岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
　
　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　　関連記事
　　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。


　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）

　　　　　H26年12月末で４号が退去　→　H27年1月から次が入居

　　　　　＋11,000円の　家賃25,000円　(((゜Д゜；)))

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入

　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。

　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区某所の中古戸建を　１棟　購入　100万円　

　約60坪。6DK。土地50万、建物50万

　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年3月21日時点で申込・審査OKとなり
　結局リフォームなしで3.5万円で貸す方向で進行中（ﾟдﾟ）
　4月3日にまさかの入金あり(ﾟoﾟ;;
　6日から入居予定...ほんとに入るのか？(ｰｰ;)

　そして、ほんとに入居した(＠_＠;)

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　岡山市以外の近郊の土地を５００万円で購入

　１２０坪　坪単価４.２万円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...



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＜物件情報求む＞
読者のＩ島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
２８年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜；)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたりで
家族５人が住める４DK以上ぐらいの情報があればぜひください！
賃貸でも売買でもどちらでもOKです
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですが

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＜物件見学会　１＞

mtanaさんが最近購入された南区のアパートです。

５月１３日（水）　１１時　に
岡山市南区箕島1270番1　ディオ妹尾店
集合でお願いします。

※こちらは定員８名まででお願いします。
参加予定
　mtanaさん
　麒麟さん
　６８さん
　taimanさん
　HR田さん
　rikouさん（初登場）
　こももさん
　みーちゃんさん
　わたくし

９名になっちゃった(；´∀｀)　これで締切でーす。

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＜物件見学会　２＞

麒麟さんがあみだくじでゲットしたアパートのアフターです。

５月２３日（土）、２７日（水）　両日１８時　に

倉敷市松島971-1
ハローズ中庄店

駐車場が広いので西のほうでお願いします。

ご都合の合う方は、中庄駅周辺で晩ご飯でも食べに行きましょう。

２３日
　O幡さん
　６８さん
　F木さん
　わたくし

２７日


関連記事
2014年11月21日　なかなか買えないです（笑）
2014年11月30日　圧倒的でした。
2014年12月03日　手数料だけで１００万円超え
2014年12月06日　どんな物件をお探しですか？
2014年12月26日　そこに合ったものなら大丈夫。
2015年01月14日　即買いですよ。




※どの見学会も、当日はスリッパなどを持ってきてください。
もし忘れてもいくつか予備はありますが。
あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので、
手書きでも何でも構わないのでお持ちいただければ、
お互い失礼がなくてよろしいかと思います。

※すみませんが、エントリー漏れがあれば教えてください。

よろしくお願いしますm(__)m


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TAKEさんがイベントに出店されるそうですよ(^-^)

5/23（土）10時〜15時
オーガニックマーケット　まごころいちば
プレステージ城東内　パープレア前広場
http://ma556.exblog.jp/

5/30（土）10時〜16時
こそだてポケット感謝祭　ポケット祭り
RSKハウジングプラザ内（北区撫川1575-1）　RSKバラ園となり
http://www.okayama-tbox.jp/kosodate/pages/17298

5/31（日）10時〜16時
五福通りレトロマルシェ
西大寺中3丁目五福通り
http://www.city.okayama.jp/higashiku/soumu/soumu_00105.html


ご都合の合う方はぜひどうぞ(^-^)

...


こんばんは。岡山大家です。


先日放送された、NHKのクローズアップ現代が


各所で話題になっているようですね。


yahooにもこんな記事が

1億円の借金で賃貸アパートを建てた老夫婦の苦悩。


以下、一部転載させていただきます。


「昨日、NHKのクローズアップ現代で空き家に関する話題が取り上げられていた。番組は1億円もかけて賃貸アパートを建てた家主が不動産会社とトラブルになっていると報じている。原因は「家賃保証」だ。

■家賃保証＝サブリースとは？
相続税の強化で節税対策として不動産投資に注目が集まっている。現在は相続バブルと言われるほどの活況だ。湾岸エリアのマンションが高値で売買されている理由に、相続対策で買われている事が原因という指摘もある。

不動産投資で一番のリスクは入居者が集まらず、空室が増えてしまう事だ。そのリスクを避けるためにあるものが家賃保証だ。これは不動産会社がアパートを一括で借り上げて、入居状態にかかわらず一定の家賃を家主に払う、という契約だ。」



これね、大手のアパートメーカーで普通にやっていますね。



「不動産会社はどこで利益を出すのかというと、まずは建築を請け負って売り上げを確保する。加えて大家から借り上げたアパートを入居者に貸し出す。これをサブリース（また貸し）と呼ぶ。不動産会社は入居者から受け取った売り上げを100％家主に払うわけでは無く、手数料として一部を受け取るような形だ。高い家賃で入居率も高く維持されれば不動産会社は差額で儲かる事になる。」



それなりの家賃で貸せているうちはそういうことですね。



「■家賃保証のトラブルは保証額の引き下げで発生する。
安心して不動産投資が出来るのなら家賃保証は良いしくみじゃないか、という事になるが、トラブルの原因は家賃保証の引き下げだ。番組内で映し出された契約書では、当初10年は最初に決めた家賃を保証するが、その後は二年ごとに改定出来るとされていた。」



これも当たり前。

家賃なんて建物が古くなれば下がるんだから。

築１０年が新築時と同じ家賃で貸せるわけないでしょ？

解体するまで同じ家賃だと思ってんのかな？



「しかし、家主側はそういった契約内容について正確に把握していないケースがあったり、家賃保証は引き下げないと説明されているケースもあったようだ。説明に虚偽があれば悪いのは業者側という事になるが、契約を把握していないケースについては自己責任というほかない。「家主」という立場は消費者ではないため、事業者同士の対等な立場になるからだ。

この点について、国民生活センターが「不動産サブリースの問題点」という冊子をウェブ上で配布している。中身は弁護士が法的な側面から安易な投資に警鐘を鳴らす内容だが、以下のような文面もある。

「賃貸業のプロたるサブリース業者は、素人たる家主との情報・交渉力の格差を無視し、さまざまなリスクを家主に押しつけているとも考えられます。」



は？何言ってんの？

確かに相手は賃貸業のプロかもしれんけど

家主さんも賃貸業の事業主ですからね。

曲がりなりにも　社長　ですよ。

経営者、責任者、決済者でしょ。　

ビジネスの話なのに、素人だから、情報・交渉力の格差　とかなにそれ？



「番組で報じられていた事はまさにこのようなケースだが、元々は空室リスクを不動産会社に押し付ける事が出来る、つまり「リスクを取らずにリターンを得られる」と勘違いしている家主側の見通しも甘いという事になってしまう。」



そうそう。そのとおり。



「■不動産投資は「ビジネス」である。
自分は普段FPとして資産運用のアドバイスも行っている。中には不動産投資を検討している人もいるが、相続で急に多額の現金や土地を受け取った、貯金が思った以上にたまった、など理由は様々だ。ただ、その多くは「不動産投資は安定して収益が得られる」という間違った判断を含んでいる。

自分が必ず伝える事は「何千万円も投資をして収入を得るという行為は、新しいビジネスを起こす事と同じです。なので仕事として本気で取り組むつもりならばやっても良いと思います」というアドバイスだ。

1000万円あれば飲食店は十分開ける。数千万円かければおしゃれな居酒屋を作る事も可能だ。そのくらいの規模のビジネスをあなたは始めようとしているんですよ、という確認の意味でこの話をする。起業・独立と不動産投資の規模を比較をすれば、安定して収益が得られるとか、節税対策にアパートを建てるとった判断がいかに甘いか分かるだろう。そして大抵の人はこの説明で踏みとどまる。そこまでの覚悟は無いからだ。



いいこというねー



「■不動産投資は株より「キケン」です。
番組では土地の相続税に悩んでいるという80歳を超える高齢の夫婦が1億円の借金をしてアパートを建てたという事例が紹介されていた。

大手不動産会社が示したという資料には「空室の有無に連動しない家賃保証」という説明書きがあり、グラフでは自身で貸し出した場合は家賃が年々下がっていくが、家賃保証ならば30年先まで同じ額が続くように書かれていた。

保有する土地は農地として固定資産税は低く抑えられているが、利用しなければ課税額は高くなってしまう状況だという。高齢の夫婦が広い農地を耕すのは骨の折れる作業だ。当初アパートを建てるつもりは無かったが、このような「安心材料」を提示された事で莫大な借金を背負ってアパートを建てる事になったようだ。

ただ、この判断はとても冷静になされているとは言えない。奥様はグラフの掲載された資料を前に「経験してないうちにこれを出されたら信じる他ない」と無念の表情で話していた。もし1億円の借金をして株を買いませんか？という話だったらこの夫婦は投資をしていただろうか。どんな説明をしてもまず首を縦に振る事は無かっただろう。しかし、実際には1億円分の株よりアパートの方がよっぽどハイリスクだ。」



気の毒っちゃ気の毒だけどね...

一言で言うと　無知　よね...



「■株と現物不動産の違い。
番組で映し出されたアパートはかなり大きく見えた。仮に20室あったとして、1部屋空けば売り上げは5％も減る。しかも、周辺環境が悪化した時には全ての部屋の空室リスクが高まる。つまり分散が全く効かない。すでに説明したように不動産投資は回収まで何十年もかかる。空室率がどんどん上がって、途中で失敗したと思っても簡単には逃げられない。

それに対して、株ならば幅広く分散が出来る上に、いつでも売却して逃げる事が出来る。価格が変動する＝危ない、という認識は完全に間違っている。価格が変わるという事は買い手がいる、つまり売ろうと思えば誰かが買ってくれるという事だ。それが損をする価格であってもだ。

一方で現物の不動産は日々マーケットの売買にさらされていないため、価値が急落してもすぐに気づく事が出来ない。入居者がいつのまにか減っていき、募集しても人は集まらず、空き家だらけになって初めて価値が下落していた事に気づく事もあるだろう。そしてその時にはもうアパートに買い手がつかず、売却して撤退する事も出来なくなっているかもしれない。これを流動性のリスクという。



「アパートに買い手がつかず、売却して撤退する事も出来なくなっている」

これ、そんなことはない。

これは単に　価格の問題。

１億円のマンションが１００万円で売ってたらすぐ売れますよ？

どっかの不動産屋に持ち込んだらいい。

１００万円ならそこの不動産屋が買いますわ。

ほとんどの物件は

タダ同然まで損切りができるならいつでも売れますから

株と比較して流動性云々は違うかな。

あっ、放射能汚染されて再生不能とかは別ね。

結局、高く買った挙句、損切りできないから売れないってだけよね。



「■サブリースは良い仕組みである。
こういったリスクが怖いから家賃保証に頼る、という事になるのかもしれないが、保証してくれる会社がつぶれてしまえばお金を受け取る事は出来ない。社長や社員を個人として訴えてお金を請求する事は出来るのかもしれないが、それすら自己破産してしまえば終わりだ。家賃保証の安定度は決して安心できる水準ではない。結局リスクを取らずにリターンを得る事なんて出来ない、という事になる。

番組では著名な不動産コンサルタントであり、さくら事務所・会長の長嶋修氏がサブリースという仕組みは悪いものではない、本来は良い仕組みだと説明した。これ自体は全く間違ってはいない。サブリースを受けた不動産会社は一定額を家主に払う以上、入居率や家賃は高く保つインセンティブが働く。本来は双方にとってメリットの有る契約だ。

しかし建物の建築で一定の利益を得て、しかも家賃保証の引き下げに制限が一切ないのであれば、家賃保証の仕組みは家主を投資の世界へ引き込む際に安心させるためだけの材料……という事になってしまう。」



確かに、サブリースの仕組み自体はそれはそれでありだけどね。

どんな仕組みも使い方だと思うけどね。



「先ほど紹介した「不動産サブリースの問題点」という冊子では、サブリース業者を規制する法律がほとんどない事を弁護士が説明している。資本金はいくら以上とか、投資家保護のために資金を準備しておくとか、そういった仕組みが一切ない。つまり家賃保証を担保する仕組みは全くない事という事だ。長嶋氏もこの点について、法律の谷間にある状況を改善するためにルールを整備して罰則も導入すべき、とコメントしている。」



うーん(｡-_-｡)

投資家保護ねー...

サブリースってのは、一定の家賃（売上）を保証するものでね...

要は、売上を上げるための仕事を外注してる訳よね。

徐々に当初の売上が上げられなくなってきたってのは

どんな業界でも起こるでしょ？

飲食や小売、製造業なんかで

店主が売上を上げる根本の部分を外注に出さんでしょー


別に法律の谷間とも思わんけどねー



「そしてサブリースとは空室リスクを引き受ける事に他ならない。当然それに見合った資金やリスク管理の仕組みが必要になるはずだが、そのような仕組みは無いようだ。これには本当に呆れてしまうが、それを確認せずに信用してしまう側も問題だ。

冊子では初めてアパートを建てる「素人大家」ならば消費者として保護されると法解釈が出来るのではないか、といった説明もなされているが、これも何とも苦しい説明が続く。いずれにせよ不動産会社が潰れてしまえば何の意味も無い。取引相手が倒産した所で誰かが保障してくれるわけではないと考えれば、結局は不動産投資のリスクからは逃れようがない。

こういった状況を投資の世界では「フリーランチ（タダ飯）は無い」と表現する。リスク無しでリターンは得られない、という当たり前すぎる話だ。」


ほんと当たり前。



「被害」を受けた高齢夫婦を自己責任だ、と批判するのは心苦しいが、そもそもこれは被害と言っていいのか？　事業の失敗によるただの損失では？という事になってしまう。長嶋修氏はサブリースのルール整備について、残念ながらそういった話は全く進んでいないが番組を通じて問題意識が広がって欲しい、とコメントした。
つまり現状ではサブリースで損をしてもトラブルになっても自己責任になってしまう、という事だ。」



そうですね...



「今回の記事は不動産投資に否定的な書き方に見えたかもしれないが、資本主義の世界ではリスクを取る人が最も偉いと言っても過言ではない。不動産投資は上手くやれば少ない元手で多額の収益を得る事も出来る。そして株でも不動産でも起業でも、リスクを取る人がいなければ経済がストップすると考えれば、投資家は尊敬に値すると個人的には思う。しかし、それが蛮勇であってはならないはずだ。

投資の世界ではプロもアマも素人も平等に扱われる。臆病者と言われるほどの慎重さが投資家には必要、とアドバイスしておきたい。」



これから始める方は、しっかり勉強しておきましょうね。



おしまい



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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