岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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１０月７日（月）　１９時半　から　食事会　をやります。
まだ場所は未定ですが、ご都合の合う方はぜひ

今のところの参加者
　あつさん
　ダイヤモンドさん
　麒麟さん
　mtanaさん
　ポリックさん
　Indyさん（初登場）
　Sさん
　わたくし


こんばんは。岡山大家です。


今日は１３時から読者のはかるさんの相談を受けてきましたが


現在、２棟１８室を満室経営中でうらやましい限りです


北区某所　１K　１０室


北区某所　２K　８室




その後、１７時半から　読者のきなこさん（見学会にお越しだったDさん）　のお悩み相談


わたくしの提案がちょっとヒントになったようでよかったです


...


さて、今日も昨日の続きで


まず、管理会社選びには


自社系列で抱え込まずに、広く告知してくれる


ってことは大前提ですが、


他にも要因がありましてね。


...


自社の管理物件を決めていくには


当然、一般ユーザーにも知ってもらわないといけないので


様々な媒体を使って　広告　に掲載します。


自社系列の賃貸仲介部門を使って


フランチャイズ系のポータルサイトや


スーモ、アットホーム、ホームズとかにも掲載したりして


幅広く広告を掲載することが多いです。


最近は、雑誌などの紙媒体は弱くなっているので


益々、ネット系の広告が中心になっていますね。


...


１コマ掲載するのに、１ヶ月数百円程度が一般的ですが


各社数百コマ掲載していて、


メーカー系の新築なんかが登場すると


こぞって掲載されます


部屋探しをしていると、同じ物件がゾロゾロ出てきたりしますよね


...


メーカー系の新築なんかは


大概、サブリース（家賃保証）をしていますから


早く決まらないと困るので


仲介業者の費用で、


勝手に広告を掲載して一所懸命募集してくれるんですから


ありがたい話しでしょうねー




人気エリアの新築なんか


仲介会社から見たらドル箱ですから


争奪戦になるんですよー( ﾟДﾟ) ｽ､ｽｹﾞｰ!



つづく



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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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１０月７日（月）　１９時半　から　食事会　をやります。
まだ場所は未定ですが、ご都合の合う方はぜひ

今のところの参加者
　あつさん
　ダイヤモンドさん
　麒麟さん
　mtanaさん
　ポリックさん
　Indyさん（初登場）
　Sさん
　太陽Tさん
　みーこさん
　ボギーさん
　わたくし



こんばんは。岡山大家です。


さて、今日は前回の続きで


スーモとかを見ても、物凄い数の物件が掲載されていますけど


仲介会社からすると


決め物　はバンバン広告に載せて


バンバン問い合わせや来店につなげて


売上にしていきたい...


...


でもね、バンバン他社に決められたら


仲介料も広告料も自社系列には落ちません


折角、自社系列で管理しているのに


他社にバンバン持っていかれるなんて...


でも、自社系列の仲介力だけでは...


...


すると、どんなことが起こるかというと


他社に空室情報は流すけれど、他社の広告はNG


ってなります


...


サブリース（家賃保証）であれば


早く決まれば決まるほど保証を受託した側にメリットがあるので


他者の広告掲載も大歓迎でしょうが


一般の物件だと、


管理料と仲介料と広告料がメイン収入になりますから


他社に持って行かれたくないんですよねー


...


自社系列での仲介力に自信がない会社ほど


こんなことをやります


大家さんにとっては何のメリットもありませんけども...


...


管理会社選びには


自社系列で抱え込まずに、広く告知してくれるのは当たり前で


さらに他社の広告掲載も認めている


ってことが必要だと思いますね



そういうことを一般の大家さんが知ることは簡単ではないですが...



つづく



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　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

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１０月７日（月）　１９時半　から　食事会　をやります。

場所が決定していますので、詳しくはこちらをどうぞ



こんばんは。岡山大家です。


競馬の凱旋門賞。


期待の　オルフェーブル　と　キズナ　が出走しましたが


残念ながら２着と４着


世界の壁はなかなか破れませんねー


...


さて、今日、は前回の続きで。


他社に物件情報を公開して


広告掲載も許可している


管理会社っていうのは良心的だと思いますねー


下手にクローズして失敗することもありますし


入居率を優先して考えるならありえないことでしょう


クローズするような管理会社は自社の利益優先ということでしょうね。


...


さらに重要なポイントがいわゆる　広告料


このブログでも何度か登場したワードですけども


最近は、大家さんが　広告料　を出すのはほぼ当たり前になっていますね


やっぱり広告料があるのとないのとでは


客付け側としては取り組み方が全く変わりますからねー


そりゃ、家賃５万円の物件を決めても


売上は


広告料なし　なら　５２５００円


広告料１ヶ月なら　１０２５００円


広告料２ヶ月なら　１５２５００円


ですからねー


ノルマに追われる営業マンとしてはありがたい存在です


...


大家さんとしても


早期の客付けや、他の物件との差別化を期待してのことですから


広告料の高騰化を招きつつも仕方のないところですね


...


今時は、ほとんどの管理会社が管理を請け負う際に、


広告料　を受領するということを管理契約書に記載していると思います。


昔からやっている老舗の不動産屋や


田舎の不動産屋は受領しないところもあるようですが


都市部の不動産屋は１００％に近い状況ではないでしょうかねー



そんな感じの広告料...



わたくしも払ったことあります



つづく



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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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１０月１３日（日）　１０時半　から
しょーですさん　の物件見学会をさせていただけることになりました。
その日に、あつさん２号物件の見学もOKをいただきました。
３連休の真ん中ですが、ご希望の方はご連絡ください
その後、お時間のある方はランチでもいきましょう
集合場所などはこちら

参加予定者
　しょーですさん
　INDYさん
　わたくし



こんばんは。岡山大家です。


今日は、前回の続きで


物件情報をクローズせず、他社にも公開している


自社のみの集客に拘らず、他社にも広告掲載を許可している


というポイントを挙げて


その後、広告料のことを書いておりました。


都市部ではポピュラーな広告料


売上が２倍、３倍となっていくのでとてもありがたいですし


大家さん側も他の大家さんとの差別化を図る目的もありますね。


...


一般的な　大家　⇔　仲介会社　の流れだと


仲介会社　「大家さん、この物件が決まったら広告料２ヶ月もらえませんか」

大家さん　「わかりました。その代わり早く決めてくださいね」


みたいな感じなんです。


...


それが　大家　⇔　管理会社　の流れだと


管理会社　「大家さん、この物件が決まったら広告料２ヶ月もらえませんか」

大家さん　「わかりました。その代わり早く決めてくださいね」


で、ここまでは同じですけども


その後の募集する際の　管理会社　⇔　仲介会社　の段階で


管理会社　「広告料１ヶ月出しますんで、この物件決めてくださいね」

仲介会社　「わかりました。」


となったりすることがあります。


ん


おかしいところ気づきました


...


一般的な管理会社の収益源って


集金家賃の５％程度の管理料　とか


退去時の修繕工事での中抜き　とかでしょうけど


もうひとつの収益源がこれなんですねー



大家さんからすると、空室を早く埋めたくて、仲介屋に渡したいはずのものなんですけどね...


少なくともわたくしの場合はそういう意図で出しています


わたくしの場合は、自主管理ですから


１００％仲介屋に渡りますけどねー


...


先日、大家さんデビューを果たした　読者のかこさん　には


物件情報をクローズせず、他社にも公開している

自社のみの集客に拘らず、他社にも広告掲載を許可している

受け取り広告料は、他社が決めた場合には全額渡している


管理会社を紹介しましたよ


...


岡山市の管理会社のチョイスで悩んでいる方は


上記を満たしている管理会社、満たしていない管理会社を


教えてあげますよー



おしまい



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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

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　5号　19,000円でH25年6月から入居

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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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１０月１３日（日）　１０時半　から
しょーですさん　の物件見学会をさせていただけることになりました。
その日に、あつさん２号物件の見学もOKをいただきました。
３連休の真ん中ですが、ご希望の方はご連絡ください
その後、お時間のある方はランチでもいきましょう
集合場所などはこちら

参加予定者
　しょーですさん
　INDYさん
　大黒天人さん
　ジムさん
　わたくし



１０月１５日（火）　１１時　から
かこさん　の物件見学会をさせていただけることになりました。
その後、お時間のある方はランチでもいきましょう
集合場所などはこちら

参加予定者
　かこさん
　TAKEさん
　わたくし



こんばんは。岡山大家です。


今日は前回の続きを少々。


自分が任せている管理会社が


・物件情報をクローズせず、他社にも公開している

・自社のみの集客に拘らず、他社にも広告掲載を許可している

・受け取り広告料は、他社が決めた場合には全額渡している


と、きちんと動いてくれているかを確かめるには


いろいろと方法があります。


...


その管理会社に直接聞いても教えてくれるはずもないでしょうから


他社の仲介会社に聞くのが一番かと思います。


管理会社は、自社の部屋付のために


自社の空室をまとめた一覧　を各仲介会社に配信していますので


その内容を確認すれば広告料が確認できます。


その為には、複数の仲介さんと繋がりが必要になりますね


自分の物件がなかなか決まっていない場合


他社の仲介会社からの情報収集も必要でしょうね。


...


広告掲載については


スーモやアットホームなどを検索すれば自分で探せると思いますが


他社の仲介会社が全く掲載してくれていない場合は


ちょっと異常です。


管理会社が禁止しているか、掲載するに値しない物件でしょうから。


掲載コマには限りがありますし


掲載するなら集客が見込めそうな物件にしますので


そもそも掲載候補にならない物件は


魅力が乏しい可能性が大です。


自分の物件が掲載されているかの確認はしておいたほうがよいでしょう


管理会社が禁止している場合の確認は


他社の仲介会社に聞いてみましょう。


それ以外で、掲載されていない場合は


魅力が乏しい可能性が大きいので


条件の見直しやリフォームなどを検討された方がよいかと思います。


管理会社（系列の仲介店）に掲載をお願いして


無理やり掲載させたところで入居は改善されないと思いますので...



おしまい



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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　年明けからリフォームの手配をしようと思います

　次はいくらで募集しようかなー



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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読者の麒麟さんの新築完成見学会があります
１月２５日（土）、２６日（日）　１０時〜１６時
一応、両日共、１０時にハローズ花尻店
岡山県岡山市北区白石西新町9番地116に集合にします。
ご希望の方はご連絡ください
１０時に間に合わない方や、午後からの見学の方は、住所をお伝えしますので、こちらもご連絡ください。

２５日　Ｉ島さん、O賀さん、S田さん

２６日　とーやさん、Aさん、大黒天人さん


...


こんばんは。岡山大家です。


ブログリニューアルってことで１日更新できませんでしたが


コメント欄を復活させてくれたようです


何かと勝手が変わって慣れるまで苦労しそうですが


...


ところで、2014年01月10日　完成見学会のお知らせ　北区久米の記事中で、


１月２６日（日）にトップブロガーの必殺大家人さんが


岡山でセミナーをされるということを書きまして


数名の方と一緒に行く予定なんですが


その後、読者のmtanaさんが飲み会を主催してくださって


その席に、必殺さんもお越しになるそうなんです


早めに人数を確定させないといけないそうですが


明日２３日中の締切で読者の方も受け付けてくださるそうなので


ご希望の方はokayamaooya@gmail.comまでご連絡ください


...


さて、特に面識はありませんが、ブロガーの川崎大家さんのメルマガにあった内容で


共感できる部分があったので一部抜粋させていただきます。



以下、一部抜粋

先日、わけあってリフォーム工事の見積もりを管理会社さんにお願いしました。

すると、自分で普段発注する約２倍の金額が出てきました。
...

この会社は地元の大手。

地域シェアトップで、工事部門もちろん、

他にも多角的な経営を行う、非常に規模の大きな会社です。
...

クロスやCFの単価を確認したら妥協範囲だったので

その客付け能力を期待しつつ、お願いをしたのですが・・・。
...

これは私の勝手な想像ですが、

大手であるがゆえ店から遠くて小規模な私の物件に

力をいれなくても、他にいくらでも仕事があるのです。
...

別の地場業者さんは、家族経営小さなお店ですが

ネットに力をいれており、スーモとアットホームの両方を抑えています。

ネット上の客付け能力としては管理会社と遜色ありません。
...

結局、客付け能力を期待して今の管理会社さんを

選んだわけですが、付き合う意味が？？？

それどころか、運営コスト面ではむしろマイナスになります。


ちょっと悩みどころです。


...


ありがちな話しですよねー...


会社が大きいと何となく安心できる気がしますもんね。


でも、大きすぎると零細大家は軽く扱われてしまいがちに思いますねー


難しいところです...


川崎大家さんは岡山に物件がないので何もしてあげられませんが


岡山でお困りの方にはなんとかしてあげたいですねー



おしまい



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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　年明けからリフォームの手配をしようと思います

　次はいくらで募集しようかなー



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

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倉敷市有城の巨大床下収納のあるマンションの見学会があります。
２月５日（水）　と　２月８日（土）　１０時〜１８時
希少な物件ですので、興味のある方はご連絡ください　

関連記事
2014年01月27日　巨大床下収納物件　見学会
2013年12月23日　巨大床下収納



こんばんは。岡山大家です。


今日は、ママちゃんの誕生日でしてねー


娘ちゃんにこき使われて、リビングがパーティー仕様に



これ、またパパちゃんが撤去するんですけど...(笑)


...


さて、最近　管理　について相談されるこことが多いんで今日はそんなあたりを。


基本的に　管理　をお願いするって判断の部分に、


客付力　を大いに期待されているようです。


そりゃそうですよねー


入居者がいないと何にもならないですからねー


...


で、何を判断材料にするかっていうと


会社の規模　だったり


管理戸数　だったり


グループの仲介店の立地や店舗数　だったり


大手フランチャイズに加盟しているから　だったり


って感じが多いでしょうかね。


...


会社の規模が大きい　となんとなく　倒産しにくそう　とか


管理戸数　が多いとなんとなく　地場で力持ってそう　とか


そのグループ会社の仲介店が自分の物件に近い　と


なんとなく　決めてもらいやすそう　とか


店舗数が多かったり、大手ＦＣ加盟　だったりすると


なんとなく　集客が多そう　とか


そんなイメージってあると思うんですよねー


...


実際、倒産してしまうと、管理会社経由になっている家賃とか


預かってもらっている敷金なんかが消える可能性もありますし


管理戸数が少ないと、なんとなく弱小な感じがしますし


店舗が遠かったり、


或いは店舗が少なかったり、集客が弱そうだったりすると


客付大丈夫かなー？ってなるので


判断材料としては、どれも一理あるんですけど


そんな単純な話しでもなくて



規模が小さすぎても良くないでしょうけど


大きけりゃいいってもんでもないんですよ



つづく



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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　年明けからリフォームの手配をしようと思います

　次はいくらで募集しようかなー



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

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２月５日（水）　と　２月８日（土）　１０時〜１８時
希少な物件ですので、興味のある方はご連絡ください　

関連記事
2014年01月27日　巨大床下収納物件　見学会
2013年12月23日　巨大床下収納



こんばんは。岡山大家です。


今日は、某戸建の見学に行ってきましたよー



急な声掛けにも関わらず、１０人中　５人　がお越しになりまして


みんな好きですねー(笑)


...


さて、昨日の続きで。

2014年01月28日　管理の選び方


どこの管理会社も、基本的には管理戸数を増やそうと試みます。


管理戸数が増えるとスケールメリットも出ますしね。


管理を受託するためのトークって


「うちは管理戸数が〇〇〇〇戸です」　とか

「管理物件の入居率は９〇％です」　とか


実績をアピールしたり


「自社の仲介店舗が〇店舗ある」　とか

「大手フランチャイズに加盟している」　とか


なんなら、同系ＦＣ他社の店舗もごちゃまぜにして店舗数を膨らませて説明したりもあります。


他には、


「自社系列だけでなく、他ＦＣや地場業者さんにも情報発信して広く募集している」


なんてことも言ったりします。


あまりわかっていない人が


「管理戸数が〇〇〇〇戸あって、
入居率が９〇％以上で岡山では上位なんですよー」

「ほとんどの業者さんと付き合いがありますし、
ＦＣグループ店舗や自社店舗もたくさんあるので客付も大丈夫ですよー」


なんて言われると、それなりに信じてしまうもんです。


近いようなこと言われたことないです？


...



でも、管理会社選びに大きく影響する　客付力　にはほとんど関係ないです。



まず、管理戸数が多い　という点。


特に、急激に戸数が拡大していくと、人員が足りなくなります。


仕事が滞りやすくなりますし、社員一人ひとりの負担が大きくなり、


離職者が増えやすくなります。


そうそう有能な人材が入社する訳でもないですし、教育に時間もかかります。


そして、ある程度育ったところでまた辞めていきます。


...


規模拡大が落ち着いて、社員の人員やスキルが追い付いてきた場合でも


普通の零細大家さんの物件は


埋もれてしまいます


仮に、５００戸所有の管理オーナー　と　１戸だけの管理オーナー　がいたとしたら


どちらの案件が優先されると思いますか？



５００戸のオーナー

　「１０戸も空いてるから早くなんとかしてくれ。管理会社変更も考えんといけんか？」


１戸のオーナー

　「なかなか決まらないんですけど、何か提案してもらえませんか？」



管理戸数が多いということは、そういうことでもあるんですね。




つづく



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　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
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　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

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知り合いの大家さんが　２月５日（水）　と　２月８日（土）　１０時〜１８時　に
不動産業者向けにやるのに便乗します(笑)
希少な物件ですので、興味のある方はご連絡ください　

関連記事
2014年01月27日　巨大床下収納物件　見学会
2013年12月23日　巨大床下収納



こんばんは。岡山大家です。


今日は、朝一で某不動産屋へ「読者さんの空室物件を決めてくれー」ってお願いしてきて


その後、読者のナオ大家さんと物件巡りをしてきましたよー


巡ること約６時間...　どんだけ〜　　ちょっと古いな


...



さて今日は、前回の続きで。

2014年01月28日　管理の選び方
2014年01月29日　２　管理の選び方



管理戸数が多いと　弱小大家の物件は埋もれてしまう　ってことまで書きました。


そりゃそうですよね。


何千戸も管理がある中の、一弱小大家の古い物件を優先する理由がないでしょ？


資金力があって次から次へと物件を増やしている大家さんがいれば


物件を買ってもらえる　⇒　売買部門で仲介料が発生

そのまま管理を任せてもらえる　⇒　管理料増収、管理戸数増加


ってことになりますし、


取り扱う物件が増えるということは


仲介料、広告料、付帯商品の売上、小修繕、退去清算などが


絡んでくるチャンスが増える訳ですからねー


かなりの優良物件だとか、コネがあるとかでないとなかなかね


管理を任せてはいても、２年も３年も４年も空いたままの部屋なんてのも普通にあるんですから...


...


入居率だって、どこの管理会社でも、９０数パーセントはありますけど


そんなもん、人気エリアの大型人気物件が管理に加われば


簡単に入居率は上がるんですから、


そもそも、全管理物件に対する入居率なんて管理会社を選ぶ指標にはならないんですよ。


人気エリアの人気物件なんて、どこがやっても決まりますわ


入居率を指標にするんなら


自分の物件に似たようなエリアや似たような間取りなどを


抽出して計算するべきでしょう？




仮に、管理戸数１００戸の会社があったとして


新築、築浅、立地も抜群の

Ａマンション　５０戸　⇒　満室

Ｂマンション　３０戸　⇒　満室

Ｃアパート　１４戸　⇒　満室


管理受託後１年経過の　３点ユニット１Ｋ、場所微妙の

Ｄアパート　６戸　⇒　入居なし


これでも、全体の入居率は９４％ですからね。


ちょっと極端ですけど、


これでは客付力、空室改善力があるとは言えんでしょ？



全物件をごちゃ混ぜにして


「うちは入居率がいいんです」　なんて言ってるとこばっかりですよ。



ごまかされたらダメだよー(笑)



つづく




２月１日の必殺大家人さんの高松のセミナーに行きますが

受付が１３時からなので、

岡山発　１１時１３分　⇒　高松着　１２時７分

のマリンライナーに乗って、簡単に昼食を取ってから会場に入ろうと思います。

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☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

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　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

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まだまだ雪が残っていて、娘がひとりで頑張ってが雪だるまを作っていました




...


さて、今日はしばらくぶりに前回の続きで

2014年01月28日　管理の選び方
2014年01月29日　２　管理の選び方
2014年01月31日　３　管理の選び方


管理戸数が多すぎると


埋もれてしまってあまり相手にしてもらえなかったり


単に全体の入居率が良いといっても


自分の物件に当てはまらないかもしれない　ので、


管理会社選びで鵜呑みにできない部分


というようなことを書きました。


...


ところで、管理会社の場所　や　グループの仲介店　や　大手FC加盟　っていうのは


重視したほうが良い面が多いと思います。


管理会社の場所は、できれば自分の物件から近いほうがよいですね。


まぁ当たり前ですけど、遠すぎると緊急事対応に不安を残しますし


余程の事情がない限り、わざわざ遠い会社をチョイスする必要はないと思いますね。


...


管理オンリーの会社は置いておいて


自社で仲介部門を持っている管理会社の場合は


その客付け部門が、自分の物件の近くにあることは重要です


基本的に、部屋探しの方は


自分が住む候補にしている近辺の仲介不動産屋に行きます。


県外組の方は土地勘がないので


新幹線で来て、そのまま岡山駅近くの店に行くことも多いですが、


例えば、岡山市中区に住みたいのに


倉敷市の仲介店になんて行かないです。


もし、倉敷市の仲介店に行ったとしても


そのお店では満足に物件情報を把握できていないですし


案内に行くとしてもかなり大変です。


倉敷市から岡山市中区っていのはちょっと極端かもしれませんが


不動産屋もそうですけど、そこの営業マンも


実は、自分の店の近くの情報しか知りません


結構みなさんね、不動産屋（営業マン）って


市内ぐらいならどこでもよく知っている（情報を持っている）ように思っているんですけど


全然そんなことないです


だって、お客さんはその不動産屋の近辺で探していることがほとんどなんですから


わざわざ遠くまで詳しくなる必要があまりないんです


それよりは、自分のお店の周辺情報をどんどん鍛えていったほうが有益なんですから。


自分の店から２〜３km離れたら、相当怪しんもんですよ


あまり遠いと、自社の管理物件なのに見たことがないとか


物件名だけ知っている程度なんてことは


普通にありますからねー


遠くになればなるほど該当のお客さんも少なくなりますし


案内時間のロスも起こりますから営業マン的には回転が上がらなくて面倒なんです...


...


物件の少ない郊外や、最寄りに有力業者がない場合は仕方がないですが


ある程度の市街地で物件も多いようなエリアなら


お任せする管理会社の仲介部門はなるべく近くにあったほうがよいです。



まずは、そこの営業マンに物件を知ってもらわないとねー



つづく



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　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

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　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

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　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



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　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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関連記事
2014年01月27日　巨大床下収納物件　見学会
2013年12月23日　巨大床下収納


...


さて、今日は昨日の続きで

2014年01月28日　管理の選び方
2014年01月29日　２　管理の選び方
2014年01月31日　３　管理の選び方
2014年02月09日　４　管理の選び方



管理会社の系列店の賃貸募集の店舗数とか


FC加盟の有無も関係なくはないです。


...


店舗数は多ければ多いほど窓口は広がる訳ですが


地域NO.１の店舗数を誇る会社でなくても


自分の物件の近くに　１店舗　と


できれば、もう１店舗が主要駅の近くにあると良いです。


岡山市の場合だと、


自分の物件の近くに　１店舗　と


岡山駅の近くに　もう１店舗　あれば尚良いですね。


岡山駅は県外組も来店も多く


岡山駅を中心に広範囲で案内にいくことが多いので


そんな店舗を持っていれば更に良いということですね。


...


FC加盟の有無は、


地域によっては地場の有力業者が加盟していなかったりもするので


必須ではないですが


岡山市の場合は、青いところか、緑のところが力を持っていますね。



ちなみに、某FCのその市町村における店舗数の適正ラインは


１０万人に１店舗の割合で出店を認めているそうで


岡山市では約７０万人なので、７店舗前後、


倉敷市は約４０万人なので、４店舗前後　までということで


それ以上は増えにくいです。


また、別のFCでは


既存のFC店舗から最低５００mは離れていないと


出店許可を出さないそうですよ。


...


ここまでは、自社で客付けすることを考えての話しですが


他社からの客付けも大いにあるので


自分の物件との立地関係は意識したいですが


店舗数やFC加盟は、おまけ程度でよいかと思いますね。



つづく



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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

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☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

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2014年01月27日　巨大床下収納物件　見学会
2013年12月23日　巨大床下収納

１１時　M井さん



みーこさん物件のリフォーム後の物件見学会を
２月１６日（日）、１７日（月）　の１１時からやります。
場所は北区春日町です。その後食事でもいかがでしょう？
ご希望の方はぜひ

関連記事
2014年01月17日　みーこさん、リフォーム中



...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、みーこさん物件リフォームの最終打ち合わせのあと


新築RCの間取りのプランニングに行ってきましたよー


わたくしの案が具現化されればかなり面白いものができるのですが


予算との勝負になりそうです


...


さて、今日は前回の続きで

2014年02月10日　５　管理の選び方


ここまで、

・管理戸数
・入居率
・自社の仲介店の数
・自社の仲介店の立地
・FC加盟の有無


その管理会社のグループ仲介店での客付け（自社付け）を前提にした場合


その管理会社のグループ仲介店の立地以外は


あまり関係ないという書き方をしました。


大家さんが客付けを期待する部分に関しては


大家側からみたらどれもひとつの判断基準になりますが


よく考えてみると


現場の営業マンサイドからするとそんなことはどうでもいい話しですよね。


一番大事なのは


大家さんは客付けをしてほしい


営業マンは客付けをしたい


ここのニーズが合致することなんです


管理戸数や入居率なんかは関係ないというのは


こういうことなんです。


でも、管理を獲得する側はアピールしてきますけどね。


...


結局、大家さんは営業マンが客付けしたい物件作り　をしないと


そもそもどこに頼んでも客付けできないんですよ


だって、実際に客付けするのは現場の営業マンなんですもん


...


「A社に管理を任せているけれど全然決めてくれない」

「他に管理を変えようか...」


なんて愚痴を言っている大家さんってたくさんいますけど、


管理会社の怠慢も無いとは言いませんが


そもそも、営業マンが客付けしたいと思う物件になっていないんですよ



自社系列の管理物件だからってなんでもかんでも決める訳じゃありませんから



つづく



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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

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２２日（土）、２３日（日）にイベントをされるそうです

関連記事
2014年02月15日　差し入れネタ　おまけ１

興味のある方はご連絡ください。

...

新年会のお知らせ
２月２２日（土）　岡山駅近く　２０時　スタート
ご都合の合う方はぜひ

　Sさん
　H田さん
　しょーですさん
　M谷さん（初登場）
　N山さん
　okamoさん
　わたくし

...


こんばんは。岡山大家です。


今日は以前視察した物件へ、朝一で　Sさん、M谷さん、Nさん　と行ってきましたー

2014年01月30日　たぶんまだ非公開
2014年02月01日　必殺さんセミナー


家賃４万前半ならなんとかなるんですけど、指値が難しそうで


...


その後、今日も、みーこさん物件の見学会に行ってきました

　mtanaさん
　indyさん
　H田さん
　わたくし



今日は、掃除をやっていました


最終の仕上がりが楽しみです


...


さて、今日は前回の続きで

2014年02月12日　６　管理の選び方


はっきり言って、


営業マンが客付けしたいと思うほどの物件なら


大概のどこの管理会社に任せても決まるんですけどね(*ﾟ∀ﾟ*)


まぁそれは物件側の問題なんでここでは置いておいて、


管理会社を選ぶポイントに


自社系列以外の客付　もあります。


自社系列以外の客付なら、その管理会社の立地はあまり関係ないです。


が、管理業務に関することは遠いほうがマイナスでしょうけどね。


...


自社系列以外の客付　というのは


自社系列だけでの客付よりも、


単純に他社にもお願いしたほうが決まる確率が高まるので


付き合いのある業者にも客付依頼をしている状態です。


主に、客付けして欲しい物件のリストをメールやFAXで送ります。


それらには、募集条件や広告料などの情報が記載されており


魅力的な物件であれば、どんどん問い合わせも入ってきます


そもそも、魅力的でなければ問い合わせもありませんが...


まぁ、これも物件側の問題ですが



他社へも定期的に広く募集のお願いをしている　というのは


当然クリアしておくべきでしょう。


規模の小さい会社、年配の方が多い会社、閉鎖的な会社　なんかは


こういうことがきちんとできていないことが多いので


管理先の候補に入れるべきではないでしょうね。



岡山市の業者のことならわたくしが大概お答えしますが


普通、こういうことを知るには、


複数の不動産屋に聞き込みするしかないです



仮に、A社に任せている大家さんは、


B社に行って

「A社から情報はきているか？○○っていう物件（自分の物件）は知っているか？」


って聞くだけですけどね。



つづく



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今日は、不動産業者のS井さんとランチに行ったんですけど


はちゃめちゃ裏話満載でめちゃ面白かったんです


が、ここでは書けない話しが満載で


気になる方は新年会の席でお話しましょうか（笑）


その後、リフォーム業者のA田さんと物件２号のリフォーム打ち合わせへ


クロス２箇所、掃除で済みそうです


...



さて、今日は昨日の続きで

2014年02月17日　７　管理の選び方


FAXやメールなどで


他社へも定期的に広く募集のお願いをしている　管理会社かどうかは


複数の不動産屋さんに聞き込みをすると良いのですが


管理戸数がそこそこ多いとか、複数店舗展開しているような会社なら


ほぼ間違いなく情報を送っています。


それでも、複数の不動産屋さんに聞いたほうがよいです。


なぜか？


それはですね、管理会社の都合で情報提供していない先があるからなんです。


大家さんからしたら、多くの業者さんに知ってほしいですし


どこの不動産業者が客付けしても一緒ですから


どんどん情報提供をしてほしい訳ですよ。


でもね、


ライバル会社　だったり


過去にトラブルがあった業者　だったり


絶縁状態の業者　だったり


には送らないんですよ


そんなこと大家には関係ないんですけどね...


...


ライバル業者　というと、


シェア争いしているところ　とか


同じエリアに事務所を構えている会社　とかですね。


心情的にわからなくもないですが、


そんな会社は器が小さいです(>_<)


...


過去にトラブルがあった業者　は


変な入居者を紹介してきた　とか


契約で揉めた　とかでしょうね。


悪質な業者へは送る必要はないので、これはこれでアリでしょう。


...


絶縁状態の業者


これは案外多いんです。


岡山市では、夜中にバンバンCMやってる　S　はどことも付き合いをしないですし


数年前までは、同じ青いFCの　S　と　K　も付き合いをしていませんでしたし


K　は元社員の転職先（一部除く）とは付き合いしないですし


FCではない黄色のところもほとんど他業者と付き合いないですし


F　も閉鎖的な業者で付き合いの範囲が狭い　といった具合に、


どことどこは付き合いがあって、どこは付き合いがないとかってことも


調査をしておかないと


「うちは協力業者にも情報を送って広く募集していますからー」　なんて言っても


実際にはどうだかわかりませんからねー



つづく



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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日も昨日の続きで

2014年02月18日　８　管理の選び方


管理会社や客付業者間でもいろいろありましてねー


A社の　管理担当は横柄だから紹介しない　とか


B社の　営業マンは話し方がなっていないから取引しない　とか


C社に　人材を引っこ抜かれたから今後は取引しない　とか


D社に　管理をひっくり返されたから今後は取引しない　とか


E社は　問合せをしても面倒くさそうに対応するから紹介しない　とか


F社は　なんだかんだ付帯商品を強制してくるから客付けしにくい　とか


G社は　契約時の提出書類が多すぎて面倒だからやりたくない　とか


H社は　審査に時間がかかりすぎるから嫌だ　とか


Ｉ社は　契約書がなかなか上がってこないから契約が進まない　とか


J社は　広告料をもらっているはずなのに他社には出してこない　とか


K社は　広告料の支払いが翌月に回るから当月の売上にできない　とか


L社は　審査が厳しい　とか


M社は　交渉事を聞いてくれない（大家に話しを持っていかない）　とか


N社は　現地キーを設置していないので鍵を取りに行くのが面倒　とか


O社は　土日休みで連絡がつかないので紹介しにくい　とか


P社は　１８時以降は電話に出ないからやりにくい　とか


Q社は　部屋が汚いから案内したくないい　とか


いくらでも出てきますね


...


サラリーマン根性の社員...


お局さんの独裁政権...


担当者がテキトー過ぎる...


そんな会社は山ほどありますねー



ほんのちょっとしたことだったりするんですけど


大家さんには全く関係ないことで...


...


客付けをするのは　現場の営業マン　ですから


営業マン目線での管理会社の評価は大きいですよ


こんなとこまで分かって管理を任せている人は


なかなかいないでしょうけどねー



管理会社選びも難しいです



つづく



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