2013年09月30日
決め手は... その４
岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。
累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、周辺相場は坪20数万）
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56㎡ を建築
現在賃貸中 90,000円 （駐車場3台込、2LDK、約57㎡）
建築中に入居者が決まり、現在も入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
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※サーバー負荷軽減のためにコメント欄を一時ストップするそうです(＞＜)
復旧までのコメントなどは FC2拍手 へお願いします。
１０月７日（月） １９時半 から 食事会 をやります。
まだ場所は未定ですが、ご都合の合う方はぜひ
今のところの参加者
あつさん
ダイヤモンドさん
麒麟さん
わたくし
こんばんは。岡山大家です。
今日は読者の麒麟さんの物件の
リフォームの相談を受けに行ってきましたよー
割と長いことお住まいだったようで結構痛んでます(>_<)
あまりお金をかけたくないところなんですが...
...
さて、今日も昨日の続きで
決め物は他社にお願いしなくても決められる
実際にすんなり決まれば
管理会社も大家さんも有益な話しですけど
その目論見が外れて、意外と決まらないケースもあります
そういうことは、比較的集客力の弱い会社で起こりますねー
...
折角の決め物だから、これを自社系列で決めると
お客さんから仲介料、大家さんから広告料が
じゃあ、しばらく他社にはクローズしておこうって感じで
自社系列の利益に目がくらむんですよねー
そんなことでなかなか決まらなかったら
大家さんだけが一方的に被害を受けますからね
例えば、新築で強気過ぎる設定をして、
他社へはクローズした挙句
竣工後もなかなか決まらなかったってケースなんかは
実際によくある話しなんですよ
...
一般の大家さんがそういうことに気づくのはなかなか難しいですが...
小さめの会社に、新築とかの決め物を任せる時は
気をつけたほうがよろしいかと思いますねー
...
まずは、
自社系列で抱え込まずに、広く告知してくれる管理会社
を選ぶというのが大前提だと思いますねー
大家からしたら、管理会社の都合で他社にクローズされたらたまらんですよ
単なる機会損失でしかないですから
つづく
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。
累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、周辺相場は坪20数万）
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56㎡ を建築
現在賃貸中 90,000円 （駐車場3台込、2LDK、約57㎡）
建築中に入居者が決まり、現在も入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
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基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
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１０月７日（月） １９時半 から 食事会 をやります。
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今のところの参加者
あつさん
ダイヤモンドさん
麒麟さん
わたくし
こんばんは。岡山大家です。
今日は読者の麒麟さんの物件の
リフォームの相談を受けに行ってきましたよー
割と長いことお住まいだったようで結構痛んでます(>_<)
あまりお金をかけたくないところなんですが...
...
さて、今日も昨日の続きで
決め物は他社にお願いしなくても決められる
実際にすんなり決まれば
管理会社も大家さんも有益な話しですけど
その目論見が外れて、意外と決まらないケースもあります
そういうことは、比較的集客力の弱い会社で起こりますねー
...
折角の決め物だから、これを自社系列で決めると
お客さんから仲介料、大家さんから広告料が
じゃあ、しばらく他社にはクローズしておこうって感じで
自社系列の利益に目がくらむんですよねー
そんなことでなかなか決まらなかったら
大家さんだけが一方的に被害を受けますからね
例えば、新築で強気過ぎる設定をして、
他社へはクローズした挙句
竣工後もなかなか決まらなかったってケースなんかは
実際によくある話しなんですよ
...
一般の大家さんがそういうことに気づくのはなかなか難しいですが...
小さめの会社に、新築とかの決め物を任せる時は
気をつけたほうがよろしいかと思いますねー
...
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を選ぶというのが大前提だと思いますねー
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単なる機会損失でしかないですから
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