岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...


***************************************************************************


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

...


こんばんは。岡山大家です。


そうそう。忘れていました(^^;


わたくしがお願いしている税理士さんが勉強会をするそうで


チラシが結構前に届いていました(°°;)"((;°°)



７月２６日（日）１３時〜
岡山市北区今５丁目５−１６
岸本建設株式会社

１１時半ぐらいにどこかに集合して
ランチでもしてから一緒にいかがですか？

場所は人数によって考えたいと思います。

...


しかしバンバン新築が建ちますな〜


鉄板エリアに新築が出ましたよ(ｰｰ;)


伊島・京山エリアの　伊福町


こんなとこに持ってたら安泰ですわ(^^;




今回のは伊福町の中でもかなり岡山駅寄りでね。


清心女子、済生会病院も目の前（ﾟдﾟ）


なんぼでもお客さんいますわー


しかも家賃も高くない。


縦列ながら駐車場も２台あるし。


１台はカーポート付き。


８５�uもある。


１階は電動シャッター。２階は手動だけど。


無理矢理警備会社を付けられて家賃上がるより


こんなんで充分だけどねー(ｰｰ;)


１坪風呂、セミアイランドキッチンなどなど


標準以上のスペックは備えていながら


家賃１３万円、共益費２千円


他のエリアに比べると安くはないけど


最近のこのエリアだと１４万円は大きく超えてくるからね(＞＜)


これだと早く決まるんじゃないかなー


ある意味適正家賃ではあるけれど


周辺より安く出されると、


ここより高く貸しているところが今後困るよね(°°;)"((;°°)


ここならもう少しいけると思うけどなー


価格破壊を仕掛ける訳でもないけど


安め？でサクッと決めるのも作戦よね。



どんな業界でもそうだけど、


安すぎず高すぎずっラインの


価格設定は難しいね〜



おしまい



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


このコメント欄も使えます。
FC2コメント


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ



にほんブログ村


半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...


***************************************************************************


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

...


こんばんは。岡山大家です。


以前取り上げた玉野市の新築戸建。

関連記事
2015年06月14日　まぁそんなもんかな


玉野市御崎　３棟
玉野市築港　２棟
玉野市玉　２棟


に、１０月１日入居で建設中ですが


玉野市玉の１つに申込が入ったようで（ﾟдﾟ）






そんなに遠くない範囲で一気に７棟が満室となると


どうなんかなーって思いますけど


全くゼロってことはないですわな。


まぁもちろん賃料が適正であることが条件ですけども。



高すぎたら全然見向きもされませんけど


逆に安い分にはガンガン問い合わせがきますからね〜


ここでP２台７．８万円が安いとは思いませんけど


ギリギリのラインを突いてるんじゃないですかね。



数年後に新築プレミアが無くなってしまうと


下落幅もそこそこ大きいんでしょうけど


少々古くなっても４〜６万円では貸せるでしょうから


要はそれでも充分回せるぐらいの価格で


建てるか買うかすればいいんでね。


...


ファミリー物件で、


需要が完全にゼロ　って地域なんて


そうそうあるもんじゃないですからね。


県北の山村にさえ移住してくる人もいますし


車さえあれば１０分２０分も走れば


大概スーパーやコンビニぐらいありますから。


結局は家賃次第なんですよ。




その最低ラインの家賃で採算が合うか？


見合った物件価格なのか？

見合った改修費なのか？



家賃から逆算して合うかどうか。


ほんとそこだけですね。



おしまい



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


このコメント欄も使えます。
FC2コメント


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ



にほんブログ村


半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...


***************************************************************************


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

...


＜ダブル見学会＆食事会のお知らせ１＞

じいじさんが購入される戸建ての見学会です
物件価格７０万円の戸建に興味のある物好きは

９月２日（水）１１時３０分
ディオ 西大寺店
岡山市東区河本町120番1

に集合でお願いします。
その後ランチでもいきましょう。

参加予定
　1.じいじさん
　2.こももさん（女性）
　3.Shunさん（初登場）
　4.春棚さん（元ハルタナさん）
　5.６８さん
　6.HR田さん
　7.あつさん（未定）
　8.ロバートS田さん（初登場・日本の方です（笑））
　9.Y岡さん（初登場）
　10.みーちゃん（女性）
　11.わたくし

追加で、近所にあつさんが購入された物件も見せてもらえることになりました


...


＜見学会とランチのお知らせ２＞

いいてんきさんがその場で即決した
アパートの見学会です。

関連記事
2015年06月16日　えぇ客ですわー
※文中の青○がTaimanさん、緑○がいいてんきさんです。

９月７日（月）１１時〜
ハローズ岡南店
岡山市南区松浜町4番7号

へ集合でお願いします。

人数が多くなるようなら
岡南ハピータウン集合に変更するかもしれません。

都合の合う方はランチいきましょう


参加予定
　いいてんきさん
　Taimannさん
　ロバートS田さん
　HTさん
　わたくし


＜見学会とランチのお知らせ３、４＞

９月１１日（金）〜１３日（日）の
１０時〜１７時まで
積水ハウスのアパート見学会
シャーメゾンフェスタがあります。

ご一緒くださる方は
１１日（金）１２時
ホームセンタータイム　平井店
岡山市中区平井６−７−１
平井会場

１２日（土）１２時
ハンプティ・ダンプティ下中野店
岡山市北区下中野７０２−１０１
上中野会場

集合でお願いします。
その後ランチでも行きましょう。

参加予定
１１日（金）１２時
　わたくし

１２日（土）１２時
　ジムさん
　わたくし


※漏れがあったら教えてください(^^;
※当日は、スリッパを持ってきてください。
もし忘れてもいくつか予備はあります。
あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので、
手書きでも何でも構わないのでお持ちいただければ、
お互い失礼がなくてよろしいかと思います。


...


こんばんは。岡山大家です。


今日は朝一から某金融機関さんを訪問。


以前とは少し基準が変わったみたいで


あるラインを超えた物件は融資が厳しくなったそうで(＞＜)


まぁ今までが緩すぎ？だったかも(^^;


ちょっとずつ厳しくなっていくんでしょうかね〜

...


昼からは、いいてんきさん、Taimanさんと


宅建協会の講習でプラザホテルへ


講習前のランチ




後楽園を眺めながら優雅な感じでございます


案の定、睡魔に襲われましたが(^^;




人生、日々勉強ですなー


...


さて、以前取り上げた玉野市の新築戸建賃貸

関連記事
2015年06月14日　まぁそんなもんかな
2015年08月14日　最低家賃から逆算


玉野市築港で２棟

玉野市玉で２棟

玉野市御崎で３棟




の３箇所で、１０月１日入居予定で建設中ですが


玉野市玉で２棟は


あっさり契約に（ﾟдﾟ）


玉野市築港で２棟は


１棟が契約に（ﾟдﾟ）


玉野市御崎で３棟は


動きなし...(＞＜)


ということに。




玉野市内でそれぞれそんなに離れていなくて


建物や条件も大きく変わらくても


こういう転勤層向けの物件は特に


場所によってはっきり優劣が出ますね。



ターゲットを見極めた企画が問われますね。



おしまい



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


このコメント欄も使えます。
FC2コメント


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ



にほんブログ村


半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...


***************************************************************************


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

...


こんばんは。岡山大家です。


何度か取り上げた、北区今保の戸建賃貸３棟

関連記事
2015年05月22日　ライバル増殖中(ｰｰ;)
2015年07月08日　立地や企画が大切ですよ。


なかなか決まらなかったんですけど


ようやく最後のひとつも決まったようです。

メゾン　ドゥ　ソレイユ　B棟



ここら辺は主要道路からは結構奥に入るし


商業施設も無いし、道中の道も狭いんでね(＞＜)


ポロポロアパートなんかもあるんですけど


この学区内では弱いエリアなんですよね...


ここに１０万円級を建てても


苦戦するのは目に見えてるんですけどね〜(ｰｰ;)


まぁそれでもサブリースでしょうから


４ヶ月程度の我慢で高値で付いたんなら


それはそれでいいんかな...


...


少し高いぐらいなら時間をかければ決まることも多いんですけど


そこを粘って高値で埋めていくのか？


それとも適正価格でサクッと決めるのか？


どっちがいいんでしょうね〜


今回のも４ヶ月空けた（５月３１日入居開始）から、


完成即満室なら入ったはずの約４０万円が無い訳ですからね(ｰｰ;)


仮に適正家賃が９万円だとして、


完成と同時に家賃が入れば


ここまで３６万円入っている訳で...



これ、４０万円入るつもりのものが、３６万円になって


４万円損した...


じゃないですよね(ｰｰ;)




現金の動きで見ると


家賃１万円欲張ってその間は０円


適正価格なら３６万円の収入


ですから、３６万円のマイナスです(＞＜)




でも、もっと突っ込むと


空気さんに貸していてその賃料が未回収の状態ですから


結果は、マイナス４０万円


サクッと決めればプラス３６万円


７６万円の差を生んでいますね（ﾟдﾟ）




今回は、１万円高く貸すことで、


マイナス４０万円の未収金回収の旅が始った訳ですね(^^;


コツコツ回収していきましょう。



おしまい




直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


このコメント欄も使えます。
FC2コメント


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ



にほんブログ村


半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...


***************************************************************************


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

...


＜見学会＆ランチ会のお知らせ＞
現在リフォーム中のあつさんの６号戸建が
そろそろリフォームが終わるということで
アフター見学会をさせていただけることになりました〜

ビフォー記事
2015年09月02日　配管が貫通（ﾟдﾟ）

少しだけ写真を公開



１０月２８日（水）１３時〜

参加予定
　TAKEさん
　ayakoさん（女性）
　こももさん（女性）
　nobuさん（初登場）
　摂津屋さん（初登場）
　yumikoさん（女性、初登場）
　ＨＲ田さん
　わたくし


１０月３１日（土）１３時〜

この日は、じいじさん１号70万円戸建の見学もさせていただけます

関連記事
2015年09月02日　配管が貫通（ﾟдﾟ）

吸い込まれていきそうなトイレのロング配管をご覧あれ(笑)

参加予定
　じいじさん
　keijiさん
　むーさん（女性、見学のみ）
　むーさん娘さん（女性、見学のみ）
　よーすけさん
　わたくし


１３時にTAKEさんのお店に集合してランチがてら行きましょう(^-^)

関連記事
2015年10月10日　DIY店舗
2015年10月14日　外壁からのアプローチだけ？
2015年10月15日　みんな儲かればいいのにね...

※新築なのでネットで住所検索ができません(^^;
　岡山市東区広谷３５２−１　ニューシティハナミズキの東隣
　なので、ここまでくればすぐわかります（笑）

グーグルマップはこちら


ご希望の方は　info@okayamaooya.com　へ。

※当日は、スリッパを持ってきてください。もし忘れてもいくつか予備はあります。
あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので、
手書きでも何でも構わないのでお持ちいただければ、
お互い失礼がなくてよろしいかと思います。

よろしくお願いしますm(__)m


...



こんばんは。岡山大家です。


いきなりですが、セミナーのお知らせです。


ブログランキングで有名な必殺大家人さんを岡山に招いて

必殺さんブログ　自主管理大家の日々


セミナーをしていただくことになりました


「必殺大家人 in 岡山セミナー」

１１月２８日（土）　受付１３時４０分〜
セミナー　１４時〜１７時
岡山市北区本町6-36　第一セントラルビル１号館
５階　Ａ会議室
http://maruta-g.jp/meeting/access/index.html

参加費4,000円（税込）

セミナー内容は下記の通りです。
１、必殺流物件購入術（川上物件・極秘物件の正体と入手方法）
２、物件購入時に購入前の滞納債権を譲り受ける手続き
３、滞納者を追い出さずに滞納家賃を回収する手続き
４、明渡し訴訟の実例
５、強制執行の実例
６、夜逃げ債権の回収手法


その後、「必殺大家人さん囲んでの懇親会」ということで

１１月２８日（土）１８時〜
岡山市北区本町2-16 1F・2F
元祖居酒屋 がってん八兵衛

料金 4000円　３時間飲み放題



必殺さんのセミナーに行ってみたかったけど


遠隔地でなかなかチャンスがなかったという方はぜひ


めちゃ勉強になるし、楽しいですよ〜



ご希望の方は、こちらの受付フォームからそれぞれご登録ください。
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

「必殺大家人 in 岡山セミナー」　受付フォーム

「必殺大家人さん囲んでの懇親会」　受付フォーム



もちろんセミナーだけ、懇親会だけってのもありですよ(^-^)


...


さて、何度か取り上げた玉野市の戸建賃貸。

関連記事
2015年06月14日　まぁそんなもんかな
2015年08月14日　最低家賃から逆算
2015年09月01日　場所の優劣





玉野市玉　２棟は早々に消え、玉野市築港　２棟もどうにか決まり


取り残されていた玉野市御崎の３棟...


マーレ　　玉野市御崎




こちらもあと１つになったようで（ﾟдﾟ）





へ〜、ここでも割と決まるもんですね〜


賃料も高くないし


やっぱりライバルがいないからなんですかね。


１０月１日入居開始でこのペースなら


立地の割に悪くないんじゃないですかね。


将来はわかりませんけど


基本的にガンガンライバルが増えるような場所じゃないんで


人気の新興住宅地にやるより


こっちのほうがそれなりに生きていけるのかもしれませんね〜


いまから５年後、１０年後が気になります(^^;


岡山市内の賃貸市場は１０年前とはガラッと変わったからな〜(ｰｰ;)



おしまい




直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


このコメント欄も使えます。
FC2コメント


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ



にほんブログ村


半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...


***************************************************************************


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

......


＜見学会＆ランチ会のお知らせ１＞

かつて猫２４匹が住んでいた
強烈な異臭を放っていた猫部屋再生後の見学会です。

関連記事
2014年05月13日　現状200％　満室時330％
2014年12月26日　そこに合ったものなら大丈夫。
2015年05月07日　猫屋敷再生マスター？
2015年05月08日　DIYに興味はあるんですけど...
2015年05月09日　猫ピタ
2015年06月11日　やっとニオイが気にならなくなりました。

※その後わたくしの物件４号で楽しく過ごしているようで(^^;
2015年02月16日　物件４号のお話し


１１月２１日（土）両日１２時〜
ハローズ岡南店
岡山市南区松浜町4番7号

その後ランチへいきましょう(^-^)

今回はロバートS田さんのリフォーム中の物件も近いということで

併せて見学させていただくことになりました〜

OCさんのシロアリ対決激安戸建も近いから行くことになるかも？

関連記事
2015年10月27日　またひとりスタートラインに。

１１月２１日（土）１２時〜
　参加予定
　　OCさん
　　ロバートＳ田さん
　　Ｉ島さん
　　よーすけさん
　　わたくし


ご希望の方は　info@okayamaooya.com　へ。

※当日は、スリッパを持ってきてください。もし忘れてもいくつか予備はあります。
あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので、
手書きでも何でも構わないのでお持ちいただければ、
お互い失礼がなくてよろしいかと思います。

すみませんが漏れがあったら教えてください(^_^;)

よろしくお願いしますm(__)m


......


＜必殺さんセミナー＆懇親会のお知らせ＞

ブログランキングで有名な必殺大家人さんを岡山に招いてのセミナーです。
必殺さんブログ　自主管理大家の日々

「必殺大家人 in 岡山セミナー」
１１月２８日（土）　受付１３時４０分〜
セミナー　１４時〜１７時
岡山市北区本町6-36　第一セントラルビル１号館
５階　Ａ会議室
http://maruta-g.jp/meeting/access/index.html

参加費4,000円（税込）

セミナー内容は下記の通りです。
１、必殺流物件購入術（川上物件・極秘物件の正体と入手方法）
２、物件購入時に購入前の滞納債権を譲り受ける手続き
３、滞納者を追い出さずに滞納家賃を回収する手続き
４、明渡し訴訟の実例
５、強制執行の実例
６、夜逃げ債権の回収手法


その後、「必殺大家人さん囲んでの懇親会」です。

１１月２８日（土）１８時〜
岡山市北区本町2-16 1F・2F
元祖居酒屋 がってん八兵衛

料金 4000円　３時間飲み放題

必殺さんのセミナーに行ってみたかったけど
遠隔地でなかなかチャンスがなかったという方はぜひ
めちゃ勉強になるし、楽しいですよ〜


ご希望の方は、こちらの受付フォームからそれぞれご登録ください。
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

「必殺大家人 in 岡山セミナー」
　受付フォーム

　１１月１３日現在　５３名

　定員５３名満席になりました(>_<)

「必殺大家人さん囲んでの懇親会」
　受付フォーム

　１１月１３日現在　３４名

　定員３４名満席になりました(>_<)


※数名なら押し込めるかもしれませんので
　どうしても参加したいという方は okayamaooya@gmail.com　へ
　とりあえずお尋ねください(^^;
　

もちろんセミナーだけ、懇親会だけってのもありですよ(^-^)


......


＜確定申告勉強会のお知らせ＞

税理士さんをお呼びして、確定申告の勉強会を実施します。

確定申告用のサイト で
実際に入力しながら進めていきますので非常にわかりやすいと思いますし
来年、初めて確定申告をするなんて方にはとても役に立つと思いますよ(^-^)

もちろんその他の税金に関する質問も可能ですので、
初確定申告以外の方も構いません。

日時　　　１１月２２日（日）１４時〜
集合場所
　THE CHAYA（TAKEさんのお店）
　　※新築なのでネットで住所検索ができません(^^;
　　　岡山市東区広谷３５２−１　ニューシティハナミズキの東隣なので、
　　　ここまでくればすぐわかります（笑）
参加費　４,０００円

ご希望の方は、こちらの受付フォームからご登録ください。
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

「確定申告勉強会　受付フォーム」

参加予定
　ＩＷ本さん
　Ｏ幡さん
　Ａ木さん奥さん（女性）
　あつおさん
　わたくし

......


＜必殺バーベキューキャンプのお知らせ＞

必殺さんブログから転載

平成２７年１２月１２日（土）から１泊
場所：和歌山県川湯温泉
費用：全て含んで１万円前後
（内訳）
宿泊費：４０００円〜５０００円
食　費：３０００円（バーベキュー・酒など含む）
交通費：３０００円程度（自家用車の乗り合いで現地集合）
参加資格：不動産をこよなく愛する心
食材やバーベキュー用品は全てコチラで用意します。

計画では、
大阪集合＝必殺大家人が取りまとめて出発（車で約３時間）
名古屋集合＝名古屋大家塾が取りまとめて出発（車で約４時間）
岡山集合＝岡山大家さんが取りまとめて出発（車で約５時間）

総勢２０名〜２５名程度を予定しています。

今回は１２月までキャンセルも可能ですので、
気軽に申し込みしてくださいね！
（バンガローですので、人数調整が簡単なため）
※女性専用バンガローあり

ということで、岡山から参加ご希望の方は
この専用フォームからお申込みください。

岡山から参加予定
　OCさん
　わたくし

.....


＜見学会＆ランチ会のお知らせ２＞

大家仲間＆ブロガー仲間のジムさんが
最近戸建てを購入しDIYを施しました。
で、その物件を見学させていただけることになりました〜

このジムさん、マイホームの内外装を自分でやってしまうツワモノ（ﾟдﾟlll）
そのあたりはジムさんのブログを読んでみてください。
リンクを貼らせてもらっている

１１月１８日（水）１３時〜
１１月２２日（日）１０時半〜

ホームセンターコーナン　高柳店
岡山市北区高柳東町 13番46号

それぞれ時間があればお茶かランチでも。
DIYに興味のある方はぜひ(^-^)


...


＜見学会のお知らせ３＞

大型戸建のノーリフォーム案件です。
今回はどんな物件がノーリフォームで貸し出されるのか？

１１月１７日（火）１５時半
１１月２１日（土）１６時

倉敷市松島1137-1
ホームセンタータイム　中庄店


に集合でお願いしま〜す(^-^)


---

＜イベント一覧＞
　１１月　７日（土）１２時〜　　so goodさんリノベ見学会
　１１月　９日（月）１２時〜　　猫部屋など見学会＆ランチ会　１日目
　１１月１７日（火）１０時〜　　シークレット見学会１　北区某所テナントビル
　　　　　　　　　　１４時〜　　シークレット見学会２　倉敷市某所平屋　
　　　　　　　　　　１５時半〜　大型戸建ノーリフォーム　見学会　１日目
　１１月１８日（水）１３時〜　　ジムさんＤＩＹ戸建見学会＆ランチ会　１日目
　１１月２１日（土）１２時〜　　猫部屋など見学会＆ランチ会　２日目
　　　　　　　　　　１６時〜　　大型戸建ノーリフォーム　見学会　２日目
　１１月２２日（日）１０時半〜　ジムさんＤＩＹ戸建見学会＆ランチ会　２日目
　　　　　　　　　　１４時〜　　確定申告勉強会
　１１月２８日（土）１４時〜　　必殺大家人さんセミナー＆懇親会
　１２月１２日（土）朝から？　　必殺大家人さんバーベキューキャンプ in 和歌山

.....
.....


こんばんは。岡山大家です。


風邪で調子が悪いので病院に行ったら


病院の先生「よく風邪ひくな〜」って言われました...


これでも１回病院いくの飛ばしてるんですけど(ｰｰ;)


...


さて、以前ちょっとだけ登場した北区野田の新築。

関連記事
2015年08月27日　まずは受注だ！


その時は公開していませんでしたが


こんな物件でした。




北区野田３丁目

３LDK　７９．７８�u

家賃　１４９,０００円

共益費　２,５００円

駐車場　２台込

敷金２ヶ月

礼金２ヶ月...


同じのが４棟並んで建ったんですけど


こんな家賃で決まるんかな〜？なんて思っていたら...


...


まだ全空きで、いまはこんな感じに




家賃　１４９,０００円　
　⇒　１４４,５００円
　⇒　１３７,５００円

共益費　２,５００円　⇒　そのまま

駐車場　２台込　⇒　そのまま

敷金２ヶ月　⇒　１ヶ月

礼金２ヶ月　⇒　１ヶ月


...


うーん(｡-_-｡)


まぁ元々がメチャな額ですからね...


...


そして更にキャンペーンで...




１３７,０００円　⇒　１３１,０００円


２世帯限定とはいえ...


...


しかし、なんで最初にこんな査定が通るんだろうね〜？


受注優先ってことなんかな...


客付け側は反対している人多いと思うけどね〜(ｰｰ;)



新築時でこんなんだと、先が思いやられるね...




おしまい




直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


このコメント欄も使えます。
FC2コメント


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ



にほんブログ村


半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...


***************************************************************************


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

......


＜必殺バーベキューキャンプのお知らせ＞

必殺さんブログから転載

平成２７年１２月１２日（土）から１泊
場所：和歌山県川湯温泉
費用：全て含んで１万円前後
（内訳）
宿泊費：４０００円〜５０００円
食　費：３０００円（バーベキュー・酒など含む）
交通費：３０００円程度（自家用車の乗り合いで現地集合）
参加資格：不動産をこよなく愛する心
食材やバーベキュー用品は全てコチラで用意します。

計画では、
大阪集合＝必殺大家人が取りまとめて出発（車で約３時間）
名古屋集合＝名古屋大家塾が取りまとめて出発（車で約４時間）
岡山集合＝岡山大家さんが取りまとめて出発（車で約５時間）

総勢２０名〜２５名程度を予定しています。

※女性専用バンガローあります。

締め切りました。

岡山から参加予定
　OCさん
　Ｙ本さん
　わたくし

.....


＜見学会＆ランチのお知らせ１＞

かこちゃまの記念すべき戸建初進出、○○万円戸建の見学会です。

関連記事
2013年07月22日　ビアガーデンと見学会に行ってきましたー
2013年08月29日　南区築港緑町　１６５０万円
2013年08月30日　殺到しているらしいです（汗）
2013年09月22日　ついに契約！
2013年10月15日　かこさん物件見学会にいってきましたー
2014年10月22日　面白くしたいんだよねー
2015年06月01日　持て余しているならぜひ！
2015年11月30日　人生には落とし穴がつきものです。

集合場所
パークス東山店　１階駐車場
岡山市中区東山2丁目2-25

近くなので歩いていきます。

１２月１８日（金）１２時〜
　参加予定
　　かこちゃま
　　ＨＲ田さん
　　わたくし

１２月１９日（土）１２時〜
　参加予定
　　Ｏ幡さん
　　わたくし


両日ともにお時間のある方はランチでも。

------


＜イベント一覧＞
　１２月　６日（日）１３時〜　　motoさん４号戸建見学会＆ランチ　１日目
　１２月　７日（月）１３時〜　　motoさん４号戸建見学会＆ランチ　２日目
　１２月　８日（火）１０時半〜　ヘルシーホーム新築戸建賃貸見学会
　１２月１２日（土）朝から？　　必殺大家人さんバーベキューキャンプ in 和歌山
　１２月１８日（金）１２時〜　　かこちゃま○○万円戸建見学会＆ランチ　１日目
　１２月１９日（土）１２時〜　　かこちゃま○○万円戸建見学会＆ランチ　２日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

.....


こんばんは。岡山大家です。


忘年会の開催日が決まりましたよ〜

１２月２７日（日）
１２月２８日（月）

の２日開催です。


時間や場所は調整中ですので


早めに決めてブログでお知らせします


...


さて今日は、ヘルシーホームさんの新築戸建賃貸を見学会でした

　かこちゃま
　mtanaさん
　ＨＲ田さん
　じいじさん
　tomoeさん
　わたくし

の６名


やっぱり新築はいいですね〜


ボロ戸建を見ることが多いので余計ギャップを感じます(^^;


建物はなかなかのもんでしたよ












ローコストなのでグレードを落としているところもありますが


目立たないようにコストを削っていました


基本的に、

・なるべく四角い形（壁面が減る）
・なるべく建物を小さく（施工面積が減る、杭も減る）
・基礎を低く（コンクリートが減る）
・窓を少なく（壁より窓のほうが高価）
・片流れ屋根（雨樋が１つ、つなぎ部分もない）
・軒の出を少なく（軒裏が減る、屋根面積が減る）
・屋根勾配を低く（外壁材が減る）
・化粧にタイルを使わない（コンクリートのままのほうが安い）
・室内の間仕切りを少なく（壁が減る）
・建具を少なく（建具は高いんです）
・照明、コンセントを減らす（電気工事が減る）


って感じの建物になるので


ローコスト住宅ってどこも似たりよったりの見た目になるけどね(^^;



あとは、内装材、外壁材、住宅設備のグレードを落とす。


例えば


フロアタイル → フローリング → CF　とか


洗面台を　三面鏡750mm → 二面鏡600mm　とか


風呂のサイズを　1616 → 1216　とか


キッチンのサイズを　2550mm → 2100mm → 1800mm　とかね。



他には、何棟かまとめて建てて、現場管理費や大工手間を減らす。


ぐらいのもんでしょう(^^;


工務店が大工に外注するにしても


自社で抱えているにしても、人件費はかかりますからね〜


大工に直に頼むのが一番安く建つんだろうけど


そうなると保証の問題とか出てくるわね(^^;


...


それ以外で過剰に安い建物って


そこからさらに表に見えない部分を削ったり


粗悪品を使った感じになるんじゃないかな...



施主からしたら安いのはいいことだけど


安すぎるのには何か隠されてるのかもしれないね〜



築５年ぐらいなのに劣化でみすぼらしくなって


一度入居者が出たあとは安っぽさが際立つ


ローコスト戸建賃貸をみたことがありますが...


...


そんな感じで削られるところって限られてきますけど


ここは小洒落たタイプの窓も多く使ってるし


建具もたくさん。


それなりにお金をかけていましたよ


賃貸用の戸建とすれば充分で、


マイホームとしても問題ないですね


杭、外構を除いて、１棟あたり約１１００万円だそうです。


窓や建具を減らせばもう少し下がるでしょうね(^-^)


...


でも、この価格じゃ純粋に収益目的はなかなか難しいわね...


場所によるけど、杭、外構を含めたら２棟で＋３００万円かな...


結局のところ、


土地持ちの方が資産活用とか相続税対策でやるか


１つはマイホームで、もう１つを貸すって人でしょうね(^^;


マイホーム＆賃貸のパターンなら


住宅ローンで全部いける場合があるから


過剰にデカくて立派なマイホームを１棟やるよりは


断然オススメですけどね


読者さんでは、S田さん、Bさんが実践していますね(^-^)


...


岡山は地盤が緩いから


杭を節約するためになるべく地盤の硬いところで


安く土地を手に入れられればいいんだけどね〜


それもなかなか難しいんだよね...


土地持ってないとしんどいな〜(＞＜)



おしまい




直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


このコメント欄も使えます。
FC2コメント


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ



にほんブログ村


半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 　H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％

　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)


☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。

　新築計画進行中。


☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１２号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１４号戸建　どうするか検討中...

　関連記事
　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　2016年02月04日　近況報告
　2016年02月19日　聞き飽きた。
　2016年02月22日　真相はいかに？
　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し


**********************************************************


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

-----

＜イベント一覧＞　
　５月　１日（日）１２時〜　南区某所　OCさんDIY戸建完成見学会＆ランチ１日目
　５月　２日（月）１２時〜　南区某所　OCさんDIY戸建完成見学会＆ランチ２日目
　５月　７日（土）１２時〜　倉敷某所　かこちゃま１００万円戸建見学会＆ランチ１日目
　５月　８日（日）１２時〜　中区某所　猫専用アパート見学会２日目
　５月 １２日（木）１２時〜　倉敷某所　かこちゃま１００万円戸建見学会＆ランチ２日目
　　　　　　　 １４時半〜倉敷某所　果たして値段がつくのか？　平屋見学会
　５月 １４日（土）、１５日（日）　必殺三朝温泉旅行
　５月 １９日（木）１１時〜　南区某所　ＤＤＭさん１号戸建完成見学会＆ランチ
　５月 ２０日（金）１１時〜　北区某所　シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ１日目
　５月 ２１日（土）１１時〜　北区某所　新築ガレージハウス＆新築戸建賃貸見学会＆ランチ
　　　　　　　 １３時半〜北区某所　シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ２日目
　
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

-----


こんばんは。岡山大家です。


昨日は新築ガレージハウスの見学の様子でしたが

関連記事
2016年05月21日　メーターモジュール。


今日は、その西隣の戸建賃貸の様子を。




同じものが３棟並んでいます。


隣のガレージハウスとで、計５棟。


元はこんなだったのを解体したんですねΣ（・□・；）





しかし、こんな好立地に土地を持ってたらなんでもできますね〜(^^;


利回り重視の提案なら、ここに１LDK６戸ぐらいのアパートなんでしょうけど


そんなもん腐るほどありますし


いまもどんどん増殖中ですからね(-_-;)


或いは、人気エリアなんで３LDKの戸建賃貸ですかね。


そうなると各戸P２台で３棟ぐらい入りますか。


でも、この界隈には戸建賃貸もどんどん増えていますし


３LDKの戸建賃貸でいくなら家賃１２万円前後は欲しいとなると


分譲マンションの賃貸部屋とぶつかりますからね〜(-_-;)


将来の切り売りを考慮するなら


実需向けに３LDKってのはありなんですけど


ここは地主さんですから売却の線は薄い。


そうなると、長く賃貸で勝負できる物件のほうがいいでしょうね〜


...


ここは、１LDKのガレージが２棟、２LDKの戸建賃貸が３棟。


全部をガレージハウスか戸建賃貸に統一するよりも


こうしてタイプの違うものを並べるほうがいいですね(^^)


同じものが同じ場所に多くあり過ぎると


自分自身と競合しちゃうんでね(^^;


...


さて、早速物件はというと


ここは、１階をピロティーにしています。



建築確認上はピロティー。


車庫にしたらダメみたいですが、たぶん車庫にする人いるでしょうね(^^;



ピロティーの脇には収納庫が



こういうのはあったら便利ですね(^^)



玄関ドアはスライド式。割高だから賃貸では珍しいね。



１階に１部屋。ここは寝室かな。



かなり詰めて建てているから暗いかな〜って思いましたけど


小窓が多いから充分明るいですね(*´▽｀*)


収納の扉を無くしてコストダウン



他人が入ってくるところじゃないから、これで充分ですよ。



これは階段の上から。１階のトイレが見えます。



ここもメーターモジュールなので階段部分も広く感じます。



２階にもトイレがΣ（・□・；）



ほ〜、賃貸にしてはなかなか贅沢ですね〜


風呂や洗面脱衣所も２階に。



お風呂はちょっと小ぶり。まぁギリギリのラインかな。




これは、風呂から脱衣所を見たところ。


その先には勝手口。



２階に勝手口か〜。これはいいね〜(^^)v


外はベランダ。



うん。この導線はよろしいな。


こういうのはなかなかないから奥さん受けするだろうね(^^)



あとはほぼ全部LDK。

一応奥は仕切って二部屋になるようになっていました。



キッチンも奥様方が満足いくグレード。



ガレージハウスのキッチンは段落ちのコンロ持参だったからね。



ガレージのほうは基本単身で、


ガレージ自体で満足度が高いけど


こっちはDINKS狙いだから奥さんの意見が強くなるから


水回りや導線は大事よね(^^;


...


ガレージハウスは賃料９万円。


戸建賃貸は賃料９.５万円で、すでに満室だそうで。


まぁこれなら入るわな。


どちらの建物も、ライバルがいなくて


ターゲットが明確なんで長生きするんじゃないですかね。


１棟なら２０坪ちょいで建ちそうだから


どっか安い土地があったらやってみてもいいけどねー



おしまい



◎5/29(日）五福通りレトロマルシェ（西大寺五福通り）
http://www.okayama-cci.or.jp/news/8872.html

https://www.facebook.com/events/1080463128681616/


お時間のある方はぜひ(^^)/




直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


このコメント欄も使えます。
FC2コメント

空き家・空き地のご相談は↓↓↓



毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ



にほんブログ村


半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 　H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

　関連記事
　　2014年04月09日　あっ、そういえば...


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％

　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)


☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな〜
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　
　新築計画進行中。


☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１２号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１４号戸建　売却で進行中...

　関連記事
　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。


**********************************************************


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

-----

＜見学会のお知らせ１＞
　南区某所　F原Hさん南区戸建見学会＆ランチ２日目
　　７月 １７日（日）１２時半〜　
　　参加予定（定員９名）
　　１よーすけさん
　　２摂津屋さん
　　３むーさん（女性）
　　４むーさんご主人さん
　　５みっちゃん（女性）
　　６mayumiさん（女性、初登場）
　　７yasuさん
　　８
　　９わたくし

　　１４時半〜　北区某所　トレジャーハンター８


＜食事会・飲み会のお知らせ＞
　岡山花火大会＆食事会＆飲み会
　８月　６日（土）　食事会１９時〜　定員５２名　7/14 3:16時点 ４１名
　　・座席確定者（先着順）　大人３１名、小学生８名、幼児２名、（３歳以下７名）
　　　Yさん一家、K高さん、Sさん一家、T本さん一家、OCさん
　　　mtanaさん一家、摂津屋さん、あつおさん、O幡さん
　　　あつさん一家、みっちゃん、ryokoさん、aiさん、K本さん一家
　　　minakoさん一家、E尻さん一家、H谷さん一家、よーすけさん
　　　
　　・以降は定員オーバーのため抽選対象　残り１１名
　　　

　　飲み会　２１時〜　詳細未定
　　

＜イベント一覧＞
　７月　１日（金）１１時〜　中区某所　いいてんきさん村＆こももさん３号平屋＆ランチ２日目
　７月　２日（土）、３日（日）必殺伊豆熱川温泉旅行
　７月　８日（金）１２時〜　minakoさん２号戸建見学会＆ランチ
　７月　９日（土）１２時半〜yumiさん再生予定大正築古民家＆75万円古民家見学会＆ランチ
　７月 １３日（水）１２時半〜　F原Hさん南区戸建見学会＆ランチ１日目
　７月 １７日（日）１２時半〜　F原Hさん南区戸建見学会＆ランチ２日目
　７月 ２２日（金）　予定
　７月 ２４日（日）　予定

　８月　６日（土）１９時〜　岡山花火大会＆食事会＆飲み会

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

-----


こんばんは。岡山大家です。


先日、必殺さん旅行の帰りに２年半ぶりにお会いしたみーこさん。

関連記事
2016年07月02日　必殺伊豆熱川温泉"研修"旅行
2016年07月03日　神？か悪魔？か
2016年07月04日　ブロックで一変


せっかく静岡まで行ったんならってことで


地元のものでも買って帰りたかったですけど


その時はバタバタであまり買い物ができなかったんですよね〜(-_-;)


すると、今日こんなんが送られてきましたΣ（・□・；）




なんてこった...


これはもはや、静岡オールスターズ（笑）


当日は散々ごちそうになった挙句...


なんだか申し訳ない(>_<)


ありがとうございますm(__)m


...


さて、融資はジャバジャバ出るし


岡山市もご多分に漏れず、相続絡みも相まって


新築がバンバン建っておりますな。


その中で、北区平野にこんな戸建て賃貸が３棟。




ＪＲ庭瀬駅の東南あたり。山陽本線の南側ですな。


このあたりは昔は田んぼしかなくて


この１０年ちょっとぐらいで随分アパートが増えました。


このあたりは、ダイワが多いな。


あとはセキスイとかミサワがポロポロ。


下電とか戸建賃貸もポロポロあるな。


大東、東建は見んな〜


で、この戸建賃貸はミサワ。


このあたりはファミリーのアパートばっかだから


戸建賃貸って選択肢になるのはわからんでもないな。


３ＬＤＫ　８５．２８�u　Ｐも２台


家賃１０．５万円に共益費２千円。


うん。まぁそれぐらいの設定はしたいわな〜


ただ、１０万円超えのお客が好むところじゃねぇんよな〜(-_-;)


線路の北ならまだえぇけど...


...


ってことで、３月完成のこの新築３棟。


まだ３つとも空いとんよ(-_-;)




広告料１ヶ月じゃと。


敷金、礼金０にも対応じゃと。



建築屋の提案に乗っかって楽するのもえぇけど


建てることが目的なのか？

入居してもらうことが目的なのか？


どっちも満たしたいんだろうけど


相続対策の地主さんは


いつの間にか　建てることが目的　になっとるんだろうね。



建てさせることが目的　のメーカーと

建てることが目的　の地主


で利害が一致するんじゃな。



入居は二の次な。



この乱立具合は、建てさせる側だけの問題じゃないんよね。



おしまい



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


このコメント欄も使えます。
FC2コメント

空き家・空き地のご相談は↓↓↓



毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ



にほんブログ村


半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

　　関連記事
　　2013年01月16日　物件２号の収支
　　2013年12月03日　物件２号見学会に行ってきました。


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万
　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　関連記事
　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光１号　20kw　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

　関連記事
　　2014年04月09日　あっ、そういえば...


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
　　2016年07月15日　持ってる女


☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...
　とりあえず、片方に新築をすることにしました。

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...
　　2016年07月15日　持ってる女
　　2016年12月16日　支払いサイクル


☆土地３号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな〜
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
　　2016年08月01日　平屋建て
　　2016年08月03日　２　平屋建て　
　　2016年08月04日　下水道負担金
　　2016年08月05日　連系工事負担金
　　2016年08月07日　土地探し
　　2016年08月08日　２　土地探し
　　2016年08月10日　３　土地探し
　　2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画
　　2016年08月24日　出来栄えと満足度は比例しないですね...
　　2016年08月25日　理由がわかったよ...
　　2016年08月26日　子供のテンションMAX（笑）
　　2016年08月27日　団体ツアー 御一行様
　　2016年08月30日　何かと物入りです。
　　2016年08月31日　２　何かと物入りです。


☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１０号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１１号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１２号戸建　売却成らず...　賃貸へ移行しようかな...

　関連記事
　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年04月01日　またありました！
　　2016年04月02日　トレジャーハンター６　２日目
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。


※土地３号に新築　平成28年9月完成、設置
☆物件13（平屋）.14（平屋）.15（2戸１）号　平屋３棟４戸新築
☆物件16（テナント３戸１）号　テナント１棟３戸新築
☆太陽光２号　39.77kw　13〜19号の屋根に設置

　　１３号平屋　入居中
　　１４号平屋　入居中
　　１５号１　入居中
　　　　 ２　入居中
　　１６号テナント１　募集中
　　　　 テナント２　募集中
　　　　 テナント３　募集中　


☆土地４号　H28年11月9日　土地購入

　岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

　関連記事
　　2016年10月27日　物件価格が１万円？
　　2016年10月28日　公売入札
　　2016年10月29日　流れってあると思いません？
　　2016年11月01日　岡山市に納めてきました。
　　2016年11月07日　キター(≧▽≦)
　　2016年11月09日　役所三昧


**********************************************************

毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

-----

＜見学会のお知らせ１＞
　ayakoさん２号戸建リフォーム中＆
　Kさん１号戸建ビフォー見学会　１日目
　２月１０日（金）１２時半〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１デンチさん
　　２真中さん（女性）
　　３ryokoさん（女性）
　　４TAKEさん
　　５じいじさん
　　６F原Hさん
　　７ayakoさん（女性）
　　８Kさん
　　９わたくし


＜見学会のお知らせ３＞
　ayakoさん２号戸建リフォーム中＆
　Kさん１号戸建ビフォー見学会　２日目
　２月１８日（土）１２時半〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１Kさん
　　２わたくし


＜イベント一覧＞
　２月　１日（水）１２時半〜　みっちーさん１号戸建ビフォー見学会＆ランチ
　２月　４日（土）１９時〜　　新年会第一弾
　２月　５日（日）１２時半〜　BLXさん新築戸建賃貸＆
　　　　　　　　　　　　 シークレットななまんごせんえん戸建見学会１日目
　２月　７日（火）１２時半〜　BLXさん新築戸建賃貸＆
　　　　　　　　　　　　　シークレットななまんごせんえん戸建見学会２日目
　　　　　　　　　 １９時〜　　新年会第二弾
　２月 １０日（金）１２時半〜　ayakoさん２号戸建リフォーム中＆
　　　　　　　　　　　　　　　　Kさん１号戸建ビフォー見学会１日目
　２月 １４日（火）１２時半〜　見学会予定
　２月 １５日（水）１２時半〜　シークレットななまんごせんえん戸建見学会３日目
　　　　　　　　　 １９時〜　　新年会第三弾
　２月 １８日（土）１２時半〜　ayakoさん２号戸建リフォーム中＆
　　　　　　　　　　　　　　　　Kさん１号戸建ビフォー見学会２日目


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

---


こんばんは。岡山大家です。


ななまんごせんえん→A木さん２号へ行った後は

関連記事
2017年02月07日　差は開く一方です。
2017年02月08日　こんなもんで充分


ようやくBLXさん新築戸建賃貸(^^;


BLXさんといえば新築戸建は４棟目Σ（・□・；）

関連記事
2012年06月02日　BLXさんの物件を見てきました！
2012年08月26日　祝・引き渡し！
2015年05月07日　猫屋敷再生マスター？
2015年05月25日　２　１年ほどですか〜(＞＜)
2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
2015年06月25日　おいしそうな案件



第２８回あみだくじにも当選と順調なんですよね〜

関連記事
2016年12月28日　運のある人
2017年01月20日　ラクショー



今回、見学会ということでわざわざこんなご用意をΣ（・□・；）



ありがとうございます(*´▽｀*)



さて、室内はというとこんな感じで


ゆったりした玄関


明るいトイレ


１６１６のお風呂


しっかりした装備ですねー
　

２１００ｍｍのシステムキッチン



戸建賃貸ならこれぐらいのサイズは必要ですねー


おや？その奥に扉が？


ここはパントリーですかー。外にも出られます(^^)



ここ、ほんといい場所なんですよね〜


こんなところに土地を持っているなんて


なんて素敵なんだ...


最近はそこそこライバルも増えてきましたけど


かといって爆発的に増えるような場所じゃないので


このクオリティーであれば競争力は長く保てるでしょうし


少々古くなってもここなら入りますわ〜(;´Д｀)


同じようなタイプの建物が郊外にありますけど


ここは家賃が１．５倍ですからね〜


場所の威力をまざまざと感じますね(^^;



おしまい



このコメント欄も使えます。
FC2コメント

空き家・空き地のご相談は↓↓↓



毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ



にほんブログ村


半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）
　北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK　表面利回り9％超

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
　H27年2月6日に１８５０万円で売却
　
☆物件2号　H21年11月　新築建築
　北区津島東　2LDK 57�u平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の約50坪を500万円で購入

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入
　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
　　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光１号 20kw　36円(税込38.88円）　H25年7月27日設置　
　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号　 H26年4月 中古購入
　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入
　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入
　赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築中。
　　※土地2号は売却依頼中。

☆土地３号　H27年12月17日　土地購入
　南区植松の土地を購入　208坪　坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　10号平屋　3.8万円でオーナチェンジ。
　　11号平屋　同じく3.8万円でオーナチェンジ。
　　12号戸建　売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
　　　　　　　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号　H28年9月完成　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築
　　平屋　13号 入居中、14号 入居中
　　2戸1　15-1号 入居中、15-2号 入居中
　　ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中

☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)　H28年9月設置
　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
　　
☆土地４号　H28年11月9日　土地購入
　岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　H29年3月28日　6室 中古購入
　中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200が、2500に戻され購入。

☆物件16-1,2号　H29年5月26日新築　平屋1棟2戸新築
　16-1号 募集中
　16-2号 募集中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)　H29年6月設置
　16-1号,16-2号に設置


**********************************************************

毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

-----
　
＜イベント一覧＞
８月 　５日（土）　１７時〜 　花火大会

９月 １１日（月）〜１５日（金）香港口座開設ツアー
９月 ２２日（土）　１８時〜　ガス屋のＮさん、おつかれさま会　決定！


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

---


こんばんは。岡山大家です。


先日の花火大会の前に、

関連記事
2017年08月05日　即断即決即金作戦


南区某所である物件を見てきました。


今回お邪魔したのは新築の戸建賃貸。


同時に２棟建てて、１棟はマイホーム


もう一棟は身内が住むなり、貸すなりというやつ。


今回は自宅が８４平米、お隣が７０平米。


７０〜８０平米ぐらいの戸建ですから


それなりに家賃が取れないと成り立たないんですけど


ここは南区の雄、芳泉学区。


早速、１０万円で希望者がいるそうで。


この手法、利回り的には全く良くないですが


住宅ローンを利用できるのが大きな特徴。


ガンガンキャッシュフローを出してという訳でなく


住宅ローンの返済の一部を隣の家賃で補填という考え。


純粋な不動産投資とは少々趣が異なります。



ここの場合は返済は１１万円ぐらいかな？


で、家賃は１０万円として


月々の持ち出しは約１万円。


賃貸物件で家賃を６万も７万も８万も払うことを思えば


低金利下の現在ではこちらのほうがよろしいかと。


当然空室リスク、家賃下落リスクはありますから


場所が大事になってきますが。


...


住宅ローンが使えるとはいえ


問題点がないわけでもなく


岡山のそこそこの場所だと土地代が高くなりがち...


郊外に行くと土地代は下がっても


家賃も大きく下がる...


建築費は変わりませんけど...


そこそこの場所で、


安く土地を仕込むのが難しいんですね(-_-;)



で、大概、土地建物総額で４０００万円を超えてくることになるので


今度はそれなりの世帯年収がないと難しい...


住宅ローンは単純に年収の何倍という恰好なので


４０００万円借りようと思えば


世帯年収で６００万円ぐらいは必要かと...


共働きならどうってことないかもしれませんけど


ご主人の１馬力だけでは少々ハードルがお高め...


自己資金を投入して借り入れを減らせばいいですが


一般的なサラリーマン家庭なら


数百万円の自己資金を用意するのも簡単ではない...


数百万円の自己資金があって


１馬力で年収６００万円ある世帯なら


純粋な事業用物件を購入して


キャッシュフローを蓄えてから


マイホームに移行した方が良いかと思いますね。



あとは、２棟分離したものだと


金融機関が認めてくれないということ...


ここは例外的な金融機関があるかもしれませんが


高金利のあそこでないと、岡山では難しいのかな...


親が住む用とかであれば話しは異なりますが


純粋な賃貸用だと、どうしても１棟は事業用ということになるようで...


そこを簡単にクリアする方法が...



つづく



このコメント欄も使えます。
FC2コメント


空き家・空き地のご相談は↓↓↓



毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ



にほんブログ村


半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）
　北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK　表面利回り9％超

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
　H27年2月6日に１８５０万円で売却
　
☆物件2号　H21年11月　新築建築
　北区津島東　2LDK 57�u平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の約50坪を500万円で購入

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入
　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
　　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光１号 20kw　36円(税込38.88円）　H25年7月27日設置　
　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号　 H26年4月 中古購入
　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入
　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入
　赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築中。
　　※土地2号は売却依頼中。

☆土地３号　H27年12月17日　土地購入
　南区植松の土地を購入　208坪　坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　10号平屋　3.8万円でオーナチェンジ。
　　11号平屋　同じく3.8万円でオーナチェンジ。
　　12号戸建　売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
　　　　　　　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号　H28年9月完成　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築
　　平屋　13号 入居中、14号 入居中
　　2戸1　15-1号 入居中、15-2号 入居中
　　ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中

☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)　H28年9月設置
　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
　　
☆土地４号　H28年11月9日　土地購入
　岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　H29年3月28日　6室 中古購入
　中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200が、2500に戻され購入。

☆物件16-1,2号　H29年5月26日新築　平屋1棟2戸新築
　16-1号 募集中
　16-2号 募集中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)　H29年6月設置
　16-1号,16-2号に設置


**********************************************************

毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

-----
　
＜イベント一覧＞
８月 　５日（土）　１７時〜 　花火大会
８月 　８日（火）１５時〜　　トレジャーハンターin大正１４年築戸建

９月 １１日（月）〜１５日（金）香港口座開設ツアー
９月 ２２日（土）　１８時〜　ガス屋のＮさん、おつかれさま会　決定！


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

---


こんばんは。岡山大家です。


今回の台風もあっけなく避けていってくれましたねー



岡山ってほんと台風がこないんですよね〜



気象庁のＨＰに台風の上陸数がありました。

順位 都道府県 上陸数
1 鹿児島県 39
2 高知県 26
3 和歌山県 22
4 静岡県 19
5 長崎県 16
6 宮崎県 12
6 愛知県 12
8 熊本県 8
8 千葉県 8
10 北海道 6
11 徳島県 5
11 神奈川県 5
13 大分県 3
14 青森県 2
14 愛媛県 2
14 広島県 2
14 山口県 2
14 三重県 2
19 福井県 1
19 秋田県 1
19 兵庫県 1
19 岩手県 1
※1951年〜2016年台風第16号まで


ちなみに、気象庁の台風の上陸の定義は、

台風の中心が北海道、本州、四国、九州の海岸線に達した場合。
ただし、小さい島や半島を横切って短時間で再び海に出る場合は「通過」。
このため、例えば沖縄本島を台風が通っても上陸とは言いません。
また、一度上陸した台風が海に出て、再び別の海岸線に達した場合は再上陸。

だそうです。

※参考資料
こんにちは！気象庁です！


この表に載っていないところは上陸ゼロ。


上陸という定義でいうと


海に面していない県８つと沖縄は除かれます。


しかし、鹿児島、高知、和歌山なんか毎回上陸してそうなイメージ(◎_◎;)


岡山は恵まれていますね(^^)


...


さて、昨日の続きで。

関連記事
2017年08月06日　戸建賃貸２棟を見てきました。


普通、２棟別々だと


住宅ローンではＯＫをくれないんですが


１棟なら話しは別。


５０％以上自宅であればＯＫの金融機関があります。


２棟くっついたというとこんな感じで


１棟を半分に割った感じになりますけど



ここまでガッツリだと２世帯住宅っぽい...



そこでこんなガッツリくっついた２棟ではなく


以前もこんな感じで少しだけくっつけることで



１棟扱いになったことがありました。


ただ、この時は構造部がくっついておく必要がある


ということで、梁が繋がった構造になったので


分離するというのは少々難しかったんです...


...


それが今回は、こんなんでＯＫでしたΣ（・□・；）




えー！？


ただの自転車置き場の屋根Σ（・□・；）


構造上もくっついていない...


よく見るとコーキングでなんとかくっついてるだけ...




へ〜、こんなんで１棟として建築確認が通るんですね〜(◎_◎;)


くっついた感が大きいと集合住宅っぽくなるんで


少々不利なんですよね...


これなら独立した感じの戸建賃貸に見えます(^^;


住宅ローンで２棟建てるなら


こんな感じがいいですねー



おしまい



このコメント欄も使えます。
FC2コメント


空き家・空き地のご相談は↓↓↓



毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ



にほんブログ村


半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・総社市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************
運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築購入（H27年2月6日売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超

　2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間０日
　その間リフォームは壁紙１面8,000円のみ（入居者負担）
　属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。
　ちょうど３回目の退去と重なり売却
　H27年2月6日に1,850万円で売却

H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
　
　H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど４年
　家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました

　２組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も8.5万円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　　もちろんノーリフォーム現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォーム（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約。
　9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円で入居中　表面利回り16.8%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居（ﾟдﾟ）
　表面42％

H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟,戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
　H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
　　月極Ｐ５号 縦列4台 貸出中 利回り4.9％

H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、
　坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
　坪8.3万円は周辺の半値。
　満室時想定利回り18%程度。
　６分の５が空きだけど...
　

**********************************************************

毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

-----

＜イベントのお知らせ＞

　☆勉強会（退去関連）＆ランチバイキング
　　２月２４日（土）１１時〜
　　　参加予定（定員２０名）
　　　１わたくし
　　　２りょういちさん
　　　３O幡さん
　　　４namiさん（女性）
　　　５AIさん（初登場）
　　　６HTさん
　　　７Kすけさん
　　　８しっしーさん
　　　９IW本さん
　　　10ロバートS田さん
　　　11たろぽんさん
　　　12K本さん
　　　13Y原さん
　　　14たくみさん
　　　15taimanさん
　　　16tomoeさん（女性）
　　　17
　　　18
　　　19
　　　20
　　　※taimanさんのおもしろ退去体験も聞けます(^^;


　☆玉野市３０万円戸建見学２日目
　　２月２４日（土）１５時〜
　　　参加予定（定員１０名）
　　　１ＨＴさん　　　　勉→Ｐ
　　　２なつさん（女性）　　Ｐ
　　　３たろぽんさん　　勉→ニ
　　　４よーすけさん　　　　ニ
　　　５児島大家さん　　　　ニ
　　　６わたくし　　　　勉→Ｐ


＜イベント一覧＞
２月
　６日（火）１３時　〜北区相談日
１０日（土）１２時　〜わたくしのアパート１号完成見学＆
　　　　　　　　　　　norikoさん１号戸建＆ランチ１日目
１２日（月）１１時　〜DIY教室　ジョリパット塗り
１３日（火）１２時　〜わたくしのアパート１号完成見学＆
　　　　　　　　　　　norikoさん１号戸建＆ランチ２日目
１７日（土）１２時半〜よーすけさん５号戸建見学＆
　　　　　　　　　　　こももさん４号戸建途中経過＆ランチ１日目
１９日（月）１２時半〜よーすけさん５号戸建見学＆
　　　　　　　　　　　こももさん４号戸建途中経過＆ランチ２日目
２０日（火）１８時　〜勉強会（退去関連）＆ディナー
２１日（水）１２時　〜玉野市３０万円戸建見学＆ランチ１日目
２４日（土）１１時　〜勉強会（退去関連）＆ランチ
　　　　　　１５時半〜玉野市３０万円戸建見学２日目
２６日（月）１３〜１７時　倉敷相談日
２７日（火）１３〜１８時　北区相談日


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---




こんばんは。岡山大家です。


先日の「美邸」見学のあと、倉敷市南部へ


関連記事
2018年02月21日　これを「美邸」と言わずして何という！？




こーへーさんの戸建賃貸が退去したので


リフォームの相談をしたいということでね(^^;




１０年前に建てたけれど


今回２度目の退去ということで


そろそろリニューアルの時期かなってね(^^;




１０年前いうたら戸建賃貸が結構流行った時期でしたな。


当時は

・カシーヤ
・ユニキューブ
・プライムアセット

などといった戸建賃貸の商品がちょいちょい建ってましたね〜



でも、どれも率直なところ安普請(-_-;)


ちゃっちい作りでしたね...


まぁ値段なりではありますけど...


特にカシーヤはダントツ高いくせに


ほんとガッカリだったな〜(;´Д｀)





今回のこーへーさんのもそんな類かな？


それにしては家賃高いよな〜


と思いながら現場に到着。



おや？これ見たことないタイプ...




どうやら地元の工務店で建てたそうで。


へー、なるほどー




ローコストといいながらも


ひと手間ふた手間かけた感じですな(^。^)y-.。o○








水回りは普通ですけど







これならまだまだ戦えそうですねー




ただ、いまの家賃を維持するとなると


このままでは難しいかな...





というのも、外の劣化が結構目立つんよね...



おしゃれなウッドデッキも褪せてきて...






なんだろうね、この外壁は？


漆喰風？の塗料？




きれいになればすごく雰囲気よさそうだけどね〜



結構変色が目立つね...





こっちのほうは雨が汚いから


そんな影響もあるのかね...




折角案内に連れてきても


ちょっと印象が良くないかな...




部屋探しって


大概、まずは場所から入って、


次に間取りや駐車場台数、


それで家賃で折り合えそうなら


実際に見に行く感じ。



そこまで折り合って現地行ってがっくりなんて悲しい(>_<)




ここは多くの戸建賃貸とは違う良さがあるんで


外を中心に古さを感じさせないような感じにしようか。



このあたりは転勤族が多いし


ライバル戸建も少ないから


割といい家賃を維持できるんじゃないかな？



今度はすえちゃんと行ってきますε=┌(　･д･)┘



おしまい




空き家・空き地のご相談は↓↓↓



毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ



にほんブログ村


半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************
運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
　　　ノーリフォーム現状貸し
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて
　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
----------
H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約。
　9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む
----------
H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　土地52坪の中古平屋購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　表面16.8%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
----------
H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、
　坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
　坪8.3万円は周辺の半値。
　満室時想定利回り18%程度。
　６分の５が空きだけど...
　5/21 外国人のシェアで１つ決まり。

H30年5月31日　南区福島
☆物件17号　 中古購入
　店舗兼住居190万円
　誰も買わないから190万円で引き取ることに。

H30年6月　総社市真壁
☆太陽光４号 18.91kw　18円(税込19.44円)
　　アパート２号に設置予定


**********************************************************

毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

-----

＜イベントのお知らせ＞

６月
☆勉強会１日目 融資関係その２
　　2日（土）19時15分〜
　　参加予定（定員２２名）
　　１担当者さん１　　→飲
　　２むーさん（女性）→飲
　　３ひろさん　　　　→飲
　　４Ｏ幡さん　　　　→飲
　　５namiさん（女性）→飲
　　６こーへーさん
　　７しっしーさん　　→飲
　　８たかぱぱさん
　　９てつさん　　　　→飲
　　10Ａ木さん　　　　→飲
　　11ＢＬＸさん　　　→飲
　　12じゅんこさん（女性）→飲
　　13Ｂさん
　　14Ｓ農さん　　　　→飲
　　15じょーさん　　　→飲
　　16いなせさん　　　→飲
　　17かこちゃん（女性）→飲
　　18あつおさん　　　→飲
　　19Ｋすけさん
　　20わたくし　　　　→飲
　　21
　　22
　　飲み会１６名
　　※名刺をお忘れなく！
　　※飲み会は１日２２時で締め切ります。

☆東古松norikoさん２号戸建ビフォー見学＆ランチ
　　4日（月）12時半〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１norikoさん（女性）
　　２なおとさん
　　３まゆさん（女性）
　　４摂津屋さん
　　５しんやさん
　　６わたくし

☆単なる飲み会
　　5日（火）18時〜
　　参加予定（とりあえず定員１６名）
　　１taimanさん
　　２しっしーさん
　　３あつさん
　　４ＤＭＭさん
　　５そうさん
　　６なおとさん
　　７ロバートＳ田さん
　　８たろぽんさん
　　９Ｙ口さん
　　10りょういちさん
　　11よーすけさん
　　12u-kiさん
　　13Ｊ子さん（女性）
　　14Ｍ本さん
　　15麒麟さん
　　16わたくし
　　早々に満席になったので増枠しました(^^;
　　17
　　18
　　19
　　20

☆長船町Ｋさん３号戸建アフター見学＆ランチ
　　9日（土）12時半〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１Ｋさん
　　２ＨＴさん
　　３よーすけさん
　　４Ｍさん
　　５Ｊ子さん（女性）
　　６わたくし

＜イベント一覧＞
６月
2日（土）19時15分〜勉強会２日目 融資関係その２
　　　　　　　　　　（シティホテル桑田町）
　　　　　 21時〜　ディナー
4日（月）12時半〜　東古松norikoさん２号戸建ビフォー見学
　　　　　　　　　　＆ランチ
5日（火）18時〜　　単なる飲み会
9日（土）12時半〜　長船町Ｋさん３号戸建アフター見学
　　　　　　　　　　＆ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---



こんばんは。岡山大家です。


ここで登場した店舗兼住居１９０万円。


関連記事
2018年05月09日　値下げ交渉のネタ？
2018年05月16日　大概、価格次第
2018年05月26日　実質初購入



３１日の決済に向けて、小分けにして準備完了(^^;






ボロ戸建てを買うのは


H28年3月1日の東区広谷　物件10.11.12号依頼。


２年ぶりか〜





不動産ってやってみるとよくわかるけど


安いボロ戸建てが一番儲かるし


一番固い。



資金の少ない方にはおススメだけど


どうしても獲得競争が激しくなるから


全然こっちに回ってこない(^^;



調べてみたら、この２年の間に


２００万円以下の戸建が２１戸Σ（・□・；）


北区一宮　100万
赤磐市和田　20万
東区古都南方　75万
中区乙多見　160万
玉野市田井　200万
北区富田　110万
北区三門東町　7.5万
北区牟佐　90万
備前市西片上　5万
瀬戸内市邑久　２棟で60万
北区万成東町　5万
東区神崎町　112万
北区惣爪　110万
東区沼　２棟で25万
倉敷市児島　5万
中区平井　190万
北区足守　103万
北区高松　70万
玉野市玉原　30万
東区目黒町　110万
南区北浦　30万


当たった人が羨ましいなー(^^;



...



さて、今日はこれらボロ戸建てとは別世界の


かこちゃんの新築戸建賃貸で打ち合わせ。



第９回あみだで当てた激安土地に２棟建築中(^^)v





かこちゃんがいろいろ考えてやってる力作。


完成は８月だそうなので見学会が楽しみです(^^♪




建物はもちろん立派なんだけど


ここ山が近いんで、この竹をどうしたもんかと...





見栄えも良くないし...


屋根に太陽光を載せるので


いまでも充分影になるけど


さらに笹がどっさり落ちて影になるのも嫌だし...


うちの太陽光１号は


南棟と北棟に分かれてて


南棟には少し電柱の影が入るんだけど


たったそれだけでも毎月数百円からは違うからね〜(;´Д｀)




入居後に切らせてもらうのも迷惑かかるし


下手に切って建物に倒れてもね...


いまなら足場もあるしってことで


いつやるの？

いまでしょ！　古っ(;´Д｀)





ってことで



入居の前からいっちゃってー！






はい。





室内はというとこんな状況。








スペックは　３ＬＤＫ　８２平米


駐車場が４台と３台。



戸建賃貸いうのも随分増えたけど


駐車場が３台以上置けるのってそうそうない。


それだけでも結構売りになるんよね。


親とか友人とかが来た時に


置くとこに困るなんてのは良くある話し。


お父さんの会社の車があって３台以上必要


なんてこともあるし


なんせ世の中に少ないってことが希少価値を高めるね。


どこにでもあるってのは大した価値はないよ。



しかもこのエリアに戸建賃貸なんてそうそう無いからね。


さらに希少価値を高めてるね。




建築費自体はどの場所で建てても


そんな変わるもんじゃない。



地盤の良し悪し、下水の有る無しでは変わるけど


通常、本体、外構、水道給排水、下水か浄化槽、地盤改良その他で


この規模を２棟やるなら


２千万円後半は免れんでしょう。



建築費が大きく変わらんなら


家賃単価が高いところでやらんと


全然旨味がないよね(;´Д｀)




ここでＰ３〜４台なら


１２〜１３万円はいけるでしょう。




田舎の方の戸建賃貸で家賃８万円やそこらじゃ


投資額とリターンが全然合わん(;´Д｀)




わたくしの植松なんて


どうせ戸建賃貸やっても７.５〜８万円程度(◎_◎;)


それなら平屋で建築費を３分の２ぐらいに下げて


家賃は６.５万円ぐらいっていうね。




新築するなら


そのエリアにマッチした建物じゃないとねー



どこでもアパートや戸建賃貸建てりゃいいってもんじゃないね。




ここは竹切ってスッキリすれば


好印象できっとうまくいきますわ(^。^)y-.。o○




おしまい




空き家・空き地のご相談は↓↓↓



毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ



にほんブログ村


半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました