岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 　H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

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　　2014年04月09日　あっ、そういえば...


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％

　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
　　2016年07月15日　持ってる女


☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...
　　2016年07月15日　持ってる女


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな〜
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　
　新築計画進行中。


☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１２号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１４号戸建　売却で進行中...

　関連記事
　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。


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＜見学会＆ランチのお知らせ１＞
　I島さん１号５万円戸建ビフォー見学会＆ランチ１日目
　７月２２日（金）１２時半〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１じいじさん
　　２ryokoさん（女性）
　　３Ｋもりさん
　　４Sさん
　　５HR田さん
　　６OCさん
　　７TAKEさん
　　８G地さん
　　９norikoさん（女性）
　　10わたくし
　　※満席になりました。

＜見学会＆ランチのお知らせ２＞
　I島さん１号５万円戸建ビフォー見学会＆ランチ２日目
　７月３０日（土）１２時半〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１摂津屋さん
　　２
　　３
　　４
　　５
　　６
　　７
　　８
　　９
　　10わたくし


＜食事会・飲み会のお知らせ＞
　岡山花火大会＆食事会＆飲み会
　８月　６日（土）　食事会１９時〜
　　定員５２名　7/20 8:11時点 ４９名
　　・座席確定者（先着順）大人３６名、小学生１０名、幼児３名、（３歳以下８名）
　　　Yさん一家、Sさん一家、T本さん一家
　　　mtanaさん一家、あつさん一家、K本さん一家
　　　minakoさん一家、E尻さん一家、H谷さん一家
　　　TAKEさん一家、しんさん一家、岡山大家一家
　　　K高さん、OCさん、摂津屋さん、あつおさん
　　　O幡さん、みっちゃん、ryokoさん、aiさん
　　　よーすけさん、taimanさん

　　これ以降の申込の方はほんとに抽選（３名）にしますね^^;
　　　shinobuさん一家（大人３、小学生２）


　　飲み会　２１時〜　詳細未定
　　

＜イベント一覧＞
　７月　１日（金）１１時〜　中区某所　いいてんきさん村＆こももさん３号平屋＆ランチ２日目
　７月　２日（土）、３日（日）必殺伊豆熱川温泉旅行
　７月　８日（金）１２時〜　minakoさん２号戸建見学会＆ランチ
　７月　９日（土）１２時半〜yumiさん再生予定大正築古民家＆75万円古民家見学会＆ランチ
　７月 １３日（水）１２時半〜　F原Hさん南区戸建見学会＆ランチ１日目
　７月 １７日（日）１２時半〜　F原Hさん南区戸建見学会＆ランチ２日目
　７月 ２２日（金）１２時半〜　I島さん１号５万円戸建ビフォー見学会＆ランチ
　７月 ２４日（日）１２時半〜　倉敷大家さん１２０万円戸建ビフォー＆
　　　　　　　　　　　　　IW本さん２号戸建アフター＆ランチ
　７月 ２９日（金）　予定
　７月 ３０日（土）１２時半〜　I島さん１号５万円戸建ビフォー見学会＆ランチ
　７月 ３１日（日）　予定

　８月　６日（土）１９時〜　岡山花火大会＆食事会＆飲み会

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


最近、複数の不動産業者さんと同じ話題になりました(^^;


不動産業者間でもちょっとした話題になっているようです。


...


物件をお持ちの方は、


自主管理か管理委託（サブリース含む）かに分かれますね。


まだ規模が小さいとか、時間があるとか


要は自分でできると思えば自分でしますわね。


わたくしはその口です。


規模が大きかったり、日中は仕事で自由が利かないって方は


どこか管理会社に管理委託をするでしょうね。


管理委託をしたあとは


トラブルが発生した場合やリフォームなどを任せたり


客付けをしてもらったりします。


...


管理を受託する側は、毎月管理料（賃料の３〜１０％程度）をいただいて頑張ります。


事が起これば迅速に動くよう努めますし


空室があれば客付けの努力をします。


客付けの具体的な方法は


自社に仲介部門があれば、そこに発破をかけますし


仲介部門の有無に関わらず


他の仲介業者さんにもお願いをします。

「うちの管理物件が空いてるんです〜」
「オーナーから広告料も出ますのでよろしくお願いします〜」

なんてお願いして回ります。


空室が多いとオーナーも困りますし


管理会社もせっかくの管理物件を手放したくはないですから


基本的には頑張って客付けに奔走します。


ですが、岡山にはたくさんの不動産業者があるので


限られた人員で全ての店を訪問してお願いするのもなかなか難しい(-_-;)


そこで、「空室一覧」という自社管理物件の空き情報を一覧化して


ＦＡＸやメールで配信するのが一般的なんですね。


岡山市内では、約１００社ぐらいの空室情報が日々行きかっています。


岡山市内で、万単位で空室がある中


他社様にも自社管理物件に客付けをお願いしないと


とてもじゃないですが空室率の改善ができません(-_-;)


自社で全て客付けができればいいですが


基本的に管理会社というのはオーナーの物件の空室改善のために


他社様にも協力をお願いする立場


といえます。


そりゃそうですよ。


オーナーの代わりに動いてるんですからね。


オーナーのために、オーナーの代わりにお願いするんです。


...


ワースト３の一画の

関連記事
2016年06月18日　ワースト３位に入るとこ。
2016年06月19日　場所選びはほんと大事
2016年06月23日　正常化に２年がかり...


深夜に安っぽいＣＭを流している


虎？ライオン？猫？犬？牛？馬？猿？なんでしたっけ？（笑）


を使っている不動産屋は


他社とは一切付き合いがないのでお願いなんか絶対しませんから


そもそもそんなとこと付き合うのが間違いですが


まともな管理会社でオーナーの空室改善に取り組んでいるところなら


少なからず他社様に情報配信をします。


先ほど、ＦＡＸやメールでと書きましたが


最近はＩＴ化も進んできて


ＷＥＢ上で管理、閲覧ができるシステムを導入する管理会社も増えています。


協力業者にＩＤとＰＡＳＳを配布して


「随時専用サイトから閲覧してくださいね〜」ってね。



ＦＡＸやメールだと、どうしてもリアルタイムの動きにならないので


３日前の空室一覧を見て空いていても


いま現在空いているとは限りませんから


都度都度空室確認の電話を入れないといけません(-_-;)


管理会社としてもそんな電話に忙殺されるのも手間なので


ＷＥＢでリアルタイムに確認してもらった方が


業務効率もＵＰしますし、客付け業者側も助かります(^^)


で、他社様にお願いするスタンスの管理会社なら


サービス向上のためにシステムを導入して


他社様に無料でご利用いただく訳ですが


ワースト３のもう一画の会社が


「システムを使いたいなら１店舗年６,０００円払え」と言ってきているから


業界の話題になっとる訳ですΣ（・□・；）


要は、「年６,０００円払わんとうちの管理物件に客付けさせんぞ」ということ...


おいおい...


年６,０００円いうて...


月５００円やん...


５０店舗が乗ってきても月２５,０００円やん...


そんなに資金に困窮してんの？


他社仲介業者様へサービスできんの？


そこ取りにくる〜？


そもそも誰のふんどしで相撲取ってんのよ？


オーナー様様の物件でしょうに...


それで「金払わんと紹介させん」じゃと？


そんなんで管理オーナー納得するんかい？？


管理オーナーはこのこと知って認めとんかい？


しんさん、しょーですさん、知ってます？？


あなた方の任せている○○○○コ○○○○○○のことですよ？


何社かとも喧嘩して付き合い拒否もしとるし


そんなんでええんか？？


それが管理オーナーのプラスになるんかい？？



自分のことしか考えんから凋落の原因に気づかんのだろうね〜




やべ〜、また毒吐いてしもうた...


また嫌がらせコメント入るわ(;´Д｀)


でも、他社様からは拍手喝采をもらえるかもしれんけど（笑）



おしまい



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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