岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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こんばんは。岡山大家です。


今日は午前中にBLXさんと


Bさんの戸建賃貸を見学させていただきましたー




どんなのになるか楽しみですねー(^-^)


午後からは、以前登場した倉敷の戸建を再見学

2014年03月22日　倉敷で新築を見てきましたー




やはりこのウッドデッキが大好評でした






...


さて、今日も空振りシリーズで。


該当物件の大家さん、


勝手に参考にさせてもらってごめんなさいm( __ __ )m


...



今日の物件はこちら




まだまだ古くない、平成１１年築のしっかりしたRC。


１フロア５室の４階建て。


間取りは３LDK　６５．６�u




３LDKとしてはちょっと狭いですけど


１０年前は転勤者なんかでバンバン決まったもんです。


日赤病院やイオン岡山店のすぐ近くでかなり便利です。


それが　７室　も空いていました。


以前では考えられません...


...


ここは、色々と対策を施されました。


まず、


３月上旬から新管理会社へ移行

　条件は　家賃７万〜７．２万　共益費５千　P１台込み

　広告料１ヶ月

↓

３月１１日時点

　広告料２ヶ月　へ増額


大家さんを説得したのでしょう。

自社での客付けは少ない管理会社なのでこういう動きは大切です。

広告料を自社で取り込む管理会社もありますからねー

↓

３月１８日

　１室申込


早速、反応がありました

↓

３月２２日時点

　家賃５千円ダウン


まだ安いと言える水準ではありませんが

こんなになるまで家賃を下げなかった大家さんを

頑張って説得したのかな？

もっと時期が早ければ...

↓

繁忙期終了



という流れで、現在でも ６室 空いている訳ですが...


でも、　「なんとかしたい」　というのはよく伝わります。



なかなか条件変更を受け入れなかった大家さんに


広告料の増額　と　家賃ダウン　を


一生懸命説得したように感じます。


勝手な推測ですが...



広告料は家賃減額なんかは


はっきり言って単純な提案ですけど


説得できたところが評価できますね。


それすらもできていない管理会社もある訳ですから...



管理会社の移行がもっと早かったらよかったかもしれないですね。



厳しい状況が続きますが、


大家さんのためにいろいろ改善提案をしてあげてほしいものです。



おしまい



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