岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日も空振りシリーズで。


毎度毎度ですが、該当物件の大家さん、


勝手に参考にさせてもらってごめんなさいm( __ __ )m


...


今日の物件は　岡山市北区奉還町。


昭和５９年築、鉄骨４階建て。




間取りは複数あるけど全部単身用、１６室。




ちょっと古くて、２０�uもない...


岡山駅まで約１kmと比較的近いけども


やや中途半端な距離感。


大学関係からは遠いのでターゲットにはならず


岡山駅との間にライバルも多く、社会人にもイマイチ。


家賃２．７万　共益費３千円　水道代３千円


敷金２ヶ月　礼金１ヶ月


外国人には少々お高め...



現状では、ちょっと狙いどころがぼやけています


...


そんな感じのこの物件。


年末時点で

１０１　家２．７万　共３千　水３千　広告料３万
２０２　家２．７万　共３千　水３千　広告料３万
２０３　家２．７万　共３千　水３千　広告料８万
３０５　家２．７万　共３千　水３千　広告料３万

３月入居OK

なぜか２０３だけ広告料８万円


...


２月５日では

１０１　家２．７万　共３千　水３千　広告料１０万
２０２　家２．７万　共３千　水３千　広告料１０万
２０３　家２．７万　共３千　水３千　広告料１０万
２０５　家２．７万　共３千　水３千　広告料１０万　２末退去
３０５　家２．７万　共３千　水３千　広告料１０万
４０５　家２．７万　共３千　水３千　広告料１０万　１末退去

２部屋増えました...

広告料は大盤振る舞いの１０万円

約３．７ヶ月分...

売却も視野にいれているのか

家賃は下げないでいく作戦のようです。


...


３月３日

１０１　家２．７万　共３千　水３千　広告料１０万
２０２　家２．７万　共３千　水３千　広告料１０万
２０３　家２．７万　共３千　水３千　広告料１０万
２０５　家２．７万　共３千　水３千　広告料１０万
３０５　家２．７万　共３千　水３千　広告料１０万
４０５　家２．７万　共３千　水３千　広告料１０万

今のところ広告料効果も実らず...


...


３月２０日

１０１　家２．７万　共３千　水３千　広告料１０万
２０２　家２．７万　共３千　水３千　広告料１０万
２０３　家２．７万　共３千　水３千　広告料１０万　申込
２０５　家２．７万　共３千　水３千　広告料１０万
３０５　家２．７万　共３千　水３千　広告料１０万
４０５　家２．７万　共３千　水３千　広告料１０万

繁忙期終盤で待望の申込


がんばれ


...


４月２日

１０１　家２．７万　共３千　水３千　広告料１０万
２０２　家２．７万　共３千　水３千　広告料１０万
２０５　家２．７万　共３千　水３千　広告料１０万
３０５　家２．７万　共３千　水３千　広告料１０万
４０５　家２．７万　共３千　水３千　広告料１０万

チーン...繁忙期終了...


...


繁忙期でなんとか埋めたいという動きでしたが


広告料１０万円でも効果は限定的に...


スペックに対しての割高感を埋めきるまでには至りませんでした...


家賃は下げたくないんでしょうね...



ちょっと狙いがぼやけているので


このままでは当分苦戦しそうです




おしまい



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