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空振り 6

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 

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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日も空振りシリーズで。


毎度毎度ですが、該当物件の大家さん、


勝手に参考にさせてもらってごめんなさいm( __ __ )m


...


今日の物件は 岡山市北区奉還町。


昭和59年築、鉄骨4階建て。

外観.jpg


間取りは複数あるけど全部単身用、16室。

間取り.jpg


ちょっと古くて、20uもない...


岡山駅まで約1kmと比較的近いけども


やや中途半端な距離感。


大学関係からは遠いのでターゲットにはならず


岡山駅との間にライバルも多く、社会人にもイマイチ


家賃2.7万 共益費3千円 水道代3千円


敷金2ヶ月 礼金1ヶ月



外国人には少々お高め...



現状では、ちょっと狙いどころがぼやけていますバッド(下向き矢印)


...


そんな感じのこの物件。


年末時点

101 家2.7万 共3千 水3千 広告料3万
202 家2.7万 共3千 水3千 広告料3万
203 家2.7万 共3千 水3千 広告料8万
305 家2.7万 共3千 水3千 広告料3万


3月入居OK

なぜか203だけ広告料8万円


...


2月5日では

101 家2.7万 共3千 水3千 広告料10万
202 家2.7万 共3千 水3千 広告料10万
203 家2.7万 共3千 水3千 広告料10万
205 家2.7万 共3千 水3千 広告料10万 2末退去
305 家2.7万 共3千 水3千 広告料10万
405 家2.7万 共3千 水3千 広告料10万 1末退去

2部屋増えました...

広告料は大盤振る舞いの10万円

約3.7ヶ月分...

売却も視野にいれているのか

家賃は下げないでいく作戦のようです。


...


3月3日

101 家2.7万 共3千 水3千 広告料10万
202 家2.7万 共3千 水3千 広告料10万
203 家2.7万 共3千 水3千 広告料10万
205 家2.7万 共3千 水3千 広告料10万
305 家2.7万 共3千 水3千 広告料10万
405 家2.7万 共3千 水3千 広告料10万


今のところ広告料効果も実らず...ふらふら


...


3月20日

101 家2.7万 共3千 水3千 広告料10万
202 家2.7万 共3千 水3千 広告料10万
203 家2.7万 共3千 水3千 広告料10万 申込
205 家2.7万 共3千 水3千 広告料10万
305 家2.7万 共3千 水3千 広告料10万
405 家2.7万 共3千 水3千 広告料10万


繁忙期終盤で待望の申込exclamation


がんばれパンチ


...


4月2日

101 家2.7万 共3千 水3千 広告料10万
202 家2.7万 共3千 水3千 広告料10万
205 家2.7万 共3千 水3千 広告料10万
305 家2.7万 共3千 水3千 広告料10万
405 家2.7万 共3千 水3千 広告料10万


チーン...繁忙期終了...


...


繁忙期でなんとか埋めたいという動きでしたが


広告料10万円でも効果は限定的に...


スペックに対しての割高感を埋めきるまでには至りませんでした...


家賃は下げたくないんでしょうね...



ちょっと狙いがぼやけているので


このままでは当分苦戦しそうですバッド(下向き矢印)




おしまい



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この記事へのコメント

Wさん、こんばんはー
広告料増額、家賃減額、リノベなど、お金がかかることばかりですからね...
客付けって簡単じゃないですよ...

書籍などでは良い面しか書いていないですから誰にでもできそうに感じますけどねー(^_^;)
岡山大家|2014年04月09日(Wed) 02:09
まさに空振りですね。
空振りシリーズ非常に参考になります。
よく不動産で失敗するとか聞きますが、
こういう広告料もその一部なのでしょうね。
大家業は敷居が高そうです。
W|2014年04月08日(Tue) 09:54
   
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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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