決め手は... その3

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 

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10月7日(月) 19時半 から 食事会 をやります。
まだ場所は未定ですが、ご都合の合う方はぜひ
笑顔

今のところの参加者
 あつさん
 ダイヤモンドさん
 麒麟さん
 わたくし


こんばんは。岡山大家です。


今日も読者の方とお会いしてきましたよーバニー


Aさんというご夫婦で、


単なるマイホームでなく、賃貸併用で考えているけれど


なかなか前に進めないという状況でした汗


何かお力になれればいいですね笑顔


...


さて、今日も昨日の続き


管理会社が自社系列以外の仲介店に客付けをお願いする場合


空室一覧というものを送付すると書きました。


各社、書式もバラバラですけど、記載内容はほぼ同じで


その多くは定期的に週1回ぐらいの頻度で送ってきます。


...


この空室一覧には、各社のスタンスが表れていまして


自社の空室を全部掲載するところもあれば


人気物件や新築などの決め物は公開しないところもあります。


基本的には、他社にお願いすることなく自社系列で決めたいですし


いわゆる 決め物(簡単に成約できそうな物件) は


自社系列で充分決められる可能性が高い訳ですから


わざわざ他社に譲る必要がないんでね。


自社系列で決めれば


仲介手数料、広告料、その他 の売上が上がります
から


どこの業者も、できる限り自社系列で決めたいんです力こぶ


...


具体的な、決め物 というのは


主に、立地に問題がなく、適正家賃で、需要にマッチした

・新築や築浅

・人気の学区にあるファミリー物件

・希少な条件の物件(ペット、楽器、デザイナーズ、戸建てなど)


といった感じです。


...


そんな物件は、どこの業者でも決められるので


極力他社には情報を出したくないんですが


大家側からしたら、どこの業者が決めてくれても構わない訳で...



大家の利益と不動産屋の利益の相反するところなんです悲しい



つづく



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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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