな感じでしょうか。




１・暇な会社
　　単にその会社が暇だからかも？(^^;
　
２・人員が豊富
　　人員を多めに配置しているのかも？
　　いい会社だと思います。

３・人材が素晴らしい
　　これはあまりないかな？(^^;

４・あなたの物件が決め物
　　すぐに写真を差し替えるだけの魅力があれば
　　当然そういう動きになりやすいです。

５・たくさん管理を任せている
　　管理を解約されると困るので(>_<)

６・オーナーが怖い、面倒なやつ
　　普段から恐怖で支配してる？(^^;






しかし、大概は冒頭のようなことになりがちなんよね...


人は足りてない上に、


業務量だけは変わらないか、増えてる...




採用の広告を出しても滅多にこないし


来たとしてもなかなかいいのはこないよね...


高待遇で迎えられるわけないし...




中小企業あるあるだけど


間違って？高学歴の優秀そうなのがきたとしても


内部の人間が大したことないもんだから


そういうのは断っちゃうしね(;´Д｀)





ましてやね、よく考えてごらん？


自分の勤務先ってどうよ？





ロクなんおらんことね？




仕事しとんかしてねぇんかわからんようなやつおるじゃろ？


あからさまに遊んどるやつおらん？


ふんぞり返って偉そうにしとるだけのやつとか


タバコばっかり吸いに行くやつとか


ウダウダ話しばっかりで手が動かんやつとか


何度も同じことばっかりの段取り悪い奴とか


言われたことがきちんとできんやつとか


どこで何しとんかわからんやつとか


どこの会社も似たようなもんじゃろ？





もちろん中にはバリバリやっとる人もおるし


能力高い人もたくさんおるよ。





でもそんな人は大概出世して第一線にはおらんから


普段、オーナーとしては接触せんよね。


或いは、いまの会社に見切りつけて


いつのまにかどっか行っとるわ。






サラリーマンしながら大家になってる人って


現状を打破したい強い気持ちとか


向上心とか継続力とかがあって


恐らく、その社内で優秀な方たちなんよね。






ここで大きなギャップができるわけ。





確かに管理に関する専門的な部分では


普段接する管理会社の方のほうが詳しいでしょう。


でも、それ以外の部分では


きっとあなたのほうが優れてるんよ。





そりゃそうじゃろ？


曲がりなりにも大家いうのは経営者で一国一城の主。


社内で優秀な部類であろうあなたと


管理会社内のさほど優秀でないであろう部類の


末端の使い捨てにされる実働部隊。





一国一城の主と平がやり取りするんだから


そりゃギャップもありますわ(;´Д｀)





大変失礼な言い草だけど


何度も書くように


真に優秀なら出世してるか転職、独立してるから。





いま優秀な現場の方と接しているあなたはラッキーで


その方は恐らく出世途中で、


今後、間違いなく出世して管理者側に回るか、


どっかよそへ行くかでしょう。






結局、何が言いたいのかというと


・プロに任せてるので安心
・言ったことはすぐしてくれる
・自分の物件のことに親身になってくれる



そんな気持ちでいたんじゃダメってことね。





管理会社内のゴタゴタや慌ただしい日常を差し引いても


基本、自分より優秀でない方たちが動いてるわけだから


自分基準で測ると不満点が出るのは当然なんよね。






だから、冒頭の写真の差し替えの件なら


・こちらで満足のいく写真を用意する
・〇日までに替えてほしいと期限を切る


まずはそこよね。


粘り強くこちらが指導していかないと。


そんなのその会社の仕事なんだけど


そんな正論吐いたところでなんも変らんから。





空室対策にしても


・自分で現地に足を運んでみる
・自分で周囲の物件を現地やネットで調べてみる


管理会社の人間は、ライバル物件のことなんか把握してないし


わざわざピンポイントであなたの物件のライバル動向なんか調べないよ。





管理会社の方には失礼な話しになったけど


それが現実なんよね...




もちろん優秀な方もたくさんいるんだけど


そういう担当者に遭遇しない限り


こちらが主体的に動くとか


自分より格下に任せっきりでいくなら


かなり割り引いて考えておくとかしないと


ストレスにしかならんと思います(;'∀')





相手はそれなりの組織で


いちオーナーがわーわー言うたぐらいじゃ変わらんです。


こっちが対応していくか、管理会社を替えるかですわ。


それなりにできる管理会社が一握り程度はあるはずですから。




幸いなことに、わたくしは恵まれているほうだと思いますけど


それでもある程度許容してますからね(^^;




人に任せて自分の納得いくようにするのは


なかなか簡単じゃですね(-_-;)





いまお困りの方、


いい管理会社、いい担当者に当たることをお祈りします(^^;





おしまい




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