岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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こんばんは。岡山大家です。


今日は業者さんと密会し、各種情報交換をしてきました。


が、写真は撮り忘れ


よく忘れます


...



さて、今日は　空振りシリーズ　で。


収益不動産の購入を目指している方の中には


割と簡単そうに考えている人も多いような気がします。


なので、当事者には申し訳ないですが


繁忙期を超えてもこんなに空いてるんだぞー


そんな簡単に決まらないんだぞー


というリアルを紹介したいと思います。


...


まずはこちらの物件






北区富原というところで


岡山インターのすぐ北側にあります。


H３年築　RC５階建て　エレベーターなし

よくある３点ユニットの１K　２０室

駐車場は３〜４台ぐらいあったかな。

面積は２０�uほどです。


家賃は２．３〜２．４万

共益費３０００円

水道代２０００円

駐車場３０００円か５０００円

敷金０　礼金０


ペット可（小型犬か猫１匹）
※家賃＋３０００円、敷金１ヶ月　


...


これが年明けの１月４日時点で

１０３
２０１
２０３申込
４０１
４０２
５０２
５０３

の　６室空き



繁忙期の明けた４月２日時点で

１０３　⇒　そのまま空き
２０１　⇒　そのまま空き
２０２　⇒　新たに空き
４０１　⇒　そのまま空き
４０２　⇒　そのまま空き
５０１　⇒　新たに空き　⇒　申込
５０２　⇒　そのまま空き
５０３　⇒　そのまま空き
５０５　⇒　新たに空き


６室の空き部屋はそのままで


新たに３室空いて、１室だけ決まりました...


...


なかなか決まらないのは


・郊外でスーパー、コンビニなどが遠い

・駐車場が少ない（戸数の２０％ぐらいしかない）

・３点ユニット

・狭い（約２０�u）

・その割に２万円後半

・エレベーターなしで５階はきつい...

・ほぼ隣接して他に６棟似たタイプのマンションがある...


広告料も２〜４万円程度...


決めても売上が５〜６万ほど...



これじゃあなかなか決まらんと思うのは


わたくしだけでしょうか...



まぁいらん世話ですけども。



厳しすぎる物件もあるんですよ。



おしまい



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