岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円で賃貸中　3号,4号合わせて　利回り27％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　ボロなので5号も4号と同じ作戦かな？

　基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんばんは。岡山大家です。


りんごさんの物件がついに完成しましたー




なかなかの出来栄えです


...


わたしの６号、７号の反省点も活かしました。


キッチンの水道を分岐




最近は、浄水器とか食洗機とかをつける家庭が増えているので


分岐タイプにしています。


実は、わたしの家も浄水器をつけていたのですが


普段は妻しか使わないので


自分で住んでみるまで気づきませんでした


なので、わたしは完成後に交換しました


...


TVインターホンの子機




これも住んでみて初めて気づくという


マンション暮らしが長かったもんですから


ずっと平面の移動だけだったんですよねー


２階にいるときに、ピンポーンってなると


これが不便で（笑）


どこの階でも対応できるようにリクエストを出しました


...



細かい改良はほかにもいくつかありますけど


りんごさんの要望で


洋室をつなげてみたり




トイレを２ヶ所にしたり


といろいろ工夫を凝らした家になりました


でも、まだ気づいた点があったので


将来建つであろう


８号、９号などに役立てていきたいですね



おしまい




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　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

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　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
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　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

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　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

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　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

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　土地1,230万　　建物本体 約900万

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こんばんは。岡山大家です。


２月２５日　ライバル物件

２月２６日　ライバル物件２


で書きましたけども、


この繁忙期に、戸建賃貸がいくつか建ちましてねー


それらのその後ですけども


北区学南町２丁目の

３月末完成　入居可能日３月３１日

軽量鉄骨造　７６．２９�u

家賃１２６、０００円　共益費・P２台込（縦列）




２棟中１棟がまだ残っています


一応、予約は入っているようですが、


この予約で決まらないとしばらく決まらないでしょうねー


...


北区伊福町２丁目

３月末完成　入居可能日４月１日

軽量鉄骨造　９２．５２�u〜１０４．４３�u

家賃１４０、０００円〜１４８、０００円　共益費3,000円　P２台込（縦列）



これは、さすが伊島・京山学区だけあって


３棟全て決まっています


が、４月末完成の2期工事の２棟はまだ残っています


４月末完成って...


完成後もしばらく決まらない予感...


...



北区津島西坂３丁目

２月完成

木造　２階建て　９２．７４�u

４SLDK　駐車場３台で屋根付き　エアコン５基

家賃が１８万円



これは、残念ながら３棟中１棟しか決まっていないようで


家賃も１５万円に値下げしています


...



岡山大学周辺で、学南町２棟、伊福町５棟、津島西坂３棟　計１０棟


建った訳ですけども、今のところ半分の５棟が残っているんですよねー


ん気づきました


本当はもう２棟ありましたよねー


そう。みなさん気になる津島新野のりんごさん物件ですね


こちらは、西棟１２万円、東棟１５万円で


つい先日、めでたく入居済でございまーす


いくつか交渉事がありましたけど


そこで素早い決断ができたことが勝因でした



東棟なんか、敷金３、礼金２　と　４月、５月家賃をもらったもんだから


決済金が１００万円オーバー


お金のあるところにはあるもんです




おしまい




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　　※最高値時 142,000円

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　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

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　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

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こんばんは。岡山大家です。


以前、ガレージハウスを取り上げましたが


岡山最強エリア、鉄板の北区伊島にも似たようなのがあるんです。




ここも１階が駐車場になっています。


見た感じ、１戸の幅が３mぐらいでしょうか。


広くはないですけど、なんとか車の乗り降りはできますね。


全体でも７mぐらいしかないでしょうからかなりギリギリ


でも狭小地に建てる参考になりますねー


...



間取りはこんな感じ




１DK　３８�u　で、階段がたくさんあるので結構狭いです




なるほどなー。奥の扉がキッチンに少しかかってます。

狭い空間の有効活用ですねー





鏡にトイレが映ってるのわかります？

風呂、トイレ、洗面、洗濯機を一緒にしてます

個人的にはビミョーな感じですが...





ロフトにも窓やダウンライトをつけて

ちょっとおしゃれな空間にしています


...


これで、家賃７．５万円、共益費３千円　ですからねー


ファミリーに鉄板の伊島エリアですけど


岡山駅もそれほど遠くないので、


この広さでも、大手勤務の単身者やお金に余裕のある方の心を掴めるんでしょうねー



確かに、ここに普通の小さい１Kを４〜６世帯造るぐらいなら


思い切ってこういう珍しい建物の方が長生きできるように思います。






この広さでは将来に若干不安はありますけど


ガレージや建物の希少性でそれなりに評価するお客さんがいると思います。



まぁ、建築コストとのバランスですけど


なるほどなーって思った物件でした




おしまい




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　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
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こんばんは。岡山大家です。


昨日のお知らせ通り、今日はあつさんの物件の見学がありましたー


私は急遽、南区箕島と建部町福渡へ看板設置の旅に


残念ながら合流できませんでしたー


見学できなかった方のために、


昨日の記事に内観写真を追加しておきましたので、


よかったらご覧下さい


岡山の誇る、黒い三連星こと　mtanaさん　隠密さん　大黒天人さん　の


ジェットストリームアタックアドバイスを受けたあつさんは


今日は興奮で眠れないことでしょう（笑）

ｸﾛｲｻﾝﾚﾝｾｲ　 ﾄ　 ｼﾞｪｯﾄｽﾄﾘｰﾑｱﾀｯｸ　 ｦｼﾗﾅｲﾋﾄﾊﾈｯﾄﾃﾞｼﾗﾍﾞﾃｸﾀﾞｻｲ


..............



さて、わたくしの自転車通勤経路上で新築の戸建てがあるんですけど


建築中から珍しい建物だなーと思って見ていたものがあったんです。


２月頃からだんだんと形が見えてきたんですけど


どうなってんのーって感じの家なんです。


それがこちら




おー　これこそ黒い三連星（笑）


ｲｯﾀｲ,ｺﾉﾀﾃﾓﾉﾊﾄﾞｳﾅｯﾃﾙﾝﾀﾞ


この外壁は焼き板か？...




というわけで、わたくし興味津々で、ひとんちを勝手に触ってみました（笑）




そして、指が黒くなりましたー


ちょっと覗いてみると



OH！ｼﾞｬﾊﾟﾆｰｽﾞ庭園


今時珍しいですよねー



つづく




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　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円で賃貸中　3号,4号合わせて　利回り27％！

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　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

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こんばんは。岡山大家です。


今日は、黒い三連星　の続きで。


新築で焼き板の家ってーのも珍しいんですけど


自転車で通っていると、ある日、〇子不動産の看板が立ちましたー(;ﾟДﾟ)!


「なぬー、これ賃貸かー」


この大家さん、かなりのチャレンジャーですなー（ﾟдﾟlll）


新築賃貸物件でこれいきますかー


しかも、実は　４連星　ということが判明。


写真一番左の建物を反対から見てたんですね。


これを一気に４室供給かー


間取りとか室内が気になるでしょ


間取りはバラバラなんですけど、

そのうちのひとつはこんな感じ。



間取りも変わってますねー


室内はこんな感じです。





もう、和ンダフルでしょー(笑)


面積は　７９．９１〜８８．６１�u

家賃は　１０〜１２．５万円

共益費込み、駐車場１台８０００円です。


北区大供本町でこの広さこの家賃なら


１２〜１３万円ぐらいはいけるんですけど


問題は、入居者ウケするかどうかですよね...


...


結果は、


完成までに１部屋決まって、４月上旬に１部屋決まったようで


まだ２部屋残っている模様...


差別化は重要ですけど


ここはちょっとやり過ぎたかもしれませんねー(^_^;)





おしまい




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　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円で賃貸中　3号,4号合わせて　利回り27％！

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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

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こんばんは。岡山大家です。


３月９日に取り上げた　ガレージ物件　を見に行ってきましたー




興味津々で突入ー　って感じでしたけど


１階の洋室はふつーな感じで...



はめ殺しの窓はいい感じですね。


...


２階のLDKは...



うっ...


このクロスは大家さんの好みなんだろうか...


うーん(ｰｰ;)


...


キッチンは今風にIH。



広く取ってて奥さんにウケそうですねー


...


しかし、全体的に特筆するところもなく


個人的にはちょっと残念でした


...


脱衣所と風呂の段差がさらに残念さを増幅してくれまして...







狙いはいいと思うんですけど...


消化不良気味に


一通りぐるっと見てさっさと撤収しましたー


所要時間わずか５分




ざーんねん。



おしまい




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　　※最高値時 142,000円

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　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

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　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

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こんばんは。岡山大家です。


２月２５日　ライバル物件

に登場した、ダイワの北区伊福町の新築


こんな感じの間取りで



３月末完成　が　３棟、４月末完成　が　２棟　建ちました。

家賃は１４〜１４．８万で　１００�u前後


４月末完成の２棟が、時期的にやや不安ではありましたが


満室になっております


岡山駅に比較的近いことや


学区パワーが効いたのだと思われます。


立地が良いと少々時期がずれてもなんとかなるもんですね


...


もう一方の,、同じくダイワの学南町２丁目の新築は

３月末に　２棟　建ちました。

７６�u　１２．６万円




こちらは、残念ながら　１棟　残っています


周辺にファミリー物件が少ないとはいえ


岡山駅からはやや遠い上に、


学区パワーが弱い


そして、７６�uではバリバリのファミリー世帯にはやや狭い


バリバリのファミリーを相手にするには


やや弱い物件なんですねー


この場所なら、ややサイズを落として


２LDKなら楽勝だったかと思います。


...



最近の戸建賃貸は


大型化が目立つようになりました。


ミサワのカシーヤシリーズなんかは、７０�u台がほとんどで


数年前の戸建賃貸も同様に７０〜７６�uぐらいのものが多いです。


ですが、７０�u台というのは中途半端なサイズなんですよねー


この面積で３LDKを取ると、


２階の各部屋が狭くなりますし


カウンターにするとリビングも結構狭いので


子育てファミリーには厳しい感じなんですよねー


かといって、７０�u台とはいえ２LDKにすると


家賃が取りにくい...



...


そんなことを知ってか知らずか


またもや１００�u近いの建物が登場してきました。







つづく





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　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
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　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円で賃貸中　3号,4号合わせて　利回り27％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　ボロなので5号も4号と同じ作戦かな？

　基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんばんは。岡山大家です。


今日は、昨日の続きで


さて、戸建て賃貸が大型化しているということですけども


今後もこの傾向は続くんじゃないですかねー


昨日も書きましたけども、


７０�u台の３LDKはバリバリのファミリーには狭いんですよね。


子供が二人ぐらいいると荷物が増えて困ってるケースが多いですから


実際、よほど場所が良くないと


７０�u台は検索時にスルーされますからねー


そんな方は、断捨離してもらわないとね（笑）


...



昨日のこちらは

９９．４６�u


８７．２９�u



こんな感じで建ちます。



場所はこのへん



オール電化、小型犬１匹OK


７月１日入居可...


御南小学校、御南中学校...


家賃は

１３．６万円　共益費２０００円　P２台込み　と

１３．１万　共益費２０００円　P２台込み...


...


最近、人気上昇中の学区とはいえ...


中途半端な時期で...


中心地やJRへのアクセスも微妙...


...



大型化は正しい方向性かと思うけれど


ここで１３万オーバーはどうだろう...


少々苦戦するんじゃないかなー



おしまい





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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

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　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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９月２１日（土）の１０時半から　いいてんきさんのアパート　の内見会をやります。
ご都合の合う方はご連絡ください
集合場所などは　↑　のリンクをクリック

今のところの参加予定者
いいてんきさん
みーこさん
かこさん
大黒天人さん
mtanaさん
ロッカーキャットさん
ポリックさん
はかるさん（初登場）
とーやさん（初登場）
わたくし


その後、１３時半から隠密さんのセミナーに出撃しまーす。
ご一緒してくださる方はこちらをご覧頂いてエントリーしておいてくださいね

今のところの参加予定者
ロッカーキャットさん
ポリックさん
みーこさん
大黒天人さん
わたくし



こんばんは。岡山大家です。


今日は、読者のTAKEさんと、


市内某所の戸建て賃貸を見てきましたー


...


LDKはこんな感じで




階段はちょっといい雰囲気に仕上がっています。



この階段、結構高いよ


ここだけみたら、そんな悪く見えないでしょ


...


間取りはこんな感じです。




一応、３LDKなんですけど、


実は、全体で７０�uしかないので、結構無理やりです...


２階の収納が少ないし、リビングも狭いんですよね...


さっきのいい感じの階段も、実は苦肉の策なんです。


階段を壁で囲むと相当せまく感じますからねー


...


極めつけは住宅設備


キッチンはこれ..　.かなり狭いです



これを戸建賃貸で使うとは...


...


お風呂はこれ。写真じゃわかりにくいですけど


これ、１２１４（１２０cm×１４０cm）です...




足、伸ばせません...


体を洗うのに座ったらパンパンです...


単身用アパートじゃないんだからさー...


...


さらにダメ押しで、全室　クッションフロア...


大手メーカーだから、これでも建築費１１００万円前後はするでしょー


なんでこんなに安っぽく作るかなー




ちなみに家賃８５,０００円、共益費２,０００円、P２台込み


家賃設定は間違っていないと思うけど


お金かけるところを間違ってると思うけどなー



もっと消費者を意識したほうがよろしいかと思いますがねー



おしまい


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　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

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　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
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こんばんは。岡山大家です。


今日は、読者のAさんと


北区某所に建築中の、


読者の麒麟さんの物件を見に行ってきましたー


といっても、１月下旬頃の完成予定なので


まだ基礎ぐらいしかありませんが




２階建ての　７０�u　を予定していて


駐車場は３〜４台いけます


...


実はこのAさん


マイホームを検討中にいろいろ勉強する中で


自宅を建てるだけならお金が出ていくだけなので


賃貸併用住宅か戸建賃貸に考えが変わっていったという方です


...


しかし、初めて取り組む方にはなかなかハードルが高く


土地の場所や広さ、実際に貸せる間取りや賃料などなど


全てがわからないということで以前から相談を受けていたんです。


いろいろ勉強することで、なんとなくはわかるけれど


実務がないので自分のジャッジの正当性がわからないと...



なるほど。不動産業界でいうと、宅建に合格しただけって状態ですねー


確かにわからないだろうなーってことでの


助っ人参上です(笑)


...


そんなこんなで、


実際の建築現場で、全体のサイズの感覚を見てもらいました。


土地を見ただけで、建物がこんな感じで建つなって感覚を掴んでもらおうと思いまして



その後、


別の戸建賃貸で内見できるものがあったので


ついでに見てきました



実際に見るって勉強になりますからねー



土地探しからで先は長いですけど


少しでもお力になれればいいですね



おしまい




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　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



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　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

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　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

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　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

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☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

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こんばんは。岡山大家です。


昨日、みーこさんと住宅設備の見学のあとに


2013年11月10日　戸建て賃貸建築中


で紹介した麒麟さんの物件情報を持って


某不動産会社を訪問してきましたー


まだ基礎しかできていないんですけど


募集条件が決まっているので早速訪問



即日、広告掲載してくれましたー


こういうスピード感のある会社はいいですねー


...


今回の麒麟さんの物件。


北区某所に建築中ですが、


周辺には、ミサワホームの戸建賃貸が何棟も建っています


ここ５年ぐらいでかなり増えましてねー


それでも、アパートの増え方に比べると全然少ないんですけど


ライバル物件が多いというのは好ましくないですね



８０�u前後で、家賃１０万円〜１１万円、Ｐ２台


ってパターンがほとんどで、一部、Ｐ３台ってとこもあります。


...


麒麟さんのところは、無理をすれば３棟はまらないこともないんですけど


将来的には、Ｐ３台取っておくというのは差別化に繋がると思うので


パンパンに建ててＰ２台よりも


余裕を持ってＰ３台を優先することにしました。


結果、庭も広々取れて、Ｐ４台も可能となりました。


元々お持ちの土地で、将来売却の目もほぼないので


長期で戦うためには必要だと思います


...


そして、決定的に違うのが　ターゲット層


ライバル物件は、８０�u　１０万円超　ということで


家賃補助の充分出る、転勤者を主なターゲットとしています。


同じメーカーの同じような転勤者向けの物件が


どんどん増えている中、わざわざ突っ込んでいく必要はないので


思い切って狙いを変えました



詳しくは書かないですが


間取りなどもプラン作成から関わらせてもらって


それらとは一線を画したものに仕上がったと思います



１月下旬に完成予定で


内見会も実施してくださいますので


お楽しみに



おしまい




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　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

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　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
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　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

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忘年会を１２月８日（日）と１２月１０日（火）２日に分けてやります。
どちらでもご都合の良い日でどうぞ

１２月８日（日）
　Ｉ島さん（初参加）
　Pさん
　N島さん（初登場）
　あつさん
　わたくし


１２月１０日（火）
　麒麟さん
　Sさん
　Y田さん（初登場）
　太陽Tさん
　ダイヤモンドさん
　O崎さん（初登場）
　Ｉ上さん（初登場）
　Ｉ上さん奥様（初登場）
　わたくし
　


こんばんは。岡山大家です。


今日は、倉敷市の西の浅口市金光町まで行ってきましたよー


先日お会いした方で、この金光町に古い平屋をお持ちで、


活用法について悩んでいるという物件を見に行ってきた訳ですが...



かなり古い上に、かなり広かった


昔の平屋なんでやたら広いんですよねー


ざっくり１５０�uぐらいありそう


直して貸すにしても広すぎるし


これだけ広いとリフォーム代も相当かかる


リフォームして貸せたとしても、MAX家賃は７万前後か...


費用対効果が全く合いそうにありません


...


お会いした時に

・がっつりリフォームして７万円前後で貸す

・最低限のリフォームをして５万前後で貸す

・この建物を貸して、プラス太陽光

・更地にして、太陽光の野立てをやる

なんて話も出たんですけど


１００坪ぐらいあって金光駅からそれほど遠くない場所なので


物件によっては賃貸需要も無くもないってことで


建て替え案　も浮上。


ただ、意外とアパートはポロポロあるし


戸建賃貸で家賃９万円も１０万円も行ける訳でもなく...


...


そこで、５０�uちょいの平屋を２棟を提案


P２台で６.５〜７万程度は行けると思うので


屋根に太陽光を載せれば１棟月々１０万円以上になりますよーって。



今の建物を直しても何年持つかってことや


この建物に太陽光載せてもなーって感じですからねー



まぁ、建て替えて太陽光が一番収益性が高いと思うんですけどねー



そんなこんなで、現地を見に行ってきた訳ですけども


プラン自体は具現化できそうです



幸いにも下水がきていましたが、


建築費、太陽光、解体費をどこまで抑えられるか...


なんせ、庭に高さ１m以上の巨大な石（岩？）が置いてありましたから



余分な出費になりそうです


...


しかし、普通の方には、


ここにはどんな建物を建てれば良いか　とか


家賃はいくらぐらいいけるのか　とか


がわからないらしいんですよねー



そりゃ当たり前といえば当たり前なんですけど


いろんな読者の方とお話していると


自分の中での当たり前のことが人の役に立つんだなーって痛感しますねー



建てさせといてあとは知らんって人　とか


自分は投資していないくせにやたらゴリ押ししてくるって人　とかの


意見を鵜呑みにして大変な目に合う前に


気軽に相談してもらえたらと思いますねー



ハウスメーカー、工務店、リフォーム屋、保険屋、ガス屋、不動産屋、司法書士、金融機関など


いくつも知ってますから何かしら役に立つと思いますよー



後悔先に立たずですよ。


基本、辛口ですが（笑）


...



そうそう、昨日、わたくしの物件２号が退去したんで


見学会でもしましょうかね


見ていただくほどのもんでもないですけど


いつも見せていただいてばかりですからね


わたくしの予定は　１２月１日（日）　と　３日（火）　が空いています。


急なのでそんなに集まらないかもしれませんが


時間は１１時ぐらいからにして、行ける人はお昼でもいきましょう


人数にもよるので、集合場所は前日にでも決めたいと思います。


ご希望の方は、メール(okayamaooya@gmail.com)やLINE、コメント欄、電話などでご連絡ください



おしまい



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　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
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　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

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　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

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忘年会を１２月８日（日）と１２月１０日（火）２日に分けてやります。
どちらでもご都合の良い日でどうぞ

１２月８日（日）
　Ｉ島さん（初参加）
　Pさん
　N島さん（初登場）
　あつさん
　わたくし


１２月１０日（火）
　麒麟さん
　Sさん
　Y田さん（初登場）
　太陽Tさん
　ダイヤモンドさん
　O崎さん（初登場）
　Ｉ上さん（初登場）
　Ｉ上さん奥様（初登場）
　わたくし
　


わたくしの物件２号の見学会をやろうと思います。
１２月１日（日）、３日（火）の昼頃から夕方ぐらいまでならいつでもOKにします。
場所は岡山大学の裏のあたりの、津島東４丁目になります。
あまり参考にならないと思いますが、ご希望の方はテキトーに連絡ください
住所をお伝えするか、どこかまで迎えに行きます



こんばんは。岡山大家です。


優待狙いで保有しているコジマ電気の株主優待券が届きましたよ



1,000円分ですが...　無いよりマシですね。


...


さて、麒麟さんの物件が随分進んでいましたー



太陽光パネルを載せるために、片流れの屋根にしています


どうせなら、屋根スペースを有効活用したいですから


太陽光をやるなら片流れですね


...


2013年11月10日　戸建て賃貸建築中

2013年11月12日　戸建賃貸募集開始


前回見に行ったのが、１１月１０日で


まだ基礎しかなかったんですけど


実際に全体像が見えてくると結構大きく感じますねー


片流れなので、後ろから見たら余計に感じます。


...


建物の中にも入らせてもらいました


内部の写真も数枚撮ってきましたよ






お風呂のユニットが入っていましたけど


まだまだ骨組みだけですね


ちょこちょこ進捗をお伝えしたいと思います



おしまい



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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました

　次はどうしようかなー



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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忘年会平日組　１２月１０日（火）　１９時半　から

岡山市北区本町10-26 中山第40ビル 岡山2F
わたみん家　岡山本町店

一人３５００円　飲み放題　です
　
　麒麟さん
　Sさん
　Y田さん（初登場）
　太陽Tさん
　ダイヤモンドさん
　O崎さん（初登場）
　Ｉ上さん（初登場）
　Ｉ上さん奥様（女性、初登場）
　みーこさん（女性）
　とーやさん
　大黒天人さん
　ＩＮＤＹさん
　トナカイさん
　N島さん
　BLXさん
　わたくし
　
現在１６名


初登場の方は、何かしらの名刺などがあれば便利かもしれません。
人が多くて覚えるのが大変ですよ（笑）



こんばんは。岡山大家です。


今日は、読者のロッカーキャットさんのお願いして


某社のN社長、デザイナーHさん、リフォームのAさんの５名で


リノベ企画に参加してきましたー


南区妹尾の集合住宅のリノベなんですけど


実際に動き出したらブログでも取り上げたいと思います。


劇的に変わりそうです


...


さて、岡山NO1学区といえば


伊島小・京山中学区


以前取り上げた、読者のBLXさんの戸建賃貸物件が


2012年08月26日　祝・引き渡し！


こんな羨ましすぎるエリアにあるんですけど


直ぐ近くにライバル物件が出現していまして


ネタに使おうと思って、近くを通った時に


外観写真だけは撮っていたんですけどようやく日の目を見ることができました（笑）


書きたいことが多すぎて、なかなか順番が回ってこない（笑）






狭い敷地に、３棟パンパンに詰め込んでましてねー


随分窮屈な感じですけども


ここならなんとか３棟詰め込みたくもなりますわね


そこそこ交通量のある道路に面していたりと


単に住環境だけを考えたらちょっと微妙ではありますが...


８０�uの３LDK　P２台込みで


家賃は１４万円　と　共益費３０００円


１２月１９日から入居開始ということで


中途半端な時期にも関わらず、２棟は比較的あっさり決定


そして最後の１棟も、完成前に概ね決定のようで


こんな時期に、この家賃であっさり決まるのは


人気エリアならではでしょうねー


...


BLXさんのところは、７０�uちょいで１３８,０００円で


こちらは８０�u　１４３,０００円になりますが


この家賃差を補う秘策が盛り込まれています


外観写真をご覧いただければわかりますが


太陽光パネルが載っていますね


見た感じ、１２枚かな？


仮に２４０wが１２枚なら　２．８８kw


ここは南向きで日当たりが良いので


１kwあたりの売電価格が、月４,０００円ぐらいとしたら


４,０００円　×　２．８８kw　で　月１１,５２０円　ぐらいですかね。


この利益を　入居者が享受できる　んです


オール電化で入居者が売電できるので


電気代は概ね　タダ　ぐらいになりそうです


人気エリアにも関わらず


こういった差別化をやってこられると


人気エリアでなかったらどうなることやら


...


ハウスメーカーで建てて


太陽光だけでも、１kw３６万円で設置したとして


約１００万円の投資...


建物は１２００万ぐらいかなー


土地持ちはうらやましい



おしまい



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　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

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　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

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　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

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　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

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こんばんは。岡山大家です。


先日、取り上げたこちらの物件

2013年12月09日　学区パワーはすごい

今日、見学会だったそうで、読者のS村さんが行ったらしいです


どうやら、本体が１５００万円ぐらいかかるらしいです


やっぱりハウスメーカーは高いですねー


...


さて、今日は読者のBさんから戸建賃貸の相談を受けてきました


このBさん、マイホームだけを建てるとお金が出ていくだけなので


隣に賃貸用の家を建てて、賃料収入と太陽光で賄おうという作戦


...


数ヶ月前に気になる土地の相談を受けていたんですけど


その後、たまたま工務店も決まって


トントン拍子に進んでいると聞いていましたが


ちょっと悩んでいるところがあるということで


出動してきました



...


請負契約も終わって、図面も出てきているんですけど


やっぱりの工務店っていうのは


賃貸や収益に関するノウハウがないんでしょうねー


見直しする点が結構あって、


具体的には


・設備関係

　キッチンの大きさとかエアコンなど


・照明の種類や配置

　ダウンライトの配置など


・勝手口の配置

　これで駐車場が３台になりました。


・部材の選択

　賃貸向けにオススメの部材をお伝えしました。


など、コストを抑えつつ、入居者受けする提案をしておきました



ローンや太陽光、間取りの設計などでもアドバイスできたんですけど


このあたりはちょっと遅かったです


もっと有利な方向で持って行けたと思うんですが


ちょっともったいなかったですね


でも、この段階で相談してくださったのはまだよかったです



スムーズに入居付ができるようにしてあげたいですね


...


しかし　建築の専門家　と　賃貸の専門家


は全く違う人種ですからねー



実際、わたくしの　物件２号　物件６、７号　は


満足のいく間取りが仕上がってこないので


自分で作りましたからねー



マイホーム　と　賃貸向け　では全く違うんですよ



戸建賃貸や賃貸併用住宅を


建築屋主導で進めるのはあまりオススメしませんね



もっと相談できるところがあればいいんですけどねー



おしまい



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