2014年04月04日
空振り ３
岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。
累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57㎡
H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
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※もちろんこちらでも結構です。
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こんばんは。岡山大家です。
今日は、花見でしたー
が、焼肉屋に行ったので、桜はどこにもありませんが(^_^;)
花見 気分 ってとこですね。
その後、二次会⇒三次会⇒四次会 まで行きました
そこのお店も結構多かったですねー
代行も捕まらなかったし...
景気回復基調か？ ただの花見効果か？
そんなこんなで 現在３時１０分...
疲れたー(o´Д`)=з
...
さて、今日も空振りシリーズで。
該当物件の大家さん、
勝手に参考にさせてもらってごめんなさいm( __ __ )m
...
今日の物件は、北区伊島町
１K ２０㎡程で、ここはセパレートタイプ
ちょっと狭いけど、セパレートタイプっていうのはgood
平成６年築の鉄骨造
場所は、転勤族ファミリーに大人気の 伊島エリア
まぁ単身用なんで、転勤族ファミリーは関係ないですが...
でも、岡山大学や岡山商科大学は自転車範囲です。
狭い１Kとはいえ、セパレート。
何とかなりそうかな？
...
で、１月４日時点
２０１号 １月末退去予定
家賃２．７万 共益費２千円
駐車場なし
敷金２ヶ月 礼金１ヶ月
敷金０、礼金０の場合は、家賃＋３千円
広告料 なし
...
２月５日時点
上記、２０１は退去したのでリフォーム中
敷金２ ⇒ 敷金０
礼金１ は そのまま
に変更
新たに １０１ が２月末で退去
家賃２．５万 共益費２千円
駐車場なし
敷金０ヶ月 礼金１ヶ月
広告料 なし
...
２月２７日時点
２０１号 ⇒ そのまま空き。広告料２．７万がついた。
１０１号 ⇒ 申込
今度は、１０２号 が ３月末退去
繁忙期らしいバタバタ感
１室決まるも、１室空き...
１０２号の条件は
家賃２．７万 共益費２千円
駐車場なし
敷金０ヶ月 礼金１ヶ月
広告料 なし
...
３月６日時点
２０１号 ⇒ そのまま空き。広告料２．７万継続。
１０１号 ⇒ 申込 ⇒ キャンセルか審査OUTで再募集。広告料はなし。
１０２号 ⇒ そのまま空き。
ここにきて１０１号再募集とは...ちょっと暗雲が...
...
繁忙期最終盤 ３月２７日時点
２０１号 ⇒ そのまま空き。広告料２．７万継続。
１０１号 ⇒ そのまま空き。広告料２．５万。
１０２号 ⇒ そのまま空き。
最後の土日に突入。もうやばい...
...
４月２日時点
２０１号 ⇒ そのまま空き。広告料２．７万継続。
１０１号 ⇒ そのまま空き。広告料２．５万継続。
１０２号 ⇒ そのまま空き。広告料２．５万
繁忙期終了...
...
酷い...
できることはたくさんあったんじゃないか...
でも、たったの３室だしな...
まぁ仕方ないか...
...
...
そうそう。外観写真を載せていなかったですね。
こちらです。
見たまんまの １K ４室
ここの大家さん以外から見たら
駐車場が無い、学生中心のエリアで、
たったの３室が、繁忙期でコケただけの話しですわ。
ひどい話じゃな...
毎回いらん世話ですか...
おしまい
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☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。
累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57㎡
H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
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※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
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代行も捕まらなかったし...
景気回復基調か？ ただの花見効果か？
そんなこんなで 現在３時１０分...
疲れたー(o´Д`)=з
...
さて、今日も空振りシリーズで。
該当物件の大家さん、
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...
今日の物件は、北区伊島町
１K ２０㎡程で、ここはセパレートタイプ
ちょっと狭いけど、セパレートタイプっていうのはgood
平成６年築の鉄骨造
場所は、転勤族ファミリーに大人気の 伊島エリア
まぁ単身用なんで、転勤族ファミリーは関係ないですが...
でも、岡山大学や岡山商科大学は自転車範囲です。
狭い１Kとはいえ、セパレート。
何とかなりそうかな？
...
で、１月４日時点
２０１号 １月末退去予定
家賃２．７万 共益費２千円
駐車場なし
敷金２ヶ月 礼金１ヶ月
敷金０、礼金０の場合は、家賃＋３千円
広告料 なし
...
２月５日時点
上記、２０１は退去したのでリフォーム中
敷金２ ⇒ 敷金０
礼金１ は そのまま
に変更
新たに １０１ が２月末で退去
家賃２．５万 共益費２千円
駐車場なし
敷金０ヶ月 礼金１ヶ月
広告料 なし
...
２月２７日時点
２０１号 ⇒ そのまま空き。広告料２．７万がついた。
１０１号 ⇒ 申込
今度は、１０２号 が ３月末退去
繁忙期らしいバタバタ感
１室決まるも、１室空き...
１０２号の条件は
家賃２．７万 共益費２千円
駐車場なし
敷金０ヶ月 礼金１ヶ月
広告料 なし
...
３月６日時点
２０１号 ⇒ そのまま空き。広告料２．７万継続。
１０１号 ⇒ 申込 ⇒ キャンセルか審査OUTで再募集。広告料はなし。
１０２号 ⇒ そのまま空き。
ここにきて１０１号再募集とは...ちょっと暗雲が...
...
繁忙期最終盤 ３月２７日時点
２０１号 ⇒ そのまま空き。広告料２．７万継続。
１０１号 ⇒ そのまま空き。広告料２．５万。
１０２号 ⇒ そのまま空き。
最後の土日に突入。もうやばい...
...
４月２日時点
２０１号 ⇒ そのまま空き。広告料２．７万継続。
１０１号 ⇒ そのまま空き。広告料２．５万継続。
１０２号 ⇒ そのまま空き。広告料２．５万
繁忙期終了...
...
酷い...
できることはたくさんあったんじゃないか...
でも、たったの３室だしな...
まぁ仕方ないか...
...
...
そうそう。外観写真を載せていなかったですね。
こちらです。
見たまんまの １K ４室
ここの大家さん以外から見たら
駐車場が無い、学生中心のエリアで、
たったの３室が、繁忙期でコケただけの話しですわ。
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毎回いらん世話ですか...
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【空振りシリーズの最新記事】
手持ち資金の持って行き先
この記事へのコメント
確かに、しょーですさんのイメージに近い物件ですね。
管理会社に任せきりではダメなんでしょうね。
しょーですさんのよく知ったとこですけど。
結局は自分のことですからね...
わたくしの大好きな地区で、物件自体綺麗なのに
この繁忙期でまったく決まらないとは・・・・・
少しビックリしました(((o(*ﾟ▽ﾟ*)o)))
こんな１k×４戸の鉄骨造を、津島・伊島に狙ってるのですが
戦略をミスると、取り返しがつかなくなるのですねw
良い勉強になりました(^o^)