岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました

　次はどうしようかなー



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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こんばんは。岡山大家です。


今日は、読者のみーこさんと


内装材で有名なサンゲツさんのショールームに行ってきましたよー






床材はあまり置いていなかったですけど


クロスはかなりたくさん置いてあって


しかも大きいサイズだったのでとても参考になりました


カタログをペラペラ見ててもイマイチわかりにくいですからねー


クロスで部屋の雰囲気が変わりますから、うまく使ってみたいですねー


...


その便で、麒麟さんの戸建賃貸の様子も撮ってきました






2013年11月10日　戸建て賃貸建築中

2013年11月12日　戸建賃貸募集開始

2013年11月28日　戸建賃貸建築中　２


外壁もできて随分家らしくなりましたね


麒麟さんのデザインで縦にラインが入っています。


内装はまだまだこれからですけど


床やクロスは色々変えているそうです



わたくしが次に建てるときは


サンゲツさんのショールームでじっくり選んで


変わったものを作りたいと思います


...


太陽Tさんによれば、太陽光も７kwずつぐらいは載りそうとのこと

しっかり頼みますよー（笑）


...


もう１ヶ月もすれば完成ですかー


完成見学会が楽しみです



おしまい



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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

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　　※最高値時 142,000円

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　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

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　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　年明けからリフォームの手配をしようと思います

　次はいくらで募集しようかなー



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　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

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☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

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読者の麒麟さんの新築完成見学会があります
１月２６日（日）　１０時〜１６時
一応、両日共、１０時にハローズ花尻店
岡山県岡山市北区白石西新町9番地116に集合にします。
ご希望の方はご連絡ください
１０時に間に合わない方や、午後からの見学の方は、住所をお伝えしますので、こちらもご連絡ください。

　ハローズ集合　　とーやさん、大黒天人さん、BLXさん、かこさん

　現地直行　　A木さん

...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、読者の麒麟さんの戸建賃貸完成見学会（初日）でしたー


午前中から、
　Ｉ島さん
　S田さんご夫妻（初登場）
　ジムさんファミリー
　O賀さん（初登場）
　クワトロさん（初登場）
　T中さんファミリー
　トナカイさん

午後から
　Ｉ上さんご夫妻
　T取さん（初登場）
　Y吹さん（初登場）
　Uさん（初登場）
　TAKEさん
　S村さん
　
で、お子ちゃまも入れると２０名ぐらいがお越しになりました


みなさん興味があるんですねー


そんな中、午後に不動産業者さんが部屋探しのお客さんを案内して


そのまま申込になったとか


完成後初案内　⇒　一発ツモ　みたいな（笑）


お堅い職業の方で、しかも満額で申込


狙ったターゲット層ドンピシャでしたねー


今月決済でさっさと契約を固めてもらいましょう


...


７０�uの２LDK＋Sで、家賃９万円、共益費２０００円ですけど


駐車場がMAX４台はいけますからねー


こういうのは将来、好影響を及ぼすと踏んでいます。


...


あとは、S（サービスルーム）と称した


大容量収納　兼　フリースペース　を作ったので


いわゆる、DINKS（ディンクス　　ダブルインカムノーキッヅ）という


夫婦共働きで子供がいない世帯　とか


小さい子供がいる世帯　なんかには


使いやすい間取りじゃないかなーと思っています。


この３枚扉の奥がサービスルームです。




中はこんな感じ




エアコンの穴やコンセント、ダウンライト２灯と照明器具のコンセントも付けましたから


ちょっとしたスペースでも全く問題ないですね。


その他の写真もどうぞ



明日も別な方々と突撃してきます



おしまい



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　　※最高値時 142,000円

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　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

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　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



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　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

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　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

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　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

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倉敷の物件見学会で使った照明の専門店が

２２日（土）、２３日（日）にイベントをされるそうです

関連記事
2014年02月15日　差し入れネタ　おまけ１

興味のある方はご連絡ください。

...

新年会のお知らせ
２月２２日（土）　岡山駅近く　２０時　スタート
ご都合の合う方はぜひ

　Sさん
　H田さん
　しょーですさん
　M谷さん（初登場）
　N山さん
　okamoさん
　BLXさん
　７００８さん
　わたくし

遅くなってすみませんが、場所は明日のブログで発表します。

...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、午前中は北区某所のRC６階建てと


北区某所RC３階建てのプランニング打ち合わせの後


物件２号に設置する、物干し台と竿を買ってきましたよー




６,６８７円


一度設置したら長く使えますし、これで入居してくれるんなら安いもんですね


夜は倉敷の飲み会に参加



M井さん、T尻さん、Y田さん　ありがとうございましたー


夜中に帰宅してブログ更新中です（笑）


でも、毎日楽しいですねー


...


さて、大胆？な物件　があるので取り上げてみます。


新築の戸建賃貸（２棟）なんですけど


３LDK　６８．７�u　駐車場２台込み　で


家賃９４,０００円　共益費２,０００円


...


間取りはこんな感じなんですけど



３LDKの一戸建てで　６８．７�u　しかないもんだから


全体的に収納が少ない


２階の右下の部屋には収納がありません...


リビングも使いにくそうだし...


この程度の面積で無理やり３LDKにしちゃうとこうなりますわね...


これで、P２台込み　家賃９４,０００円　共益費２,０００円　とは


なかなか強気な設定です　

...


場所が　岡山市中区湊４５１−３９
　※岡山市中区湊４５１−３２の東隣です。


ここ、東山峠の中腹なんです...


道も狭いし、目の前は斜面...


ここに賃貸物件を建てるかーってとこなんです...


資料はこちら

ブライト湊



「この場所で、この家賃かー」　って感じですが


ここは、今日のタイトルの通り　小型犬２匹 or 猫２匹　OK　なんですよねー


それで２棟とも申込が入っているようで。


...


新築時からこれでいきますかー


確かにペット２匹の物件なんてそんなにないですけども...


それを新築戸建てでいきますか...



逆に言うと、新築戸建だけど、そこまでやらないと難しいってことでしょう


ペット２匹　なんて、あとでやろうと思えばできますからね...


長期に渡って差別化できる要因とは思えないですが...



こんなプランニングでは、将来困ると思うのはわたくしだけでしょうか？



おしまい



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　　※最高値時 142,000円

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　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

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　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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　※5号が4号に変更しています。

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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

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新年会のお知らせ
２月２２日（土）　２０時１５分　スタート
　岡山市北区駅前町１-1-21 成通・ハリービル8F
　　※ビックカメラ東隣の新しいビルみたいです。

　Japanese Modern Dining 杏
　２時間飲み放題　４０００円

　お待たせしました。時間、場所などが確定していますのでご確認ください。
　
　Sさん
　H田さん
　しょーですさん
　M谷さん（初登場）
　N山さん
　okamoさん
　BLXさん
　７００８さん
　mtanaさん
　わたくし

　１０名です。

...


こんばんは。岡山大家です。


昨日は、新築戸建賃貸で　いきなり　犬２匹　or　猫２匹　の


募集をしている物件を取り上げました。

2014年02月20日　小型犬２匹 or 猫２匹

○サワの建物なんですけど、


岡山では７〜８年前に登場して以来、ポロポロ増えているんですよねー


そんな中、立地が不利な物件は、この作戦で押していくっぽいです。


...


今日取り上げるのは、３月末完成の


新築の戸建賃貸　３棟　なんですけど


３LDK　８１．３７�u　駐車場２台込み　で


家賃９６,０００円　共益費７,０００円


...


戸建てで、共益費７,０００円　っていうのがよくわかりませんが


家賃を安く見せるためにやってるのかな？


間取りはこんな感じなんですけど



８０�u超えてくると、３LDKが取りやすいですねー　


...


場所が　岡山市中区さい東町１丁目−２−６
　※岡山市中区さい東町１丁目２−９の南隣です。


資料はこちら

仮）さいカシーヤ



このあたりは、アパートはたくさんあるんですけど


戸建賃貸はほとんどないので、アプローチとしてはアリなんですけど


家賃１０万円超えのニーズがあるかというと、ちょっと厳しいエリアなんですよねー



「ここで、１０万超えかー」　って感じです



それが３棟ですからねー


１棟決まっているようですが、


新築時から簡単ではなさそうというのは織り込み済みのようで


小型犬２匹　OK　なんですよねー


確かに、ペット可物件は少ないですし、ましてや２匹となるともっと厳しいんですけども...



昨日の物件よりは、場所的にまだ救いがありますけど


今後発展していく見込みがある場所でもないですし


当初数年は良くても、将来的には不安なプランニングだと思いますねー



まぁそれでも、ここなら一般の方に１棟ずつ売却もできるので


ポシャることはなさそうですがね。



おしまい



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　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

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☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

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こんばんは。岡山大家です。


今日は、リフォームの相談を受けて


退去後の部屋を見に行ってきましたよー


新築から１０年住んだそうです。ありがたい入居者さんですね


１０年住んだ割には比較的きれいですけど


フローリングの色褪せや畳は年月を感じますねー






それなりにやり変えないといけないので、


あまりお金をかけずに今風な感じにできればと思います


...


夜は、かなり遅めの　新年会　に行ってきましたー

mtanaさんが体調不良で欠席でした。お大事に


というわけで

　Sさん
　H田さん
　しょーですさん
　M谷さん（初登場）
　N山さん
　okamoさん
　BLXさん
　７００８さん
　わたくし

の９名で盛り上がってきました




毎度のことながら、不動産という共通項があるのですぐに馴染めるんですよねー


今後は、業界の知り合いも誘って、


みなさんに業界の方との接点も持ってもらったり


あまり出回っていない物件情報なんかも持っていけたらいいなと思います


...


今日も戸建賃貸ネタで。


○キスイの物件なんですけど


北区東古松で　３LDK　７４．２２�u


３LDKとしてはやや小さめで、廊下も多めなんで


LDK１０．６帖しかないです




カウンターキッチンで１０．６帖はかなり狭く感じるでしょうねー


２階にトイレがあるのはいいですけど、その分右下の部屋の収納がないですね...


このあたりは評価が割れそうですけど


やっぱり８０�u近くないと、３LDK戸建はなかなか作りにくいですねー

仮）シャーメゾン東古松



家賃11万円　共益費2,000円　駐車場２台込（縦列）


東古松ってだけ聞くと悪くないんですけど、


奥まってるでちょっと狭いとこみたいなんですよねー


...


ただ、ここは、必殺の　太陽光入居者売電　付き　です


４．２５kw　なんで　月平均15,000円分ぐらい　発電しますかねー


４．２５kwだと、自家使用して余った電力を売ることになるので


各家庭で使用料ままちまちですけど、


概ね毎月の電気代がチャラになって、若干プラスになるかなーってとこですかね。


...


それはそれで、入居者は嬉しいですけど


４．２５kw設置すれば、１００万円以上余分に使っている訳なんで...


１棟単独ですから建築費も割高でしょうし...


建物だけで１２００〜１３００万円してるんじゃないでしょうか...


確かに、入居者売電できれば入居促進にはなるでしょうが...



１００万円以上使って家賃を劇的に上げられる訳でもないし


太陽光がなくても１０万円ちょっとで貸せそうだし...


ここに入居者売電用の太陽光がいるんかなー？...


融資が通りやすかったりしたんだろうか...


いや、たぶんサブリースよなー...


大家さんになんかメリットあるんかなー？


もしかして、うまく丸め込まれた？


差別化にはなるとしても


そもそも立地と間取りはマイナスなんでねー


もしかして売却前提かなー？



太陽光の入居者売電についての大家さんのメリットってなんなんでしょうねー？


よくわからんなー...



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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



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...


読者のTAKEさんの戸建てを見学させていただけることになりました。
５月２日（金）　の　１３時　から
集合場所は　東区広谷４７４−９
ニシナフードバスケット　西大寺店

ご都合の合う方はぜひご連絡ください


２日（金）１３時

　TAKEさん
　A山さん
　Tー岡山さん
　H田さん
　O本さん
　わたくし

　６名


...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、読者のTAKEさんの新築戸建の見学会でしたー


参加したのは　
　
　TAKEさん
　TAKEさん奥さん
　かこさん（女性）
　Bさん
　mtanaさん
　あつさん
　大黒天人さん
　OB田さん（初登場）
　おかしさん
　K岡さん（女性、初登場）
　わたくし

の１１名


初登場の方も２名いらっしゃって、平日の昼間からみなさん好きですねー（笑）






しかし、かなりのこだわりでしたよー( ﾟДﾟ) ｽ､ｽｹﾞｰ!


玄関開けたらいきなりこれ。




壁をペンキで塗っているんです


しかも自分たちで


いい味出してますねー



リビングを中心にライトがいっぱい




この板もご自分で用意して貼りましたー




この辺の壁ももちろん


トイレの壁以外は全部自分たちで塗装...


窓もたっぷりで


床材や建具にもこだわり


とてもわたくしの物件６号、７号と同じ


ローコスト住宅とは思えません



こんなん見ると、また建てないなーって衝動が湧き上がってきますね



明日は２日目。


みなさん、お疲れ様でしたー


TAKEさん、もう一日お願いします



おしまい




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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
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　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



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...


こんばんは。岡山大家です。


今日は馬刺し。




うまー(´∀｀)


その後、夜の街へ...


最近、外食が多いので


し、しんどいです...　(||´Д｀)ｏ


鍵は健康管理ですね


...


さて、昨日、読者のBさんを連れて、某不動産屋へ訪問してきました。




以前、少し書きましたが

2013年12月14日　戸建賃貸の相談

2014年04月05日　空振り　４


このBさんが戸建賃貸を建築中なんですが


いろいろすったもんだあった末に


ついに引渡し日が決まったので


入居者募集のお願いに行きました


...


岡山市内の比較的良い場所で


７０�uちょっとの３LDKです。


自宅部分が一部つながっているので


厳密に言うと　戸建　とは違いますが


まぁ、ほぼ戸建みたいなもんです


なので、一棟として見られ、全体を住宅ローンでいけているそうです


これは、サラリーマンとしてはありがたいですねー



駐車場は一応３台。


将来は、戸建物件では必須になってくるかもしれませぬ


...


太陽光を１３kw搭載。


月平均４．５〜５万円程度は入るんじゃないかな？


家賃は９〜１０万円程度いけるんで


毎月、ローンを支払ってもお釣りがきますね


経験も実績もない場合、こういう大家さんデビューも　あり　ですね



鍵は、客付け　ですが


そこはお任せあれ


そもそも、客付けにしんどそうな場所で、GOサインは出しませんので。


入居可能が６月末ですけど


割とすんなりいくんじゃないでしょうか。


順調な滑り出しをサポートしたいと思います



おしまい




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　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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　※5号が4号に変更しています。

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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

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　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


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こんばんは。岡山大家です。


昨日は、夜の街で焼き鳥ー




その後、２軒はしごー


Ｉ上さん、ごちそうさまでしたー


...


そして、今日は朝からミサワの新築戸建賃貸の見学会


その話は後半で。


...


そんなこんなで、ありがたいことに最近やたら忙しいんですよねー


少々疲れ気味なので


酸素カプセルに入ってリフレッシュ




この酸素カプセルに入ると、めちゃぐっすり眠れてスッキリするんですよー


わずか１時間ですけど、「あー、よー寝たー」って感じ。


もしかして、気のせいかな？（笑）


...


その前に、セール中の照明やインテリアを扱うお店へ出没すると


またもや、超お買得品のいくつもの新品ブラインドが！？


オーダーなので、発注ミスなどで売れなくなったブラインドだそうで


こんなおしゃれブラインドがゴロゴロ




いいですねー


「全部５００円です」


なぬー　ｽｹﾞ━━━ヽ(ﾟДﾟ)ﾉ━━━!!!!


えっえっえっ？？


どどどどれも、ななな何万円もするでしょ？？


「はい。めちゃめちゃ赤（赤字）ですよ（笑）」


あわわ(°°;)"((;°°)



はい。５００円に釣られて買っちゃいましたけど、それがなにか？（笑）


...


さて、前置きが長かったですが（笑）


中区平井の新築戸建賃貸。


これが全体像。

※クリックで大きくなります。




これ、もう村ですね（笑）


建物のタイプは３つですが、外壁は全部バラバラ。


なかなかおしゃれな街並み？村並み？を形成しています


スマホでてきとーにパシャパシャ撮ったのでごらんください





ここ、やはり相続対策だそうです。


集合住宅より、戸建てのほうが財産分与がしやすいとの理由で


施主さんが希望されたそうで。


建物本体が、約１３００万円


これが１２棟と、もろもろで２億円ほどの事業だそうです　( ﾟДﾟ) ｽ､ｽｹﾞｰ!


ミサワの９０％のサブリースらしいですが


決まっているのは、現在１棟のみ



１０万円近い戸建てのニーズがここまであるかなー？


動きを追いかけてみましょうかね。




おしまい




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　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

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　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

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お知らせ

先日、読者のA山さんが購入された中区国富の平屋戸建ての
見学会をさせていただけることになりました。
７月５日（土）　１１時　
岡山市中区浜3-8-46　パサージュ浜店
ご都合の合う方はそのままランチでも　( ´･ω･`)_ｲｶｶﾞ?


参加予定
　F原さん（初登場）
　ジムさん
　Ｉ島さん
　わたくし


平日お休みの方に追加日決定

　７月８日（火）１１時

　集合場所は同じです。


--------


こんばんは。岡山大家です。


○○○万円の指値が通った読者のO本さんの件。

2014年06月25日　世界にひとつだけの...


普段、不動産の契約書に縁の少ない方だと内容がわかりにくいので


先日、ファミレスで契約書の雛形の内容を確認


大手の会社の契約書なので、もちろん変なところもないんですけど


やっぱり第三者が見ると安心していただけるようで





こんなこともしています


---


そして、今日はついに契約へ


このO本さん、これで二つめの賃貸用の戸建購入なんですけど


最初の購入が、個人売買で入居者付きだったので


不動産会社を介しての購入は初めてでした


初めてで不安だということで、わたくしも同行してきましたー




特に何をするって訳でもないんですけど、


隣にいるだけで安心感があったとのことでよかったです


もしかして癒し系か？（笑）




ここまでいけばほぼ確実ですね


○○○万円の指値も通って、固定資産評価をかなり下回ってますから


悪くない買い物ではないでしょうか



おめでとうございまーす



こんなこともやっています（笑）



残すは、来週の決済・引渡しですね


...


さて、先日の新築戸建賃貸の振り返りを少々。

2014年06月28日　ミサワの新築戸建賃貸を見てきましたー


今回、リビングの壁一面がこんな感じになっていました。




ちょっとおしゃれっぽい棚です


仕組みは簡単で


赤でレールに引っ掛けて、青で支える状態です。




リビングに入った途端目を引くので、これはこれで良いと思います


ただ、費用対効果としてあまり良くないかもしれませんね


これで家賃に反映できるってもんでもないので...


中古物件のリフォームに使えたら良いかも


...


３タイプ中、２タイプはこのキッチンでした。




クリナップの2100mmで、ソフトクローズ（引き出しがドンってならないやつ）タイプです。


ちなみに、わたくしの物件６号、７号と同じタイプです。


個人的には、吊戸棚がないほうがいいかな...


意見が分かれるところかもしれませんが、暗く感じて、閉塞感も出ますしね...


もちろんコストも上がりますし...


...


もう一つのタイプのキッチンがこれでした。





こっちは見た瞬間「いいねー」って思いました。


さっきのよりも広い、2550mm。


賃貸でこのサイズはそんなにないですよ



コストは上がりますが、さっきの棚よりこっちのほうが


客付けには効果的かも。


ここも意見が分かれるところかもしれませんが。


...


このキッチンを使ったタイプの外観がこちら




庭、駐車場の広さや１階のシャッターは良いと思うんですけど


ベランダの幅がかなり残念


２mだとかなり狭く感じますし、あまり実用的ではないですね


最低ライン３mはほしいですねー


ちなみにわたくしの物件６号、７号は４m取りました。


このタイプは全体的にまとまっていただけに、惜しいなーと思いましたね


...


あとは、いつもの感じかなー


アプローチにインターロッキングブロックを使って


残りの駐車場部分はほぼ全面コンクリートと


かなりお金をかけてます


その割に居室は相変わらずいつものクッションフロア...


どうしてもなんか安っぽく見えるんですよね...



屋根は寄せ棟で軒も大きく出ていて、それなりにお金かかってますけど


勝手口や自転車置き場なんかは無い...



全体的に、良いところもあるけど...うーん(｡-_-｡)




またいらん世話ってコメントくるかな。



おしまい




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　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

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こんばんは。岡山大家です。


時々登場する、読者のTAKEさんは


ちょっと前に戸建てを建ててそちらにお住まいですが

2014年04月01日　TAKEさんの戸建てを見に行ってきましたー

2014年05月01日　TAKEさんの物件を見せていただきましたー


実は、前の家ではジュースバーを営んでおりまして。


で、この記事の時みたいに時々イベントをされるんですが

2014年03月16日　高いことに気付いたようで...


８月１０日（日）１０時から出店されるとのこと。


TAKEさんのジュース美味しいよ



場所はご存知の方も多いであろう

岡山市北区田中624-1
axcis nalf(アクシス・ナーフ）

地図

CHAYA フェイスブック
https://www.facebook.com/pages/THE-CHAYA/148624271962204?ref_type=bookmark

axcis nalf(アクシス・ナーフ）フェイスブック
https://www.facebook.com/axcisnalf


axcis nalf(アクシス・ナーフ）って、女性の店長さんはべっぴんさんだし、


面白いものいっぱいかるから楽しいよ


行ったことない人はぜひ


...


そうそう、TAKEさんは新居に引越して、


前のお店は賃貸に出すことにして閉めてるから行っちゃダメですよー


実は、ちょっと前から入居募集をしていましたが、




概ね入居も決まりそうで話を進めているところです


順調なら、秋ぐらいには別の飲食店がオープンしそうですよ


...


さて、なぜ、　むむっ！？（川平慈英風に）　なのか？


実は、わたくしの物件２号の直ぐ近くに


新築戸建てが出現しておりまして


こんなやつ。




３LDK　８１．７６�u

家賃　１１万円

共益費、P２台（縦列）込み


一瞬、「おっ！？ライバル（新築戸建）がきたか！」　と思いましたが


全く客層はかぶりませんね


よかったです(^_^;)


まぁ、そもそもかぶりにくいモノを意図して作った訳ですけども。


...


この新築、狙いとしては悪くないとは思うんですけどね。


周辺は学生物件がメインで、ファミリー向けはほとんどないですし。


集合住宅をやるよりは、戸建ってのはアリですね。


ただね、１１万円っていうのがどうかな...


岡山大学関係は少し目があるか。


学区パワーはないから、大手の転勤者ファミリーは難しいかな。


地元の人間が１１万円も払わんしね。


でも、３LDKで８０�u超えになると


家賃もこれぐらいは取りたくなるんだよー


まぁなんだかんだそのうち入居はすると思うけど。




どうせ建築費も１０００万円後半ぐらいでしょ？


２０００万円近いんじゃない？



戸建なんだから、防音性能の高いシャイド５５なんていらんと思うけどねー


普通の木造で充分だけどね。


元々セキスイで建築費高いからねー


...


ちなみに、わたくしの物件２号は平屋で１０００万円ちょい。


新築時は９万円だったけど


家賃はたった２万円の差なのに、建築費はどえらい違うもんね



岡山大学目当てかもしれんけど


ここで大きめの戸建はあんまり賛成せんなー



また余計なお世話ですな



おしまい



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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



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※物件見学会のお知らせ

８月２２日（金）に、大東建託の新築見学会があるそうです。

会場　岡山市中区平井１１８２−９

時間　１０時３０分〜１６時　

わたくしは１１時ぐらいに訪問してみようと思います。

ご都合の合う方はその後ランチでも( ´･ω･`)_ｲｶｶﾞ?


最新物件見るのって楽しいよ


...


こんばんは。岡山大家です。


昨日、岡山大学の裏のセキスイの新築戸建を取り上げたばかりですけど

2014年08月07日　むむっ！？（川平慈英風に）


読者のNMOTOさんから、


「津島福居で新しい賃貸がでました。
https://suumo.jp/chintai/okayama/sc_okayamashikita/bc_100015876470/　」


ってコメントをもらったので調べてみたら


またも新築戸建が




見た感じ、建物はダイワでしょうかね。


住宅設備がダイワっぽいんで。


管理は、アパマングループの某社がするみたいですよ。


ダイワに建築紹介でもしたのかな？


こういうケースは珍しいですね。


...


昨日の新築戸建の学区は、御野小学校、岡北中学校ですけど、


こちらは津島小学校、京山中学校。


このクラスに住む人たちって、都会からの転勤者が多いので


そういう方たちの学区評としてはこちらに軍配ですね。


...


昨日のは、８１．７６�uでしたけど


９０�u超え（９３．１４�u）の４LDKっていうのもいいですね。


賃貸で９０�u超えとか４LDKってほとんどないんで


学区でも広さでも差別化が図れていると思いますね


...


どうやら、４棟同時にやっているみたいで

A棟　３LDK　家１４．４万　共２千　P２台込　敷３　礼１
B棟　４LDK　家１４．７万　共２千　P２台込　敷３　礼１
C棟　３LDK　家１４．４万　共２千　P２台込　敷３　礼１
D棟　３LDK　家１４．７万　共２千　P２台込　敷３　礼１


まぁ、これぐらいは取りたいですよね...


結構ギリギリのラインだと思いますけど、


新築時の設定としては、いいところを突いているんじゃないでしょうか。


１１月１日から入居開始のようなので


時期的な問題はあるにしても


きっと来年の繁忙期中には満室になるんでしょうよ。



津島東　と　津島福居　って距離的にはわずかなもんですけど


ファミリー物件の家賃設定のベースが随分変わってきますねー


大学の裏手は交通の便があまりよくないですけど


まぁ車があれば問題ないかな。


この辺に新しいファミリー物件なんてほとんどないし、


戸建賃貸なんて極端に戸数も増えないし


増えてもこの学区と広さっていうのは大きな武器ですな。


...


ただ、やっぱり建築費は高そうだねー


昨日のセキスイのより、こっちのほうがさらに高いよね？


単純に広いしね。


戸建賃貸ってメーカーでやってもローコストでやっても


家賃にはほとんど反映せんからねー

...


昨日のも含めて、わたくしの物件２号の近くに


新築戸建が５棟も供給されますけど


どうやら競合はしなさそうでよかったです



おしまい



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　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
　
　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　　関連記事
　　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。


　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）

　　　　　H26年12月末で４号が退去　→　H27年1月から次が入居

　　　　　＋11,000円の　家賃25,000円　(((゜Д゜；)))

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)



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　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

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　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。

　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区某所の中古戸建を　１棟　購入　100万円　

　約60坪。6DK。土地50万、建物50万

　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年3月21日時点で申込・審査OKとなり
　結局リフォームなしで3.5万円で貸す方向で進行中（ﾟдﾟ）
　4月3日にまさかの入金あり(ﾟoﾟ;;
　6日から入居予定...ほんとに入るのか？(ｰｰ;)

　そして、ほんとに入居した(＠_＠;)

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　岡山市以外の近郊の土地を５００万円で購入

　１２０坪　坪単価４.２万円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...



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...


＜物件見学会　１＞

麒麟さんがあみだくじでゲットしたアパートのアフターです。

５月２３日（土）、２７日（水）　両日１８時　に

倉敷市松島971-1
ハローズ中庄店

駐車場が広いので西のほうでお願いします。

ご都合の合う方は、中庄駅周辺で晩ご飯でも食べに行きましょう。

２３日（土）
　O幡さん
　６８さん
　F木さん
　Ｉ崎さん
　わたくし

２７日（水）


関連記事
2014年11月21日　なかなか買えないです（笑）
2014年11月30日　圧倒的でした。
2014年12月03日　手数料だけで１００万円超え
2014年12月06日　どんな物件をお探しですか？
2014年12月26日　そこに合ったものなら大丈夫。
2015年01月14日　即買いですよ。




※どの見学会も、当日はスリッパなどを持ってきてください。
もし忘れてもいくつか予備はありますが。
あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので、
手書きでも何でも構わないのでお持ちいただければ、
お互い失礼がなくてよろしいかと思います。

※すみませんが、エントリー漏れがあれば教えてください。

よろしくお願いしますm(__)m


...

TAKEさんがイベントに出店されるそうですよ(^-^)

5/23（土）10時〜15時
オーガニックマーケット　まごころいちば
プレステージ城東内　パープレア前広場
http://ma556.exblog.jp/

5/30（土）10時〜16時
こそだてポケット感謝祭　ポケット祭り
RSKハウジングプラザ内（北区撫川1575-1）　RSKバラ園となり
http://www.okayama-tbox.jp/kosodate/pages/17298

5/31（日）10時〜16時
五福通りレトロマルシェ
西大寺中3丁目五福通り
http://www.city.okayama.jp/higashiku/soumu/soumu_00105.html


ご都合の合う方はぜひどうぞ(^-^)

...


こんばんは。岡山大家です。


今日はTAKEさんのところに行ってきたんですけど


いきなりこんなものが！？




めっちゃ高そうなテーブルと椅子(ﾟoﾟ;;


地場の出版社の社長さんに譲ってもらったんですってー


お店ができたら使えそうですね(^-^)


お店の進み具合といえばこんな感じ。




土間のコンクリートを流したばかりでした。


わかる人にはわかると思いますが、今回は猫の足跡はなしで（笑）

関連記事
2014年04月01日　TAKEさんの戸建てを見に行ってきましたー

...


さて、先日のNHKのクローズアップ現代でやっていましたけど

関連記事
2015年05月12日　プロもアマも素人も平等


岡山でもほんとアパートは建ちすぎなんですよね(ｰｰ;)


それを理解している人はアパート以外でってことで


戸建賃貸も随分増えてきました(＞＜)


最近のでは、


北区今保　３LDK　８５�u


※クリックで大きくなります。


今保の先っちょのところですね...


ここで、P２台いれて　１０．３万円。


３棟あって、５月３１日入居ですが、動きなし...


立地面と賃料面どちらも苦戦しそうに思いますが


どうなりますやら...


...


こっちは、南区東畦。


東畦と聞くとちょっと田舎のイメージですが


JR妹尾駅が比較的近くですね。


ここは、３LDK　７４．３２�u


※クリックで大きくなります。


駐車場２台含め　９．８５万円


こちらは７月１日入居で今のところ動きなし。


３LDKとしては小ぶり...


この面積、賃料、立地がどう評価されるか...


これも動きが気になります...


...


もうひとつ、北区北方。


こちらは、４LDK　９４．４�u


※クリックで大きくなります。


P２台含め、１３．５万円


４LDK　で　９４�u　ってのは戸建賃貸としては広いですね。


ちょっと奥に入るけど、立地はまぁまぁ。


この広さはなかなかないので


そこに惹かれる人はいるでしょうね。


ちょっと高い気もしますが、まぁそんなもんかなという感じです。


時期的に少し時間がかかるかもしれませんが


榊原心臓病センターの関係が期待できますしね。


この３箇所の中では一番良さそうです。


しかし、どれぐらいで建つんでしょうかねー？


他の２箇所は一棟あたり１３００〜１５００万円ぐらいかな？


上モノだけで利回り８％ぐらいの感じじゃないかな？


ここは大きい分プラス２００万円ぐらい？


土地から行く人はかなり安く仕込まないとねー(ｰｰ;)


...


戸建はアパートほど増えないとはいえ


それでもかなり増えましたね(＞＜)


単に戸建賃貸ってだけではなかなか難しくなりますね。


ライバルが増えても勝つには


立地、間取り、賃料、設備、駐車場台数などで


なにか強みを持っておきたいですね



おしまい



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　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

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　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区某所の中古戸建を　１棟　購入　100万円　

　約60坪。6DK。土地50万、建物50万

　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年3月21日時点で申込・審査OKとなり
　結局リフォームなしで3.5万円で貸す方向で進行中（ﾟдﾟ）
　4月3日にまさかの入金あり(ﾟoﾟ;;
　6日から入居予定...ほんとに入るのか？(ｰｰ;)

　そして、ほんとに入居した(＠_＠;)

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

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＜探しています。＞

倉庫物件　藤田〜灘崎方面　３万円以内　水道は必須。

みーちゃんさんのいとこが倉庫をお探しでして。
７月から使いたいそうで、２トントラックの出入りができるところとのこと。
お花屋さんなので、苗の保管をしたいそうです。
バイパスに近ければ少々ズレてもよさそうな感じでした。
どなたか心当たりがあれば教えてくださいm(__)m


...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、先日の雑草の状況を見てきました。

関連記事
2015年05月25日　２　１年ほどですか〜(＞＜)
2015年06月06日　そりゃ買う人もおるわな〜







少しずつ枯れていますね〜


そこそこ効果あるんですね〜（ﾟдﾟ）


...


さて、岡山市内が飽和だから？か


次はこっちのほうですかーって感じの物件が（ﾟдﾟ）


マーレ　　玉野市御崎



ポルト　　玉野市築港



カンパネッロ　　玉野市玉



８０�u前後の新築戸建てが


２台込みで８万円前後ですかー


まぁそんなもんかなって感じですけど


土地を持っているとしても


建築費を考えたら全く合わんだろうから


相続対策なんだろうね...


でもこういうところでも


賃貸経営が成り立つってことになると


それはそれで新発見(＠_＠;)



ここで成り立つんなら、大概の場所でいけるからねー(ﾟoﾟ;;



どういう決まり方をしていくのか？


将来に渡ってどうなっていくのか？



気になるところです。



おしまい



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　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円（P１込）でH24.3月から入居
　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　3号のみでも　利回り20％！

　　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　　関連記事
　　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。


　4号　14,000円（Pなし）でH25年1月から名義貸し中
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　　　H26年12月末で４号が退去　→　H27年1月から次が入居
　　　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　19,000円（Pなし）でH25年6月から入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで3.5万円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価４.２万円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...



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＜見学会のお知らせ＞



わたくしの物件６号、７号を建ててくれた会社なんですけど

今回は、１棟は自宅、１棟は賃貸用ということで。

８０�uのほうは初登場の間取りで



それをさらにオーナーがカスタムしたそうなので

見に行ってみようと思います

お時間のある方はいっしょにいかがですか？
その後ランチでも

６月２９日（月）１１時集合
参加予定（１４名）
　隠密さん
　IW本さん
　TAKEさん
　みーちゃんさん
　A山さん
　N岡さん
　こももさん
　taimanさん
　いいてんきさん
　かこさん
　OCさん
　tomoeさん
　HR田さん
　わたくし


岡山市中区雄町１５３−５
マルナカ雄町店

地図


...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、中区雄町で新築の見学会でした。

　O幡さん
　yuriringoさん（初登場）
　T政さん（初登場）
　じゅんこさん
　Y山さん
　N田さん（初登場）　
　NEOさん（初登場）
　M野さん（初登場）
　M野さん奥さん（初登場）
　M野さん赤ちゃん（初登場）
　Ｉ崎さん
　６８さん
　rikouさん
　あつさん
　りんごさん
　わたくし

の１６名（ﾟдﾟ）


集合場所ではめちゃめちゃ怪しい集団になっていました(^_^;)


...


そして、ゾロゾロと現地へ




今回のは、８５坪ほどの敷地に２棟建てて


１棟が賃貸用、もう１棟がとりあえず自宅用に。


賃貸用は７０�uの２SLDK。自宅は８０�uの３LDK。


いわゆる賃貸併用ですね。


とりあえずというのは、多分そのうち転勤になるので


その時には貸すそうです。


...


こちらは賃貸用。


ほ〜、このフロアタイルの色を使っているのは初めて見ました。




個人的には好きですねー



２階の収納はこんな感じ。


建具はなし。






建具を節約できるし、


こういう見せ方なら全然アリだと思いますねー


サービスルームは収納としてもOK




...


こちらは自宅用。


玄関が広いっていいですねー






うまいことスペースが取れました



２階の収納はこんな感じ。


ここでも建具を節約。


壁の上部を抜いてあるので開放感がありますねー




内部はこんな感じで大容量です（ﾟдﾟ）






３帖ほどあるので、収納以外にも使えそうですね


初登場のM野さんご夫妻は


まさに賃貸併用を考えているところだそうなので


何か参考になればいいですね(^-^)



贅沢な大きなをマイホームでなく


８０�uぐらいの家で満足できる方なら


こういう収益を生むやり方はオススメですよ



まぁどこでもかしこでも成り立つもんじゃなくて


そこそこの家賃で貸せる場所ならですが(^_^;)



おしまい



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円（P１込）でH24.3月から入居
　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　3号のみでも　利回り20％！

　　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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　　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。


　4号　14,000円（Pなし）でH25年1月から名義貸し中
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　　　H26年12月末で４号が退去　→　H27年1月から次が入居
　　　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

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　　　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　19,000円（Pなし）でH25年6月から入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで3.5万円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価４.２万円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...


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＜見学会のお知らせ＞



北区西長瀬の優良マンションで
新築から１０年間、退去が出てもすぐ次が決まるので
内見のチャンスが滅多に無いという代物（ﾟдﾟ）
立地の良さが一番の要因かもしれませんが
巨大な床下収納はなかなか面白いので

１３年前に初めてこのシリーズを見て以来
集合住宅があまり好きではないわたくしでも
いつかはやってみたいと思っていましてねー

７月１２日（日）、１３日（月）に実施されるそうです。

わたくしは１２日は法事なので１３日（月）にお邪魔しようと思います。
ご都合の合う方はランチがてらいかがですか？

７月１３日（月）１１時
岡山市北区中仙道410-1
ニシナフードバスケット　中仙道店


...


こんばんは。岡山大家です。


しかしまぁ、ほんと次から次へとどんどん建ちますね〜(＞＜)


相続税対策ってことでやってる人が多いって聞いてますけども


みなさん相続税を気にするほど資産があるってことですかー（ﾟдﾟ）


お金が眠ってるんですねー


結果的に資産を減らすことになりそうな企画も多そうに思いますが


よくわからないまま取り組んで


メーカーの養分になるのもその方の選択ですからね...


数年から十数年後に


自分の無知を悔やむことにならなければいいですね。


...


アパート、マンションの集合系はもちろんのこと


戸建賃貸も随分増えてきているんで


もう新築戸建ってだけじゃ決まらなくなっていましてね...


以前のこの記事の物件もなかなか難しそうです...

2015年05月22日　ライバル増殖中(ｰｰ;)


北区今保　３LDK　８５�u

※クリックで大きくなります。


似たようなのが３棟並んでいるんですけど


５月３１日入居開始から特に動きなし...


建物は悪くないんですけどね〜


場所とプランと価格がマッチしてないよね...


時期が良くなれば動くのかな...


まだ時間かかりそうですね


...


南区東畦　３LDK　７４．３２�u

※クリックで大きくなります。


こっちも似たようなのが３棟並んでるんですけど


やっぱり動きなし...


７月１日入居開始なんでまだまだ余裕？


これ、場所、広さ、間取り、価格のミスマッチだと思うな〜


ポイントがずれてると思うんだけどね...


...


もうひとつ　北区北方　４LDK　９４．４�u

※クリックで大きくなります。


これはこの時期にも関わらずスパッと決まりましたわ。


時期的に少し時間がかかるかもと思いましたが


ターゲットと企画がマッチしてたからね〜


...


立地はもちろん大きく左右されるところですけど


やっぱり、企画が大事なんですよね。


ここならどんな間取りでどんな家賃なのか。


ニーズに合わないものを作っても


喜ぶのは建築屋だけだからね(ｰｰ;)



まぁ何にしても、


もう戸建賃貸ってだけじゃ勝負できなくなってきちゃったな〜


当たり前だけど、立地や企画をしっかり練らないとね。



おしまい



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました